2024_CBS_03504 - Omgevingsvergunning - OMV_2023158549. Muizenstraat 20-22. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/06/2023: weigering (OMV_2022130730) voor het slopen van 2 winkelhuizen en bouwen van een meergezinswoning met 4 appartementen;

-          07/07/2022: weigering deputatie na weigering college (OMV_2021116859) voor het slopen van 2 winkelhuizen en bouwen van een meergezinswoning met 5 woongelegenheden;

-          09/02/1973: vergunning (18#55379) voor verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie: 2 winkelhuizen;

-          bouwvolume: 2 bouwlagen met mansardedak; 

-          gevelafwerking: lichte gevelbepleistering en houten schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen – meergezinswoning met 4 woongelegenheden:

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 80 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 78 m²;
• 2 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 100 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 13,6 m;
• bouwdiepte variërend van 16 tot 18,5 m;
• achtergevel:

-          eerste en tweede verdieping: uitkragende terrassen;

-          derde verdieping: dakterras;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdiepingshoge gevelplint in arduin;
• verdiepingen in bruinkleurig parement;
• bronskleurig aluminium schrijnwerk met verticale borstwering in zwart metaal;
• poort naar inpandige garage in bronskleurig aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van een nieuwe meergezinswoning met 4 woongelegenheden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied, zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• de infiltratievoorziening wordt niet bovengronds aangelegd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De voorziene hoogte van de plint en de openingen in de voorgevel op het gelijkvloers is niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

• artikel 12 Levendige plint:

Het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare weg grenst, heeft aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De scheimuur met de rechter aanpalende is ter hoogte van het platte dak boven de achterbouw niet voorzien van een opstand van ten minste 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Het is niet duidelijk of de scheimuur met de linker aanpalende ter hoogte van de gelijkvloerse achterbouw is voorzien van voldoende opstand.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Het project wordt niet overstromingsveilig gebouwd. Het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden. De vergunning wordt geweigerd.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het nieuwbouwen van woningen zonder commercieel gelijkvloers. De panden liggen niet in afgebakend winkelgebied of op een strategische commerciële locatie. Ze zijn gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling (Beleidsnota Detailhandel 2020). In deze zone is de omvorming naar woonfunctie gunstig te beoordelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De schaal en het ruimtegebruik van het volume zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en de inrichtingsvoorschriften van het RUP 2060.

Visueel-vormelijke elementen

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen de gevelopzet en de gebruikte materialen op voorwaarde dat de hoogte van de plint en de openingen in de voorgevel op het gelijkvloers afgestemd worden op de hoogte van het gelijkvloers, zoals kenmerkend.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Beide percelen hebben een middelgrote kans (huidig klimaat) (score D) en zelfs een grote kans (T10 toekomstig klimaat) op pluviale overstromingen. Het overstromingsveilig peil bedraagt 6,08 meter TAW. Dit is circa 15 cm boven het voetpadniveau. Er is slechts een verschil van 2 centimeter tussen binnenpas en straatniveau. De binnenpas dient opgehoogd te worden tot een overstromingsveilig niveau.

Het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare weg grenst, heeft aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte.

Er is bovendien ook geen verbinding tussen de garage en de gemeenschappelijke inkomhal.

Er wordt gesuggereerd om de afvalberging te verplaatsen, een verblijfsruimte te voorzien én centraal de inkomhal te voorzien waardoor ook een verbinding gemaakt kan worden tussen de garage en de inkomhal.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de nieuwbouw van een meergezinswoning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om de vergunningsaanvraag te weigeren.

Het college stelt vast dat de aanvrager op 04/04/2024 een wijzigingsaanvraag (PIV) heeft ingediend, wat evenwel niet werd aangenomen door de omgevingsambtenaar.

Evenwel is het college van mening dat de wijzigingen in sterke mate tegemoet komen aan bepaalde weigeringsgronden. Bovendien heeft brandweer een gunstig advies uitgebracht met betrekking tot deze planwijzigingen. Het college is bijgevolg van mening dat de vergunning kan verleend worden met voorwaarden, gebaseerd op deze planwijzigingen, die dus met het akkoord van de aanvrager zelf kunnen opgelegd worden.

Het betreft meer bepaald volgende zaken:

• De gevel van het gelijkvloers te voorzien zoals op plan BA_MW_G_N_01 dd.04/04/2024 (welke deel uitmaakt van Projectinhoudversie V3, afgewezen op 16/04/2024).

• De pas van het gelijkvloers te voorzien zoals op plan BA_MW_P_N01.pdf dd.04/04/2024 en op plan BA_MW_G_N_01 dd.04/04/2024 (welke deel uitmaken van Projectinhoudversie V3, afgewezen op 16/04/2024).

• Het gelijkvloers te voorzien zoals op plan BA_MW_P_N01.pdf dd.04/04/2024 en op plan BA_MW_G_N_01 dd.04/04/2024 (welke deel uitmaken van Projectinhoudversie V3, afgewezen op 16/04/2024) waarbij ook het linkse verdiepte gevelvlak wordt ingevuld met glas (waardoor indien de afvalberging een verblijfsruimte wordt op een eenvoudige manier, op het gelijkvloers, een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is) en waarbij een deur tussen de garage en de gemeenschappelijke inkomhal wordt voorzien (conform de nodige bepalingen van brandweer).

Het college verleent bijgevolg de vergunning.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten