2024_CBS_03509 - Omgevingsvergunning - OMV_2023137393. Sint-Jobstraat 20 en 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11 september 2020: bespreking kwaliteitskamer;

-          5 juni 2020: aanvraag voor een omgevingsvergunning (OMV_2020069265) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen voor het bouwen van een meergezinswoning met 8 wooneenheden (ingetrokken op 13 oktober 2020);

-          20 maart 2020: bespreking welstandscommissie (WSC/2018/1628);

-          4 oktober 2019: bespreking welstandscommissie (WSC/2018/1628).

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning met 4 woongelegenheden te Sint-Jobstraat 20;
• wonen – eengezinswoning te Sint-Jobstraat 22;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak te Sint-Jobstraat 20;
• 2 bouwlagen onder zadeldak te Sint-Jobstraat 22.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – meergezinswoning met 8 woongelegenheden te Sint-Jobstraat 20-22;
• 1 een-slaapkamerappartement en 1 twee-slaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping;
• 2 twee-slaapkamerappartementen op de eerste verdieping;
• 2 twee-slaapkamerappartementen op de tweede verdieping;
• 1 een-slaapkamerappartement op de derde verdieping;
• 1 duplex vier-slaapkamerappartement op de derde en vierde verdieping;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte variabel tot maximaal 13,2 m;
• bouwhoogte van 14,86 m met liftuitloop tot 15,8 m;

-          gevelafwerking:

• grijs en beige parement met detaillering in grijs beton en grijs pleisterwerk;
• plint in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk in grijs aluminium met valbeveiliging in helder glas;
• sectionaalpoort naar autolift.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bouwvolumes te Sint-Jobstraat 20 en 22;

-          bouwen van een meergezinswoning met 8 woongelegenheden te Sint-Jobstraat 20-22.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgende punten:

-          Artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

• Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht.
• Door de voorgestelde daklaag ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

-          artikel 1.4 Draagkracht:

• Door woongelegenheden te voorzien waarvan de leefruimte niet in verhouding staat met het aantal slaapkamers is de te verwachten overlast te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 8:

Er is geen oppervlakte voor verharding ingevuld terwijl dit wel is aangegeven als deel uitmakend van de verordening;

• artikel 9:

Het voorzien van een ondergrondse parking is geen technische reden om infiltratievoorzieningen niet te kunnen voorzien bij een nieuwbouw.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24:
  De buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte raakt het gesloten deurvlak aan de duwzijde van de inkomdeuren naar de appartementen niet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  De aansluitpunten van het DWA en RWA liggen meer dan 0,50 meter uiteen. Er worden ook geen toezichtsputten voorzien aan de perceelgrens;
• artikel 43 Septische putten:
  De voorziene septische put is niet voldoende groot gedimensioneerd (6500 liter in plaats van de nodige 6650 liter).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D) met een waterdiepte van 17cm.

Het project is gelegen in een zone met een kleine flluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C) met een waterdiepte van 38cm.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten veroorzaakt. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping houdt geen rekening met de gemodelleerde waterdieptes horende bij de middelgrote pluviale kans op overstromingen. Hierbij wordt voorbijgegaan aan de doelstelling van het integraal waterbeleid: de negatieve gevolgen die overstromingen buiten de afgebakende overstromingsgebieden met zich meebrengen voor de gezondheid van de mens, het milieu, het cultureel erfgoed, de economische bedrijvigheid en de vergunde of vergund geachte gebouwen en infrastructuur, moeten beperkt worden. Aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid moet de vergunning worden geweigerd.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag wijkt hiervan af op volgend punt:

• De nieuwbouw komt 5 cm voorbij de rooilijn.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door de voorgestelde daklaag ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

De geplande nieuwbouw is storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Voorliggende aanvraag werd voorgelegd op de Kwaliteitskamer van 26 januari 2024 en ongunstig geformuleerd met onderstaande motivatie: “Het project werd reeds besproken en de aanpassingen liggen voor. Naar aanleiding van eerdere besprekingen werd het project ingediend als aanvraag tot Omgevingsvergunning en ingetrokken. Opnieuw ligt een ingediende aanvraag voor ter advies. Ten aanzien van het laatst geadviseerde voorstel werd het dakvolume vergroot en plaatselijk naar de voorgevellijn gebracht. De positie en de omvang van de raamopeningen werd niet aangepast, de voordeur werd verbijzonderd.

De kwaliteitskamer betreurt het gebrek aan dialoog over dit project en het feit dat de eerdere adviezen niet ter harte genomen werden. Het volume van de daklaag (t.h.v. de linker perceelsgrens) is niet acceptabel, de geveluitwerking komt niet tegemoet aan de vragen van de kwaliteitskamer om royalere, regelmatig gestapelde raamopeningen te voorzien, de plint is minimaal verhoogd maar oogt nog steeds zeer gesloten. Daarnaast is er een gebrek aan woonkwaliteit door een beperkte daglichttoetreding. De kwaliteitskamer herneemt alle eerdere adviezen aangaande dit project en adviseert ongunstig. De stadsbouwmeester en de kwaliteitskamer nodigen de opdrachtgever uit voor dialoog over de toekomstige ontwikkeling van het patrimonium.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden 3, 5 en 6 onvoldoende wooncomfort bieden.

Het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner is onvoldoende voor deze units. De leefruimtes zijn te klein gedimensioneerd om op een kwalitatieve manier een leefruimte en leefkeuken te voorzien die een aangename woonbeleving garanderen.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen de verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds.

De grootste entiteit ter vervanging van een gesloopte eengezinswoning biedt onvoldoende woongenot door de beperkte kwaliteit van de buitenruimte.  Zo wordt deze buitenruimte versnipperd (3 kleine terrassen) de beperkte dimensionering zorgt ervoor dat het terras niet op een goede manier bemeubeld kan worden voor het aantal bewoners.

Het geheel van deze criteria maakt dat de woongelegenheden in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn. Door de voorgestelde configuratie van woningtypes daalt het woongenot en stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze waardoor de functie overlast genereert en de draagkracht overschreden wordt.

Verder wordt vastgesteld dat voorliggende aanvraag strijdig is met verschillende bepalingen uit de verordeningen en regelgeving zoals hierboven beschreven in de toetsing aan de regelgeving.

Gezien bovenstaande motivering voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om de vergunningsaanvraag te weigeren.

Het college stelt vast dat de aanvrager op 15/04/2024 een wijzigingsaanvraag (PIV) heeft ingediend, wat evenwel niet werd aangenomen door de omgevingsambtenaar.

Evenwel is het college van mening dat de wijzigingen in sterke mate tegemoet komen aan bepaalde weigeringsgronden. Het college is van mening dat de vergunning kan verleend worden met voorwaarden, gebaseerd op deze planwijzigingen, die dus met het akkoord van de aanvrager zelf kunnen opgelegd worden.

Het betreft enerzijds de daklaag. De grootste entiteit ter vervanging van een gesloopte eengezinswoning is in het PIV 133m² groot, met aansluitend buitenruimtes van 10.8m², 6m² en 11m². Dit is aanvaardbaar. Het terras aan de achtergevel op de 4de verdieping is derhalve niet noodzakelijk en niet kenmerkend voor de omgeving, en zal daarom worden uitgesloten uit de vergunning. De daklaag trekt zich nu volledig terug van de voorgevellijn, waardoor ze effectief als daklaag kan beschouwd worden, en niet storend is voor de omgeving.

Anderzijds komt het afgewezen PIV tegemoet aan de verzuchtingen van de kwaliteitskamer over de opbouw van de voorgevel: de pandsgewijze opbouw werd uitgezuiverd met aan de linkerhelft een tektoniek gebaseerd op metselverbanden en een regelmatige stapeling van raamopening of opvulmetselwerk. Aan de rechterzijde werd het thema uitgezuiverd tot het gekende systeem van speklagen in zichtbeton met daartussen verdiepingshoge openingen.

Daarmee biedt het project een harmonisch antwoord op de sterk afwijkende architectuur links en rechts van het perceel.

Voorts kan middels onderstaande voorwaarden het project in overeenstemming worden gebracht met de draagkracht van het perceel en de omgeving:

• de afwijkingen van de bouwcode zijn van technische aard, en worden ondervangen door voorwaarden.

• de afwijkingen van de verordening toegankelijkheid worden ondervangen door voorwaarden.

• Wat betreft de hemelwaterverordening stelt het college vast - op basis van de nota van de aanvrager - dat de berekening correct werd uitgevoerd met in acht name van alle verharding. Een afwijking met buffercapaciteit kan worden toegestaan zoals aangevraagd, gezien het voorzien van een infiltratievoorziening niet in proportie is tot de beschikbare open ruimte. Dit zou er toe leiden dat geen enkele wagen ondergronds kan geparkeerd worden, wat buitenproportioneel zou zijn. Bovendien is het voorzien van een infiltratievoorziening ruimschoots gecompenseerd door het verhogen van het volume van de hemelwaterput met hergebruik door verschillende gebruikers.

• Wat betreft de watertoets: er zal waterveilig moeten worden gebouwd. Concreet volstaat het hier om een manueel schot te voorzien voor de voordeur, en een automatisch aangestuurd waterschot voor de autolift.

• Wat betreft de woonkwaliteit: unit 3, 5 en betreffen een 2SK-appartement van ca. 70m², wat net aanvaardbaar is.

• Wat betreft het aantal parkeerplaatsen, het maximaal aantal plaatsen is technisch beperkt tot 6. Maar dan zou dit ten koste gaan van de fietsenstalling op niv. -1, die dan op het gelijkvloers moet worden voorzien. Gelet op het aantal fietsen zou dit een aanzienlijk deel van de voorgevel innemen, wat niet ten goede komt aan de voorgevel en het contact met de straat. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 5. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostalplaatsen bedraagt dus 0.

Het college verleent bijgevolg de vergunning.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Erfdienstbaarheid: Bezwaarindiener meldt dat op de plannen de bestaande doorgang richting Sint-Jobstraat, zoals beschreven in de notariële akte (erfdienstbaarheid) én uitgevoerd bij de bouw van het huidige pand, niet is behouden. Bezwaarindiener wenst als eigenaar van het heersend erf het recht op doorgang behouden. Ook Inzake de doorgang in de muur van de tuin wordt het eigendomsrecht gefnuikt.

Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de erfdienstbaarheid is een burgerrechtelijke aangelegenheid die los staat van de beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Let wel: in beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot een omgevingsvergunning. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Inkijk en burenhinder: Bezwaarindiener meldt dat de bewoners van het nieuwbouwproject rechtstreeks in de tuin van bezwaarindiener kunnen kijken. Dit brengt hinder inzake privacy. En zorgt voor burenhinder.

Beoordeling:

De voorziene bouwdieptes zijn geen uitzonderlijke bouwdieptes binnen deze stedelijke context. Er kan bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat het wonen van de aanpalenden in het gedrang wordt gebracht.

Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Schade: Bezwaarindiener meldt dat ze beschikken over een oude tuinmuur. De site wordt ontpit, bezwaarindiener verwacht bescherming tegen het instorten van de tuinmuur. Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de tuinmuur is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is ongegrond.