2024_CBS_04194 - Omgevingsvergunning - OMV_2023142670. Vlaamsekaai 27. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/11/2023: statusrapport vermoeden van vergunning;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/209270;

-          03/03/1994: beschermd stads- of dorpsgezicht: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6980;

-          01/03/1929: toelating (1929#32540) voor binnenveranderingen;

-          22/12/1905: toelating (1905#2551) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          26/05/1893: toelating (1893#32) voor een huis.

Vergunde toestand

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met mansardedak en 2 dakvensters; 

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• rood gevelmetselwerk;
• buitenschrijnwerk hout;

-          toestand inwerkingtreding Gewestplan Antwerpen:

• functie wonen met 1 woonentiteit.

Bestaande toestand

-          wijkt af van de vergunde toestand:

• functie detailhandel op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
• functie wonen op de dakverdieping:

-          duplexappartement;

• perceel volledig bebouwd;
• daklaag gewijzigd;
• gewijzigde gevel en buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          de aanvraag heeft geen betrekking op de dakverdieping;

-          functie restaurant en café:

• restaurant op de gelijkvloerse en eerste verdieping;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met gewijzigd mansardedak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 13,12 m;

-          perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• rood gevelmetselwerk;
• buitenschrijnwerk hout op de gelijkvloerse verdieping;
• buitenschrijnwerk grijs aluminium op de eerste verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          de aanvraag heeft geen betrekking op de dakverdieping;

-          inrichten van de functie restaurant en café op de gelijkvloerse en eerste verdieping; 

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel 2: zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad op volgend(e) punt(en):

-          2.1 BESTEMMING

Minder dan de helft van de bruto vloeroppervlakte van het gebouw heeft een woonfunctie, gemeenschapsvoorziening of hotelfunctie.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 26 Afvalverzameling

De ruimte voor afvalberging is niet afgescheiden maar maakt deel uit van circulatiezone..

• Artikel 27 Open ruimte

Er wordt een nieuwe functie ingericht maar er wordt geen minimum van 20 % onbebouwde oppervlakte op het maaiveld voorzien.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

Er ontbreekt een fietsstalplaats.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
{MER-screening: schrappen wat niet past}
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een handelsgelijkvloers met bovenliggende woonfunctie om te vormen naar een recafunctie op de gelijkvloerse en eerste verdieping.

Gezien deze functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Deze dienst adviseert gunstig: 

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca in een pand gelegen in de zone kernwinkelgebied centrum Antwerpen (Zuid).  De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.”

Volgens de bestemmingsvoorschriften van het RUP-Binnenstad (Wo2) is reca alleen toegelaten op de gelijkvloerse verdieping. Omwille van overdruk reca (r) is reca ook toegelaten op de eerste verdieping.

De bruto vloeroppervlakte van het gebouw moet wel minimaal voor de helft een woonfunctie bevatten volgens Wo2. Door het omvormen van de woonfunctie 1ste verdieping is dit niet langer het geval.

De voorliggende aanvraag strijdig is met de bestemmingsvoorschriften van het RUP; de voorgestelde functiewijziging is bijgevolg niet inpasbaar.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag wijzigt het bouwvolume nagenoeg niet.

Ondanks de functiewijziging wordt geen 20 % open ruimte voorzien op het perceel (bouwcode, art. 27). Gezien de ligging in kernwinkelgebied en het ontbreken van een gelijkvloerse woonfunctie kan hier echter een afwijking voorzien worden.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, gelegen is in een beschermd dorps- of stadsgezicht en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen een horecafunctie op gelijkvloers en eerste verdieping. Het pand werd in 1893 opgebouwd als winkelhuis, waardoor de gelijkvloerse gevel van in oorsprong al afgestemd is op een commerciële functie.

We stellen vast dat er een aantal gevelwijzigingen werden doorgevoerd ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Deze aanpassingen van het schrijnwerk en de borstwering betekenden helaas een sterke verstoring van de architecturale waarde van het pand.

Rekening houdende met het pré-advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg, herstelt de aanvrager de oorspronkelijke geveltoestand met houten schrijnwerk naar historisch model en smeedijzeren borstwering. (zie beschrijvende nota)

Op de gevelplannen werd het schrijnwerk op de verdieping (vermoedelijk verkeerdelijk) benoemd als alu schrijnwerk. Als voorwaarde wordt opgelegd dat het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt uitgevoerd in hout naar historisch model, conform de vermeldingen in de beschrijvende nota.“

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden en zouden bij een mogelijke vergunning volgende voorwaarden bij de vergunning opgenomen worden:

-          Uitvoering van het buitenschrijnwerk in de voorgevel in hout naar historisch model. Typedetails zijn, voorafgaand aan de bestelling, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag maakt de afvalberging in de kelder deel uit van de circulatiezone. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. Bij een mogelijke vergunning zou als voorwaarde opgenomen worden om deze afgescheiden te voorzien conform de eisen van artikel 26 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft het inrichten van de functie restaurant en café.

Fietsvoorzieningen:

Voor het personeel van het restaurant moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (0,60/100 m²).

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Voor het personeel moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt advies bijgetreden en zou deze voorwaarde bij een mogelijke vergunning mee opgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werden 2 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over.

1. Geurhinder van de dampkapinstallatie: Het bezwaar tegen geurhinder afkomstig van de dampkapafvoeren die geplaatst zijn op de overdekte koer aan de achterzijde van het gebouw. Op de koer geven meerdere raamopeningen van omwonenden uit waardoor de geurhinder storend is voor aanpalende bewoners. De geurhinder werd vastgesteld door een beëdigd gerechtsdeurwaarder die geurhinder in een verblijfsruimte van een bezwaarindiener vaststelde.

Beoordeling: Een afzuiginstallatie moet voldoen aan de vereisten conform artikel 15 en 35 van de bouwcode. Deze hebben als doel geurhinder tot een minimum te herleiden. Op de bijgevoegde plannen is de installatie conform de bouwcode opgetekend. Zonder objectieve vaststelling van overlast wordt er uitgegaan dat mogelijke overlast maximaal beperkt wordt. 

Het bezwaar is ongegrond.

2. Geluidhinder van de dampkapinstallatie: Het bezwaar tegen geluidoverlast afkomstig van de dampkapinstallatie. De installatie genereert geluidhinder naar de eigendommen in de omgeving.

Beoordeling: Een afzuiginstallatie moet voldoen aan de vereisten conform artikel 15 en 35 van de bouwcode. Deze hebben ook als doel geluidhinder tot een minimum te beperken. Op basis van een aangeleverd videofragment is af te leiden dat de installatie van de aanvraag een merkbaar geluid produceert maar niet of een geluidsdrempel overschreden wordt. De gegenereerde decibels zijn moeilijk te achterhalen. Het bewaar is ongegrond.

3. De dampkapinstallatie is strijdig met artikel 16 en artikel 35 van de bouwcode: De aanvraag is strijdig met de bepalingen van de bouwcode. De dampkapafvoeren monden niet uit in open lucht. De afvoer voldoet niet aan de minimale afstand van 2 meter boven de bovenrand van nabijgelegen ramen. De dampkapafvoeren geven uit in een schacht die omgeven wordt daar achtergevels met raamopeningen. Zo komt geurhinder tot in de woningen van omwonenden en is er een continue brommend geluid. De afvoer geeft uit op de achterzijde van woningen en mondt daardoor niet uit in open lucht zoals in artikel 16 en artikel 35 van de bouwcode beschreven. 

Beoordeling: De dampkapinstallatie zoals beschreven en aanwezig op de foto’s is anders dan aangevraagd op de plannen. De installatie op de plannen voldoet strikt genomen aan de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.

4. Afvalverzameling op straat: Het bezwaar dat de voorziene afvalberging niet uitvoerbaar is. De MER-screeningsnota vermeldt dat de afvalberging in de kelder geplaatst wordt en de verluchting ervan bovendaks gebeurt. De bezwaarindiener stelt echter vast dat dergelijke uitvoering niet mogelijk is en in realiteit op het openbaar domein wordt gestald. Speciaal voor de vuilbakken werd een constructie opgetrokken op openbaar domein.  

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond, de afvalberging is strijdig met artikel 26 van de bouwcode.

5. Rioolstelsel: Het bezwaar dat het rioolstelsel niet is aangepast naar de normen van de bouwcode zoals vermeld in artikel 40 en 41 van de bouwcode.
   Beoordeling: Er werden geen rioleringsplannen aangeleverd waardoor dit niet nagegaan kan worden. Elke aanvraag dient echter aan de geldende regelgeving te voldoen. Het bewaar is ongegrond.

6. Beschermd stadsgezicht. De gewenste inrichting van de recafunctie en het bijhorende terras zijn niet verenigbaar met het beschermde stadsgezicht. De inrichting en constructies zijn visueel storend.
   Beoordeling: Een terrastoelating behoort niet tot de stedenbouwkundige beoordeling. Het bezwaar is ongegrond.

7. Visuele inpasbaarheid: Zowel het interieur als vooral het exterieur van de horecazaak doet zwaar afbreuk aan de beeldkwaliteit van "het zuid".
   Beoordeling: In een omgevingsvergunning kan de beoordeling gemaakt worden of dat de aangevraagde handelingen visueel inpasbaar en verenigbaar zijn met hun omgeving. De omgeving van de gedempte zuiderdokken is opgenomen als beschermd stadsgezicht en heeft als bestemming CHE-gebied. De nodige aandacht naar een goede visuele inpasbaarheid door materialen, kleuren en vormgeving is noodzakelijk.
    Het bezwaar is gegrond.

8. Belemmeren voetgangersverkeer: Het buitenmeubilair beslaat veel te veel plaats, waardoor het voor voetgangers bijna onmogelijk is om nog op het voetpad te lopen.
   Beoordeling: Een terrastoelating behoort niet tot de stedenbouwkundige beoordeling. Een terras dient zich te houden aan het terrasreglement en de politiecodex. Ondanks niet stedenbouwkundig van aard moet de circulatie van voetgangers en rolstoelgebruikes gegarandeerd blijven. Het bezwaar is ongegrond.

9. Geluidhinder van het onvergunde horecaterras: Het bezwaar tegen geluidhinder van de huidige maar onvergunde terrassen op openbaar domein. De MER-screeningsnota geeft te kennen dat de recazaak open is tot 22u, maar in realiteit is er geen vast sluitingsuur. De info in de MER-screeningsnota is foutief.

Beoordeling: Een recafunctie kan geluidhinder met zich meebrengen. Echter wordt geluidoverlast politioneel afgehandeld. Het bezwaar is ongegrond.

10. Goede ruimtelijke ordening: Het bezwaar dat de aanvraag strijdig is met zowel het legaliteitsbeginsel als het opportuniteitsbeginsel en daardoor niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Beoordeling: Het klopt dat de voorliggende aanvraag strijdig is met verschillende voorschriften en ook niet functioneel inpasbaar is in de omgeving. Het bezwaar is gegrond.

11. Ongunstig advies maatschappelijke veiligheid: Het bezwaar dat het terras en de recafunctie onvergund zijn en er verschillende PV’s werden opgemaakt. Uiteindelijk geeft de stedelijke dienst Maatschappelijke Veiligheid een ongunstig advies voor de aanleg van een horecaterras. Ook omwille van hygiëne.
    Beoordeling: Het is strafbaar om zonder de nodige vergunningen een horecafunctie uit te baten. Echter dient een stedenbouwkundige beoordeling geen rekening te houden met voorgaande bouwinbreuken. De laatst vergunde of geacht vergunde toestand vormt steeds het vertrekpunt van een stedenbouwkundige beoordeling. Het bezwaar is ongegrond.