Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023154601 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Ali Al-Dehedhawi met als adres Herentalsebaan 313 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Herentalsebaan 313 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 31 sectie B nr. 212E4 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een winkel en stockageruimtes tot een meergezinswoning 3 woongelegenheden en horeca |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 24/08/2007: vergunning (3184#1435) voor het verbouwen van een winkel met stockageruimte;
- 3/03/1994: vergunning (629#6137) voor het verbouwen van de winkel.
Vergunde en bestaande toestand
- functie: winkel op de gelijkvloerse verdieping en stockageruimte op de eerste verdieping;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met restaurant op de gelijkvloerse verdieping en op de 3 bovenliggende verdiepingen telkens 1 appartement:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 3;
- wijzigen van de functie op het gelijkvloers van detailhandel naar reca en op de eerste verdieping van stockage voor detailhandel naar wonen;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 25 maart 2024 | 19 april 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 25 maart 2024 | 2 april 2024 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 25 maart 2024 | 25 maart 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 25 maart 2024 | 8 april 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op het volgend punt:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:
Er dient een fietsenstalplaats voorzien te worden voor het stallen van de fietsen van de bewoners van de appartementen en de bezoekers van het restaurant. Er is geen fietsenstalling voorzien in het gebouw.
Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Er wordt voor het restaurant geen vetafscheider voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag situeert zich langs de Herentalsebaan in Deurne, gelegen in lokaal kernwinkelgebied en omvat een functiewijziging van uitsluitend handel, op het gelijkvloers en bijhorende opslag op de eerste verdieping, naar reca op het gelijkvloers en een meergezinswoning op de bovenliggende verdiepingen.
Hoewel de plannen voor het gelijkvloers de functie ‘horeca’ vermelden, kan hier enkel de functiecategorie reca beschouwd worden en hier geen hotel (functiecategorie verblijfrecreatie) ingericht worden. Het omvormen van de handelsfunctie naar reca op het gelijkvloers in dit lokaal kernwinkelgebied wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie. Dit advies luidt als volgt:
“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Deurne-Zuid. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen alsook om de kans op structurele leegstand in het gebied te verlagen.”
De onmiddellijke omgeving wordt verder gekenmerkt door één- en meergezinswoningen. De gevraagde functie van meergezinswoning is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bestaande volume pand heeft met een breedte van 11,96 m de breedte van twee percelen.
Voor de omvorming naar een reca-functie zijn intern een aantal wijzigingen binnen het vergunde volume voorzien, maar wordt aan de linkerzijde achteraan eveneens een uitbreiding met nieuwe berging opgetrokken en dit tot een totale bouwdiepte van 30,18 m. Deze grote bouwdiepte sluit aan bij de bouwdiepte van de links aanpalende, eveneens een handelsgelijkvloers, en kan voor de voorgestelde functie van reca toegestaan worden. Het perceel zelf heeft een diepte van ruim 61 m, waardoor de resterende tuin achter de nieuwe uitbreiding nog een diepte heeft van meer dan 30 m, en er dus nog voldoende open ruimte over blijft.
Op het gelijkvloers wordt aan de linkerzijde een nieuwe inkomzone voorzien om de drie hoger liggende appartementen te bereiken. Op de eerste verdieping wordt een appartement ingericht binnen het vergunde volume, met een kleine aanpassing ten behoeve van de nieuwe traphal. Na aanpassing van het volume van deze traphal wordt de bouwdiepte aan deze zijde herleid van 14,15 m naar 12,17 m. Dit appartement beschikt over drie slaapkamers en een ruim dakterras, aangelegd op het platte dak van het gelijkvloers. Op het bestaande volume worden twee bijkomende bouwlagen opgericht om twee extra appartementen te kunnen realiseren. Het appartement op de tweede verdieping volgt de contouren van de eerste verdieping, waardoor ook dit appartement beschikt over drie slaapkamers en over een open ruimte van 8 m². Het appartement op de derde verdieping volgt aan de linkerzijde de contour van het onderliggende appartement, met een bouwdiepte van 12,17 m, en aan de rechterzijde de bouwdiepte van het hoofdvolume, wat overeen komt met een bouwdiepte van 9,46 m. Voor dit appartement met twee slaapkamers wordt aan de tuinzijde een buitenruimte van bijna 10 m² voorzien.
Het voorgestelde volume met deze bouwdieptes en 4 bouwlagen onder een plat dak sluit daarmee aan aan de onderliggende en de aanpalende volumes en verwijst naar de in de directe en ruimere omgeving voorkomende volumes van twee à vier bouwlagen.
Visueel-vormelijke elementen
Zoals reeds aangehaald, beslaat het volume de breedte van wat ooit twee percelen waren. Dit is ook af te leiden uit de opbouw van de voorgevel. Het gelijkvloers is over de volledige breedte afgewerkt met beige natuursteen en een plint in blauwe hardsteen, terwijl de gevels afgewerkt zijn in gevelsteen en cementering voor respectievelijk de linkse en de rechtse gevel.
Op het gelijkvloers wordt de afwerking in natuursteen bewaard en voorzien van nieuw schrijnwerk. Ter hoogte van de verdiepingen wordt voor de afwerking van de gehele nieuwe voorgevel een lichtgrijze crepi voorgesteld. Ook de achtergevel wordt, na isolatie, van eenzelfde afwerking voorzien. Het nieuwe schrijnwerk in de uitbreiding wordt uitgevoerd in antraciet pvc, soortgelijk aan het bestaande schrijnwerk in antraciet PVC.
De voorgestelde materialen komen in de omgeving vaker voor en zijn inpasbaar in het straatbeeld.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Uit lezing van de plannen en snedes blijkt dat het niveauverschil tussen binnen en buiten 9 cm bedraagt. In toepassing van artikel 18 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid dienen niveauverschillen tot 18 cm opgevangen te worden met een helling binnen het volume. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.
Verder dienen, in toepassing van artikel 44 van de bouwcode, reca-inrichtingen en andere instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, hun afvalwater verplicht via vetafscheiders te lozen. Aangezien er voor het restaurant geen vetafscheider wordt voorzien, wordt dit als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en dient strikt nageleefd te worden.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en/of functiewijziging. In de bestaande toestand is er een winkelruimte op het gelijkvloers met op de verdieping erboven stockageruimte en een bureel. De winkel wordt omgevormd naar reca. Vermits de oppervlakte van de reca beperkt is, is de parkeerbehoefte 0. Op het eerste, tweede en derde verdieping wordt een appartement voorzien. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De parkeerbehoefte voor de 3 appartementen bedraagt 3. De werkelijke parkeerbehoefte bedraagt dan 3.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
De bestaande en vergunde handelsfunctie, die het volledige gelijkvloers van een bestaand gebouw innam, wordt vervangen door een reca-functie die eveneens het volledige gelijkvloers inneemt. De inrichting van dit gelijkvloers laat het voorzien van parkeerplaatsen niet toe zonder de kwaliteit en de bruikbaarheid van het gelijkvloers als reca in deze straat in kernwinkelgebied niet toe.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Vermits de handelsoppervlakte van de winkel beperkt is, is de parkeerbehoefte 0. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 0 = 3.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit is het aantal fietsstalplaatsen niet toereikend:
“Voor de appartementen moeten er in totaal 11 fietsstalplaatsen voorzien worden. Op de plannen zijn deze ingetekend met een verticaal ophangsysteem. De gang is slechts 1,5 m breed. Vermits een gemiddelde fiets 1,70 m lang is, lijkt het praktisch niet haalbaar om dit systeem toe te passen in deze gang. De fietsen zouden ook op slechts 30 cm van elkaar hangen wat het zeer moeilijk maakt om deze op te hangen of van het hangsysteem te halen. Een ophangsysteem kan slechts voor de helft van de fietsen voorzien worden omdat niet alle fietsen geschikt zijn voor zulk systeem (te zwaar, te lang, etc). Het aantal fietsstalplaatsen is dus niet toereikend.”
Om tegemoet te komen aan dit advies en te kunnen voldoen aan artikel 29 van de bouwcode, zal de gang ter plaatse van het ophangsysteem voor de fietsen verbreed moeten worden en zal het ophangsysteem voor de fietsen over een grotere lengte voorzien moeten worden. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd. Het spreekt voor zich dat deze wijzigingen er niet toe mogen leiden dat het in dit dossier uitgebrachte voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer geschaad wordt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 maart 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 25 maart 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 24 mei 2024 |
Verslag GOA | 2 mei 2024 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
In de periode van het openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend handelend over volgend aspect:
Bezwaarindiener stelt dat indien scheidingsmuur in de tuin zou afgebroken worden en terug opgebouwd ter verfraaiing hij hieraan niet mee wil betalen. Zij willen eventueel gemaakte kosten hiervoor niet mee dragen. Ook dienen de werken de onderhoudsvriendelijkheid in de toekomst te verzekeren, daar bezwaarindiener
niet in de mogelijkheid is om verdere tuinwerken, die hieruit het gevolg zijn, uit te voeren.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Vermoedelijke kosten ter uitvoering van de vergunning zijn burgerrechtelijke aspecten en worden niet in overweging genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.