2024_CBS_04177 - Omgevingsvergunning - OMV_2023109924. Kerkstraat 80 en Lammekensstraat 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/06/2019: voorwaardelijke vergunning (OMV_2019037644) voor het wijzigen van de gevels en regularisatie verbouwen pand;

-          15/03/2019: weigering (OMV_2018158556) voor het wijzigen van de gevels en inrichting van het pand

-          16/11/2018: proces-verbaal (11002_2018_7972_VPV) met stakingsbevel voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          17/07/2009: niet-uitgevoerde vergunning (20092051) voor het verbouwen van een handelspand met appartementen;

-          26/03/1971: vergunning (18#53977) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• dancing, restaurant en café – restaurant op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen – meergezinswoning met 2 woongelegenheden op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van 9,9 meter;
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers in zwart geschilderde baksteen met plint in blauwe hardsteen;
• verdiepingen in licht getinte geschilderde baksteen met lijsten;
• schrijnwerk gelijkvloers in goudkleurig aluminium;
• schrijnwerk verdiepingen in antraciet aluminium;
• inkomdeur appartementen te Lammekensstraat 2 en inkomdeur restaurant te Kerkstraat 80.

Bestaande toestand

-          afwijkend;

-          voorwaarden vergunning OMV_2019037644 die niet zijn uitgevoerd:

• gewijzigde raamopeningen;
• schrijnwerk verdiepingen niet in antraciet aluminium;
• lijsten zijn gesupprimeerd;
• kleur van de voorgevel is niet in een lichte tint op de verdiepingen;
• toegevoegde zonneluifel langsheen de Kerkstraat.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• dancing, restaurant en café – restaurant op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden op de bovenliggende verdiepingen:

-          2 drieslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping (1 per verdieping);

-          1 tweeslaapkamerappartement op de derde verdieping;

-          gemeenschappelijk dakterras van circa 16 m² op de derde verdieping;

-          bouwvolume:

• optopping van 1 bouwlaag;
• 4 bouwlagen onder plat dak;
• bouwhoogte van 13,1 meter;
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers in natuursteen met plint in betonsteen;
• verdiepingen in zwart geschilderde baksteen zonder lijsten en horizontale band in zwart pleisterwerk;
• schrijnwerk gelijkvloers in wit pvc;
• schrijnwerk verdiepingen in grijs pvc met gewijzigde indeling en afmetingen;
• inkomdeur naar appartementen in grijs aluminium;
• optopping in vezelcementplaten met natuurstenen look en schrijnwerk in donkergrijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr), zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060 op volgend punt:

-          artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Door de voorgestelde aanpassing van de raamopeningen op de eerste verdieping van het pand Kerkstraat 80 en een derde typologie van raamopening te gebruiken op de gehele tweede verdieping ontstaan er 3 types van ramen in de voorgevel onder de kroonlijst. Deze openingen zijn niet op mekaar afgestemd (ook door het supprimeren van al de (opgelegde) lijsten) én niet afgestemd op de achterliggende functie daar de twee appartementen op de eerste verdieping werden samengevoegd. Er kan bezwaarlijk van een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur worden gesproken, ook door de zwarte gevelafwerking.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  De voorgevel wordt zwart geschilderd;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

Het is onduidelijk of een vrije hoogte van 2,60 m overal onder de zonneluifel gegarandeerd wordt;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De slaapkamers in de nieuwe woongelegenheid worden niet voorzien van voldoende natuurlijk verlichting;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De trap naar de ondergrondse fietsstalplaats wordt niet voorzien van een fietsgoot;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Voor de bijkomende wooneenheid wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 3 met behoud van de horeca functie op de gelijkvloerse verdieping. De woonfunctie blijft dus behouden. Het pand is hiermee afgestemd op de kenmerkende functies in de omgeving.

Gelet op de ligging van het pand in kernwinkelgebied, zoals afgebakend in de bouwcode, wordt er geoordeeld dat de draagkracht van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden niet wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande drie bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en aangevuld met een vierde bouwlaag tot een bouwhoogte van 13,10 m. Een gebouw van 4 bouwlagen komt veelvuldig voor in de omgeving. Na de optopping is de bouwhoogte gelijk aan de bouwhoogte van de aanpalende panden. Het extra volume van de achterbouw bevindt zich hoofdzakelijk tussen de bestaande scheidingsmuren van beide buren. Gelet op de oriëntatie van het gebouw ten opzichte van de aanpalers wordt geoordeeld dat de optopping geen onaanvaardbare negatieve gevolgen heeft voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

De aanvraag is in overeenstemming met de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid ten opzichte van de omgeving en het voorliggend perceel. De aanvraag is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Door de voorgestelde aanpassing van de raamopeningen op de eerste verdieping van het pand Kerkstraat 80 en een derde typologie van raamopening te gebruiken op de gehele tweede verdieping ontstaan er 3 types van ramen in de voorgevel onder de kroonlijst. Deze openingen zijn niet op mekaar afgestemd (ook door het supprimeren van al de (opgelegde) lijsten) én niet afgestemd op de achterliggende functie daar de twee appartementen op de eerste verdieping werden samengevoegd. Er kan bezwaarlijk van een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur worden gesproken, ook door de zwarte gevelafwerking.

Alle handelingen, werken en wijzigingen aan de voorgevel onder de kroonlijst worden bijgevolg uitgesloten van vergunning.

De voorgestelde uitwerking van de daklaag is passend voor de gekozen vorm, op voorwaarde dat deze volledig binnen de rooilijn wordt voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project voor de bijkomende woongelegenheid.

De kleinste slaapkamers is echter te smal gedimensioneerd en de ruimte scheidende wand met de leefruimte is niet afgestemd op de raamopeningen.

Bijgevolg zal worden opgelegd de ruimte scheidende wand van deze slaapkamer met de leefruimte af te stemmen op de raamopeningen en de slaapkamer te voorzien van een minimale breedte van 2,20 m.

De slaapkamers in de nieuwe wooneenheid worden niet voorzien van voldoende natuurlijk verlichting. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode. Licht wordt gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Alle ramen in de gevels langsheen de Kerkstraat en Lammekensstraat hebben een lichtdoorlatende oppervlakte van 0,7 m². Indien elk raam met deze oppervlakte vergroot wordt tot 1 m² is voldaan aan de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode. Om de verticale geleding van de gevel te behouden wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd dat alle ramen van de derde verdiep langsheen de Kerkstraat en Lammekensstraat in hoogte vergroot moeten worden tot een lichtdoorlatend oppervlakte van 1 m². Het hoekraam moet hierbij vergroot worden tot eenzelfde hoogte als de andere ramen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor voorliggende aanvraag werd het advies van de stedelijke dienst mobiliteit gevraagd. In hun advies wordt de mobiliteitsimpact van voorliggende aanvraag als volgt beoordeeld:

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Alle handelingen, werken en wijzigingen aan de voorgevel onder de kroonlijst worden uitgesloten van vergunning.

3. De trap naar de ondergrondse fietsstalplaats te voorzien van een fietsgoot.

4. In de bijkomende woongelegenheid de ruimte scheidende wand van de kleinste slaapkamer met de leefruimte af te stemmen op de raamopeningen en de slaapkamer te voorzien van een minimale breedte van 2,20 m.

5. De ramen van de derde verdieping langsheen de Kerkstraat en Lammekensstraat in hoogte te vergroten tot een lichtdoorlatende oppervlakte van minimum 1 m² waarbij de boven- en onderzijde van al deze ramen gelijk wordt gesteld.

6. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten