2024_CBS_04165 - Omgevingsvergunning - OMV_2023085811. Minderbroedersrui 41. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-     Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld: de inpandige terrassen vooraan zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.

-     Artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:
de kroonlijsthoogte van de achtergevel is niet kleiner dan de kroonlijsthoogte van de voorgevel (ter hoogte van het dakterras).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt geen infiltratie voorzien. De in de nota vermelde motivatie tot afwijking wordt aanvaard.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  §3 de uitpandige terrassen achteraan de appartementen bevinden zich niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding;
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  de warmtepomp bevindt zich in de achterbouw tussen de twee zadeldaken en dus niet op het hoogste dak;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de slaapkamers en de bureauruimte op de 2^de verdieping in de achterbouw hebben slechts een vrije hoogte van circa 2,00 meter en circa 2,55 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de ramen van de slaapkamer achteraan in de achterbouw op de 2^de verdieping hebben een lichtdoorlatende oppervlakte van minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden slechts 5 autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.  
Van de archeologienota (ID 25335) werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 17 maart 2023.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De grote slaapkamer in de achterbouw op de tweede verdieping heeft, strijdig met de bouwcode, een lichtdoorlatende opening van minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte. Er dient vastgesteld te worden dat de ramen groot zijn, maar dat de oppervlakte van de desbetreffende slaapkamer zeer ruim is. Bijgevolg kan gesteld worden dat de lichtdoorlatende oppervlakte groot genoeg is voor de aangevraagde verblijfsfunctie, op basis van artikel 3 van de bouwcode kan dan ook een afwijking worden toegestaan.

De uitkragende terrassen achteraan bevinden zich niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding. Er dient opgemerkt te worden dat de zijdelingse perceelgrenzen niet loodrecht staan op de voorgevel. De uitkragende terrassen bevinden zich wel binnen een hoek van 45° ten opzichte van een evenwijdige aan de voorgevel. Bovendien dient opgemerkt te worden dat het aanpalende pand veel lager is waardoor er geen hinder is. Het pand betreft bovendien een beschermd monument waardoor er bijgevolg van uitgegaan kan worden dat dit blijvend laag zal zijn waardoor er ook in de toekomst geen hinder te verwachten is.

Strijdig met het RUP is de kroonlijsthoogte achteraan van het pand links hoger dan vooraan. Dit is het gevolg van de vraag om een afbouw te voorzien naar het naastliggend beschermd monument “De Coestal”. Om tegemoet te komen aan deze vraag werd er vooraan links een terugsprong voorzien waar een terras werd voorzien.

Aangezien deze ingrepen de goede ruimtelijke ordening ten goede komen kan dan ook een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De beoogde meergezinswoning is functioneel dan ook inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Het nieuwbouwvolume langsheen de straat sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving en voldoet mits beperkte, aanvaardbare afwijkingen aan het maximale profiel van het geldende RUP. Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private en/of gemeenschappelijke buitenruimten.
De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door hoofdzakelijk neoclassicistische burgerhuizen met een verticale geleding. In de nieuwe gevelstructuur is een abstractie gemaakt op basis van de typerende witte gladbepleisterde lijstgevels. Deze is gebaseerd op het ritme, verhouding (verticaliteit) en karakteristieken van de straat.

Door de pandsgewijze opbouw laat de gevel zich goed integreren in het straatbeeld.

Achter de gevelopbouw links zijn inpandige terrassen voorzien omwille van zichten en oriëntatie; de gevelstructuur voorziet in privacy.

De Kwaliteitskamer aan wie het project voorafgaandelijk ter advies werd voorgelegd liet weten de doorgevoerde aanpassingen te appreciëren, maar vraagt om de bepleistering van de gevels glad uit te voeren wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Mits het naleven van de opgelegde voorwaarde is de aanvraag inpasbaar in de omgeving.

Cultuurhistorische en archeologische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Het project bestaande uit een voorbouw, overdekte koer en twee achterhuizen is gelegen in CHE-gebied. Er werd een CHE-rapport opgemaakt voor de voorbouw en een uitvoerig CHE-rapport opgemaakt voor de twee historische achterhuizen inclusief een materiaal-technisch onderzoek in functie van de restauratie.

Men wenst de voorbouw te slopen en de twee bestaande achterhuizen te restaureren. De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg (sloop voorhuis, restauratie 2 achterhuizen).

De vele verbouwingen die het voorhuis onderging doorheen de tijd hebben de erfgoedwaarden dusdanig uitgehold dat vervanging door een nieuwbouwvolume aanvaardbaar is. De nieuwbouw is afgetoetst door de Kwaliteitskamer.

De twee achterhuizen uit de 16de en 17de eeuw werden op het gelijkvloers opengewerkt maar bleven gaaf bewaard op 1 en 2. Deze achterhuizen worden grondig gerestaureerd op basis van de onderzoeksresultaten van het materiaal-technisch onderzoek van Monumenta. De restauratieopties worden opgelijst in de beschrijvende nota. We verwijzen hiernaar als voorwaarden aangezien niet alle restauratieopties af te leiden zijn uit de plannen of pas volledig ingeschat kunnen worden na ontmanteling van bepaalde onderdelen (bijvoorbeeld behoud van 1 of 2 historische plankenvloeren). We vragen om de uitvoering van de restauratie terug te koppelen met onze dienst en indien nodig verder te laten begeleiden door Monumenta die de materiaal-technische studie uitvoerde.

Aanvullend hierop vragen we om:

-     De gevels van de achterhuizen in te vullen met houten t-ramen met historische profilering. Detailtekeningen voor te leggen vooraleer het schrijnwerk in productie te laten gaan.

-     In samenspraak met de dienst Monumentenzorg slechts een beperkt aantal kinderbalken weg te nemen ter hoogte van het centrale deel van de vliering in de slaapkamer op de tweede verdieping van het groot achterhuis en deze te bewaren in situ. Op plan zijn ter hoogte van de centrale zone alle kinderbalken aangeduid als te verwijderen.

-     De balkenlaag van de vliering in het klein achterhuis integraal bewaard blijft en de vlieringvloer wordt weggenomen zodat er zicht tot in de nok mogelijk is. De vlieringvloer bestaat hier uit een samentel van een opgeklampt 16de- of 17de-eeuws luik en een even oude opgeklampte deur. Deze waardevolle elementen dienen in situ bewaard te blijven of indien gewenst, herbruikt te worden in de panden cfr. de beschrijvende nota. Na aftoetsing met de afdeling stedenbouw moet het op die manier mogelijk zijn om slaapkamer 2 in het kleine achterhuis te vergunnen. Op de zoldervloer van de toekomstige slaapkamer ligt er bovendien een recente tegelvloer op chape die ook wordt verwijderd tot op de oorspronkelijke brandvloer waardoor er nog bijkomende hoogte wordt gewonnen.

-     De sloop van de voorbouw en het restant van de galerij te documenteren in woord en beeld.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit voorwaardelijk gunstig advies bijgetreden en worden volgende voorwaarden uit het advies bij de vergunning opgenomen:

-     De restauratieopties opgenomen in de beschrijvende nota worden nagevolgd.

-     De uitvoering van de restauratie wordt teruggekoppeld met onze dienst en indien nodig bijkomend wordt begeleid door Monumenta die de materiaal-technische studie uitvoerde.

-     De gevels van de achterhuizen in te vullen met houten t-ramen met historische profilering. Detailtekeningen voor te leggen vooraleer het schrijnwerk in productie te laten gaan.

-     In samenspraak met de dienst Monumentenzorg kunnen slechts een beperkt aantal kinderbalken weggenomen worden. Namelijk die ter hoogte van het centrale deel van de vliering in de slaapkamer op de tweede verdieping van het groot achterhuis en deze moeten in situ bewaard worden.

-     De balkenlaag van de vliering in het klein achterhuis integraal bewaard blijft en de vlieringvloer wordt weggenomen zodat er zicht tot in de nok mogelijk is. De vlieringvloer bestaande uit een samenstel van een opgeklampt 16de- of 17de-eeuws luik en opgeklampte deur dient in situ bewaard te blijven of indien gewenst, herbruikt te worden cfr. de beschrijvende nota.

-     De sloop van de voorbouw en het restant van de verbindingsvleugel te documenteren in woord en beeld.

Ook de stedelijke dienst Monumentenzorg/Archeologie werd om advies gevraagd.

Het advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (434 m²) en een ingreep in de bodem groter dan 100 m² (geschat op circa 350 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd opgemaakt door ADEDE bvba en waarvan akte werd genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 17 maart 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25335). De archeologienota beveelt geen verder onderzoek. Bij de geplande werkzaamheden van het uitgraven van de kelders en steken van nieuwe kelders, kunnen echter nog steeds archeologisch waardevolle restanten aan het licht komen. Dit zijn veelal bakstenen muren, verkleuringen in de ondergrond en vondsten. De bouwheer dient deze steeds verplicht te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit voorwaardelijk gunstig advies bijgetreden en worden volgende voorwaarden uit het advies bij de vergunning opgenomen:

-     De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-     De bouwheer nodigt de dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be) uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel toevalsvondst en/of onderzoek wordt geduid.

-     De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-     De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Slaapkamer 2 op de tweede verdieping in de achterbouw heeft slechts een vrije hoogte van 2,00 m. Aangezien dit een bestaande ruimte betreft en indien het centrale deel, conform het advies van de dienst Monumentenzorg, wordt opengewerkt kan hier een afwijking op worden toegestaan. Het gebruik van de ruimte draagt bovendien meer bij tot het behoud van de constructie en dus ook van de cultuurhistorische elementen dan leegstand.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten 17 fietsenstallingen voorzien worden voor de 6 wooneenheden:

1 appartement met 1 slaapkamer: 1 x 2 = 2;

5 appartementen met 2 slaapkamers: 5 x 3 = 15.

Er wordt een afgesloten fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 14 fietsen, en 3 bijkomende fietsenstallingen voor bakfietsen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking is bereikbaar via een autolift.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag betreft de exploitatie van warmtepompen voor de verwarming en koeling van 4 appartementen en 2 woningen. Elk appartement en elke woning wordt voorzien van een eigen warmtepomp. De buitenunits van de warmtepompen worden zowel op het dak van de appartementen als op het dak van de woning geplaatst. De warmtepompen maken gebruik van het koelmiddel R32.

De exploitant dient te allen tijde te voldoen aan de geluidsnormen zoals bepaald in bijlage 4.5.4 van Vlarem II. Wanneer zou blijken dat niet voldaan is aan de richtwaarde, dan moet de exploitant onmiddellijk de nodige geluidsbeperkende maatregelen treffen om dit te bewerkstelligen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De voorwaarden in het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Water-Link moeten nageleefd worden.

5. Conform het advies van de Kwaliteitskamer moet de voorgevel in een gladde pleister uitgevoerd worden.

6. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten nageleefd worden.

7. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van de stedelijke dienst Archeologie moeten nageleefd worden.

8. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)