2024_CBS_04190 - Omgevingsvergunning - OMV_2023140705. Schuttershofstraat 43. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

Schuttershofstraat 43/Jodenstraat 38-40:

-          7/10/2021: vernietigde vergunning (OMV_2019063224) voor het verplaatsen van een trappenkoker en opdelen van een winkelwoning in 2 appartementen;

-          30/08/2013: vervallen vergunning (3562#8428) voor het verplaatsen van een trappenkoker;

-          29/08/2013: vergunning deputatie (20112800) voor het plaatsen van een koel-unit voor een airco installatie;

-          18/06/2010: vergunning (3473#9333) voor het plaatsen van een trappenkoker en de wijziging van een winkelvitrine;

-          24/04/2009: vervallen vergunning (3264#1949) voor het verbouwen van een bestaand winkelpand;

Schuttershofstraat 45/Jodenstraat 42:

-          17/04/2018: vergunning (20173087) voor het verbouwen en wijzigen van de functie van een kantoorgebouw met woning.

Vergunde toestand  

Schuttershofstraat 43:

-          functie:

• detailhandelsruimte die doorloopt tot in het pand aan de Jodenstraat 38-40;
• 1 éénslaapkamerappartement op de tweede verdieping;
• 1 tweeslaapkamerappartement op de derde verdieping;
• 1 tweeslaapkamerappartement op de vierde verdieping;
• 1 studio in de teruggetrokken daklaag;

-          bouwvolume: 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking en kroonlijst in zwartkleurig opaal glas;
• bruinkleurig houten buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• zwartkleurig aluminium buitenschrijnwerk op de verdiepingen;
• gevelplint en buitentrapje in natuursteen;
• zaakgebonden publiciteit ‘Tommy Hilfiger’ in losse letters;

Jodenstraat 38-40:

-          functie:

• detailhandelsruimte die doorloopt tot in het pand aan de Schuttershofstraat 43;
• stockage en bureel op de eerste verdieping;
• 1 drieslaapkamerappartement op de tweede verdieping;
• 1 drieslaapkamerappartement op de derde verdieping;
• 1 drieslaapkamerappartement op de vierde verdieping;
• 1 éénslaapkamerappartement in de teruggesprongen daklaag;

-          bouwvolume: 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in blauwkleurige beplating;
• buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium;
• inkomdeur in zwartkleurig aluminium;
• 2 poorten op de gelijkvloerse verdieping;

Schuttershofstraat 45:

-          functie: woning met complementaire handelsfunctie van 95 m2:

• dubbelhoge detailhandelsruimte op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• woonruimte op de tweede en derde verdieping;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen met een mansardedak;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in witkleurig metselwerk;
• buitenschrijnwerk in zwartkleurig aluminium;
• buitenschrijnwerk op de verdiepingen en kroonlijst in donkergrijs hout;
• dakbedekking in zwartkleurige leien.

Bestaande toestand

wijkt af van de laatst vergunde toestand.

Nieuwe toestand

Schuttershofstraat 43:

-          functie:

• detailhandelsruimte die doorloopt tot in het pand aan de Jodenstraat 38-40;
• 1 éénslaapkamerappartement op de tweede verdieping;
• 1 tweeslaapkamerappartement op de derde verdieping;
• 1 duplex tweeslaapkamerappartement op de vierde en vijfde verdieping;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• technische installatie op het platte dak boven het gelijkvloers samen met Jodenstraat 38-40;
• dakterras bovenop de vierde verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking en kroonlijst in zwartkleurige keramische afwerking;
• bruinkleurig houten buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• zwartkleurig aluminium buitenschrijnwerk op de verdiepingen;
• gevelplint en trapje in arduin; 
• borstwering bovenop de kroonlijst uit zwartkleurige houten panelen, ingevuld met houten spijltjes;
• ramen tot aan de vloerpas opengemaakt op de teruggetrokken bouwlaag;

Jodenstraat 38-40:

-          functie:

• detailhandelsruimte die doorloopt tot in het pand aan de Schuttershofstraat 43;
• stockage en bureel op de eerste verdieping;
• 1 drieslaapkamerappartement op de tweede verdieping;
• 1 drieslaapkamerappartement op de derde verdieping;
• 1 drieslaapkamerappartement op de vierde verdieping;
• 1 éénslaapkamerappartement in de teruggesprongen daklaag;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• technische installatie op het platte dak boven het gelijkvloers samen met Schuttershofstraat 43;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in blauwkleurige beplating;
• buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium;
• 2 poorten in lichtgrijs aluminium op het gelijkvloers;

Schuttershofstraat 45:

-          functie: opgedeelde woning:

• dubbelhoge detailhandelsruimte op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• 1 éénslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 60 m² op de tweede verdieping;
• 1 éénslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 60 m² op de derde verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een mansardedak;
• gemeenschappelijke trappenhal tot een bouwdiepte van 12,8 m en met een bouwhoogte van 14,89 m aan de achtergevels van de Schuttershofstraat;
• technische installatie tegen de achtergevel;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in witkleurig metselwerk;
• witkleurig buitenschrijnwerk uit aluminium op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• bruinkleurige metalen gevelbekleding rond de vitrine op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• buitenschrijnwerk en kroonlijst in donkergrijs hout op de verdiepingen;
• dakbedekking in zwartkleurige leien;
• zaakgebonden publiciteit ‘Sandro’ in losse letters boven de eerste verdieping en haaks op de voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers met de rechterbuur;

-          Inrichting: septische put in de kelder gesupprimeerd.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een eengezinswoning aan de Schuttershofstraat 45;

-          wijzigen van de functie van wonen naar detailhandel op het gelijkvloers en de eerste verdieping aan de Schuttershofstraat 45;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2 aan de Schuttershofstraat 45;

-          plaatsen van zaakgebonden publiciteit aan de Schuttershofstraat 45;

-          samenvoegen van het 2 woongelegenheden aan de Schuttershofstraat 43;

-          ophogen van de scheidingsmuren aan de Schuttershofstraat 43;

-          inrichten van een dakterras aan de Schuttershofstraat 43;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          voorgevelwijzigingen; 

-          interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 2: zone voor wonen - (wo2) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2 WO2 – 2.1 Bestemming: 

Detailhandel is enkel toegestaan op het gelijkvloers. In de bestaande en nieuwe toestand is er detailhandel voorzien op de gelijkvloerse en eerste verdieping van pand aan de Schuttershofstraat 45.

-          artikel 2.1.2 Harmonie en referentiebeeld:

De gevelwijzigingen in de Jodenstraat zijn niet in harmonie met de architectuur van de volledige constructie.

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:

Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren zijn niet toegestaan, zoals de indeling en combinatie van materialen ter afwerking van de gelijkvloerse gevel in de Jodenstraat.

-          artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3, wat hier niet het geval is.

-          artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:

De aanwezige technische installaties zijn niet in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt. Dit volume wordt bepaald in punt 2.1.3. Buizen van technische installaties moeten uitmonden in het dak.

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:

Door de eengezinswoning aan de Schuttershofstraat 45 verder op te splitsen, wordt de draagkracht overschreden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: zie RUP Binnenstad.

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: zie RUP Binnenstad.
• artikel 16 Technische uitsprongen:

De aanwezige technische installaties zijn niet inwendig in het gebouw geplaatst. De klimaatbeheersingstoestellen zijn te dicht bij de perceelsgrens geplaatst.

• artikel 26 Afvalverzameling:

De afvalberging die voorzien diende te worden volgens de voorwaarden uit de voorgaande vergunning is niet aanwezig.

• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:

De haakse gevelpubliciteit ‘Sandro’ houdt geen afstand van minstens 60 cm ten opzichte van de rechter perceelsgrens aan.

• artikel 43 Septische putten:

De septische put van de woning aan de Schuttershofstraat 45 werd gesupprimeerd waardoor er geen septische put meer is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wenst de aanvrager enkele werken en wijzigingen door te voeren aan aaneengeschakelde panden in de Schuttershofstraat en de Jodenstraat met zowel woningen als commerciële ruimtes.

Er werden door de aanvrager verschillende werken uitgevoerd zonder de nodige vergunningen, die niet allemaal in deze aanvraag geïntegreerd worden. Bovendien werden de foutieve plannen van de laatst vergunde toestand toegevoegd (deze van de vernietigde beslissing in beroep). Dit bemoeilijkt de beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het pand aan de Schuttershofstraat 45 is in de laatst vergunde toestand een eengezinswoning met complementaire handelsfunctie van 95 m² en een vide op de eerste verdieping. De hoofdfunctie is wonen.

Een functiewijziging naar detailhandel op de eerste verdieping van de Schuttershofstraat 45 is sowieso niet toegestaan volgens de bestemmingsvoorschriften in artikel 2.1 van het RUP Binnenstad. Afwijken op bestemmingen is niet mogelijk.

De functiewijziging van wonen naar detailhandel op het gelijkvloers en de eerste verdieping wordt dan ook uitgesloten uit de vergunning. De bestaande vergunde inrichting met de complementaire handelsruimte blijft derhalve behouden.

In de overige panden blijven zowel de woonfunctie als de commerciële functie behouden. De omgeving bestaat uit een mix van woonfuncties met winkelruimten op het gelijkvloers waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag heeft betrekking op aanpalende percelen langs de Schuttershofstraat en Jodenstraat.

De Schuttershofstraat 43 en Jodenstraat 38-40 vormen één doorlopend perceel binnen het bouwblok. Aan de Schuttershofstraat 43 is een meergezinswoning met vier appartementen voorzien en een commercieel gelijkvloers. Aan de Jodenstraat 38-40 is een meergezinswoning voorzien met drie appartementen en een commercieel gelijkvloers met stockageruimte/bureel op de eerste verdieping.

Uit voorgaande procedures bleek dat de appartementen aan de Schuttershofstraat 43 op een onvoldoende kwalitatieve manier toegankelijk zijn, mede als gevolg van het niet correct uitvoeren van de afgeleverde vergunning. De ontsluiting van de appartementen gebeurt nu door het oversteken van het plat dak boven het gelijkvloers.

De aanvrager wenst deze situatie via voorliggende aanvraag recht te zetten door een nieuwe circulatiekoker te plaatsen tegen de achtergevels van de panden aan de Schuttershofstraat.

De nieuwe circulatiekoker heeft een beperkte footprint, wat positief is binnen de ruimtelijke context.

Bovenop het platte dak van de Schuttershofstraat 43 werd een dakterras ingericht.

Het inrichten van dit perceelsbreed dakterras is strijdig met artikel 2.1.11.2 van het RUP Binnenstad dat stelt dat terrassen gezien moeten worden als een extra bouwvolume. Het terras is slechts toegestaan indien ingericht in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3. van het RUP. Een bouwvolume met 6 bouwlagen is niet kenmerkend voor de omgeving. Het betreffende pand is bovendien reeds het hoogste gebouw aan deze straatzijde. Daarnaast kan het terras tot tegen de perceelsgrenzen met de linker- en rechterburen mogelijks voor privacyhinder zorgen.

Het voorzien van een terras en de ophoging van de scheidingsmuren wordt daarom uitgesloten uit de vergunning.

In de meergezinswoning aan de Schuttershofstraat 43 wenst de aanvrager ook het aantal woongelegenheden te wijzigen. De studio in de teruggetrokken bouwlaag zal worden toegevoegd aan het onderliggende tweeslaapkamerappartement om er bijkomende verblijfsruimte in te richten.

Het supprimeren van de studio kan omwille van de verhoging van de verblijfskwaliteit worden toegestaan.

De Schuttershofstraat 45 is een kleiner perceel enkel langs de zuidzijde van het bouwblok met een handelswoning (commercieel gelijkvloers met bovenliggende woning). De toegang tot de woning gebeurt door de winkel.

De aanvrager wenst het pand aan de Schuttershofstraat 45 op te delen in detailhandel op het gelijkvloers en de eerste verdieping en twee woongelegenheden op de tweede en derde verdieping. De woongelegenheden zullen dan toegankelijk worden gemaakt via de Jodenstraat.

Zoals aangehaald, kan het opdelen van dit pand niet toegestaan worden. Niet alleen strookt de functiewijziging op de eerste verdieping niet met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad, waarvan niet op geldige wijze kan worden afgeweken. Ook het opdelen van de eengezinswoning zelf wordt niet gunstig geadviseerd. De stad telt heel wat eengezinswoningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Het is nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. Daarnaast dienen de woongelegenheden binnen het project ook gevarieerd in grootte te zijn. Door de handelswoning op te delen naar een meergezinswoning met twee éénslaapkamerappartementen en een gelijkvloerse commerciële ruimte wordt samen met de andere appartementen in de aanpalende panden geen gevarieerde mix voorzien. De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief zijn en de draagkracht van het perceel en de omgeving overschrijden.

Het opdelen van deze handelswoning wordt daarom uitgesloten uit de vergunning.

Omdat de nieuwe circulatiekoker achter de panden in de Schuttershofstraat in dit geval zonder de opdeling van het pand aan de Schuttershofstraat 45, enkel nodig is om de trapzaal ter hoogte van appartement 43.1 te bedienen, en omwille van een betere ruimtelijke inpasbaarheid, wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd om de hoogte ervan te beperkten tot deze verdieping.

Overigens zijn heel wat technische installaties geplaats tegen de achtergevels en op het platte dak van de gelijkvloerse verdieping. Deze zijn strijdig met artikel 2.1.13 van RUP Binnenstad dat stelt dat technische installaties in het maximaal toelaatbare bouwvolume moeten verwerkt zitten. Daarnaast zijn ze strijdig met artikel 16 van de bouwcode dat stelt dat alle technische installaties bij voorkeur inwendig in het gebouw worden ondergebracht. Indien dit onmogelijk is, kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak. Bovendien moeten klimaatbeheersingstoestellen en alle bijbehorende leidingen op minstens 2 meter van de perceelgrenzen geplaatst te worden, de geluidssterkte van het klimaatbeheersingstoestel mag niet meer dan 43dB(A) bedragen aan de perceelsgrens. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval, waardoor alle uitwendige technische installaties uitgesloten worden uit de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een complex gelegen in CHE-gebied. De aangevraagde ingrepen hebben geen onaanvaardbare impact op de aanwezige erfgoedwaarde van de panden of de omgeving. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar.

In de laatst vergunde toestand werd voor de Jodenstraat 38-40 een gevelafwerking met twee identiek vormgegeven poorten voorzien, maar niet gerealiseerd.

De aanvrager wenst een nieuwe poort te voorzien ter hoogte van de autolift in de Jodenstraat 38-40.

Deze indeling, materiaalgebruik en afwerking van de gevel is in strijd met artikel 2.1.7 van het RUP Binnenstad en vergelijkbare artikels uit de bouwcode. Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren zijn niet toegestaan. Alle constructieonderdelen moeten qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. Het materiaalgebruik is hier esthetisch niet verantwoord en de gevelafwerking is onvoldoende kwalitatief en niet in harmonie met het uitzicht en de vormgeving van de gevel op de bovenliggende verdiepingen en de omgeving.

Gezien de ligging in deze binnenstedelijke context, kunnen de vele afwijkingen op de voorschriften hieromtrent niet worden toegestaan en worden de gevelwijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand in de Jodenstraat 38-40 uitgesloten uit de vergunning.

Ook aan de voorgevel van de Schuttershofstraat 45 werden wijzigingen aangebracht. Er werd zaakgebonden publiciteit geplaatst. Rond de vitrine op het gelijkvloers en de eerste verdieping werden bruinkleurige metalen beplatingen voorzien en witkleurig buitenschrijnwerk. Centraal boven de vitrine werd ter hoogte van de eerste verdieping het logo ‘Sandro’ aangebracht in zwartkleurige losse letters.

Deze gevelwijzigingen zijn inpasbaar in het straatbeeld.

Ter hoogte van de rechter perceelsgrens werd publiciteit haaks op de gevel voorzien. De plaatsing van deze publiciteit is echter strijdig met artikel 33 van de bouwcode dat stelt dat dergelijke constructies minstens een afstand van 0,60 meter moeten houden ten opzichte van de eigendomsgrens.

Omdat de vormgeving en kleurstelling van voorliggend reclamepaneel klein, sober en harmonieus is – en de zichtbaarheid van haakse publiciteit op het aanpalende pand niet in het gedrang brengt – kan deze afwijking toegestaan worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de laatst vergunde toestand werden een aantal voorwaarden opgelegd, die (nog) niet werden uitgevoerd. Zo diende volgens de vergunning van 17/04/2018 in de Schuttershofstraat 45 een buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode voorzien te worden. Ook de opgelegde afvalberging is niet terug te vinden op de plannen. Beide voorwaarden worden hernomen in deze vergunning.

De aanvrager wenst de afvoer van het zwart water van de Schuttershofstraat 45 rechtstreeks te koppelen aan het openbare rioolstelsel. De septische put wordt gesupprimeerd. Dit is strijdig met artikel 43 van de bouwcode.

Het behoud van de aanwezige septische put in de kelderverdieping wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning. 

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het aangevraagde aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de af te leveren vergunning geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en laatst vergunde situatie inhoudt.

De fietsenstalling die voor de handelswoning aan de Schuttershofstraat 45 moest voorzien worden conform de vorige vergunning, is niet ingetekend op de plannen. Ook deze voorwaarde wordt hernomen in deze vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Eén fietsenstalplaats dient voorzien te worden in de Schuttershofstraat 45, zoals opgelegd als voorwaarde bij de vergunning van 17/04/2018 gekend als 20173087. 

4. De buitenruimte op de derde verdieping van de Schuttershofstraat dient voorzien te worden conform artikel 28 van de bouwcode, zoals opgelegd als voorwaarde bij de vergunning van 17/04/2018 gekend als 20173087. 

5. Een afvalberging dient voorzien te worden conform artikel 26 van de bouwcode, zoals opgelegd als voorwaarde bij de vergunning van 17/04/2018 gekend als 20173087. 

6. De nieuwe circulatiekoker achter de panden in de Schuttershofstraat mag niet hoger voorzien worden dan de tweede verdieping met appartement 43.1.

7. Het wijzigen en uitbreiden van de functie wonen naar detailhandel op het gelijkvloers en de eerste verdieping van de handelswoning aan de Schuttershofstraat 45 wordt uitgesloten uit de vergunning.

8. Het opdelen van de handelswoning aan de Schuttershofstraat 45, inclusief het inrichten van de twee eenslaapkamerappartementen op de tweede en derde verdieping, wordt uitgesloten uit de vergunning.

9. Het inrichten van het dakterras ter hoogte van de teruggetrokken bouwlaag van het pand aan de Schuttershofstraat 43, inclusief de ophoging van de scheidingsmuren en de balustrade ter hoogte van de voorgevel, wordt uitgesloten uit de vergunning.

10. Alle werken, handelingen en wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand aan de gevel van de Jodenstraat 38-40, worden uitgesloten uit de vergunning.

11. Alle uitwendige technische installaties en klimaatbeheersingstoestellen worden uitgesloten uit de vergunning.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten