2024_CBS_04221 - Omgevingsvergunning - OMV_2023173625. Heistraat 34-34C. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/12/2020: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020129062) voor het plaatsen van een buitentrap;

-          25/03/2016: weigering (20153346) voor het herinrichten van een gelijkvloerse handelszaak tot een recazaak en plaatsen van publiciteit aan de gevel;

-          7/07/2006: vergunning (3226#60) voor het verbouwen van een winkel;

-          28/10/1983: vergunning (222#12914) voor verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel op gelijkvloers en eerste verdieping;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen plat dak; 
• bouwdiepte gelijkvloers 16,54 m;
• bouwdiepte eerste verdieping 12,67 m;
• kroonlijsthoogte 6,2 m;

-          gevelafwerking:

• plint in blauwe hardsteen;
• roodbruine gevelsteen;
• wit, aluminium buitenschrijnwerk;
• stalen balk zichtbaar in buitenschrijnwerk ter hoogte van de vloerplaat van de eerste verdieping;
• witte, aluminium dakrand.

Bestaande toestand

-          plint en trap zwart geschilderd;

-          buitenschrijnwerk gelijkvloers zwart geschilderd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wijzigen van de functie van detailhandel naar reca;

-          bouwvolume:

• conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• zwart geschilderde plint;
• roodbruine gevelsteen;
• zwart, aluminium buitenschrijnwerk;
• witte, aluminium dakrand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van detailhandel naar reca;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat-Dr Donnyplein en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 februari 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone b voor woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend(e) punt(en):

-          Hoofdstuk I Bestemmingsvoorschriften, 1.- Bestemming, a) Hoofdbestemming:
er wordt geen handelspand met bewoning voorzien;

-          Hoofdstuk I Bestemmingsvoorschriften, 1.- Bestemming, b) Nevenbestemming:
de functie reca kan enkel voorzien worden als nevenfunctie, in de huidige aanvraag wordt ze voorzien als hoofdfunctie.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  het bureau op de eerste verdieping heeft een vrije hoogte van 2,5 m waar dit minimaal 2,6 m moet zijn;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er dienen 2 fietsstalplaatsen voor bezoekers voorzien te worden;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.

Er kan vastgesteld worden dat enkel een recafunctie in het pand strijdig is met de bepalingen van het geldend BPA. Deze functie kan enkel als nevenfunctie voorzien worden, de hoofdfunctie van het pand dient handelshuizen met bewoning te zijn. Gelet op het feit dat deze nieuwe functie niet vreemd is in de Heistraat en reeds voorkomt in de ruimere omgeving, er in de vergunde toestand geen woonfunctie aanwezig is en de Beleidsnota Detailhandel 2020, is een afwijking op het BPA aanvaardbaar.

Overeenkomstig artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan er bij het verlenen van een Omgevingsvergunning afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van een beter intern ruimtegebruik. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het aanpassen van het buitenschrijnwerk in zwart aluminium. De bestaande voorgevel uit rood gevelmetselwerk en een betonnen plint wordt behouden. Op die manier blijft het pand zich inpassen in de omgeving waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de eerste verdieping wordt er aan de straatzijde een bureau voorzien. Er wordt vastgesteld dat deze slechts een vrije hoogte heeft van 2,50 meter in plaats van de gevraagde 2,60 meter. Aangezien deze ruimte in de vergunde toestand in gebruik was als berging en nu voorzien wordt als verblijfsruimte dient deze te beschikken over een vrije hoogte van 2,60 meter. Het gaat hier echter over een ruimte met een beperkte oppervlakte die voldoende voorzien kan worden van natuurlijk licht. Ook kan verondersteld worden dat deze ruimte maar beperkt gebruik zal worden in tijd.

Er ontbreken de nodige fietsstalplaatsen voor bezoekers. Gelet op de ligging in een winkelstraat is het aanvaardbaar dat verwezen wordt naar de fietsenstallingen op het openbaar domein.

Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking op artikel 21 en 29 van de bouwcode toegestaan worden.

De stedelijke dienst Milieuvergunning geeft volgend advies: ‘de aanvraag heeft betrekking op het wijzigen van de functie van detailhandel tot dag reca. De nieuwe functie zou een broodjeszaak zijn. Er zou zitplaats aanwezig zijn om te kunnen consumeren. Het is onduidelijk hoe de inrichting verwarmd en/of gekoeld zal worden. Het is uit de huidige beschikbare informatie in het dossier dan ook niet op te maken of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn op het voorwerp van de aanvraag, bijvoorbeeld koelinstallaties, of warmtepompen. Het is aan te raden dat de exploitant de vlaremwegwijzer consulteert en zich indien nodig in regel stelt met de Vlarem-wetgeving. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen vanuit milieutechnisch standpunt.’

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Vetafscheider te voorzien conform de bepalingen van artikel 44 van de bouwcode.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten