2024_CBS_03487 - Omgevingsvergunning - OMV_2023159977. Anselmostraat 9. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/05/1952: toelating (18#29341) voor gevelveranderingen;

-          07/09/1945: toelating (18#19610) voor veranderingswerken.

Vergunde toestand

-          gelijkvloerse winkelruimte (bakker) met zitkamer en veranda plus een doorrij naar de achterliggende tuin met garage, werkplaats en oven;

-          4 bovenliggende woonentiteiten;

-          hoofdvolume van 5 bouwlagen met teruggetrokken zadeldak;

-          volume van 1 tot 2 bouwlagen onder plat dak achteraan in de tuin.

Nieuwe toestand

-          2 eenslaapkamer appartementen plus 18 studentenkamers;

-          fietsenberging plus gemeenschappelijke keuken en leefruimte voor de studenten in de volumes in de tuinzone;

-          uitbreiding van het gelijkvloers volume in het verlengde van de doorrij;

-          vervanging van het teruggetrokken zadeldak door een volwaardige dakverdieping onder plat dak met een hoogte van 19m78;

-          uitkragend terras achteraan op de eerste verdieping;

-          omvorming van de bestaande, uitkragende terrassen op de tweede en derde verdieping tot inpandige terrassen;

-          gewijzigde voorgevel in beige pleisterwerk en gele baksteen met buitenschrijnwerk in zwart pvc, nieuwe daklaag bedekt met zwarte imitatieleien.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 5 naar 20;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie detailhandel naar wonen;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

- De nieuwe, zesde verdieping als volwaardige daklaag is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

- De nieuwe  functie ‘wonen’ in de tuinzone is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving en overschrijdt de draagkracht van het pand en de directe omgeving.

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: zowel de bouwhoogte van het hoofdvolume als de bouwhoogte en inplanting van de volumes in de tuinzone zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 27 Open ruimte: de tuin wordt niet maximaal onthard en vergroend aangelegd. Het verharde pad naar de fietsenberging is 2m17 breed in plaats van de maximaal toegelaten 1m50 en loopt nodeloos, verhard verder voorbij de ingang van de fietsenberging.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de vergunde autostalplaats verdwijnt en er worden geen nieuwe voorzien.
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van de volumes in de tuinzone hebben geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van handelsruimte naar wonen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het advies leest als volgt: 

“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige, vergunde) handelsruimte naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen in de zone buurtwinkelgebieden (zone D van de Beleidsnota Detailhandel 2020). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernwinkelgebieden, is behoud van commerciële ruimte in deze buurtwinkelgebieden niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

De gelijkvloerse omvorming tot woonfunctie is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het desbetreffende pand telt 4 bouwlagen en is afgewerkt met een hellend dak waarvan aan de straatzijde over de volle breedte een dakkapel voorzien werd. De dakkapel heeft een kroonlijsthoogte van 16,41 m. Deze kroonlijsthoogte is in overeenstemming met de linkerbuur en de nokhoogte van de mansardelaag van de rechterbuur.

Door de gevelbrede dakkapel is slechts een beperkt deel van het zadeldak aan de straatzijde zichtbaar. Het dakvolume van de rechterbuur werd op dezelfde manier uitgewerkt, al werd de dakkapel als hier als gevelbreed mansardedak uitgewerkt. 

Voorliggende aanvraag beoogt het omvormen van het zadeldak tot een volwaardige bouwlaag en voorziet bijkomend een nieuwe, bijkomende daklaag in de vorm van een mansardedak over de volledige bouwdiepte. De dakrand komt zo op 19,63 m te liggen.

Met 5 bouwlagen en een daklaag overstijgt het pand de kenmerkende bouwhoogte (bouwcode, art. 6 & 10).

Het hoofdvolume met 4 appartementen en gelijkvloerse winkel wordt omgevormd tot 18 kamerwoningen en 2 appartementen.

Het achterliggende volume van de voormalige bakkerij met magazijn blijft behouden en wordt omgevormd tot gemeenschappelijke ruimtes bij de studentenkamers.

Ondanks de functiewijziging wordt geen verdere ontpitting op het perceel voorzien. De in de tuinzone gelegen magazijn en werkplaats blijven integraal behouden waardoor geen bijkomende open ruimte op het perceel gecreëerd wordt (bouwcode, art. 27).

Het omvormen van deze volumes om deel van de woonfunctie uit te maken is niet in overeenstemming met de kenmerkende bouwdiepte van het woonprogramma in de omgeving (bouwcode, art. 6 & 10) en bijgevolg niet wenselijk.

De achterliggende volumes zijn fysiek niet verbonden met het hoofdvolume en zijn in de vergunde toestand enkel via aan overdekte gang te bereiken. Voorliggende aanvraag voorziet daarom in een bijkomende gelijkvloers volume om deze verbinding te realiseren.

Met het voorzien van zowel dit bijkomend volume als de voorgestelde bijkomende daklaag wordt de draagkracht van het perceel verder overschreden.

Kenmerkend wordt de woonfunctie binnen het hoofdvolume gerealiseerd. Gezien dit in de voorliggende aanvraag niet het geval is, wordt geoordeeld dat hiermee de draagkracht van het perceel overschreden wordt. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande voorgevel blijft grotendeels behouden en wordt voorzien van een mansardedak in zwarte imitatieleien met 2 zwart aluminium dakkapellen die uitgelijnd werden op de onderliggende raamopeningen.

De gevelbrede dakkapel in de bestaande daklaag werd minder hoog uitgewerkt als de onderliggende verdiepingen en vormt reeds een beëindiging van het bouwvolume en het gevelvlak.

De toevoeging van het mansardedak verstoort dan ook de gevelopbouw en is visueel niet inpasbaar in de omgeving. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De scheidsmuren voldoen niet aan artikel 34 van de bouwcode. Er is onvoldoende opstand aanwezig.

De volledig verharde binnenkoer wordt dan wel gedeeltelijk vergroend; de inrichting ervan is strijdig met artikel 27 van de bouwcode.

Gelet op de verschillende bezwaren is het duidelijk dat de beoogde wijzigingen ook botsen met het draagvlak van de buurt. Hierin wordt expliciet aangehaald dat het aantal woningen ongetwijfeld overlast met zich meebrengt. Ondanks het feit dat de woonfunctie inpasbaar is in de omgeving, overschrijdt het programma de draagkracht van het perceel en de buurt.

Door de Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met detailhandel en werkplaats naar 2 appartementen en 18 kamerwoningen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 18 kamerwoningen moeten er 18 fietsstalplaatsen voorzien worden (1 fiets per kamer).

Er wordt op het gelijkvloers een fietsenberging voorzien voor 36 fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening, het ongunstig advies van de brandweer en gegronde bezwaren.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 3 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten: 

1. Vereenvoudigde vergunningsprocedure: Het bezwaar dat de gevolgde procedure foutief was en een gewone procedure gevolgd had moeten worden.

Beoordeling: Het klopt inderdaad dat volgens het omgevingsvergunningdecreet een vereenvoudigde procedure niet van toepassing is wanneer het brutovolume na de werken meer dan 3000 m³ bedraagt. Echter is het brutovolume in bestaande toestand reeds groter dan 3000 m² waardoor de vergunningsaanvraag wel via een vereenvoudigde procedure kan verlopen.

De volumes werden gebaseerd op de cijfers zoals aangeleverd in het statistisch formulier in het vergunningendossier. Het feit dat het aantal woningen aanzienlijk toeneemt en er bijkomende druk op mens en milieu ontstaat, leidt niet noodzakelijk tot een gewone vergunningsprocedure.

De procedure werd correct uitgevoerd. Het bezwaar is ongegrond.

2. Artikel 21 bouwcode: De nota bij het dossier vermeldt niets over artikel 21 van de bouwcode.

Beoordeling: Bovengronds voldoen alle ruimtes aan artikel 21 van de bouwcode. Ondergronds voldoen de ruimtes niet aan dit artikel. Het bezwaar is ongegrond omdat het onvoldoende specifiek is.

3. Bouwdiepte: Het bezwaar dat door de beoogde uitbreiding de achterbouwlijn dieper komt te liggen dan 18 meter en niet in overeenstemming is met de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening.

Beoordeling: Het is niet meteen duidelijk naar welke informatie de bezwaarindiener verwijst. Specifiek wordt de ‘pdf 1697786’ aangehaald, maar dat document is niet aanwezig in het dossier. Niettemin kan het bezwaar dat de aangevraagde werken de maximale bouwdiepte van 18 m overschrijden wel worden bijgetreden.

Het bezwaar is gegrond.

4. Geluidsoverlast, hinder en draagkracht: het bezwaar tegen geluidsoverlast door het voorzien van nieuwe functies en meer wooneenheden.

Beoordeling: Het omvormen van het voormalige werkhuis/magazijn naar een gemeenschappelijke ruimte (verblijfsruimte) zorgt voor bebouwing in tweede lijn waar dit niet kenmerkend noch stedenbouwkundig inpasbaar is. Gelet op de korte afstanden binnen het bouwblok zal het inrichten van een gemeenschappelijke ruimte zorgen voor geluidsoverlast en hinder naar omwonenden. Daarnaast is het huidige bouwvolume in binnengebied ruimtelijk storend en dient dit conform artikel 10 gesloopt te worden ten behoeve van open ruimte. Verblijfsruimtes, waaronder gemeenschappelijke ruimtes, moeten zich aan de straatzijde bevinden zodat het binnengebied niet onnodig wordt opgeladen met functies die hinder uitdragen.

Het bezwaar is gegrond.

5. Bouwhoogte en stabiliteit: het bezwaar dat het verhogen van de nok de stabiliteit van de gemene muur in gedrang kan brengen.

Beoordeling: Het verhogen van het bouwvolume is stedenbouwkundig onaanvaardbaar. De bouwhoogte is reeds maximaal en hoger dan wat kenmerkend is voor de omgeving. Een volume-uitbreiding is stedenbouwkundig niet te rechtvaardigen. Burgerrechtelijke aspecten behoren niet tot een stedenbouwkundige beoordeling aangezien een omgevingsvergunning een administratieve toelating is voor de uitvoer van werken, maar niet noodzakelijk bouwrechten verleend. Werken aan gedeelde eigendommen zijn dan ook een burgerrechtelijke aangelegenheid. Bij de uitvoer van werken dient dit te verlopen volgens de regels van de kunst.

Het bezwaar is deels gegrond.

6. Brandveiligheid: Het bezwaar dat het gebouw niet brandveilig is.

Beoordeling: Brandweer bracht een ongunstig brandweeradvies uit dat aantoont dat de brandveiligheid van het gebouw niet gegarandeerd kan worden. De aanvraag moet geweigerd worden.

Het bezwaar is gegrond.

7. Impact op openbare infrastructuur en functionele inpasbaarheid: Het bezwaar dat de voorgestelde renovatie gevolgen heeft voor de openbare infrastructuur, zoals fietsvoorzieningen, afvalbeheer en overlast bij de ingang van het gebouw. Ook zal de serieuze uitbreiding van het aantal bewoners gevolgen hebben voor de functionele inpasbaarheid in de straat.

Beoordeling: De draagkracht van het gebouw met de inrichting van de beoogde 2 appartementen en 18 kamerwoningen is overschreden. Dit heeft tot gevolg dat overlast wordt gegenereerd naar de omgeving. Wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving, maar het aantal wooneenheden overschrijdt de draagkracht van het perceel.

Het bezwaar is gegrond.

8. Kamerwoningen: De bezwaarindiener maakt zich tevens grote zorgen dat de aanvrager de regels rond studentenhuisvesting omzeilt door de term "kamerwoningen" te gebruiken, waardoor artikel 4.3.1 VCRO (Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening) niet van toepassing lijkt te zijn.

Beoordeling: Artikel 4.3.1 van de VCRO heeft betrekking op de beoordeling aan de goede ruimtelijke ordening. Zowel kamerwoningen als studentenkamers zijn onderhevig aan een beoordeling van de goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Klimaatadaptatie: het bezwaar dat de aanvraag niet in lijn ligt met de klimaatdoelen die de Stad Antwerpen heeft gesteld.

Beoordeling: Het klopt dat voor de ruimtelijke kwaliteit in het binnengebied een groendak een meerwaarde betekent. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het slopen van de volumes in binnengebied wenselijk, ten behoeve van een ruimere tuin zodat aanplanting en waterinfiltratie mogelijk is. Klimaatadaptieve maatregelen opleggen behoort niet tot de stedenbouwkundige beoordeling, wel zijn het ingrepen die de leefbaarheid van een woonproject en de ruimere omgeving aanzienlijk kunnen verbeteren.

Het bezwaar is ongegrond.