2024_CBS_03516 - Omgevingsvergunning - OMV_2024024763. De Keyserhoeve 73. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/07/2011: vergunning (3508#7960) voor het wijzigen van de voorgevel;

-          14/09/1995: vergunning (853#694) voor het verbouwen van de voorgevel (deur);

-          15/10/1992: weigering (86#920519) voor het verbouwen van de voorgevel met steenstrips.

Vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 1 bouwlaag met een zadeldak;
• hoofdvolume met bouwdiepte van circa 8 m;
• aanbouw onder een plat dak met bouwdiepte van 12,5 m aan de rechterzijde en bouwdiepte van 17,5 m aan de linkerzijde;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in lichtbruine gevelsteen;
• schrijnwerk in hout;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;

-          inrichting: doorgang aan de linkerzijde van de voorgevel.

Bestaande toestand

wijkt af tegenover de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie ongewijzigd: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• gedeelte van de achterbouw en tuinberging gesloopt;
• opname van de doorgang aan de linkerzijde van de voorgevel in het bouwvolume als een fietsenberging;
• uitgebreide aanbouw op de gelijkvloerse verdieping met bouwdiepte tot op 17,5 m over de totale perceelbreedte;
• nieuwe dakkapel aan de achtergevelzijde;
• interne constructieve verbouwingen;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met beigekleurige gevelsteen en elementen in houten panelen;
• antracietkleurig gevelschrijnwerk;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;
• deur naar fietsenberging in hout;

-          inrichting:

• terrasverhardingen;
• hemelwaterput van 7.500 liter;
• septische put van 2.000 liter;
• infiltratieveld in de tuinzone.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van achterbouw en tuinberging;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          inrichten van de tuin;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening hemelwater:

Na onderzoek blijkt de berekening van de afwaterende oppervlaktes in het kader van de hemelwaterverordening niet correct te zijn uitgevoerd.

Het perceel is groter dan 120 m². De hemelwaterput moet overlopen in een (bovengrondse) infiltratievoorziening. Er is in de aanvraag met te weinig afwaterende oppervlakte rekening gehouden. De infiltratievoorziening moet minstens 2.310 liter kunnen bevatten en een minimale oppervlakte hebben van 5,6 m². Deze voorwaarden moeten worden opgelegd om het schadelijk effect te voorkomen.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Bij ingrijpende renovaties waarbij het rioolstelsel kan worden aangepast, dient een gescheiden stelsel te worden voorzien dat voldoet aan de bepalingen van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het overstromingsveilig pluviaal peil bedraagt 5,42 mTAW.

De pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw (situering) bedraagt tussen 20 en 30 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daar met 24 cm boven het voetpadniveau tussen.

De toegang tot de fietsenberging heeft een lager dorpelpeil dan de woning. De fietsenberging kan onderlopen bij overstroming.

Terugslagkleppen op de afvoerleidingen kunnen terugstroom van rioleringswater verhinderen.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht).

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een bestaande eengezinswoning. De voorgestelde werken tasten de bestaande functie van eengezinswoning niet aan.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De woning in deze aanvraag betreft een kleine woning bestaande uit één bouwlaag plus een zadeldak met op het gelijkvloers een uitbouw tot plaatselijk 17,32 meter. Aan de linkerzijde van de woning is een doorgang aanwezig met een breedte van 0,84 meter.

Op het gelijkvloers wordt de bestaande achterbouw vervangen door een volwaardige constructie over de volledige perceelsbreedte en dit tot een bouwdiepte van maximaal 17,32 meter, conform de bestaande bouwdiepte aan de linkerzijde van het perceel.

De ruimte van de oorspronkelijke doorgang van 0,84 meter op het gelijkvloers wordt bestemd als een fietsenberging, toegankelijk vanop de straat.

Deze doorgang wordt overbouwd door een perceelsbreed volume.

Gezien de ligging van de woning in CHE-gebied, dienen verbouwingen en uitbreidingen te gebeuren zonder aantasting van de verschijningsvorm en schaal van de woning aan de straatzijde, zijnde 1 bouwlaag plus een zadeldak, typerend voor een oorspronkelijke dorpswoning zoals deze in Zandvliet.

Om hieraan tegemoet te komen, wordt de uitbreiding van de eerste verdieping voorgesteld als een perceelsbrede dakkapel in het achterste dakvlak met een kroonlijsthoogte van 6,12 meter tot een bouwdiepte van 8 meter. De hoogte van de uitbreiding is daarmee 25 cm lager dan de nokhoogte waardoor de uitbreiding vanop de straat onzichtbaar is en het straatbeeld niet aantast.

Visueel-vormelijke elementen

Ter hoogte van de overbouwing wordt het nieuwe dakvlak afgewerkt met bruine dakpannen, identiek aan deze van het bestaande dak.

Ook het schrijnwerk in de voorgevel is ongewijzigd, uitgezonderd de nieuwe deur naar de nieuwe fietsenberging, voorzien in hout, evenals het geveldeel boven deze deur tot aan de dakgoot.

De nieuwe achtergevels krijgen een houten gevelbekleding en worden voorzien van zwart pvc schrijnwerk.

De voorgestelde materialen komen in de omgeving vaker voor en zijn inpasbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Omwille van de ligging van het pand in CHE-gebied werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het door hen uitgebrachte advies luidt als volgt:

“De Keyserhoeve wordt gekenmerkt door de aaneenschakeling van dorpswoningen, vaak nog met de oorspronkelijke opbouw van 1 bouwlaag onder hellend dak. Het overbouwen van de smalle doorgang en het doortrekken van het dak tot tegen het buurpand doet geen onaanvaardbare afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand en/of het CHE-gebied waarin het gelegen is. De stedelijke dienst Monumentenzorg verleent een gunstig advies.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de voorgestelde uitbreiding niet als standaard dakkapel is uitgewerkt, is het voorstel in dit geval een aanvaardbare optie om de bewoonbare oppervlakte van deze woning te optimaliseren en daarmee het woon- en leefcomfort te verhogen.

Bij ingrijpende renovaties zoals deze – ingrijpende werken aan DWA en RWA: feitelijk een verbouwing met werken aan de afwatering want nog geen RWA-afvoer voor het dakgedeelte achter de nok van het dak aanwezig, keuken en badkamer wijzigen van plaats, septische put wordt verplaatst, dus ook wijziging aan DWA – waarbij het rioolstelsel kan worden aangepast, dient in toepassing van artikel 41 van de bouwcode, een gescheiden stelsel te worden voorzien. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Daarnaast moet de infiltratievoorziening vergroot worden om te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening.

Het project is (deels) gelegen in overstromingsgevoelig gebied volgens de watertoetsadvieskaart. Aandachtspunten in het ontwerp zijn de volgende:

-          De toegang tot de fietsenberging heeft een lager dorpelpeil dan de woning. De fietsenberging kan onderlopen.

-          Terugslagkleppen op de afvoerleidingen kunnen terugstroom van rioleringswater verhinderen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Een gescheiden rioolstelsel is te voorzien conform artikel 41 van de bouwcode.

2. De infiltratievoorziening moet vergroot worden tot een minimale inhoud van 2.310 liter en een minimale oppervlakte van 5,6 m² conform de gewestelijke hemelwaterverordening.

3. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten