2024_CBS_03547 - Omgevingsvergunning - OMV_2024021164. Boekstraat 149. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/01/2010: proces-verbaal (AN.66.LB.011919/2010) voor het uitvoeren van werken in strijd met de op 15 april 2005 verleende vergunning en het uitvoeren van bijkomende constructieve werken;

-          15/04/2005: vergunning (222#11147) voor het regulariseren van het verbouwen van een woning met handelszaak op het gelijkvloers;

-          15/05/1947: toelating (238#6429) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: dancing-café-restaurant – snackbar;
• eerste verdieping: wonen – één woonentiteit; 

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 30,50 m op het gelijkvloers en 14,85 m op de verdieping;
• kroonlijsthoogte van 6,75 m;
• tuin van circa 60 m²;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse pui in blauwe hardsteen;
• verdieping in rood parement;
• wit pvc schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie, bouwvolume en gevelafwerking overeenkomstig met vergunde toestand, uitgezonderd van:

• bouwdiepte op de verdieping uitgebreid tot 18,13 m;
• plat dak op de eerste verdieping in gebruik als dakterras;
• buitenschrijnwerk met gewijzigde opdeling in de voorgevel.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• eerste verdieping: wonen – één woonentiteit; 

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwdiepte van 30,68 m op het gelijkvloers en 14,43 m op de verdieping;
• kroonlijsthoogte van 7,12 m;
• dakterras op de eerste verdieping;
• tuin van circa 60 m²;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse pui in blauwe hardsteen;
• verdieping in rood parement;
• mansardedak in grijze leien
• wit pvc schrijnwerk;
• kroonlijst in witte pvc met daaronder een gevelafwerking in antracietkleurige vezelcementplaat.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de uitbouw op de eerste verdieping;

-          uitbreiden van het volume met een nieuwe uitbouw op de eerste verdieping en een nieuwe dakverdieping;

-          wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          inrichten van een dakterras;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de verordening hemelwater op volgend punt:

• de hemelwaterafvoer tegen de voorgevel wordt aangesloten op de overloop van de infiltratievoorziening en niet op de hemelwaterput.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22 Algemene bepalingen – toegangen en deuropeningen:
  elke deuropening die toegang verschaft aan een publiek toegankelijke ruimte, dient minstens 0,90 meter breed te zijn. De toegangsdeur tot de handelsruimte voldoet niet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de afwerking van de gevel in antracietkleurige vezelcementplaat onder de witte pvc kroonlijst is niet afgestemd op de architectuur van het geheel;

• artikel 38 Groendaken:

het betreft geen eengezinswoning maar een pand met twee hoofdfuncties. In dit geval dienen nieuwe daken aangelegd te worden als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en ze een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter. Ook wanneer er een hemelwaterput aanwezig is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een pand met twee hoofdfuncties. Naast de aanwezige woonfunctie op de verdieping is op het gelijkvloers een reca-functie aanwezig.

Via voorliggende aanvraag wenst de aanvrager de gelijkvloerse functie te wijzigen naar detailhandel.

Het omvormen van de functie is aanvaardbaar. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt leegstand wegwerkt en worden investeringen in commercieel vastgoed ondersteund.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand grenst aan de rechterzijde aan twee panden met drie bouwlagen waarvan de hoogste bouwlaag vorm gegeven werd als mansarde. Aan de linkerzijde is een woning met twee bouwlagen en hellend dak aanwezig.

In voorliggende aanvraag wordt een extra bouwlaag voorzien voor de aanwezige woongelegenheid. Deze bouwlaag wordt vormgegeven als mansardedak. Het voorzien van een extra bouwlaag is aanvaardbaar gezien het bouwvolume zich blijft inpassen na de volume-uitbreiding. Daarnaast zorgt de uitbreiding ervoor dat de woongelegenheid vergroot en de planindeling geoptimaliseerd kan worden. Dit verhoogt het woongenot.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvrager wenst een nieuwe bakgoot te realiseren op dezelfde hoogte als deze van de rechterbuur. Deze bakgoot wordt afgewerkt met witkleurig PVC. De vrijgekomen gevel onder de bakgoot wenst men af te werken met een antracietkleurige vezelcementplaat.

Er wordt opgemerkt dat dit strijdig is met artikel 6 van de Bouwcode. Dit artikel is van toepassing voor alle delen van de constructie. Alle constructieonderdelen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval.

Er wordt als voorwaarde opgelegd de nieuwe gevel onder de bakgoot af te werken met identiek dezelfde rode gevelstenen die als gevelafwerking gebruikt werd ter hoogte van de eerste verdieping. Deze gevelsteen dient in hetzelfde verband geplaatst te worden.

Verder is het voorgestelde materiaalgebruik en de gevelindeling aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorliggende pand wordt door de aangevraagde wijzigingen verbeterd. Bovenop de gelijkvloerse verdieping wordt ter hoogte van de achtergevel een klein terras ingericht tegen de hoger opgaande scheidingsmuur met de rechterbuur. Dit terras wordt voorzien op een afstand van 2 m ten opzichte van de linkerbuur. Er wordt geoordeeld dat er geen onaanvaardbare privacyhinder ontstaat voor de aangrenzende percelen.

Verder wenst de aanvrager de bestaande scheidingsmuren op verschillende plaatsen te verlagen. Ook dit is aanvaardbaar gezien er door de verlaging geen onaanvaardbare privacyhinder ontstaat.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het nieuwe voorgevelvlak dat ontstaat onder de bakgoot te voorzien van een gevelsteen identiek aan de reeds aanwezige steen en op eenzelfde wijze verwerkt.

4. Zowel het nieuwe platte dak boven de eerste als boven de tweede verdieping te voorzien als groendak conform de bepalingen van artikel 38 van de bouwcode.

5. De regenwaterafvoer op de voorgevel aan te sluiten op de hemelwaterput conform de bepalingen van de hemelwaterverordening. 

6. De inkomdeur van de handelsruimte minstens 90 cm breed te voorzien conform de bepalingen van artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaar dat er privacyhinder ontstaat door de bestaande scheidingsmuren te verlagen. 

Evaluatie: Het klopt dat de aanvrager hier en daar scheidingsmuren wenst te verlagen. De kroonlijsthoogte van de gelijkvloerse achterbouw wordt beperkt tot 3,9 m. Het betreft een gunstige ingreep die ervoor zal zorgen dat er meer licht zal toetreden naar aangrenzende eigendommen. Gezien het een plat dak betreft en er slechts een klein terras tegen de hoger opgaande scheidingsmuur met de rechterbuur voorzien wordt, is er geen onaanvaardbare privacyhinder.

Het bezwaar is ongegrond.