2024_CBS_04768 - Omgevingsvergunning - OMV_2023162905. Amerikalei 25 en 27. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/07/2019: vergunning (OMV_2019057551) voor het regulariseren van een advocatenkantoor;

-          23/12/1966: vergunning (196666) voor het bouwen van een flatgebouw.

Vergunde toestand

-          functie:

• 5de verdieping: 1 unit voor kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
• overige verdiepingen: wonen met 2 wooneenheden per verdieping;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 8 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• maximale bouwhoogte 27,5 m;
• ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevel in wit beton met detaillering in zwarte natuursteen;
• buitenschrijnwerk in grijs aluminium;

Bestaande toestand

-          de voorwaarden opgelegd in de vergunning met referentie OMV_2019057551 werden niet conform de voorschriften van de Antwerpse bouwcode ingericht.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen – meergezinswoning met 2 wooneenheden per verdieping;

-          bouwvolume ongewijzigd

-          gevelafwerking:

• gewijzigde raamindeling;
• materialen ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de unit voor kantoor, dienstverlening en vrije beroepen op de 5de  verdieping naar 2 wooneenheden;

-          wijzigen van de raamindeling (voorgevel);

-          inrichten van een afvalberging en een fietsenberging in de kelder;

-          mogelijke wijzigingen aan de overige verdiepingen en aan het bouwvolume maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 24:
  Het is niet mogelijk voor en achter de toegangsdeur tot de fietsenberging een vrije en vlakke draairuimte te voorzien. De nieuwe fietsenberging is dan ook niet bereikbaar.
  Voor appartement 1 is het niet mogelijk een vrije en vlakke draairuimte te voorzien die het deurblad aan de duwzijde raakt;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:
  De gemeenschappelijke afvalberging wordt niet voorzien in een afgescheiden ruimte die voorzien wordt van verluchting;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsenberging voldoet niet aan de inrichtingsprincipes opgelegd in dit artikel. Zo wordt achter de fietsen geen minimale vrije ruimte van 1,7 m voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
{MER-screening: schrappen wat niet past}
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Effecten op de biodiversiteit:

Overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024, kan het volgende gesteld worden:

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een kantoor om te vormen naar een twee zelfstandige wooneenheden. De woningen zijn aanvaardbaar en inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid 

Er wordt geoordeeld dat met het omvormen van het kantoor naar 2 kwalitatieve appartementen de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Geen bezwaar. De indeling is reeds gewijzigd. De opdeling in 2 appartementen leunt opnieuw aan bij de initiële toestand. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de che-waarde van het gebouw of de omliggende che-bebouwing.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden.  

De aanvraag wenst het buitenschrijnwerk in de voorgevel te wijzigen van indeling. De indeling is verenigbaar met het aanwezige schrijnwerk in de rest van de gevel en is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 24 van de verordening toegankelijkheid wat stelt dat voor- en achter de toegangsdeur tot de fietsenberging een vrije en vlakke draairuimte voorzien moet worden.

De afvalberging wordt niet afgescheiden voorzien (bouwcode, art. 26).

Bovenstaande strijdigheden worden als voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 appartementen moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

De fietsenberging is enkel te bereiken via de helling naar de autoparking. Omdat fietsers en auto’s niet samen op de helling kunnen toegelaten worden moet er gewerkt worden met een lichtensysteem.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn

-          De fietsenberging is enkel te bereiken via de helling naar de autoparking. Omdat fietsers en auto’s niet samen op de helling kunnen toegelaten worden moet er gewerkt worden met een lichtensysteem.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies bijgetreden en worden bovenstaande voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Conform het advies van de dienst mobiliteit moet achter elke fiets in de fietsstalplaats een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn.

4. Conform het advies van de dienst mobiliteit moet er gewerkt worden met een lichtensysteem aan de helling naar de autoparking.

5. De fietsenberging moet voldoen aan artikel 24 van de toegankelijkheidsverordening.

6. De afvalberging moet conform artikel 26 van de bouwcode afgescheiden voorzien worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.