2024_CBS_05422 - Omgevingsvergunning - OMV_2023149917. Britselei 15 en Jan Frans Willemsstraat 1-1A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/07/2023: weigering (OMV_2022155856) voor het verbouwen van een kantoorgebouw met garage naar een appartementsgebouw met garage;

-          07/10/1977: toelating (18#83335) voor een verbouwing;

-          17/07/1970: toelating (18#53049) voor een bureelgebouw.

Vergunde toestand

-          functie kantoor en detailhandel:

• gelijkvloerse handelsruimte;
• kantoorruimtes op de verdiepingen;
• parking;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 6 bouwlagen met plat dak; 
• perceel over 2 bouwlagen volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk lichtgekleurd;
• gevel parking in grijze pleistersteen;
• buitenschrijnwerk natuurkleurig aluminium;
• poorten naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          wijkt af van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie wonen en detailhandel:

• gelijkvloerse handelsruimte;
• meergezinswoning met 15 woonentiteiten op de verdiepingen;
• parking met 94 autostalplaatsen;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 6 bouwlagen met plat dak; 
• perceel over 2 bouwlagen volledig bebouwd;
• ongewijzigd volume;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk lichtgekleurd;
• gevel parking in grijze pleistersteen;
• buitenschrijnwerk natuurkleurig aluminium;
• poorten naar inpandige garage;
• bijkomende inkom naar extra circulatiekern en fietsenberging aan de Jan Frans Willemsstraat;
• inpandige terrassen;

-          bijkomende trapkern met lift.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen functie van kantoor naar wonen;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          voorzien van inpandige terrassen;

-          wijzigen van gevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 20

Het is niet duidelijk of de noodtrap van de parking voldoet aan artikel 20 van de verordening Toegankelijkheid. Er lijkt niet overal aan beide zijden een trapleuning aangebracht die minstens 40 cm horizontaal verderloopt.

• Artikel 24

In de sassen van de nieuwe, ondergrondse circulatiekern is er geen vrije en vlakke draaicirkel voorzien.

Niet bij elk gesloten deurvlak van de toegangsdeuren tot de appartementen raakt de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 27 Open ruimte

Na de functiewijziging wordt er geen open, onbebouwde ruimte op het maaiveldniveau voorzien.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

Niet alle voorgestelde fietsenstalplaatsen zijn 1,70 m lang

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

Een aantal hoekplaatsen zijn smaller dan 2,80 m.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de kantoorfunctie wordt omgevormd naar een woonfunctie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het gunstig advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing leest als volgt: 

“Dit is geen strategische kantoorlocatie. In het verleden werd reeds aangegeven dat er conform de beleidsvisie Ruimtelijke economie economische verwevenheid aanwezig is met het gelijkvloers als winkelruimte. Een monofunctioneel woonblok zou hier niet passen.“

 De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De inrichting geschiedt binnen het bestaand volume van het pand langsheen de Britselei en de Jan Frans Willemstraat waarbij het kantoor omgevormd wordt tot 15 wooneenheden.

Het complex omvat het hoekgebouw van 7 bouwlagen gelegen aan Britselei en een volume van hoofdzakelijk 5 bouwlagen aan de Jan Frans Willemstraat.

De bestaande circulatiekern aan de zijde van de Britselei die 11 wooneenheden bedient wordt uitgebreid met een bijkomende circulatiekern aan de Jan Frans Willemsstraat die nog 4 wooneenheden op de 3de en 4de verdieping bedient. Er is op geen enkele verdieping een fysieke verbinding tussen beide kernen.

Een bovengrondse garage op de onderste 3 bouwlagen beslaat de volledige resterende oppervlakte van het perceel. De bestaande parking met 84 nuttige plaatsen blijft behouden. De platte daken worden aangelegd als groendak. 

Ondanks de functiewijziging van kantoor naar wonen wordt geen ontpitting op het perceel voorzien. Voorliggende aanvraag is bijgevolg strijdig met artikel 27 van de bouwcode wat een minimum van 20 % open ruimte op het maaiveldniveau oplegt om de leefbaarheid binnen bouwblokken te vergroten. De parkeerdruk in deze omgeving is echter hoog. In die zin is het niet wenselijk om de parkeerplaatsen te supprimeren en is een afwijking op artikel 27 hier uitzonderlijk verdedigbaar.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume. Door het omvormen van de kantoren naar woongelegenheden wordt noch de draagkracht van het perceel, noch die van de omgeving wordt overschreden. De aanvraag is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

In de Jan Frans Willemsstraat wordt ter hoogte van de nieuwe circulatiekern een beglaasde inkompartij en een toegang tot de pareergarage voor fietsers voorzien.

De voorgevels op zowel de Britselei als de Jan Frans Willemsstraat worden binnen de contouren van de bestaande raamopeningen van inpandige terrassen met glazen doorvalbeveiliging voorzien.

Deze aanpassingen vormen een eerlijke vertaling van de nieuwe achterliggende woonfunctie.  

De beoogde materialisatie in lichte gevelpleister voor de achtergevel is stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is onduidelijk of de nieuwe noodtrap conform artikel 20 van de verordening integrale toegankelijkheid een nuttige breedte van 1,00 m en leuningen aan beide zijden heeft.

Voorliggende aanvraag is tevens strijdig met artikel 24 van de bouwcode.

Om hieraan tegemoet te komen wordt in voorwaarden bij de vergunning opgenomen dat de aanvraag hieraan dient te voldoen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking is te bereiken via de Jan Frans Willemstraat.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 15 appartementen moeten er 36 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          9 appartementen met 1 slaapkamer = 9 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 18

-          6 appartementen met 2 slaapkamers = 6 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 18

Er worden op het gelijkvloers 36 fietsstalplaatsen voorzien. Een fietsstalplaats moet zeker 1m70 lang zijn en dat is hier niet overal het geval.

Verder moet ook 10 % van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets ed.).

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Een fietsstalplaats moet zeker 1m70 lang zijn en dat is hier niet overal het geval.

-          Verder moet ook 10 % van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets ed.).

Om tegemoet te komen aan het advies van de dienst Mobiliteit en artikel 29 van de bouwcode dienen de fietsenbergingen herbekeken te worden.

Er kan bijvoorbeeld nagegaan worden om de reeds te smalle hoekparkeerplaatsen in aanmerking komen om omgevormd te worden tot fietsenstalplaats.

Zo zou de gelijkvloerse parkeerplaatsen 1 in combinatie met parkeerplaats 2 omgevormd worden tot een fietsstalplaats. Deze ligt niet alleen dichter bij de woongelegen gelegen van de Britselei wat het gebruik zal verbeteren maar de nieuw voorgestelde toegangsdeur deur tot de garage kan hier gebruikt worden zodat geen bijkomende gevelwijziging nodig is. 

Idealiter zouden hier alle fietsen voor de wooneenheden van de Britselei voorzien kunnen worden. De vrijgekomen ruimte rond de nieuwe stijgkern door het verschuiven van een deel van de fietsen kan plaats maken voor de afvalberging van de 4 woonheden in de Jan Frans Willemstraat die zich nu op de 1ste verdieping bevindt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

5. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus moeten nageleefd worden.

6. De aanvraag moet voldoen aan artikel 20 en 24 uit de Verordening Integrale Toegankelijkheid.

7. Conform het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moeten de fietsenstalplaatsen voldoen aan de inrichtingsprincipes van artikel 29 uit de bouwcode.

8. Er moeten steeds 18 parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor de appartementen.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Bespreking van de bezwaren

Administratief: De aanvraag werd niet aan de VME voorgelegd. De eigenaars van de parkeerplaatsen waar de nieuwe stijgkern en fietsenstalling komt hebben bijgevolg geen akkoord gegeven hebben om deze werken uit te voeren of de parkeerplaatsen te verwijderen.

Beoordeling: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ongegrond.

Strijdig met art. 30 uit de bouwcode: Het bezwaar dat de aanvraag strijdig is met artikel 30 van de bouwcode waarin minimale afmetingen van parkeerplaatsen opgenomen zijn. De desbetreffende parkeerplaats verkleint tot een breedte van 2,55 m en wordt omgevormd tot een hoekplaats waardoor deze niet meer voldoet aan de voorgestelde breedte van 2,80 m.  

Beoordeling: Het is correct dat parkeerplaats 19 op het gelijkvloers door het bouwen van de nieuwe stijgkern verkleint tot een breedte van 2,55 m waardoor er geen 2,80 m voorzien wordt voor een hoekplaats. Ook voor de parkeerplaatsen op de 2 bovenliggende verdiepingen is dit het geval.   

Het bezwaar is gegrond.

Warmtepompen: Er worden geen details gegeven over de plaatsing van de eventuele warmtepompen. Aangezien er reeds significante geluidshinder is op de binnenplaats van de kwartier (achterkant -alle geluid weergalmt tussen de hoge blokken), lijkt het de bezwaarindiener vanzelfsprekend dat er strenge normen rond de extra geluidsoverlast gegeven worden.
Beoordeling: Warmtepompen kunnen bijkomende geluidoverlast veroorzaken. De vergunninghouder is ertoe verplicht om de nodige aanvragen te doen indien een warmtepomp geplaatst wordt, bijvoorbeeld een bijkomende milieumelding.

Het bezwaar is gegrond.

Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project verkleint niet alleen de parkeerplaats maar hierdoor wordt deze plaats ook een hoekplaats wat niet alleen het in- en uitrijden zal bemoeilijken maar ook het in- en uitstappen. Hierdoor zal de waarde van de parkeerplaats verminderen. 

Beoordeling: Het is correct dat parkeerplaats 19 op het gelijkvloers door het bouwen van de nieuwe stijgkern verkleint tot een breedte van 2,55 m waardoor er geen 2,80 m voorzien wordt voor een hoekplaats. Ook voor de parkeerplaatsen op de 2 bovenliggende verdiepingen is dit het geval. Het bezwaar dat dit een waardevermindering met zich mee zal brengen is echter stedenbouwkundige van aard.

Het bezwaar is ongegrond.