2024_CBS_05413 - Omgevingsvergunning - OMV_2023118785. Korte Winkelstraat 17A. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie	Datum advies gevraagd	Datum advies ontvangen	Advies
Agentschap Wegen en Verkeer - District Antwerpen	25 maart 2024	15 april 2024	Geen advies
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen	25 maart 2024	15 mei 2024	Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie	Datum advies gevraagd	Datum advies
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie	16 april 2024	25 april 2024
Ondernemen en Stadsmarketing/ Visit Antwerpen	25 maart 2024	15 april 2024
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit	25 maart 2024	10 april 2024
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie	25 maart 2024	27 mei 2024
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie	23 mei 2024	27 mei 2024
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg	25 maart 2024	11 juni 2024
Stadsontwikkeling/ Team Stadsbouwmeester/ Integrale Kwaliteitskamer	25 maart 2024	Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

 

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  4: zone voor wonen - (wo4) en artikel  6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

• Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde: het gebouw dat is vastgesteld als bouwkundig erfgoed en gelegen in een CHE gebied, wordt ondanks de wenselijkheid van behoud volledig gesloopt uitgezonderd de voorgevel.
• Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld: zowel de hoogte, de gevelopbouw als de dakvorm zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels: na de sloop en heropbouw is de kroonlijsthoogte achteraan hoger dan vooraan.
• Artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding: de gevelopbouw is niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: de dakvorm is niet in referentie met het referentiebeeld.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 19: het niveauverschil tussen binnen en buiten aan de inkomdeur bedraagt 3 cm in plaats van de maximaal toegelaten 2 cm, zonder overbrugging door middel van een helling.
• Artikel 22: niet alle gemeenschappelijke deuren hebben een minimale, vrije doorgangsbreedte van 90 cm.
• Artikel 25: naast de evacuatiedeur is er slechts 40 cm vrije en vlakke wand- en vloerbreedte langs de klinkzijde in plaats van 50 cm. De deur wordt ook niet voorzien van een paniekbar.

 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: het gebouw dat is vastgesteld als bouwkundig erfgoed en gelegen in een CHE gebied, wordt ondanks de wenselijkheid van behoud volledig gesloopt uitgezonderd de voorgevel.
• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de daklaag is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt geen fietsstalplaats voorzien na de functiewijziging.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien na de functiewijziging naar hotel.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

 

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-     Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-     Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.  

Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). 

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 14 mei 2024.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag werd voor advies voorgelegd aan de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het gunstig advies leest als volgt:

“De aanvraag omvat de omvorming van een voormalig kantoorgebouw naar een gebouw met hotelkamers en gemeenschappelijke functies.

De invulling past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid het aspect verweving van functies. Vanuit dit standpunt kan ook de reconversie van de voormalige kantoorfunctie positief beoordeeld worden.

Door de samenhang met het bestaande hotel aan de overzijde van de straat, is het project ook aanvaardbaar binnen de beleidsvisie toerisme.

Voor het dossier kan gunstig advies gegeven worden.”

 

Omdat de voorliggende aanvraag een omvorming naar hotel omvat werd ook de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Visit Antwerpen om advies gevraagd. Het gunstig advies leest als volgt:

“De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

De ontwikkeling bevindt zich in een leegstaand gebouw. Richt zich op een doelgroep die aansluit bij de noden en wensen van de buurt. De doelgroep waarop ze zich richten heeft nog groeipotentieel in de stad. De aanvrager heeft een onderbouwd businessplan voorgelegd.”

 

Voorliggende aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar.

 

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Het betreft een kantoorgebouw in neoclassicistische stijl, naar een ontwerp van de architect Joseph Hertogs uit 1888. Opdrachtgever was de Distillerie C.J. Bal & Cie, in 1861 te Merksem opgericht als stokerij "De Kroon", door de broers Jean-Baptiste en Corneille Bal (1824-1896). De firma Goth & Co liet in 1925 door de architect François Dens de oorspronkelijke pseudo-attiek achteraan ophogen tot een volwaardige tweede verdieping onder een nieuw zadeldak.

In aanloop naar voorliggende aanvraag, werd het project meermaals voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Een eerste ontwerpvoorstel werd besproken in mei 2022. Bij deze presentatiebundel was ook een beknopte erfgoednota en fotoreportage begrepen.

Op de verdieping dienden de linker en rechter ruimten waarschijnlijk als burelen en de grote middelste ruimte als verkoop-, toon- en proefzaal. Hier waren tussen de vensters ingebouwde kasten geplaatst en was er een aparte comptoir/verkooptoog waar de klant de producten kon aankopen.

Initieel opgebouwd met 2 lagen onder een plat dak, werd het pand in 1925 uitgebreid met een tweede verdieping onder een zadeldak. Het gebouw werd in 1986-1987 in opdracht van de firma Meyer gerenoveerd door de architect Jo Crepain.

Niettegenstaande een aantal drastische wijzigingen en verbouwingen, bleef de voorgevel, de hoofdstructuur alsook de oorspronkelijke interieuraankleding van voornamelijk het directiekantoor en de centrale grote zaal op de eerste verdieping tot op vandaag in vrij goede staat bewaard.

 

Het ontwerpvoorstel (mei 2022) ging uit van de sloop van de volledige structuur, behoudens de voorgevel, en de uitbreiding van het gebouw door de plaatsing van een dubbele daklaag. De stedelijke dienst Monumentenzorg formuleerde hierop volgend advies:

-     behoud van de volledige draagstructuur van het pand (inclusief vloerconstructies);

-     behoud van grote zaal en directiekantoor op +1 inclusief interieurelementen;

-     uitbreiding principieel aanvaardbaar, mits respect voor de aanwezige erfgoedwaarde. 

-     de overige delen van het gebouw zijn door de jaren heen drastisch verbouwd. Grote ingrepen zijn op die plaatsen zeker te verantwoorden vanuit oogpunt monumentenzorg.

Een gelijkaardig ontwerpvoorstel volgde in juni 2022, waarop door de dienst Monumentenzorg opnieuw een ongunstig advies werd geformuleerd voor sloop draagstructuur en supprimeren interieurelementen.

 

In oktober 2022 werd een ingenieursnota doorgestuurd waarin werd vermeld dat de structuur in de loop van de geschiedenis plaatselijk hersteld, verstevigd en uitgebreid werd. Het rapport bevatte geen informatie over eventuele schade door stabiliteitsproblemen. Verschillende foto’s werden bijgevoegd van de bestaande situatie en de aanwezigheid van het 19de eeuwse interieur op de eerste verdieping.

 

Een laatste ontwerpvoorstel, overgemaakt in februari 2023, ging opnieuw uit van een volledige nieuwbouwconstructie, behoudens de voorgevel. Daarbij ontbrak elke motivatie tot het verzaken aan navolging van de verordenende voorschriften en de adviezen die eerder werden verleend.

 

Voorliggende aanvraag werd ingediend in maart 2024. De aanvraag werd aangevuld met een CHE-rapport, opgemaakt door Marieke Jaenen (Marjaen bv). Opvallend is dat de oorspronkelijk 19de eeuwse interieuraankleding van de eerste verdieping, nog aanwezig in 2022, ondertussen volledig werd gestript en dus niet mee opgenomen werd in de waardebepaling van het rapport. Door het slopen van alle interieurelementen waaronder ingemaakte kasten, toogmeubels, binnendeuren en haardmantel werd het gebouw zwaar uitgehold en werd de erfgoedwaarde van het interieur sterk beperkt. Nergens in het aanvraagdossier wordt de sloop van het waardevolle interieur vermeld of gemotiveerd.

Het advies tot behoud van de draagstructuur en vloerconstructies, dat grotendeels gebaseerd was op de aanwezigheid van het opmerkelijke directeursbureau en de 19de eeuwse interieuraankleding van de grote zaal, wordt op deze manier in de kiem gesmoord.

 

Het ingediende ontwerpvoorstel omvat een volledige nieuwbouwconstructie achter de 19de eeuwse voorgevel. Boven de kroonlijst worden 2 bijkomende verdiepingen gerealiseerd in de vorm van een zandstenen structuur met bovenliggend mansardedak. In tegenstelling tot een historische materialisatie in de beeldbepalende gevel, wordt geopteerd om het nieuwe schrijnwerk in de ondergevel in aluminium uit te voeren.

 

In de verschillende adviezen van de dienst Monumentenzorg stond steeds expliciet vermeld dat de 19de eeuwse interieuraankleding in situ moest worden behouden. Wij werden niet op de hoogte gebracht van de sloopwerken van deze erfgoedelementen, wat in strijd is met artikel 5 van de bouwcode. De dienst Monumentenzorg kan niet akkoord gaan met de sloop van historisch waardevolle elementen zonder voorafgaande terugkoppeling.

 

Er werd geopteerd de voorgevel te bewaren en de achterliggende structuur volledig te supprimeren. Vanuit oogpunt monumentenzorg wordt met een zeer kritische blik gekeken naar deze vormen van façadisme waarin de historische gevels worden herleid tot een soort van contextloos decor.

De geveluitwerking van de dubbelhoge uitbreiding is daarbij niet overtuigend. De nieuwe optopping is door zijn expressieve vormentaal zeer dominant aanwezig, waardoor de karakteristieken van de waardevolle ondergevel worden onderdrukt. Er wordt aangedrongen op een verder onderzoek naar een vormentaal die een correct antwoord biedt op de gevelarchitectuur van de onderbouw; een vormentaal die enerzijds ondergeschikt blijft ten opzichte van en anderzijds een versterking kan zijn voor de waardevolle en gerestaureerde ondergevel.

 

Gelet op het voorgaande, wordt voorliggende aanvraag door de dienst Monumentenzorg ongunstig geadviseerd.”

 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit ongunstig advies bijgetreden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Bovendien past de dakvorm niet op de architectuur van de behouden gevel. De bestaande gevel wordt beëindigd door een kroonlijst waarboven zich een zadeldak bevindt.

De voorgestelde nieuwe dakvorm in voorliggende aanvraag wordt gevormd door een bijkomende bouwlaag boven de kroonlijst waarvan het gevelvlak in lijn ligt met het onderliggend gevelvlak. Boven deze bijkomende bouwlaag wordt bijkomend een niet correct geconcipieerd mansardedak voorzien. Hierdoor is de hoogte van de dakvorm niet in verhouding tot deze van de gevel onder de kroonlijst.

 

De voorgestelde volume-uitbreiding boven de kroonlijst is bijgevolg niet kenmerkend, doet afbreuk aan de kwaliteit en de architectuur van onderliggende gevel en is bijkomend strijdig met diverse artikels van het RUP Binnenstad en de bouwcode.

 

De geplande uitbreidingswerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient geweigerd te worden.

 

Archeologische aspecten

Voorliggende aanvraag werd ter advies aan de stedelijke dienst Archeologie voorgelegd. Het advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (435 m²) en een ingreep in de bodem boven 100 m² (circa gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door BAAC en waarvan akte genomen werd door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 14 mei 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29590). Er werd een programma van maatregelen opgemaakt voor een opgraving van een deel van het projectgebied.“

Dit advies wordt bijgetreden en zou als voorwaarde bij een vergunning opgenomen worden.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag is op enkele punten in strijd met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Hiervan zouden enkele punten bij een eventuele vergunning in voorwaarde kunnen worden weggewerkt. Zo zou opgelegd kunnen worden om het niveauverschil tussen binnen en buiten aan de inkomdeur aan te passen zodat het verschil, conform de bepalingen, slechts 2 cm bedraagt in plaats van 3 cm.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 9 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw van een 2 sterrenhotel met 63 kamers. De parkeernorm van 0,135/kamer uit crow voor een hotel met 2 sterren wordt gehanteerd.   63 kamers x 0,135/kamer = 8,5   De werkelijke parkeerbehoefte is 9

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.   Er worden geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien.   Het hotel aan de overkant van de straat heeft een parkeerbehoefte van 24 plaatsen en een parking met 41 plaatsen. Deze capaciteit wordt gebruikt voor de invulling van de parkeerbehoefte. Parkeerplaatsen moeten op eigen terrein voorzien worden.

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 9.   De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.’

Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 8.   De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.   In de laatst vergunde toestand is er een kantoorgebouw. 1.288 m² x 0,6/100 m² = 7,7   Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 8.

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.

 

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

 

Fietsvoorzieningen:

Voor personeel en bezoekers moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

Personeel: 1.466 m² x 0,6/100 m² = 8,8

 

De fietsenstalling voor personeel wordt voorzien in het hotel aan de overkant van de straat.

De fietsenstalling moet op eigen terrein ingericht worden.

 

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-     De fietsenstalling moet op eigen terrein ingericht worden. Dit zijn minimum 9 plaatsen voor personeel.

-     Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

 

Het advies wordt bijgetreden. Op het niet voorzien van een fietsenstalling op eigen terrein kan geen afwijking verkregen worden.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

 

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

 

Het voorwerp van voorliggende aanvraag omvat een herbestemming van een neoclassicistische pand Korte Winkelstraat 17A tot een gebouw met 63 logies (toeristische verblijfsaccommodaties) en een breed toegankelijke gelijkvloerse ontspannings- en ontbijtruimte/koffiebar. Dit als uitbreiding van en functioneel geheel met het Citybox hotel gelegen te Molenbergstraat 2-4 aan de overzijde. Het ontwerp is echter op dusdanige wijze opgevat dat het ook volledig zelfstandig kan opereren.

 

De exploitant vraagt de rubriek voor het lozen van normaal huishoudelijk afvalwater (15 m³/dag) afkomstig van elementaire keuken, sanitaire voorzieningen van de gasten en lobbyruimte aan voor een totaal van 5.475 m³ per jaar. Het afvalwater wordt geloosd in de gemengde riolering in de Korte Winkelstraat.

 

Daarnaast vraagt de exploitant een koelinstallatie aan voor de gebouwkoeling van 130 kW en een koelinstallatie voor het bewaren van voeding en dranken van 20 kW. De warmtepompen zullen op het dak geplaatst worden.

De warmtepompen moeten te allen tijde aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht kunnen voldoen. Zo niet, moeten bijkomende geluidsbeperkende maatregelen genomen worden. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden. Uit het dossier was niet op te maken welke koelmiddelen gebruikt zullen worden. Gelieve er rekening mee te houden dat sommige koelmiddelen aan uitfasering onderworpen zijn om in het kader van duurzaamheid en in geval van accidentele vrijstelling, de impact op het milieu te milderen.

 

Tot slot wordt de opslag van 500 liter onderhoudsproducten (reinigingsproducten, enzovoort) in kleine verpakkingen en het gebruik van een wasmachine en een droogkast aangevraagd.
De wasmachine, de droogkast en de onderhoudsproducten worden opgeslagen in het stockage lokaal op het gelijkvloers. Het lokaal is naast een slaapkamer gelegen, hetgeen mogelijks voor geluidshinder kan zorgen. Om de geluidsoverlast te beperken, dient rekening gehouden te worden met de richtwaarden voor de geluidsnormen binnenshuis zoals beschreven in Vlarem II bijlage 2.2.2. Om de hinder bij accidentele lekkage van de kuisproducten te beperken, dienen de kuisproducten op lekbakken opgeslagen te worden.

 

Voor de aanleg van de funderingsplaat en de liftput dient er uitgegraven te worden. Om te verifiëren of er voor de uitvoering van de graafwerken een bemaling noodzakelijk is, werd de grondwaterstand opgemeten en toegevoegd aan het dossier. Voor de algemene uitgraving en de uitgraving van de liftput dient het grondwater op +4,5 mTAW en +3,4 mTAW te staan. De grondwaterstand in rust bedraagt +3,0 mTAW. De grondwaterstand werd bovendien opgemeten in de winterperiode, een periode die gekend staat voor hogere grondwaterstanden. Bijgevolg wordt er geconcludeerd dat er geen bemaling noodzakelijk is.

 

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Indien de warmtepompen op het dak niet voldoen aan de Varem geluidsnormen, dienen er bijkomende maatregelen, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van geluidsschermen, genomen te worden om de hinder te beperken.

2. De kuisproducten in kleine verpakkingen worden in lekbakken opgeslagen.

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

 

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Gelet op het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen, wordt aan het college geadviseerd de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te weigeren.

 

Geadviseerde rubriek(en)

 

Rubriek	Omschrijving	Ongunstig geadviseerd voor
3.2.2°a)	het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan;	5.475 m³/jaar
16.3.2°a)	koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW;	150 kW
17.4.	opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter;	500 liter
46.1°b)	wasserij niet of niet geheel gelegen in industriegebied met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 tot en met 100 kW.	10 kW

Standpunt college
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om de vergunningsaanvraag te weigeren. Hij baseert zich hiervoor in essentie op het ongunstig advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg, dewelke consequent doorheen het langdurige voortraject het standpunt heeft ingenomen dat sloop niet aan de orde is. Het uitgebreide relaas is te lezen in de nota van de aanvrager zelf, de argumentatie is bijzonder genuanceerd, zowel van de zijde van de administratie als die van de aanvrager en zijn studiebureaus. Er is een constructief proces gelopen, echter zonder een gemeenschappelijke consensus te hebben bereikt.
Het college is van mening dat er door de aanvrager een doordachte afweging werd gemaakt van enerzijds het behoud van de erfgoedwaarden van het pand ten opzichte van de mogelijkheden tot transformatie en functionele herbestemming. Daarbij zijn de erfgoedelementen aan de buitenkant van een gebouw voor het college belangrijker dan die aan het interieur.
Om te bepalen of erfgoedelementen bewaard kunnen worden, bekijken we zowel de erfgoedwaarde als de noden van de nieuwe plannen (functie, hedendaagse gebruikskwaliteit en duurzaamheidsverwachtingen). Als een erfgoedelement of geheel niet op een goede manier bewaard kan worden, bijvoorbeeld vanwege de slechte bouwfysische toestand, de buitenproportionele financiële gevolgen van een restauratie of de impact op het nieuwe gebruik, dan kan overwogen worden het element te vervangen. In dit concrete geval wordt door de aanvrager overgegaan tot sloop (met behoud gevel) na grondige analyse van de draagstructuur, de hedendaagse brandveiligheidsvereisten en zijn eigen marktbevraging in het kader van een herbestemming. De opeenvolgende verbouwingen en de soms zeer specifieke monofunctionele ruimteopbouw en interieurelementen (lokettenzaal ed.) leiden er toe dat eigenlijk enkel een privaat kantoor (of een non-profit organisatie) zich zou kunnen vestigen, zonder parkeermogelijkheid en na grondige verbouwingen, maar net in dit marktsegment is er een overaanbod, of eerder gewoon geen relevante vraag meer in de binnenstad. Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Visit is dan ook gunstig over de functiewijziging: “De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. De ontwikkeling bevindt zich in een leegstaand gebouw. Richt zich op een doelgroep die aansluit bij de noden en wensen van de buurt. De doelgroep waarop ze zich richten heeft nog groeipotentieel in de stad. De aanvrager heeft een onderbouwd businessplan voorgelegd.”
Het college gaat akkoord met de sloop, wat fundamenteel de beoordeling verandert, en de aandacht verlegt naar de integratie van de nieuwe constructie in de context, en dat met behoud van de historische gevel.
Het referentiebeeld is extreem divers, daarom zijn de bestaande voorgevel en de nieuwe dakvorm zelf in wezen de sterkst bepalende factor voor de harmonische samenhang en de integratie in de directe omgeving. Het ontwerp gaat uit van deze premisse en gaat zeer vakkundig om met de bestaande geleding, met respect voor verdiepingshoogtes, verhoudingen e.d., en dat met aandacht voor hedendaagse eisen op vlak van comfort. Het college is van oordeel dat het ontwerp in overeenstemming is met de bepalingen van het RUP net door het inzetten van een dubbelhoge daklaag.

De nieuwbouw geeft ook kansen voor toekomstbestendig en duurzaam bouwen en ruimtegebruik. Het nieuwe gebouw krijgt een polyvalente draagstructuur die herbestemming mogelijk maakt. Er komt volle grond bij, er komt een aanzienlijke verlaging van de schei- en tuinmuur achteraan het perceel, met ruimte voor groendaken, regenwaterhergebruik én infiltratie.
Het college is van mening dat de vergunning kan verleend worden met voorwaarden.