2024_CBS_05412 - Omgevingsvergunning - OMV_2023170600. Hertsdeinstraat 20. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     04/08/1933: toelating (1933#44393) voor gevel- en binnenveranderingen;

-     03/06/1932: toelating (1932#41822) voor gevelveranderingen.

Vergunde toestand 

-     functie bedrijvigheid: 

• magazijnen;

-     bouwvolume: 

• geknikt hoofdvolume uit 2 bouwlagen onder zadeldak:

-     diepte van 6,5 m;

-     breedte van lange gevel 25 m;

-     breedte van korte gevel 4,5 m;

• volume over 1 bouwlaag met plat dak tot tegen de rooilijn:

-     diepte van 5 m.

Bestaande toestand

-     wijkt af van de vergunde toestand:

• functie bedrijvigheid en wonen;
• volume over 1 bouwlaag met plat dak achteraan het hoofdvolume;
• gevelafwerking:

-     dorpels natuursteen;

-     gevelmetselwerk wit gekaleid en bepleisterd;

-     buitenschrijnwerk hout wit;

• perceel volledig verhard.

Nieuwe toestand

-     functie bedrijvigheid en wonen: 

• atelier;
• 2 wooneenheden;

-     bouwvolume: 

• aangebouwde volumes gesloopt;
• geknikt hoofdvolume uit 2 bouwlagen onder zadeldak:

-     diepte van circa 6,5 m;

-     breedte van lange gevel circa 25 m;

-     breedte van korte gevel circa 4,5 m;

• volume over 3 bouwlagen met plat dak tot tegen de rooilijn:

-     diepte van circa 7,5 m;

• volume over 2 bouwlagen waarvan 1 deels ondergronds met plat dak achteraan het hoofdvolume;
• gewijzigde scheidingsmuren;

-     gevelafwerking:

• hoofdvolume:

-     plint en dorpels natuursteen;

-     gevelmetselwerk wit gekaleid;

-     buitenschrijnwerk zwart aluminium;

• volume tegen de rooilijn:

-     plint beton;

-     dorpels natuursteen;

-     gevel gekaleid met claustra’s; 

-     buitenschrijnwerk zwart aluminium;

• volume achteraan:

-     buitenschrijnwerk zwart aluminium.

Inhoud van de aanvraag 

-     oprichten van de functie wonen met 2 woongelegenheden;

-     uitbreiden van het volume;

-     wijzigen van de voorgevel;

-     wijzigen van de scheimuren;

-     doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de verlaging van de grondwatertafel in het kader van de aanleg van de kelderverdieping.

Aangevraagde rubriek(en)
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 12 Levendige plint
  De voorgevel bestaat in hoofdzaak uit poorten.

• Artikel 19 Tuinafsluitingen
  De voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. De hoogte van de nieuwe tuinafsluiting bedraagt 2,40 m. 

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten
  De uitbreiding achteraan heeft een interne vrije hoogte van slechts 2,34 meter op de half ondergrondse en 2,34 meter op de bovenliggende verdieping, waar deze minimum 2,60 meter moet zijn.
  De uitbreiding aan de straatzijde heeft op de tweede verdieping een vrije hoogte van slechts 2,50 meter waar deze minimum 2,60 meter moet zijn.
  De vrije hoogte onder de dakspanten op de eerste verdieping in het hoofdvolume bedraagt slechts 1,81 meter.

• Artikel 27 Open ruimte
  De voortuin is niet vrij van constructies, er wordt een fietsenberging voorzien. Daarnaast is er ook meer dan het strikt noodzakelijke verhard.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

-     Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

-     Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist. 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de functiewijziging van bedrijvigheid naar wonen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie.

Het gunstig advies leest als volgt: 

“Het project omvat de verbouwing van een bestaand bedrijfsgebouw vandaag in gebruik als woning en atelierruimte.

De aanvraag past binnen de beleidsvisie ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies.

Voor de aanvraag kan gunstig advies gegeven worden.”

Voorliggende aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In huidige toestand grenst aan de straatzijde een halfopen gebouw met 1 bouwlaag onder dak. Dit is het verlengde van een achterliggende voormalige conservenfabriek. Beide panden liggen rond een binnengebied. 

Na de sloop van een gedeelte van de voormalige conservenfabriek wordt een nieuwbouw aan de straatzijde opgetrokken met op het gelijkvloerse parkeerplekken en op de verdiepingen twee wooneenheden.

De Hertsdeinstraat wordt gekenmerkt door rijwoningen met zowel 2 bouwlagen onder daklaag als rijwoningen met 3 bouwlagen en plat dak.

Het voorgetelde bouwvolume met 3 bouwlagen is in overeenstemming met de kenmerkende configuraties van de omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Erfgoedstatuut: het pand is opgenomen in de inleiding van de inventaris en als volgt omschreven “Op nummer 20 ateliers, kantoren, koetshuis, stallen en stapelruimte van de Fabrique Anversoise de Conserves, naar ontwerp door de architect-aannemer Henri Van Gastel uit 1896, doch later aangepast.” Het pand werd bij de laatste herinventarisatieronde in 2016 door het Agentschap Onroerend Erfgoed niet als apart relict weerhouden.

In 1920 werd er een aanvraag ingediend voor het uitbaten van een werkhuis voor het vernikkelen en chromeren door de heer Pierre Godts

In 1932 en 1933 vraagt dezelfde Pierre Godts aanpassingswerken aan. Het werkhuis wordt op de verdiepingen ingericht met woonvertrekken. Om deze van licht te voorzien worden de extra vensters onder de kroonlijst. De poorten en de ramen zijn op dat ogenblik ook al aangepast.

Doorheen de tijd werd het pand zowel intern als extern verder aangepast (rondboograam vervangen door een poort, gevelparement wit geschilderd enzovoort), en raakte in verval. Er zijn weinig interieurelementen bewaard. De structuur met houten dakspant is nog aanwezig.  

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de geplande ingrepen. Het volume grenzend aan de straat werd later toegevoegd en het hoofdvolume werd doorheen de jaren heen zowel extern als intern aangepast en uitgehold waardoor het slopen van het volume aan de straat en het wegnemen van de oorspronkelijke knik te verantwoorden is. Het initiële volume blijft immers nog duidelijk afleesbaar na deze aanpassingswerken. De structuur met houten dakspant dient bewaard. Het is wel belangrijk dat het resterende volume maximaal wordt gevaloriseerd. Zo dient er voldoende aandacht te zijn voor de afwerking van het parement en de invulling van het schrijnwerk. Oorspronkelijk was het een bakstenen volume afgewisseld met natuurstenen en/of gecementeerde speklagen en sluitstenen boven de vensters en poorten. De witte schildering is later aangebracht en doet afbreuk aan het geheel. Daarom vragen wij om te onderzoeken of het decaperen van de bestaande witte verflaag een optie is. Uiteraard dient dit met de nodige omzichtigheid te gebeuren zodat er geen schade wordt toegebracht aan het parement. Daarom vragen wij een proefstaal van een 1 m². Op basis van dit proefstaal zal er ook geoordeeld kunnen worden welke bouwsporen er eventueel door de verflaag gemaskeerd worden.

Hetzelfde geldt voor het schrijnwerk. Hiervoor vragen wij eveneens de nodige aandacht voor de materialisatie, profilering en detaillering. Voorleggen detailtekeningen. Het schrijnwerk op de eerste verdieping ter hoogte van de patio dient eveneens voorzien te worden van schrijnwerk zoals de andere ramen.

Het nieuwbouwvolume dient op welstand beoordeeld in samenspraak met de afdeling stedenbouw.

Over deze aanvraag wordt een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden en worden volgende voorwaarden uit het advies bij de vergunning opgenomen:

-     De gevelafwerking van het oud atelier terug te koppelen. De verf verwijderen geniet de voorkeur.

-     Detailtekeningen van het schrijnwerk terug te koppelen

-     Het venster op de eerste verdieping ter hoogte van de patio in te vullen met schrijnwerk cfr. de overige vensters.

De voorgestelde gevelmaterialen zijn sober en hedendaags en passen zich goed in de omgeving in.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden blijft voorliggende aanvraag visueel inpasbaar in de directe omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aan de straatzijde wordt ter hoogte van de nieuwbouw een garage en inkom voorzien. Voorliggende aanvraag wijkt hierdoor af van artikel 12 van de bouwcode wat een levendige plint vooropstelt. Door de aanwezigheid van de naastliggende bureauruimte en het feit dat de ruinafsluiting transparant uitgewerkt is, is er echter wel interactie met het achterliggende perceel mogelijk waardoor een afwijking toegestaan kan worden.

Het perceel wordt aan de straatzijde afgesloten met een tuinmuur van 2,40 m. Dit is strijdig met artikel 19 van de bouwcode wat stelt dat de tuinafsluiting maximaal 1,00 m mag bedragen.

De voorgestelde afsluiting is echter ruimtelijk verdedigbaar omdat het een verlengde van de straatwand vormt.

Er wordt ook 20 m2 meer verharding voorzien dan de maximale 1/3 van de tuinoppervlakte. In voorwaarden wordt opgenomen om de verharding te beperken tot 49 m2 conform de eisen gesteld in artikel 27 van de bouwcode. De voorgestelde fietsenstaplaats voor bezoekers in het binnengebied zorgt voor een verhoging van de verhardingsoppervlakte. De fietsenberging in het binnengebied wordt dan ook van de vergunning uitgesloten.

Het bovenste appartement in het nieuwbouwdeel heeft een vrije hoogte van 2,5 m (artikel 21 bouwcode). In bijlage wordt opgenomen om een vrije hoogte van 2,60 m te voorzien conform artikel 21 van de bouwcode.

Ook in het bestaande gebouw bedraagt de vrije hoogte onder de dakspanten 1,81 m. Gezien de dakconstructie opengewerkt voorzien wordt en de oorspronkelijke dakstructuur zo bewaard blijft en deze beperkte vrije hoogte enkel ter hoogte van de spanten voorkomt, kan hiervoor een afwijking voorzien worden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 appartementen moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-     1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

-     1 appartement met 4 slaapkamers = 1 x 5 (4 slaapkamers + 1 extra) = 5

Er worden in de afgesloten garage 3 fietsstalplaatsen voorzien maar als er een wagen geparkeerd staat dan kan je niet meer vlot aan de fietsen geraken. De fietsen altijd comfortabel te bereiken zijn.

Ook op het binnenplein worden er 5 fietsstalplaatsen voorzien achter de parkeerplaats waardoor deze ook niet vlot te bereiken zijn als er een auto geparkeerd staat.

Op de binnenkoer zelf staat er nog een aparte fietsenberging voor de bezoekers.

Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort)

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-     De fietsstalplaatsen voor de appartementen moeten vlot bereikbaar zijn ook als er een auto geparkeerd staat

-     10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort)

De voorgestelde opmerkingen van de stedelijke mobiliteitsdienst worden deels bijgetreden. In voorwaarden wordt opgenomen om de 5 fietsenplaatsen op een makkelijk toegankelijke plaats binnen het achterliggende volume van de atelierruimte te voorzien. Gezien het echter 5 fietsen betreft is het weinig zinvol om als voorwaarde op te leggen dat 10% voor buitenmaatse fietsen te voorzien. Dit wordt als advies meegegeven.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voor het bouwen van de kelder is een tijdelijke verlaging van de grondwatertafel door middel van het plaatsen van een bronbemaling noodzakelijk.

De bemalingspomp heeft een maximaal debiet van 10 m³/uur en de filters (3st) hebben een maximale filterdiepte van 4 m. De bemalingsperiode bedraagt volgens de bijgevoegde berekeningen circa 1 maand, aan een debiet van 10 m³/uur en een waterbezwaar van 7.440 m³. Binnen de berekende invloedstraal van 164 m, ligt een bodemsaneringsproject. Als preventieve maatregel wordt een periodieke monitoring van het bemalingswater voorzien.

Hier dient opgemerkt te worden dat er binnen de invloedstraal verscheidene OVAM-dossiers liggen. Het betreft onder meer dossiers met kenmerk 33021, 33735, 7768, 22502, 16843.

Geen van deze dossiers is gescreend of beschreven.

Gezien potentiële verspreidingen van de verontreiniging niet uitgesloten kunnen worden, wordt voorgesteld de verlaging van de grondwatertafel uit te sluiten van de vergunning. Dit kan afzonderlijk gevraagd of gemeld worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden uit het advies van de dienst Monumentenzorg moeten nageleefd worden.

4. Conform artikel 21 van de bouwcode moet de vrije hoogte in de leefruimtes op de 2de verdieping van de nieuwbouw 2,60 m bedragen.

5. Conform artikel 27 van de bouwcode mag maximaal 1/3 van de tuinoppervlakte verhard worden.

6. De fietsenberging in de binnentuin wordt van de vergunning uitgesloten.

7. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

8. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

9. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus moeten nageleefd worden.

10. De 5 fietsenstalplaatsen dienen op een makkelijk toegankelijke plaats binnen het achterliggende volume van de atelierruimte te voorzien.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de ingedeelde inrichting of activiteit uit de vergunning te sluiten.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Bodemverzakking na bemaling: Het bezwaar dat de bemaling grondverzakkingen veroorzaakt waardoor de muur van het naastgelegen perceel (Hertsdeinstraat 18) schade kan ondervinden of kan instorten. De aanvrager dient het rapport van de ingenieur aan te leveren waarin staat dat de stabiliteit van de muur gegarandeerd blijft na de bemaling alsook een kopie van de aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer.

Beoordeling: De effecten van de bemaling dienen voldoende onderzocht te worden. Voorliggend dossier voldoet hier niet aan.

Het bezwaar is gegrond.

2. Waardeverlies: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag de waarde van de eigendommen in de omgeving doet afnemen.

Beoordeling: Waardevermindering is niet aantoonbaar en irrelevant bij het beoordelen van een omgevingsvergunning.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Aansluiting dakrand rechterbuur: De voorgestelde dakrand van de nieuwbouw steekt boven de kroonlijst uit van de rechterbuur. Hierdoor is een stuk scheidsmuur afleesbaar. Dit is geen esthetisch verantwoorde ingreep. Daarnaast komt de dakgoot van de rechterbuur (Hertsdeinstraat 18) momenteel over het perceel van de aanvraag. Indien de dakgoot verwijderd moet worden en bijkomende gevelsteen vernieuwd of hersteld moet worden is de ingreep esthetisch onmogelijk goed te krijgen.

Beoordeling: Het klopt dat het nieuwe volume boven de dakgoot van de rechterbuur steekt. Echter is dit beperkt en volumetrisch wel verenigbaar en inpasbaar in de omgeving. De herstellingwerken dienen met de nodige zorg en volgens de regels van de kunst uitgevoerd te worden.

Het zou eerder bevreemdend zijn wanneer het nieuwe volume door middel van een gedeeltelijk hellend dak zou aan te sluiten op de rechterbuur.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Morfologie bouwvolume: Het voorgestelde bouwvolume van de bovenste daklaag is afgeschuind aan de linkerzijde. Waarom wordt de bovenste laag niet recht uitgevoerd?

Beoordeling: De ontwerpkeuze in voorliggende aanvraag betreft een nieuwbouwvolume met 3 bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag inderdaad afstand houdt van de linkerzijde onder een schuine lijn. Deze ingreep is verdedigbaar gezien het zo de richting naar het open binnengebied aangeeft.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Isoleren op belendend perceel: Achteraan wordt de scheidsmuur geïsoleerd. De muur grenst aan verschillende eigendommen. Dit zou betekenen dat het isoleren van de muur gebeurt op de eigendom van verschillende bezwaarindieners. Bezwaarindieners hebben hiervoor geen toestemming verleend. Ook zorgt dit ervoor dat de achtergevel met crépi wordt bekleed. Dit is geen duurzaam en geen onderhoudsvriendelijk materiaal. De huidige gemetste muur heeft een authentieke uitstraling die verloren gaat na het bekleden met vlakke crépi.

Beoordeling: Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating voor de uitvoer van werken. Dit geeft geen aanleiding voor bouwrechten op andermans perceel. De werken moeten steeds met akkoord van de eigenaars gebeuren. In voorliggende aanvraag is het isoleren van de achtergevel van het magazijn wel ruimtelijk aanvaardbaar. Omwille van de ligging achteraan met diepe tuinen zal er slechts een beperkt deel geïsoleerd moeten worden om de energieprestatie van het gebouw te verhogen. De afwerking kan steeds in samenspraak met de aanpalende percelen gebeuren.

Isoleren aan de binnenzijde is in vele gevallen praktisch onhaalbaar omwille van vloerniveaus waardoor koudebruggen ontstaan.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Commerciële functie na verkoop: Het bezwaar tegen de komst van een commerciële functie op het perceel.

Beoordeling: Het aangevraagde bevat een atelierfunctie op het gelijkvloerse die behouden blijft. Er is geen commerciële functie af te leiden uit de plannen.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Beschermd stadsgezicht Hertsdeinstraat: Het bezwaar dat de aangevraagde wijziging afbreuk doet aan het beschermde stadsgezicht van de Hertsdeinstraat.

Beoordeling: De Hertsdeinstraat staat beschreven in de inventaris bouwkundig erfgoed. Ondanks de onmiskenbare beeldbepalende waarde van enkele gebouwen in de straat, is de straat niet gelegen in beschermd stadsgezicht. Naast de foutieve verwijzing naar beschermd stadsgezicht is het aangevraagde wel verenigbaar en inpasbaar in het straatbeeld. Het volume komt overeen met wat kenmerkend is en de voorgevel is afgewerkt met sobere en eenvoudige materialen. Een betonnen plint, arduinen raamdorpels en gevelpleister met zwart aluminium buitenschrijnwerk. De voorgevel doet geen afbreuk aan inventarispanden en gebouwen met een beeldondersteunende waarde in de straat.

Het bezwaar is ongegrond.

8. Inventarispand: Er worden werken aangevraagd aan een Inventarispand. Daardoor moeten de aangevraagde werken verenigbaar zijn met de erfgoedwaarde van het gebouw. De aanvraag sloopt een groot deel en verwijdert de oorspronkelijke ‘knik’. De aangevraagde werken kaderen in een programmamaximalisatie. De aanvraag kadert daardoor niet in het algemeen belang (behoud en versterken erfgoed) maar in het eigenbelang (winstgevend).

Beoordeling: Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zij adviseren de aanvraag gunstig. De voorliggende werken houden voldoende rekening met de erfgoedwaarde van het gebouw. Het nieuwbouwvolume past zich op een goede manier in binnen het straatbeeld. Winstmaximalisatie of financiële beweegredenen zijn geen beoordelingsgronden.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Stijlbreuk met historisch pand en de straat: Het nieuwbouwvolume is niet esthetisch verantwoord en vormt een stijlbreuk met het historische pand. De verspringende verticale vensteropeningen, materiaalgebruik (onder andere betongrijze sectionaalpoort) en nieuwbouwvolume vormen weinig samenhang met de karaktervolle panden in de straat. Een opbrengsteigendom aan de straatzijde maakt éénheidsworst van het huidige idyllische straatbeeld. De dorpelijkheid van de straat verdwijnt door het voorgestelde project.

Beoordeling: Het voorliggende dossier werd voorafgaand uitvoering besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zij brengen in deze aanvraag een gunstig advies uit. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het aangevraagde verenigbaar is met de erfgoedwaarde van de site. Het nieuwbouwvolume past zich in binnen het straatbeeld. Het nieuwbouwvolume is uitgevoerd met sobere materialen en doet geen afbreuk aan het straatbeeld.

Het bezwaar is ongegrond.

10. Opbrengsteigendom: Het bezwaar dat het aangevraagde een opbrengsteigendom is.

Beoordeling: Het aangevraagde omvat het vermeerderen van het aantal wooneenheden. Een opbrengsteigendom is geen beoordelingsgrond.

Het bezwaar is ongegrond.

11. Mobiliteit: De poort en ook de mogelijkheid voor het stallen van wagens vergroot. Daarnaast neemt het aantal woonentiteiten toe met 2 eenheden waardoor de mobiliteitsdruk in de straat toeneemt. Je kan momenteel niet met twee wagens elkaar kruisen. Een intensifiëring van het autoverkeer is nefast voor de leefbaarheid in de straat.

Beoordeling: De parkeerbehoefte wordt op eigen terrein opgelost. De stedelijke dienst Mobiliteit bracht een gunstig advies uit.

Het bezwaar is ongegrond.

12. Levendige plint: Er is geen levendige plint voorzien. De hele gevel bestaat uit twee poorten met een anonieme bureaufunctie dit in praktijk niet gebruikt zal worden. De garages en de kantoorfuncties gaan geen interacties met de straat aan. Er is niet voldaan aan artikel 12 van de bouwcode.

Beoordeling: Het klopt dat er strikt genomen niet voldaan is aan artikel 12 van de bouwcode. Ondanks de kwaliteiten die een levendige plint leveren aan het straatbeeld, is het voorgestelde wel ruimtelijk verdedigbaar gelet op de specifieke stedenbouwkundige context. Er is een bureauruimte aanwezig en de poort zorgt voor openheid en contact met de achterliggende atelierfunctie.

Het bezwaar is ongegrond.

13. Gevelgroen: Door voorgestelde nieuwbouw verdwijnt gevelgroen dat met geld van de burgerbegroting in 2016 werd aangebracht. Momenteel is er een groenslinger die door de aannemer van Stad Antwerpen geplaatst is. Momenteel is er een druivenklimplant aanwezig en is er ook een winterjasmijnplant aanwezig die de voorgevel van nummer 20 siert.

Beoordeling: Groenaanbod in de straat zorgt voor een aangename uitstraling. Echter is gevelgroen geen beoordelingsgrond om een omgevingsvergunning te weigeren. Na de werken kan opnieuw gevelgroen geplaatst worden.

Het bezwaar is ongegrond.

14. Isolatie: Het bezwaar dat de nieuwbouw isolatie op openbaar domein aanbrengt.

Beoordeling: Uit de plannen (inplanting, grondplan, snede en terreinprofiel) isoleert de aanvraag op eigen perceel. In voorwaarden wordt voor de zekerheid opgenomen dat op eigen perceel geïsoleerd moet worden.

Het bezwaar is ongegrond.

15. MER-screening erfgoed: In de MER-screeningsnota wordt erfgoed niet toegelicht.

Beoordeling: In de MER-screeningsnota wordt de impact die de aangevraagde werken hebben op het onroerend erfgoed wel besproken.

Het bezwaar is ongegrond.

16. MER-screening mobiliteit: Het bezwaar dat de MER-screeningsnota niet voldoende specifiek is over de hinder die wordt veroorzaakt door werfverkeer.

Beoordeling: Hinder bij uitvoer van de werken is een noodzakelijk kwaad en is tijdelijk van aard. De MER-screeningsnota beschrijft dat aan- en afvoer van materialen maximaal eenmaal per uur gebeurt en dit alleen tijdens de werkdagen en werkuren (7.00 uur – 18.00 uur). De MER-screeningsnota beschrijft de mogelijke hinder die kan ontstaan tijdens het werfverkeer voldoende.

Het bezwaar is ongegrond.

17. Veiligheid omwonenden: Tijdens de uitvoer van de werken zal het werfverkeer het niet mogelijk maken voor hulpdiensten om de straat binnen te rijden. Hulpdiensten kunnen daardoor niet interveniëren in de straat waardoor de veiligheid van de bewoners niet gegarandeerd blijft.

Beoordeling: Werfverkeer zal het op enkele momenten moeilijker maken om verkeer in de straat toe te laten maar dit betekent niet dat werfverkeer de straat onherroepelijk blokkeert.

Het bezwaar is ongegrond.

18. Geluid en trillingen: Het bezwaar dat de uitvoer der werken schade veroorzaakt aan omliggende eigendommen.

Beoordeling: De uitvoer van een omgevingsvergunning dient volgens de regels van de kunst te gebeuren.

Het bezwaar is ongegrond.

19. Geen ontharding: De aanvraag bebouwt veel maar er is weinig ontharding op de plannen.

Beoordeling: Ontharden en vergroenen is noodzakelijk om de biodiversiteit, ecologie, waterhuishouding, verkoeling en uitzicht te bevorderen. In voorliggende aanvraag is voldoende open ruimte en volle grond op het perceel voorzien maar is er wel een groter aandeel verhard dan noodzakelijk. In voorwaarden wordt opgenomen om alleen de strikt noodzakelijke verhardingen aan te leggen.

Het bezwaar is ongegrond.

20. Watersysteem: Het bezwaar dat door de bemaling enorm veel vervuild grondwater wordt opgepompt en geloosd in de riolering. Deze problemen kunnen verholpen worden indien het pand gerenoveerd wordt.

Beoordeling: De bemaling wordt uitgesloten in de vergunning waardoor het ingediende bezwaar geen betrekking meer heeft op de aangevraagde handelingen.

Het bezwaar is ongegrond

21. Amfitheater: Het bezwaar dat het geplande terras achteraan de nieuwbouw het geluid van de terrasgebruikers weerkaatst tot diep in het bouwblok. Doordat het terras omgeven is door wanden maar achteraan open is, zal dit het geluid versterken.

Beoordeling: Het klopt dat geluid kan resoneren. Het is daarom noodzakelijk om geluidhinder zo veel mogelijk te vermijden. De inplanting van de buitenruimte is ruimtelijk verdedigbaar.

Het bezwaar is ongegrond

22. Dakterras: Het bezwaar tegen inkijk en geluidoverlast van het geplande terras achteraan de nieuwbouw. Ondanks de muur van 1,9 m zal inkijk nog steeds mogelijk zijn en zal het terras een bron van geluidoverlast vormen voor omwonenden.

Beoordeling: De buitenruimte is inderdaad recht achter tuinzones gelegen maar houdt voldoende afstand van achtergevels. De nodige aanpassingen zoals een muur worden doorgevoerd om inkijk tot een minimum te herleiden.

Het bezwaar is ongegrond.

23. Kennisgeving plannen: De aangeleverde plannen bevatten foutieve informatie. Het aangeduide inplantingsplan komt niet overeen met de weergegeven contour in de beschrijvende nota. De nummering op de aangrenzende percelen aan de zuidzijde is niet correct, de achtergelegen werkplaats van Haantjeslei 45 is aangeduid als tuinberging, de snede S_N_02_snedeBB is de uitsparing onder het dak niet geheel volledig.

Beoordeling: De huisnummering op de plannen is inderdaad niet correct weergegeven, waardoor het bezwaar als gegrond geëvalueerd kan worden. Echter bevat het dossier voldoende informatie om een stedenbouwkundige beoordeling te maken en doet de foutieve contour en huisnummers geen afbreuk aan de beoordeling.

Het bezwaar is gegrond.