2024_CBS_05442 - Omgevingsvergunning - OMV_2024018793. Steegsken 5, Scheldeken 1A, Oever 16-16A. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/05/2021: vergunning (OMV_2021003272) voor het slopen en bouwen van een meergezinswoning (Oever 16) en samenvoegen van een projectgebied (Oever 16, Scheldeken, Steegsken 5) met samen 15 wooneenheden en één handelsfunctie;

-          26/06/2020: voorwaardelijk gunstige beoordeling van de Integrale Kwaliteitskamer  (KK/2020/1663) voor een herbestemming en de verbouwing van bestaande panden;

-          30/10/2002: vergunning (86#8724532) voor het verbouwen van een magazijn tot studentenkamers (Oever 16) – vervallen;

-          10/02/1932: toelating (1932#41084) voor het bouwen van een magazijn (Scheldeken 3-5-7);

-          31/03/1926: toelating (1926#23450) voor het bouwen van een huis en goot (Steegsken 5).

Vergunde toestand

-          functie: gebouwencomplex van 3 gebouwen bestaande uit 14 woongelegenheden en een handelsfunctie (Oever 16, Scheldeken, Steegsken 5):

Steegsken 5: meergezinswoning met 4 woongelegenheden:

• inrit tot autolift en links een doorgang naar het binnengebied op het gelijkvloers;

• 4 x éénslaapkamerappartement (slaapkamer + bureau van 9 m²) (ST 1.01, ST 2.01, ST 3.01, ST 4.01) met een netto-vloeroppervlakte van 68 m² en telkens een private buitenruimte op de eerste, tweede, derde en dakverdieping;

-          bouwvolume: Steegsken 5: 4 bouwlagen met optopping in de vorm van een mansardedak in gepatineerd zink en 2 dakkapellen;

-          gevelafwerking: Steegsken 5:

• rode gevelsteen en plint in blauwe steen;
• schrijnwerk in zwart gelakt staal op de gelijkvloerse verdieping;
• houten voordeur;
• zwart geschilderde houten ramen met valbeveiliging voor de ramen op de verdiepingen.

Bestaande toestand

wijkt af van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: gebouwencomplex van 3 gebouwen bestaande uit 13 woongelegenheden en een handelsfunctie (Oever 16, Scheldeken, Steegsken 5):

Steegsken 5: meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

• inrit tot autolift en links een doorgang naar het binnengebied op het gelijkvloers;

• 2 eenslaapkamerappartementen (slaapkamer + bureau van 9 m² (ST 1.01, ST 2.01);
• 1 duplex drieslaapkamerappartement (ST 3.01) met netto-oppervlakte van 116 m² een inpandig dakterras van 10,5 m²;

-          bouwvolume: Steegsken 5:

• gesloopt gebouw;
• nieuwbouw met 4 bouwlagen met optopping in de vorm van een mansardedak in gepatineerd zink en 2 dakkapellen en behoud van de voorgevel;

-          gevelafwerking: Steegsken 5:

• rode gevelsteen en plint in blauwe steen;
• voorgevelschrijnwerk in zwart aluminium;
• houten schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping;
• zwart geschilderde houten ramen met valbeveiliging voor de ramen op de verdiepingen, met gewijzigde borstwering.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het pand aan Steegsken 5 met behoud van de bestaande voorgevel;

-          herbouwen van Steegsken 5;

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 3 op het peceel Steegsken 5;

-          wijzigen van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  3:   zone voor wonen - (wo3).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het volledige gebouw (uitgezonderd de voorgevel) in Steegsken 5 wordt gesloopt en herbouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt geen infiltratievoorziening voorzien.
  Als er om technische of juridische redenen geen infiltratievoorziening kan worden aangelegd, wordt een buffervoorziening aangelegd als de in rekening te brengen afwaterende oppervlakte ≥ 1.000 m².

Bij een afwaterende oppervlakte < 1.000 m² is het niet nuttig om vertraagd af te voeren aangezien het onmogelijk is om de vertraging te realiseren.

Andere mogelijkheden om de impact te beperken is het voorzien van een groendak, een retentiedak of inspelen op een groter hergebruik met grotere hemelwaterputten.

Bij slecht infiltrerende gronden zal het aanleggen van een buffervoorziening met vertraagde afvoer doorgaans slechts aanvaard worden wanneer de infiltratiecapaciteit < 0,5 mm/uur.

Het volume van de buffervoorziening wordt bepaald tussen de hoogte van de noodoverlaat (overloop) en de vertraagde afvoer (leegloop).

Het volume van de buffervoorziening moet steeds 43 l/m² afwaterende oppervlakte bedragen.

Het lozingsdebiet bedraagt maximaal 5 l/s/ha van de in rekening te brengen afwaterende oppervlakte.

Bij projecten tussen de 1.000 m² en 2.000 m² is het niet mogelijk vertraagd af te voeren met dit debiet. Uit onderzoek blijkt dat het niet mogelijk is op privaat domein een kleiner debiet te realiseren dan 1 l/s.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 19 Hellingen:
  Voor een niveauverschil van 25 tot 50 cm mag de helling maximum 6,25 % bedragen. De helling in de inkom heeft een percentage van 10 %.
• artikel 24 Draairuimte:
  Er dient voor en achter elke toegang of deur tussen twee publiek toegankelijke ruimtes een vrije en vlakke draaicirkel te worden voorzien van 1,50 meter. De helling naar het binnengebied stopt aan de deur. Er dient voor de deur een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 meter te worden voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
De berekende impactscore voor dit project overschrijdt de drempelwaarde van 1% niet. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg advies verleent.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

De pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw (situering) bedraagt tussen 50 en 60 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daaronder.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. De vloerpas van de nieuwe gelijkvloerse vloerplaat ligt circa 20 cm lager dan de waterdiepte horende bij de middelgrote kans toekomstig klimaat. Dit brengt het water ook in het binnengebied waar dat het de andere gebouwen bedreigt.

Er wordt tevens maar een kleine regenwaterput voorzien waar 3 woningen op aangesloten worden. De resterende afwaterende oppervlakte wordt ongebufferd naar de riolering gestuurd. Er is geen infiltratievoorziening.

Het terugdringen van overstromingsrisico's en het risico op waterschaarste is een doelstelling van het waterwetboek. Hier wordt in beide gevallen niet aan voldaan.

Aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, is de aanvraag niet verenigbaar met het watersysteem en artikel 1.2.2 van het decreet Integraal Waterbeleid.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de sloop en herbouw van een pand dat vergund werd als meergezinswoning. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bouwvolume is zo goed als ongewijzigd ten opzichte van het bouwvolume dat vergund werd in 2021. Volgens de beschrijvende nota zou het gebouw tot 9 cm hoger worden door het plaatsen van thermische en akoestische isolatie in de vloeropbouw. Deze beperkte verhoging is ruimtelijk inpasbaar. De kroonlijsthoogte en de hoogte van de mansardeverdieping blijven aan de straatkant ongewijzigd.

Het verminderen van het aantal woningen van vier naar drie heeft verder een gunstige invloed op de draagkracht van het perceel.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in che-gebied. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een gunstig advies hoewel betreurd wordt dat er geen voorafgaandelijk overleg is geweest alvorens over te gaan tot de sloop van het gebouw. Enkel de voorgevel werd behouden.

Bodemreliëf

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie luidt als volgt:

“De voorliggende aanvraag handelt over een wijziging van de reeds vergunde situatie. Voor het projectgebied werd reeds een omgevingsvergunning aangevraagd (OMV_2021003272) en onder voorwaarden afgeleverd. Onder de voorwaarden werd opgenomen dat het programma van maatregelen, voortvloeiend uit de archeologienota (ID 16676, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/16676), verplicht dient te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werken (cfr. Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1). Dit programma van maatregelen beveelt een vooronderzoek in uitgesteld traject met ingreep in de bodem in de vorm van een proefputtenonderzoek eventueel. Het uitgesteld onderzoek werd door ABO uitgevoerd. Van de nota werd door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen op 14/04/2022. De nota beval een opgraving van het projectgebied (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/22026). De opgraving werd ondertussen reeds uitgevoerd en afgerond. De bouwheer is echter nog steeds verplicht om ook de afwerking van het eindverslag correct en conform de Code van Goede Praktijk te faciliteren en ondersteunen.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de gewestelijke verordening toegankelijkheid voor wat betreft het te hoog hellingspercentage en het ontbreken van een vrije en vlakke draairuimte aan de deur naar het binnengebied.

Er wordt niet voldaan aan het terugdringen van overstromingsrisico’s (nieuwe vloerplaat 20 cm lager dan de waterdiepte en water komt ook terecht in achtergelegen binnengebied waar het de andere gebouwen bedreigt) en het terugdringen van risico op waterschaarste (slechts kleine regenwaterput en resterende afwaterende oppervlakte wordt ongebufferd naar riolering gestuurd, geen infiltratievoorziening) conform de doelstelling van het waterwetboek. Uit het wateradvies blijkt dat het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en artikel 1.2.2 van het decreet Integraal Waterbeleid. De vergunning moet worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. Er wordt een afwijking gevraagd op de verplichting om een infiltratievoorziening te plaatsen. Deze afwijking kan niet worden toegelaten.
   Beoordeling: 

Het is niet mogelijk om op eigen terrein te infiltreren aangezien nagenoeg het volledige perceel onderkelderd is. Als er om technische of juridische redenen geen infiltratievoorziening kan worden aangelegd, wordt een buffervoorziening aangelegd als de in rekening te brengen afwaterende oppervlakte ≥ 1.000 m². Bij een afwaterende oppervlakte < 1.000 m² is het niet nuttig om vertraagd af te voeren aangezien het onmogelijk is om de vertraging te realiseren. Andere mogelijkheid om de impact te beperken is het voorzien van een groendak, een retentiedak of inspelen op een groter hergebruik met grotere hemelwaterputten. Bij slecht infiltrerende gronden zal het aanleggen van een buffervoorziening met vertraagde afvoer doorgaans slechts aanvaard worden wanneer de infiltratiecapaciteit < 0,5 mm/uur. Het volume van de buffervoorziening wordt bepaald tussen de hoogte van de noodoverlaat (overloop) en de vertraagde afvoer (leegloop). Het volume van de buffervoorziening moet steeds 43 l/m² afwaterende oppervlakte bedragen. Het lozingsdebiet bedraagt maximaal 5 l/s/ha van de in rekening te brengen afwaterende oppervlakte. Bij projecten tussen de 1.000 m² en 2.000 m² is het niet mogelijk vertraagd af te voeren met dit debiet. Uit onderzoek blijkt dat het niet mogelijk is op privaat domein een kleiner debiet te realiseren dan 1 l/s. 

Het terugdringen van overstromingsrisico's en het risico op waterschaarste is een doelstelling van het waterwetboek. Hier wordt in beide gevallen niet aan voldaan. Aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, is de aanvraag niet verenigbaar met het watersysteem en artikel 1.2.2 van het decreet Integraal Waterbeleid. Het bezwaar is gegrond.

2. De verwijzing naar het che-rapport is niet dienstdoend omdat het gebouw (op de voorgevel na) gesloopt werd. Men kan zich niet baseren op de cultuurhistorische waarde om een bepaalde footprint te behouden, terwijl dit gebouw reeds bij het indienen van de aanvraag gesloopt is. Er had dus op eigen terrein kunnen worden geïnfiltreerd.
   Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. De footprint van het gebouw komt niet voort uit de erfgoedwaarde maar wordt bepaald door zowel de context als de vergunde toestand. Met een totale bouwdiepte van 9,54 meter op de verdiepingen en 11,54 meter op het gelijkvloers wordt aangesloten op de bouwdiepte van Steegsken 3. Het gebouw is bovendien volledig onderkelderd, ook in de bestaande toestand en bevat de toegang naar de ondergrondse parking.

3. Dit is een geval van ‘saucissonering’: er werd eerst een totaalproject bekomen waarbij een afwijking op de parkeernorm werd toegestaan omwille van de complexe structuur van de gebouwen. Dit argument houdt geen stand nu het gebouw Steegsken 5 gesloopt werd.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. Het feit dat dit gebouw gesloopt en herbouwd wordt, heeft geen invloed op de complexe structuur van het totaalproject. De bestaande kelder werd behouden en de toegang naar de parking door middel van een autolift in Steegsken 5 blijft ook behouden. Bovendien wordt de parkeerdruk verlaagd doordat men van 4 naar 3 woongelegenheden gaat.

4. Het kan niet dat men vasthoudt aan de oorspronkelijke mobiliteitsstudie zonder rekening te houden met de nieuwe projectinhoud. Hetzelfde geldt voor het onderzoek naar de potentiële milieu-effecten.
   Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. De aanvraag wijzigt de totale opzet van het project niet, de parkeerdruk wordt kleiner. Er is bovendien een mer-screening bij de aanvraag gevoegd die alle milieu-effecten belicht, inclusief de stikstofemissie.

5. De aanvrager wenst een terras aan te leggen in de mansardeverdieping. Dit is opmerkelijk vermits hiermee een dakterras wordt aangelegd dat zal grenzen aan het openbaar domein, en de bezwaarindiener zelf een dergelijke oplossing had voorgesteld voor zijn eigen bouwproject op Steegsken 3, maar dit werd tijdens de voorbesprekingen niet aanvaard door de stadsdiensten.
   Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. Er is geen stedenbouwkundig bezwaar tegen het feit dat het terras uitkijkt op de straat. Het terras wordt inpandig aangelegd binnen het volume en de vorm van het mansardedak, discreet verscholen achter de mansarderamen. Dit in tegenstelling tot het voorstel van bezwaarindiener, waarbij een minimale aanzet tot mansardedak werd gegeven maar met een volledig open terras dat de mansardevorm teniet deed. We citeren uit het stedenbouwkundig advies dat op dit voorstel gegeven werd op 31-03-2022: “De dakvorm overtuigt niet. Het is niet nodig om exact aan te sluiten met het profiel van de mansardeverdieping rechts. Zoals je kan zien, wordt het straatbeeld gekenmerkt door sterk verspringende kroonlijsthoogtes. Er moet ook een duidelijke keuze gemaakt worden tussen een mansardedak en een volwaardige verdieping met plat dak, of eventueel een zadeldak. Een mansardedak moet ook echt de uitstraling van een mansardedak hebben.”