2024_CBS_05411 - Omgevingsvergunning - OMV_2023149750. Eendrachtstraat 29. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/06/2020: vergunning (OMV_2019140497) voor het oprichten van 19 sociale woningen na sloop;

-          17/11/1978: vergunning (18#59911) voor een verbouwing;

-          08/02/1937: toelating (18#7020) voor het doorvoeren van wijzigingen aan een bouwtoelating;

-          30/10/1936: toelating (18#6357) voor het doorvoeren van wijzigingen aan een bouwontwerp;

-          02/09/1936: toelating (18#5840) voor het gedeeltelijk afbreken van magazijnen en het oprichten van een werkhuis en burelen.

Vergunde toestand

-          functie: industrie en bedrijvigheid (magazijn met bijbehorende burelen);

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met 2 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van 6,00 m;
• het perceel werd volledig dicht gebouwd;

-          gevelafwerking niet gekend.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen (15 eengezinswoningen);

-          bouwvolume:

• groepswoningbouwproject met 15 units in gesloten bebouwing;
• 3 bouwlagen onder plat dak en gedeeltelijk ondergronds gelegen parking;
• kroonlijsthoogte van 10,85 en 11,60 m;
• variërende bouwdiepte;

-          gevelafwerking:

• gevel in rode baksteen met detaillering in grijze prefabbeton;
• plint in blauw-groene tegels;
• aluminium dorpels;
• aluminium buitenschrijnwerk in witte en blauw-groene kleur;
• balustrades in wit aluminium (spijlen) en glas.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van 15 eengezinswoningen;

-          voorzien van een gedeeltelijk ondergronds gelegen parking;

-          aanleggen van een collectieve binnentuin.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van privatieve comfortinstallaties in het te realiseren gebouwencomplex aan de Eendrachtstraat 29.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Eendracht29
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• artikel 7:
  Op het dak van de parking worden verschillende dakterrassen en grindpaden voorzien. De aanvrager vraagt een afwijking tot het aansluiten van deze delen van het dak op een hemelwaterput gezien de dakdichting niet voorzien wordt van compartimenteringen tussen paden, dakterrassen en groendak.
  Het uitkragende terras bij woning A1 infiltreert niet op eigen terrein in de overharde zone en wordt niet aangesloten op een hemelwaterput.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  Op de plannen wordt de gewenste hoogte van de tuinmuren niet aangegeven. Het is dan ook niet duidelijk of deze muren voldoen aan de minimaal en maximaal toegestane hoogte zoals vastgelegd in dit artikel;

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
of Benedenvliet A12 te Wilrijk (Antwerpen).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de afbraak van magazijnen en de bouw van een nieuw woonproject. De aanvraag is verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het woongebied volgens gewestplan.

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:

“Voor de ontwikkeling is er geen bezwaar.

Wel wordt de opmerking gemaakt dat er voor de zone tussen de Slachthuissite en het kruispunt Schijnpoort een grote ontwikkeling bekeken wordt met op sommige delen tot 10 verdiepingen wat dus mogelijk wel een directe impact kan hebben op deze site.”

De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - woningtypologie

Voorliggende aanvraag voorziet in de sloop van een magazijn om ruimte te bieden aan 15 eengezinswoningen. De woningen worden opgericht als een groepswoningbouwproject met een gemeenschappelijke halfondergrondse parkeerkelder onder de zes linkse woningen. De aanvrager wil inzetten op betaalbare huurwoningen.

De keuze voor eengezinswoningen wordt geapprecieerd in de wijk die in volle transformatie is.

De eengezinswoningen zijn compacte stadswoningen met 3 slaapkamers. Op één woning na, hebben alle woningen bovendien nog een multi-inzetbare 4de kamer. De woningen beschikken over een private terraszone die overgaat in een collectieve tuin. De parkeergarage met fietsenstalling is toegankelijk via een buitentrap in de collectieve tuin.

Het volume van het groepswoningbouwproject wordt opgetrokken uit 3 bouwlagen naar analogie met de omgeving.

De afbraak van het bestaande magazijn leidt tot het verlagen van de tuinmuren met de aanpalende woningen. Dit komt de lichtinval en bezonning ten goede. De exacte hoogte zal afhankelijk zijn van de stabiliteit van de muren bij sloop en de constructies aan ‘buurzijde’. De aanvrager geeft echter duidelijk aan op de plannen dat de buitenmuren maximaal zullen verlaagd worden waar mogelijk.

Als voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen dat de hoogte van de tuinmuren conform artikel 19 van de bouwcode uitgevoerd moeten worden. 

De schaal en het ruimtegebruik en de keuze voor de woningtypologie zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd besproken op de kwaliteitskamer en voorwaardelijk gunstig beoordeeld. De voorwaarden werden verwerkt in de aanvraag.

Het beeld van het project wordt gekenmerkt door de geleding van drie bouwvolumes die samenvallen met de drie woningtypes. Een schikking van verschillende kroonlijsthoogtes en aanzethoogte van de plint zorgen voor een variatie in het project terwijl het zacht rood metselwerk, de groen geglazuurde betegelde plint en de dakranden, dorpels en lateien in beton eenheid tussen de drie volumes nastreven.

De visueel-vormelijke inpassing van de aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoed en Stadsprojecten in Antwerpen (AG VESPA) levert een gunstig advies.

De verkeerspolitie heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt geen bezwaar tegen de aanvraag voor het slopen van de bestaande magazijnen, het bouwen van een gebouwencomplex met 15 eengezinswoningen met ondergrondse parking en collectieve tuin en het exploiteren van warmtepompen.

Op het dak van de parking worden dakterrassen en grindpaden voorzien die niet aangesloten zijn op een hemelwaterput gezien de dakdichting niet voorzien wordt van compartimenteringen tussen paden, dakterrassen en groendak. De aanvrager verduidelijkt de opbouw van het groendak. In het gecoördineerd advies van Waterlink in samenwerking met Aquafin wordt geen bezwaar gemaakt tegen deze keuze.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de nieuwbouw van 15 eengezinswoningen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via Eendrachtstraat. De inrit is te smal om voertuigen te laten kruisen. Er moet een verkeerslicht voorzien worden aan de in- en uitrit zodat auto’s niet tegelijk op de helling kunnen rijden.

Fietsvoorzieningen

Voor de 15 woningen met 3 slaapkamers meten 60 fietsenstallingen voorzien worden (15 x 4 = 60). Deze worden ingericht in de ondergrondse parking. De fietsenstalling is bereikbaar via een trap in het midden van de helling voor auto’s. Het verkeerslicht moet ook werken voor fietsers zodat ze niet tegelijk met auto’s op de helling zijn.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Er moet een verkeerslicht voorzien worden aan de in- en uitrit zodat auto’s niet tegelijk op de helling kunnen rijden.

-          Het verkeerslicht moet ook werken voor fietsers zodat ze niet tegelijk met auto’s op de helling zijn.

Het advies wordt bijgetreden en de voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project omvat de afbraak van een leegstaand magazijn en de bouw van huurwoningen op de voormalige Slachthuissite. Het project voorziet eveneens in een half verzonken parkeerkelder met ruimte voor auto’s en fietsen.

Milieutechnisch omvat de aanvraag de exploitatie van 15 individuele warmtepompen met een nominaal vermogen van 1,9 kW. De buitenunits staan op het bovenste dak gestald.

Uit de bijgevoegde inlichtingen wordt er geen noemenswaardige hinder verwacht uit de exploitatie van deze units. Bijkomend zijn deze installaties door het bescheiden vermogen niet ingedeeld conform bijlage 1 van Vlarem II. Enkel bij gezamenlijk beheer/exploitatie van de installatie komen ze in aanmerking voor vergunning of meldingsplicht. Het milieuluik vervat in deze aanvraag mag zonder voorwerp verklaard worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus moeten nageleefd worden.

5. Conform het advies van de dienst mobiliteit moet er een verkeerslicht voorzien worden aan de in- en uitrit zodat auto’s niet tegelijk op de helling kunnen rijden.

6. Conform het advies van de dienst mobiliteit moet het verkeerslicht ook werken voor fietsers zodat ze niet tegelijk met auto’s op de helling zijn.

7. De hoogte van de tuinmuren achteraan moet voldoen aan artikel 19 van de bouwcode. 

8. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld om de ingedeelde inrichtingen of activiteiten zonder voorwerp te verklaren

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.