2024_CBS_06134 - Omgevingsvergunning - OMV_2023086342. Jan Van Rijswijcklaan 174-192, Beschavingstraat 3-5, Ryckmansstraat 24-30. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Beschavingstraat 3:

• 07/08/1936: toelating (18#5719) voor binnenveranderingen;

-          Beschavingstraat 5:

• 21/08/1953: toelating (18#31270) voor het oprichten van appartementsgebouw;
• 29/01/1954: toelating (18#32026) voor het bouwen van autobergplaats;

-          Jan Van Rijswijcklaan 174-192 en Ryckmansstraat 24-30:

• 01/04/2015: vergunning (20142878) voor het verbouwen en uitbreiden van kantoorgebouwen en rooien van bomen;

-          Jan Van Rijswijcklaan 176-178:

• 22/08/2008: vergunning (20082538) voor het maken van een doorgangsopening op de eerste en tweede verdieping van 2 naast elkaar gelegen kantoorgebouwen.

Vergunde toestand

Het gebouwencomplex gelegen op de Jan Van Rijswijcklaan 174-192 en Ryckmansstraat 24-30 bestaat uit statige, beeldbepalende burgerhuizen in halfopen en gesloten bebouwing en omvat de hoofdzetel van Bank Delen:

-          functie:

• kantoor;

-          bouwvolume:

• combinatie van 4 bouwlagen en 3 bouwlagen + dakvolume met plat dak;

Voor de Beschavingstraat 3-5 zijn er geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij toelatingen van 07/08/1936 en 21/08/1953:

-          functie:

• wonen – meergezinswoning;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte: 18,52 m tegen de linker perceelsgrens en 13,67 m tegen de rechter perceelsgrens;
• bouwhoogte: 15,08 m en 15,21 m;
• open ruimte: circa 228,5 m²;

-          gevelafwerking:

• niet bekend.

Bestaande toestand

-          Beschavingstraat 3-5:

• niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Het gebouwencomplex gelegen op de Jan Van Rijswijcklaan 174-192 en Ryckmansstraat 24-30 bestaat uit statige, beeldbepalende burgerhuizen in halfopen en gesloten bebouwing en omvat de hoofdzetel van Bank Delen:

-          functie:

• kantoor;

-          bouwvolume:

• combinatie van 4 bouwlagen en 3 bouwlagen + dakvolume met plat dak.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• kantoorfunctie op percelen Beschavingstraat 3-5;

-          niveau -2: berging/technieken/fietsen;

-          niveau -1: polyvalente ruimte in functie van het kantoor + ontvangstruimte;

-          gelijkvloers: polyvalente ruimte in functie van het kantoor + leslokalen;

-          niveau +1, +2 en +3: kantoren;

• restaurant gedeeltelijk op percelen Beschavingstraat 3-5;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak + 2 ondergrondse lagen; 
• bouwhoogte:14,74 m;
• open ruimte: circa 102 m²;

-          gevelafwerking:

• natuursteen, lichtbeige, lichte textuur;
• buitenschrijnwerk: zwart aluminium;
• gevelafwerking gelijkvloers ter hoogte van het hoekpand: natuursteen, donker beige, grove textuur;
• borstwering op de gelijkvloerse bouwlaag: zwart staal met begroeiing;
• luifel aan de kant van het hoekpand: aluminium;
• raamdorpels: zinken kraal;

-          inrichting perceel:

• verdiepte daktuin (intensief groendak) aan de achterzijde van de Beschavingstraat 3-5.

Inhoud van de aanvraag

-          afbreken van 2 meergezinswoningen (Beschavingstraat 3-5);

-          bouwen van een kantoorgebouw met 4 bovengrondse bouwlagen en 2 ondergrondse lagen;

-          uitbreiden restaurant op de percelen Jan Van Rijswijcklaan 174-176-178 en Beschavingstraat 3-5;

-          verbindingspasserelle tussen bestaand kantoorgebouw met nieuwbouw kantoorgebouw op de Jan Van Rijswijcklaan 174-176-178 en Beschavingstraat 3-5;

-          aanleggen van het platte dak van het restaurant (uitbreiding) als een groendak;

-          plaatsen van zonnepanelen op het dak van het kantoorgebouw.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 20 april 2018 verleende het college aan Delen Private Bank een milieuvergunning klasse 2 voor de verdere exploitatie van een financiële instelling na vroegtijdige hernieuwing en wijziging door uitbreiding (MV2017/714). Deze vergunning is geldig voor onbepaalde duur. Op 17 augustus 2018 verleende het college een omgevingsvergunning onder voorwaarden aan CFE bouw Vlaanderen voor de exploitatie van een bouwwerf en een bemaling (OMV_2018059753). Deze vergunning was geldig tot 31 december 2020.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de uitbreiding van een banksite en de actualisatie van de exploitatie evenals de bemaling noodzakelijk voor de gewenste uitbreiding en bijstelling van enkele sectorale voorwaarden.

Aangevraagde rubriek(en)

 Aangevraagde rubriek(en) Delen Private Bank NV
 

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling Bank Delen
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Bemaling Bank Delen

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater:

• Afwijking infiltratievoorziening: omwille van technische redenen vraagt de aanvrager hierbij een afwijking aan om geen infiltratievoorziening te plaatsen, maar een buffervoorziening van 17,9 m³ berekend volgens de verordening. Het buffervolume wordt via een pompsysteem met vertraagde afvoer aangesloten op de bestaande riolering. Zie nota afwijking hemelwaterverordening infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 20 trappen: de trapleuningen zijn niet opgetekend op de plannen. Alle trappen moeten leuningen aan beide zijden hebben die doorlopen op de bordessen en die voorbij de eerste en laatste trede minimaal 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De totale afwaterende oppervlakte van het perceel is gelijk aan 571,44 m². In principe dient er een infiltratievoorziening te worden geplaatst met een minimaal infiltratievolume van 17.868 liter en een minimale infiltratieoppervlakte van 43 m². Er wordt echter geen infiltratievoorziening voorzien in het project.

Men vraagt hiervoor een afwijking aan als volgt: Er is slechts een beperkte zone volle grond door volledige onderkeldering van het project. Ook is de grondwaterstand vrij hoog. Deze motivering en de daaraan gelinkte afwijking is aanvaardbaar volgens de gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwater en wordt bevestigd in het voorwaardelijk gunstige advies van Aquafin.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er akkoord gegaan worden met deze afwijking.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het uitbreiden van het bestaande kantoorgeheel van Bank Delen op de Jan Van Rijswijcklaan naar de Beschavingstraat 3-5. De appartementsgebouwen Beschavingstraat 3-5 worden hiervoor gesloopt. De uitbreiding van de kantoorfunctie is functioneel inpasbaar in deze context. Er dient echter over gewaakt te worden dat het bouwblok een mix blijft van wonen en kantoren zoals dit ook in de bestaande toestand het geval is. Zo mag het bouwblok niet overheersend een kantoorfunctie worden. In de aangrenzende straten van de Jan Van Rijswijcklaan bevinden zich overwegend woongebouwen. De functionele mix is nog voldoende groot.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Het advies is gunstig en luidt als volgt:

Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies. Bij het project is er immers goed op gelet dat het geheel past binnen de aanwezige woonomgeving met ondermeer de parking op eigen terrein en de groene parktuin.

Voor het dossier kan gunstig advies gegeven worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig. Het volume past zich in binnen de bebouwde omgeving.

De aanvraag beoogt de uitbreiding van het kantorencomplex van Bank Delen gelegen aan de Jan Van Rijswijcklaan. De uitbreiding gebeurt door het toevoegen van de percelen Beschavingstraat 3 en 5. Na afbraak van de twee bestaande meergezinswoningen wordt er een nieuwbouwvolume opgetrokken dat via een passerelle in verbinding staat met de andere gebouwen aan de Jan Van Rijswijcklaan. Het nieuwbouwvolume zal bestaan uit 4 bouwlagen en blijft ook in de nieuwe toestand in hoogte aansluiten bij het bestaande hoekgebouw en de kenmerkende bouwhoogte in de bebouwde omgeving. De verspringende voorgevellijn wordt ook in de nieuwe toestand overgenomen en uitgebreid. Achteraan zal het volume ongeveer 1,75 meter dieper komen dan voorheen, wat aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Het project krijgt een hoogwaardige architecturale uitwerking. Hierbij worden waardevolle duurzame materialen toegepast zoals lichtbeige en donkerbeige natuursteen met gevelbekleding en schrijnwerk in zwart aluminium.

Voorafgaand aan de omgevingsvergunning werd het project ter advies voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. De Kwaliteitskamer toonde hierbij zijn appreciatie voor het onderzoek dat gevoerd werd inzake de geveluitwerking en de gevoegde referentie van David Chipperfield. De Kwaliteitskamer vroeg hierbij echter de toepassing van een éénduidig en alzijdig gevelconcept dat zich zowel aan de voor- en achterzijde van het gebouw doorzet als over de verschillende verdiepingen heen. Dit door in te zetten op meer massa binnen een eenvoudig en rigide systeem. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat het ontwerp tegemoet komt aan de voorbesprekingen met de Kwaliteitskamer.

Cultuurhistorische aspecten

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig.

Het project werd toegelicht op de Kwaliteitskamer Architectuur waar ook onze dienst aanwezig was. Vanuit erfgoedoogpunt is er dan ook geen bezwaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Het advies van Aquafin is voorwaardelijk gunstig en maakt integraal deel uit van de vergunning.

Het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij is voorwaardelijk gunstig en maakt integraal deel uit van de vergunning.

De verblijfsruimtes (kantoren, opleidingslokalen, polyvalente ruimte in functie van het kantoorgeheel) garanderen voldoende verblijfskwaliteit. De ruimtes worden alle voorzien van voldoende licht, lucht en zicht.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor de bijkomende kantooroppervlakte wordt er een vlot bereikbare (fietslift) inpandige fietsenstalplaats voorzien op -2 wat bijdraagt tot de kwaliteit van de kantoorfunctie en de werknemers stimuleert om effectief de fiets te gebruiken.

Voor de nieuwe kantooroppervlakte (1.736,56 m²) moeten er 22 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100 m²).

Voor de bestaande kantooroppervlakte (4.800,45 m²) zouden er 60 fietsstalplaatsen moeten zijn.

In het totaal moeten er 82 fietsstalplaatsen zijn.

Er zijn 92 fietsstalplaatsen: 13 in het binnengebied, 23 op -1 en 56 op -2.

De 56 fietsstalplaatsen op -2 zijn nieuw voorzien bij deze aanvraag en zijn te bereiken via een fietslift in de Beschavingstraat.

In deze fietsenberging moet 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort).

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• 10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort).

Deze voorwaarde wordt opgenomen bij de vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Delen Private Bank nv baat aan de Jan Van Rijswijcklaan in Antwerpen een kantoorgebouw voor een bank uit. Het gebouwencomplex bestaat uit verschillende kantoren, ontvangstruimten en vergaderzalen. In de ondergrondse lagen zijn parkeermogelijkheden en fietsenstallingen aanwezig en zijn technische ruimten ingericht. Delen Private Bank nv wenst het bestaande complex uit te breiden aan de zijde van de Beschavingstraat. Er komen extra kantoren voor de IT-afdeling van de bank. Er zal ook een zaal voor opleidingen en seminaries gerealiseerd worden evenals twee aparte opleidingslokalen. In de ondergrondse laag zal een nieuwe en uitgebreidere fietsenstalling voorzien worden met bijhorende sanitaire ruimtes en faciliteiten voor de fietsers. Na de uitbreiding zal er plaats zijn voor 140 bijkomende werknemers wat het totaal aantal personeelsleden op 490 zal brengen.

Exploitatie

In de uitbreiding zal er gewerkt worden met warmtepompen voor koeling en verwarming van de ruimten op basis van geothermie. Als back-up zal er ook een extra warmtepomp op het dak geplaatst worden. Verder wordt er een polyvalente zaal ingericht voor het geven van seminaries en opleidingen. Als gevolg van de uitbreiding van het bedrijfsrestaurant en de extra kantoren, zal ook het debiet aan huishoudelijk afvalwater dat geloosd zal worden, verhoogd worden. Voor de reeds vergunde ingedeelde inrichtingen en activiteiten (IIOA’s) worden de vermogens en hoeveelheden aangepast aan de huidige situatie.

Er zijn ook enkele ingedeelde inrichtingen aanwezig die niet (meer) ingedeeld zijn zoals hoogspanningstransformatoren met een individueel nominaal vermogen lager dan 1.000 kVA, batterijen voor noodstroom en een BEO-veld voor de nieuwe warmtepompen.

Bemaling

Voor de uitbreiding van de gebouwen van Bank Delen in de Beschavingstraat 5 is een uitgraving voor twee ondergrondse kelderverdiepingen met enkele liftputten voorzien. Hiervoor is een bemaling noodzakelijk. De bemaling zal uitgevoerd worden binnen een hydraulisch afgesloten bouwkuip. De waterkerende wanden die voorzien zijn in het kader van de stabiliteit, worden verlengd en aangezet in de Boomse Klei tot op een diepte van circa 20 m-mv. De uitvoerder van de wand dient een hydraulische weerstand van minstens 500 dagen te garanderen. Bij een hoge grondwaterstand kan een zeer beperkte bemaling buiten de wand nodig zijn voor de ondiepe uitgraving langs de straatzijde. Het maximale bemalingsdebiet bedraagt 159 m³/dag, in stationaire toestand wordt ongeveer 72 m³/dag opgepompt. Het totale waterbezwaar na 7 maanden bemalen bedraagt 16.100 m³. Er gaat geen onaanvaardbaar zettingsrisico uit van de bemaling. Oorspronkelijk werd een bemaling voorzien zonder hydraulisch afgesloten wanden. Om de debieten te beperken en om invloed op het nabijgelegen Mastvestpark te milderen, werd het alternatief concept met hydraulisch gesloten bouwkuip uitgewerkt. Hoewel beide varianten besproken worden in de bemalingsstudie, wordt ervan uitgegaan dat voor het laatste bemalingsconcept gekozen wordt.

Uit de grondwateranalyses op peilbuizen op de projectsite blijkt dat er verhoogde lozingsnormen aangevraagd dienen te worden voor PFAS en arseen. De gevraagde lozingsnorm voor PFAS (individueel) bedraagt 100 ng/liter, voor PFAS (som kwantitatief) 500 ng/liter en de gevraagde norm voor arseen 50 µg/liter. Zekerheidshalve wordt ook een grondwaterzuiveringsinstallatie aangevraagd zodat het bemalingswater gezuiverd kan worden tot de geldende lozingsnormen (rubrieken 3.4.2 en 3.6.3.2). Het beperkte bemalingsdebiet kan geloosd worden op de gemengde riolering in de Beschavingstraat. Zowel voor rubriek 3.4.2 als voor rubriek 3.6.3.2 wordt een lozingsdebiet van 6,6 m³/uur gevraagd. Voor lozing in de riolering van dit debiet (<10 m³/uur) is geen toestemming van Aquafin nodig.

In de omgeving van de projectsite bevinden zich enkele gekende OVAM-dossiers. Daarnaast ligt de site binnen de PFAS no regret-zone rondom de 3M fabriek in Zwijndrecht. In geen enkel van de vier OVAM-dossiers is sprake van een grondwaterverontreiniging. De bemaling zal bijgevolg geen nefaste invloed uitoefenen op deze dossiers. De invloedstraal reikt 180 meter naar het noorden, 150 meter naar het oosten, 70 meter naar het zuiden en 130 meter westwaarts. Het Mastvestpark en zijn vijver vallen niet langer binnen de invloedstraal van de bemaling. In het binnengebied van de site van Private Bank Delen zijn echter een aantal waardevolle, hoogstammige bomen aanwezig. Deze dienen beschermd te worden tegen een eventuele invloed van de bemaling. De exploitant dient tijdens de bemaling een voldoende hoge waterstand te garanderen in de waterput waarop het aanwezige beregeningssysteem aangesloten is zodat irrigatie voor deze bomen kan voorzien worden.

Naast de verhoogde lozingsnormen wordt eveneens een afwijking gevraagd van bijlage 4.2.5.1 en 4.2.5.2 van Vlarem II (afwijking op de verplichting voor de plaatsing van debietsmeting- en bemonsteringsapparatuur). Staalnames zullen kunnen gebeuren via een staalnamekraantje op de collector. Debietmeting gebeurt via een debietmeter conform Vlarem II artikel 5.53.3.2. §1 §2 (meetinrichting tijdelijke bemaling).

De Vlaamse Milieumaatschappij afdeling Afvalwater en Lucht adviseert gunstig voor:

• de tijdelijke lozing van bemalingswater met een maximaal debiet van 6,6 m³/uur – 159 m³/dag (rubriek 3.4.2) in de openbare riolering (RWZI Antwerpen-Zuid);
• de tijdelijke lozing van bemalingswater via een waterzuivering met een maximaal debiet van 6,6 m³/uur – 159 m³/dag (rubriek 3.6.3.2) in de openbare riolering (RWZI Antwerpen-Zuid).

De algemene voorwaarden voor lozing in de openbare riolering en de volgende bijzondere voorwaarden zijn van toepassing:

De bijzondere lozingsnorm voor arseen wordt vastgelegd op 50 µg/liter, de bijzondere lozingsnorm voor PFAS (individueel) op 0,1 µg/liter.

De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.

De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:
- bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt;
- bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

In afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De voorwaarden uit het advies van Aquafin dienen integraal te worden gevolgd.

3. De voorwaarden uit het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij dienen integraal te worden gevolgd.

4. 10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort).

5. Het project moet voldoen aan de gewestelijke verordening Toegankelijkheid.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Delen Private Bank NV

Bemaling Bank Delen  

Gecoördineerde rubriek(en)

Delen Private Bank NV

Bemaling Bank Delen

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De bemaling wordt uitgevoerd op basis van het bemalingsconcept met hydraulisch gesloten bouwput.

2. De uitvoerder van de hydraulisch gesloten wand dient een hydraulische weerstand van minstens 500 dagen te garanderen.

3. De bijzondere lozingsnorm voor arseen wordt vastgelegd op 50 µg/liter, de bijzondere lozingsnorm voor PFAS (individueel) op 0,1 µg/liter.

4. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.

5. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:
- bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt;
- bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

6. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

7. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

8. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het projectnummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

9. De bemaling wordt vergund voor een periode van zeven maanden na opstart van de bemaling.

10. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid.

11. De analyseresultaten met betrekking tot PFAS worden meegedeeld aan de PFAS-coördinator van stad Antwerpen (Resilience_MK@antwerpen.be).

12. Er moeten zettingsbakens geplaatst worden bij de meeste nabije zettingsgevoelige objecten. Van zodra de bemaling wordt opgestart, moeten de zettingen opgevolgd worden. De monitoring gebeurt per zettingsbaken minstens met volgende frequentie:
- voor het opstarten van de bemaling: 1 zettingsmeting (nulmeting);
- week 1 na opstart van de bemaling en elke eerste week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: vijfmaal per week een zettingsmeting;
- vanaf week 2 na opstart van de bemaling en elke tweede week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: éénmaal per week een zettingsmeting.
De metingen op de zettingen mogen stopgezet worden van zodra deze niet meer wijzigen. Bij het instellen van een dieper bemalingspeil wordt de zettingsmeting terug opgestart volgens bovenstaande frequentie. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt ter hoogte van een zettingsgevoelige constructie wordt de bemaling bijgestuurd. Vanaf 20 mm wordt ze stilgelegd. Er dient technisch een terugvalscenario voorzien te worden dat dit mogelijk maakt.

13. De aanleg van de ondergrondse verdiepingen en de bemaling die hiervoor noodzakelijk is, dienen te gebeuren volgens de code van goede praktijk. Er mag hierbij geen schade aan aanpalende woningen of constructies toegebracht worden.

14. De exploitant dient tijdens de bemaling een voldoende hoge waterstand te garanderen in de waterput waarop het aanwezige beregeningssysteem aangesloten is zodat irrigatie voor de waardevolle, hoogstammige bomen in het binnengebied kan voorzien worden.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden. 

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad. 

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening. 

Op basis van artikel 12§1.2 van de verordening bedragen de maximale stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag 186.750 euro.

Artikel 6§1,7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6§2 van de verordening. Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

-  Een duurzaam energieconcept met inzet op alternatieve energiebronnen en waterbeleid;
-  Lokaal ondernemerschap;
-  Creatie van 60 extra arbeidsplaatsen (VTE) binnen het projectgebied.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking van 48.012,50 euro op de verordening toegestaan en wordt volgende stedenbouwkundige last aan de omgevingsvergunning verbonden:

- De betaling door de aanvrager van een financiële stedenbouwkundige last van 138.737,50 euro.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd termijnsverlenging toegepast in verband met het stikstofdecreet.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Tijdens het openbaar onderzoek werden twee bezwaarschriften ingediend.

Vochtproblemen: Door de bijkomende verharding zal de waterhuishouding verstoord worden in de omgeving en zorgen voor vochtproblemen en waterschade. Volgens één van de bezwaarindieners zijn er reeds vochtproblemen geweest in de kelders en ondergrondse garages van bezwaarindiener door de reeds aanwezige onder- en bovengrondse parking.

Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Bovendien dient de hemelwaterverordening te worden gevolgd. Water/vochtschade betreft echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard. Er kunnen ook geen veronderstellingen genomen worden. Het bezwaar is ongegrond.

Sociale controle: Bezwaarindiener uit zijn bezorgdheid over een dalende sociale controle in de straat door de bijkomende kantoren.

Beoordeling: De beoogde functie van kantoor is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Bovendien blijft er nog steeds een mix van wonen en kantoorfuncties bestaan waardoor er in de globale omgeving zowel overdag als ’s nachts leven en contact is met de straat. Er worden aan de straatzijde geen verborgen hoeken gecreëerd in het ontwerp waardoor er delen op het perceel van het zicht onttrokken zouden worden. Bovendien blijft de bezorgdheid hypothetisch van aard. Het bezwaar is ongegrond.

Residentieel karakter van de wijk: Bezwaarindiener vreest dat het residentieel karakter van de wijk zal verstoord worden door de bijkomende kantoren.

Beoordeling: De beoogde functie van kantoor is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Bovendien blijft er nog steeds een mix van wonen en kantoorfuncties bestaan. Het bezwaar is ongegrond.

Lawaai- en geurhinder: Bezwaarindiener uit de bezorgdheid dat de uitbreiding van het restaurant en de zitplaatsen richting Beschavingstraat zal leiden tot burenhinder, lawaai- en geurhinder.

Beoordeling: Het restaurant is in functie van het kantoor en zal hierdoor eerder beperkt in gebruik zijn, dit geldt eveneens voor de zitplaatsen buiten. Voor de geurhinder zijn de nodige technieken vereist conform de regelgeving met als doel de hinder naar de omgeving te beperken. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van zonlicht: Men vreest dat er minder zonlicht zal vallen op de omliggende buurpercelen.

Beoordeling: Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat het gewenst volume de bouwlijnen volgt van de buurpercelen en hierdoor verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Het eventueel verlies van zonlicht wordt hierbij minimaal geacht. Het bezwaar is ongegrond.

Storende zichten: Men vreest dat er storende uitzichten zullen zijn van de privéterrassen van de appartementen naar het restaurant en de overkapping.

Beoordeling: Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat het gewenste volume inpasbaar is in de bebouwde context. Uiteraard zal het uitzicht van enkele omwonenden wijzigen. Het restaurant en de passerelle zijn echter op voldoende afstand ingeplant ten opzichte van de bebouwing Beschavingstraat 7-9 waardoor er geoordeeld wordt dat dit de woonkwaliteit niet in het gedrang brengt. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies groen uitzicht: Men vreest voor het grotendeels verdwijnen van het groen en de bomen van de panden nummer 3 en 5.

Beoordeling: Het bestaande groen in het binnengebied blijft behouden. Voor de uitbreiding op de percelen Beschavingstraat 3 en 5 wordt er een groene daktuin aangelegd met voldoende gronddekking waardoor er bomen kunnen aangeplant worden. Het bezwaar is ongegrond.

Vochtproblemen en waterschade door de aanleg van de ondergrondse verdiepingen.

De aanleg van de ondergrondse verdiepingen en de bemaling die hiervoor noodzakelijk is, betreffen een uitvoeringstechnische aangelegenheid en dienen te gebeuren volgens de code van goede praktijk. Er mag hierbij geen schade aan aanpalende woningen of constructies toegebracht worden. Er werd berekend dat er geen onaanvaardbaar zettingsrisico uitgaat van de bemaling. Het bezwaar is ongegrond.

Geluids- en geuroverlast door technieken die ten behoeve van de uitbreiding geïnstalleerd worden.

De exploitatie dient te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht en evacuatie van afvalgassen zoals opgenomen in Vlarem II. Indien blijkt dat hieraan niet voldaan wordt, dient de exploitant onmiddellijk bijkomende maatregelen te nemen. Het bezwaar is ongegrond.