2024_CBS_05977 - Omgevingsvergunning - OMV_2023036526. Oudeleeuwenrui 56-58. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Oudeleeuwenrui 56-58:

-     29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/102957;

-     08/09/1961: toelating (18#42700) voor verbouwing – 12/06/1961;

-     02/10/1959: toelating (18#40085) voor verbouwingswerken;

-     01/02/1957: toelating (18#36222) voor veranderingswerken.
 

Hessenplein 2:

-     05/05/2023: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022148305) voor het inrichten van lasershooting in deel van gelijkvloerse verdieping van een pakhuis;

-     10/06/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022012649) voor het inrichten van escaperooms in de kelder en gelijkvloerse verdieping van een pakhuis;

-     29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/100515;

-     20/06/2014: vergunning (2014837) voor het herstellen van een poort in de oorspronkelijke staat;

-     12/11/1990: vergunning (19908236) voor vernieuwen inkompoort;

-     25/06/1990: vergunning (19901118) voor verbouwen pakhuis tot 2 winkelruimtes.

Geacht vergunde toestand (opgesteld op basis van statusrapport)

Oudeleeuwenrui 56-58:

-     functie: 

• handel en reca op het gelijkvloers; 
• kantoren op de verdiepingen;

-     bouwvolume: 

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• een overdekte koer tegen de linker perceelsgrens en een overdekte koer tegen de rechter perceelsgrens;

-     gevelafwerking: 

• voorgevel in blauwe hardsteen ter hoogte van het gelijkvloers en rode gevelsteen op de verdiepingen;
• kroonlijst en buitenschrijnwerk in hout.

Hessenplein 2:

-     functie:

• pakhuis met magazijn in het rechtse deel van de kelderverdieping;

-     gevelafwerking:

• poorten in grijs verzinkt metaal.

Bestaande toestand

-     de aanvraag handelt over sloop en herbouw van Oudeleeuwenrui 56-58.

Nieuwe toestand

Oudeleeuwenrui 56-58:

-     functie:

• handel op het gelijkvloers;
• kantoor op het gelijkvloers;
• wonen op de verdiepingen:
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 80 m² ;
  • 3 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 81 m² ;
  • 4 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 138 m² ;
  • 1 driesplaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 280 m² ;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 128 m² ;

-     bouwvolume: 

• hoofdbouw van 7 bouwlagen onder plat dak waarvan de bovenste een teruggetrokken bouwlaag is;
• achterbouw van 5 bouwlagen onder plat dak tegen de linker en achterste perceelsgrens;
• open ruimte tegen de rechter en achterste perceelsgrens;
• terrassen aan de achterzijde op de eerste, tweede, derde, vierde en vijfde verdieping;
• dakterras aan de voorzijde op de zesde verdieping;

-     gevelafwerking: 

• voorgevel in blauwe hardsteen ter hoogte van het gelijkvloers en bruine baksteen op de verdiepingen;
• horizontale gevelbanden in blauwe hardsteen ter hoogte van de eerste en tweede verdieping;
• daklaag in zwarte houten gevelbekleding;
• buitenschrijnwerk in zwart hout op het gelijkvloers en zwarte aluminium met zwarte omkaderingen op de verdieping;
• borstweringen in glas;

-     inrichting: 

• circa 15% van het perceel is onbebouwd;
• ondergrondse parkeergarage met 16 autostalplaatsen en 32 fietsstalplaatsen;
• de ondergrondse parkeergarage is zowel voor auto’s als fietsen bereikbaar vanuit het gebouw op het Hessenplein 2.

Hessenplein 2:

-     functie:

• het rechterdeel van de kelderverdieping wordt ingenomen als parkeergarage voor Oudeleeuwenrui 56-58;

-     gevelafwerking:

• poort in grijs verzinkt metaal voor inrit ondergrondse parkeergarage en fietsenstalling;
• deur in zwarte aluminium als vluchtdeur vanuit de ondergrondse parkeergarage.

Inhoud van de aanvraag 

-     slopen van het gebouw in Oudeleeuwenrui 56-58 met behoud van de voorgevel op het gelijkvloers;

-     herbouwen van een meergezinswoning met 9 wooneenheden en 1 gelijkvloerse handelsruimte en een gelijkvloerse kantoorruimte;

-     wijzigen van de voorgevel in Oudeleeuwenrui 56-58 en de gevel op Hessenplein 2;

-     wijzigen van de scheimuren op de rechter en achterste perceelsgrenzen;

-     deels omvormen van de kelderverdieping van Hessenplein 2 tot parkeergarage;

-     doorvoeren van interne constructieve werken in het pand op Hessenplein 2 om de toegang tot de ondergrondse parkeergarage te realiseren.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het voorwerp van de aanvraag betreft de exploitatie van een geothermische warmtepomp in een ondergrondse kelder.

Aangevraagde rubriek(en)
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

• artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
  in het gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde worden de wijzigingen van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud;
• artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
  de voorgestelde bouwhoogte en bouwdiepte zijn niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
  de voorgestelde bouwdiepte sluit niet aan op de bouwdiepte van het rechts aanpalende pand;
• artikel 2.1.4 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
  de voorgestelde bouwhoogte is niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
  teruggetrokken daklagen zijn niet kenmerkend voor de omgeving. Het voorgestelde dakvolume is dan ook niet in harmonie met de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 10: voor de herbouw van de meergezinswoning dient een infiltratievoorziening geplaatst te worden met een minimaal volume van 7.750 liter. Er wordt in voorliggende aanvraag geen infiltratievoorziening geplaatst.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22:
  elke deuropening waarop de verordening van toepassing is moet een afgewerkte vrije en vlakke doorgangsbreedte hebben van minstens 90 cm. Bij dubbel opendraaiende deuren dient deze 90 cm gegarandeerd te worden door het deurblad dat eerst opendraait. De doorgangsbreedte tot het handelsgelijkvloers ‘handel 0.1’ voldoet hier niet aan;
• artikel 24:
  aan de publiek toegankelijke zijde van de toegangsdeuren tot de appartementen raakt de vrije en vlakke draairuimte het gesloten deurvlak niet. Dit is ook het geval voor de deur tot de kantoorruimte ‘kantoor 0.2’; 
• artikel 25:
  naast de toegangsdeuren tot de appartementen 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 en 5.1 is geen afgewerkte vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm aanwezig. Dit is ook het geval voor de toegangsdeur tot de kantoorruimte ‘kantoor 0.2’. 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de voorgestelde bouwhoogte van 7 bouwlagen onder plat dak is niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de voorgestelde bouwhoogte van 7 bouwlagen onder plat dak is niet kenmerkend voor de omgeving. Daarnaast sluit de bouwdiepte niet aan op de bouwdiepte van het rechts aanpalende pand;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  De afvalberging van woonfuncties en van handelsfuncties mag niet gedeeld worden. Het is niet duidelijk voor welke van de functies het gemeenschappelijke afvallokaal is voorzien;
• artikel 27 Open ruimte:
  op het niveau van het gelijkvloers is er geen 20% van het perceel onbebouwd;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsenstalling is bereikbaar via de parkinginrit voor auto’s.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  door het plaatsen van stalplaatsen achter elkaar kunnen slechts 12 van de 16 autostalplaatsen als nuttig worden beschouwd. Daarnaast situeert het parkeren zich niet volledig op het eigen terrein en wordt de toegang tot de ondergrondse parkeergarage voorzien in het aanpalende pand wat de ontwikkelingsmogelijkheden voor dit gebouw hypothekeert;
  
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren met de linker en rechter aanpalende zijn niet overal voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van de hoogst aangrenzende dakvlakken;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluitpunten van de DWA en de RWA zijn ter hoogte van de rooilijn te ver uiteen gelegen. Daarnaast wordt de aansluiting van de RWA-afvoerbuizen tegen de voorgevel op het ondergrondse rioleringstracé niet inpandig uitgevoerd.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-    Programmatische Aanpak Stikstof: 

overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. 
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans 1 keer op 1.000 jaar onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1.000 jaar onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied. 
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 3 mei 2023.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Voor het inrichten van een handelsruimte en een kantoorruimte op het gelijkvloers werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Het advies is gunstig en leest als volgt:

“Voorliggende aanvraag is gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en strategische horecakernen. Op deze locatie is in de bestaande toestand een commercieel gelijkvloers aanwezig (vishandel). In de nieuwbouw wordt gelijkvloers een herindeling voorzien van de ruimte: links een handelsruimte (0.1.) van bruto 197 m² met een gedeelte achteraan niet-publiek toegankelijk kantoor, rechts een inkompartij/traphal met daarachter gelegen een kantoorruimte (0.2.) van bruto 71 m². Beide ruimten sluiten aan op een achtergelegen patio. Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie geeft gunstig advies voor deze functionele opdeling waarbij de handelsruimte aanvult op de reeds bestaande mix van handel, dareca, dienstverlening en dergelijke op de gelijkvloerse verdiepingen van de Oudeleeuwenrui. In de bestaande te slopen bebouwing is ook een commerciële ruimte aanwezig geweest.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume, noch met het programma zoals voorgesteld.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen, noch inzake de dakvorm, noch inzake bouwdiepte overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Het gebouw in voorliggende aanvraag telt 6 bouwlagen onder de kroonlijst waarbij de kroonlijst aansluit op deze van het aanpalende pakhuis “La Cloche”.

Hiermee stelt de aanvrager in overeenstemming te zijn met de harmonieregel.

Het RUP stelt echter dat het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil van de bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving genoemd kunnen worden.

De kenmerkende kroonlijsthoogte van de gebouwen van deze straatgevel is 4 bouwlagen.

Het aanpalend pakhuis “La Cloche” is de uitzondering en conform het RUP geen referentie.

Voorliggende aanvraag wijkt af van diverse bepalingen uit het RUP.

Vanwege het afwijkend karakter op het referentiebeeld werd het project op 13 oktober 2023 voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Het verslag adviseert ongunstig met volgende aandachtspunten:  

-     bijsturen op behoud van het bestaande, bouwdiepte, bouwhoogte, ontpitting, terrassen en privacy ten aanzien van de buur en afstemming met achterliggende ontwikkeling;

-     verder onderzoek naar uitwerking en detaillering baksteenarchitectuur aan voor- en achterzijde en ter hoogte van de teruggetrokken daklaag;

-     verduidelijking van de parking onder het aanpalende hoekpand en de mogelijke toekomstscenario’s voor dit pand.

Het ingediend ontwerp komt niet tegemoet aan de geformuleerde aandachtspunten en dient bijgevolg geweigerd te worden.

De geplande werken zijn niet in harmonie met de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijk aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Uit de bouwhistorische studie blijkt dat het pand sterk verbouwd werd. In die optiek werd akkoord gegaan met sloop en behoud van de voorgevel tijdens een voorbespreking van het dossier in 2022.

In het huidige voorstel blijft enkel de gelijkvloerse bouwlaag behouden. Hierboven komt een vrij banale gevel in rode baksteen. Er wordt enkel een advies verleend over de inpassing in het straatbeeld, aangezien achter deze gevel een nieuwbouw wordt voorzien.

Door behoud van de eerste twee of drie bouwlagen past de gevel zich beter in in de magazijnarchitectuur van de straat en blijft op die manier de geleding ook behouden die hier zo kenmerkend is. In het huidige voorstel sluit de gevel niet aan bij de kenmerkende pakhuisarchitectuur en vormt deze een storende toevoeging naast de waardevolle gevel van La Cloche.

De voorgestelde volumetrie en uitwerking van de gevel werden voorgelegd aan de Kwaliteitskamer architectuur.

De Kwaliteitskamer hecht meer waarde aan het behoud van het huidige gebouw dan louter het behoud van de plint. Bij voorkeur wordt er verder gebouwd, letterlijk genomen “Weiterbauen” bovenop het bestaande gebouw, waarbij het gelijkvloers, eerste en tweede verdieping behouden blijven. Een absoluut minimum is het behoud van de plint en de eerste verdieping. Men dient uit te gaan van een toepassing van hogere verdiepingshoogtes bij de onderste bouwlagen en lagere verdiepingshoogtes op de hoger liggende niveaus in harmonie met de verdiepingshoogtes van de rechterbuur.

Wat betreft de architecturale uitwerking kan er akkoord gegaan worden met een uitwerking in baksteenarchitectuur dewelke kenmerkend is voor de omgeving. Deze robuuste architectuur dient echter consequent doorgezet te worden in de verdere geveluitwerking en details. Zo dienen onder meer de dagkanten aan de ramen in klassiek metselwerk uitgevoerd te worden en is een glazen borstwering bovenaan niet kenmerkend voor dit type architectuur. De toepassing van speklagen, metselwerkverbanden, massiviteit in de gevel en kroonlijst enzovoort conform de aanwezige taal van de bestaande pakhuizen, vraagt nog verder onderzoek.

De Kwaliteitskamer kan akkoord gaan met de toepassing van één teruggetrokken daklaag voor voorgevel en achtergevel, maar deze dient eveneens in massief metselwerk uitgevoerd te worden en met een eenduidige raamverdeling in lijn met de onderbouw. De kroonlijst van de voorgevel is op dat moment de borstwering van het achterliggend terras, zonder toepassing van glazen balustrades.

De achtergevel dient in lijn te liggen met de architectuur van de voorgevel en uitgevoerd te worden met hetzelfde gevelparament. Het is een baksteencontext dus baksteen architectuur en eenduidige raamstructuur met een helder ritme dat zich herhaalt over de verschillende verdiepingen. De uitpandige terrassen zijn evenmin kenmerkend voor de beoogde massieve architectuur, men kan onderzoeken of deze inpandig kunnen voorzien worden rekening houdende met een correcte aansluiting op de achtergevel van de rechterbuur.

Het door de Kwaliteitskamer verleende advies wordt door de dienst Monumentenzorg volledig bijgetreden.”

Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Archeologische aspecten

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Archeologie. Het advies is voorwaardelijk gunstig en leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (394 m²) en een ingreep boven de 100 m² (gelijk aan het projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd opgemaakt door Pertinax, waarvan akte werd genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 3 mei 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25836. De archeologienota gaat correct uit van een volledige verstoring van het projectgebied. De archeologienota beveelt zowel een archeologische sloopbegeleiding van de ondergrondse structuren als een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefputtenonderzoek. Na het uitgesteld vooronderzoek dient de erkende archeoloog een nieuwe nota op te maken, ook het daaruit voortvloeiende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij een omgevingsvergunning”.

Bij een mogelijke vergunning zouden volgende voorwaarden uit het advies opgenomen worden:

-     De bouwheer voert het programma van maatregelen, namenlijk zowel een archeologische sloopbegeleiding van de ondergrondse structuren als een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefputten (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25836) verplicht uit. Ook de daaruit voortvloeiende nota en programma van maatregelen dienen verplicht te worden uitgevoerd. 

-     De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de archeologische werkzaamheden aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-     De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Het advies is gunstig en leest als volgt:

“De bouwheer zal voor de werken contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-ofaanpassing-na-werken.”

Het oorspronkelijk aangeleverde advies van Water-Link leest ongunstig. Met het aanleveren van diverse PIV’s werd het advies echter gaandeweg bijgesteld waardoor het laatste advies van 5 juni 2024 voorwaardelijk gunstig leest. Er wordt zowel met de bufferput van 6.000 liter voor het besproeien van de patiotuin akkoord gegaan als ook het ontbreken van een hemelwaterput. Het dak wordt namelijk volledig als groendak aangelegd waardoor het voorzien van een hemelwaterput niet van toepassing is.

De aanvraag wijkt op enkele punten af van de verordening toegankelijkheid. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag moet ook hierom worden geweigerd. Vanop het terras achteraan heb je een rechtstreeks zicht op het terras van het aanpalende appartement. Dit is naar privacyhinder niet aanvaardbaar.

Verder werd nog opgemerkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met artikel 26, artikel 34 en artikel 41 van de bouwcode. Ook hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan, maar deze kunnen mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming kunnen worden gebracht met de bepalingen van de bouwcode.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Hessenplein, aan de achterkant van het gebouw.

De inrit naar de parking is te smal voor kruisend verkeer.

Er wordt een verkeerslicht voorzien zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

8 appartementen met 2 slaapkamers : 8 x 3 = 24

1 appartement met 3 slaapkamers : 1 x 4 = 4

280 m² handelsruimte : personeel : 280 m² x 0,6/100 m² = 1,7

Er moeten 30 fietsenstallingen voorzien worden.

In de ondergrondse parking is een fietsenstalling ingericht voor 32 fietsen.

De toegang tot de fietsenstalling gebeurt via de helling van de auto’s. Dit is niet aanvaardbaar. Er moet een aparte toegang ingericht worden voor fietsers, apart van de helling voor auto’s. De aanvraag moet bijgevolg ook hierom worden geweigerd.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-     Er moet een aparte toegang ingericht worden voor fietsers apart van de helling voor auto’s.

-     Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden en zouden deze voorwaarden bij een mogelijke vergunning opgenomen worden.
Bijkomend wordt opgemerkt dat de inname van de kelder/parkeerruimte van het pand ‘La Cloche’ niet ten koste mag gaan van de daar reeds vergunde parkeerplaatsen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In de ondergrondse parkeergarage wordt een geothermische warmtepomp voorzien. Deze heeft een geïnstalleerd vermogen van maximaal 6 kW. De warmtepomp wordt in de parkeergarage geplaatst om geluidsoverlast voor bewoners en omwonenden te vermijden. De warmtepomp gebruikt koelmiddel R290.

Voor de uitbreiding van de kelderverdieping worden er wijzigingen aangebracht aan het bodemreliëf. De ondergrondse parkeergarage is voorzien onder het perceel van onderhavige aanvraag en voor een gedeelte ook onder het perceel van het naastgelegen gebouw aan het Hessenplein 2 (La Cloche). De kelder wordt uitgraven binnen de grenzen van het perceel om de kelder te vergroten en op dezelfde diepte als de kelder van La Cloche te brengen. De inrit tot de parkeergarage wordt voorzien aan de achterkant van het projectperceel aan het Hessenplein 2 (La Cloche).

Wat betreft de aangevraagde rubriek voor de warmtepomp is de gemelde exploitatie meldingsplichtig en niet verboden. Het gebruikte koelmiddel R290 heeft een GWP-waarde van 3. Van de exploitatie van de warmtepompen worden geen nadelige milieueffecten verwacht.

In de aanvraag wordt er niet gesproken over een bemaling, deze kan alsnog later aangevraagd worden indien dit nodig blijkt. In het kader van deze aanvraag werden er in de mer-screening geen effecten met betrekking tot een bemaling besproken en wordt er vanuit gegaan dat voor de verwezenlijking van dit project geen bemaling noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Er kan akte genomen worden van de ingedeelde warmtepompen. Echter gezien het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen dienen tevens de warmtepompen geweigerd te worden.

Geadviseerde rubriek(en)

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om de vergunningsaanvraag te weigeren. Hij baseert zich hiervoor in essentie op de beoordeling van de harmonie en de uitwerking van de gevels in relatie  tot historische pakhuisarchitectuur.
Het college neemt bij de beoordeling van de harmonieregel ook de recent verleende vergunning OMV_20223006 in overweging, die grenst aan dit project (achterzijde). Daar wordt - uitgaande van de kenmerkende bouwhoogte aan de straat en in binnengebied - op het perceel Oude Leeuwenrui nr. 46 met aanpalend het binnengebied dat doorloopt tot het Hessenplein, eveneens een meergezinsgebouw vergund met 7 bouwlagen (6+1 teruggetrokken) aan het Hessenplein. In binnengebied – grenzend aan de achterperceelsgrens van deze aanvraag – tevens een gebouw van 6 bouwlagen (5 + 1 teruggetrokken). Dit dossier kreeg toen een voorwaardelijk gunstig advies van de bevoegde omgevingsambtenaar.
Wat betreft het advies van de kwaliteitskamer is het college van mening dat in het laatste PIV wel degelijk afdoende wordt tegemoet gekomen aan het advies, mits nog een aantal bijkomende voorwaarden hieromtrent worden geformuleerd.
Dit gabarit is wel het maximaal mogelijke bouwvolume, wat ertoe leidt dat het dakterras aan de voorzijde integraal moet worden uitgesloten uit de vergunning, gelet op art. 2.1.11.2 van RUP binnenstad: Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume …
Zoals de kwaliteitskamer opmerkte zou één bouwlaag minder, meer woonkwaliteit (verdiepingshoogtes, harmonische overgangen etc) en bijhorende dakterrassen (en borstweringen) mogelijk maken.
Mede ook door de perceelsbreedte is deze bouwhoogte aanvaardbaar en vormt ze geen precedent voor de panden aan de rechterzijde van dit gebouw. De harmonische samenhang van de Oudeleeuwenrui wordt gekenmerkt door panden uit verschillende bouwjaren en dito stijlen, waarbij de volumetrie van de panden in directe relatie staat tot de perceelsbreedte. Dit project vormt een harmonische overgang tussen het atypische pakhuis La Cloche en de klassieke woongebouwen, met hun kenmerkende breedte en hoogte, aan de rechtse kant van dit project. De scheimuur moet dan ook op een kwalitatieve manier worden afgewerkt.
Het college stelt vast dat er ook geen overschrijding is van de draagkracht op programmatorisch vlak, gelet op het geringe aantal afwijking dat nodig is.
Er moet een aparte toegang ingericht worden voor fietsers, apart van de helling voor auto’s. Dit kan door een fietslift met aparte inkom te voorzien in handelsruimte 0.1 bijvoorbeeld (net naast de inkom van de appartementen) en de garage anders in te richten met behoud van 12 nuttige parkeerplaatsen, of door kantoor 0.2 in te richten als fietsenstalling.
Het college is van mening dat de vergunning kan verleend worden met voorwaarden op basis van bovenstaande motivatie, die tevens de bezwaren weerlegt.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. De aanplakking van het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 29 september 2023 of één dag te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 4 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten: 

Tegenstrijdigheden met geldende wetgeving

Harmonie: Het bezwaar dat de kroonlijsthoogte van het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving. De bezwaarindiener stelt dat de kroonlijsthoogte veel hoger is dan het rekenkundig gemiddelde van het aantal bouwlagen van de omringende gebouwen aan dezelfde kant van de straat. Voorliggend project heeft 7 bouwlagen. De bezwaarindiener merkt op dat geen enkel gebouw aan deze zijde van de straat meer dan 5 bouwlagen telt.

Beoordeling:
Het is inderdaad correct dat de kroonlijsthoogte van het project afwijkt van het referentiebeeld.

Het bezwaar is gegrond.

CHE-regel: Het bezwaar dat de wenselijkheid van behoud voorop staat. De bezwaarindiener merkt op dat in het CHE-rapport staat dat niet enkel de gevel van het gelijkvloers, maar ook deze van de verdieping behoudenswaardig is. Bovendien vermeldt het CHE-rapport dat het interieur niet kan beoordeeld worden door de aanwezigheid van valse muren en plafonds. De bezwaarindiener stelt dat op basis van de in het CHE-rapport aangeleverde foto’s geoordeeld kan worden dat er nog originele plafonds aanwezig zijn die erfgoedwaarde hebben.

Beoordeling:
De dienst Monumentenzorg gaf een ongunstig advies. Zij oordeelden dat het gebouw al sterk verbouwd werd en er hierdoor akkoord kan gegaan worden met de sloop van het pand met behoud van de voorgevel.

Het bezwaar is deels gegrond.

POET-principe: Het bezwaar dat het parkeren niet op eigen terrein wordt voorzien. Bovendien, zo stelt de bezwaarindiener, is er een behoefte van 14 parkeerplaatsen en zijn er in het voorstel van de 16 parkeerplaatsen maar 12 nuttig.

Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. De dienst Mobiliteit stelt dat er een parkeerbehoefte is van 12 parkeerplaatsen. Het is correct dat de parking grotendeels onder het aanpalende pand werd voorzien wat een impact heeft op de ontwikkelbaarheid van dit aanpalende pand.

Het bezwaar is deels gegrond.

Draagkracht: Het bezwaar dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden. De bezwaarindiener is van mening dat het voorzien van 9 appartementen en twee handelsruimtes op een perceel van slechts 380 m² niet aanvaardbaar is.

Beoordeling:
Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving en de goede ruimtelijke ordening. Deze is eveneens van mening dat de draagkracht wordt overschreden doordat het volume te hoog en te diep wordt voorzien.

Het bezwaar is gegrond.