2024_CBS_06147 - Omgevingsvergunning - OMV_2024002724. Samberstraat 59-61. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          14/07/2023: vergunning (20231309) voor het wijzigen van de voorgevels en het vervangen van de daken;

-          17/05/1963: toelating (18#83578) voor een garage;

-          25/10/1963; vergunning (18#83009) voor een atelier met bureel (kant Samberstraat);

-          14/09/1962: toelating (18#44398) voor een voorgevelverbouwing.

Vergunde toestand  

-          garage en magazijn met bijhorende bureelruimtes;

-          1 woonentiteit;

-          1 tot 2 bouwlagen onder schuin dak in gesloten bebouwing.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloers magazijn plus kantoorgedeelte;

-          bovenliggende woonfunctie met 12 appartementen;

-          4 bouwlagen onder plat dak;

-          perceel volledig bebouwd;

-          doorgang van het magazijn naar het achterliggend perceel aan de Maasstraat;

-          ondergrondse parking en fietsenbergingen;

-          voorgevel in witte gevelsteen met de plint en de balustrades in zwart, geprofileerd metaal;

-          buitenschrijnwerk en in zwart aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de volledige bebouwing;

-          oprichten van een nieuwe constructie;

-          behoud van de functie bedrijvigheid en bijkomend inrichten van de functie wonen; 

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• De infiltratievoorziening wordt ondergronds aangelegd. De aanvrager motiveert deze afwijking.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18 en 19: het niveauverschil tussen het voetpad buiten en de inkomruimte binnen bedraagt 12 cm en wordt niet overbrugd door een aangepaste helling of lift.
• Artikel 25: naast de inkomdeur van appartementen 203 en 303 is er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm langs de krukzijde.
• Artikel 29/2: er wordt geen aangepast toilet voorzien bij de kantoorfunctie.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 12 Levendige plint: twee van de drie poorten aan de straatkant hebben een breedte van 7m30 in plaats van de maximaal toegelaten 3 m. De volledige gevel is ook niet levendig met 3 poorten, 2 ingangen en slechts een kleine bureauruimte grenzend aan de straatkant.
• Artikel 27 Open ruimte: na de sloop en de nieuwbouw zijn beide percelen volledig bebouwd in plaats van minimaal 20 % open en onbebouwde ruimte op het maaiveldniveau te behouden.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt geen gemeenschappelijke fietsenberging op het gelijkvloers ingericht. De individuele fietsstalplaatsen in de kelder zijn via de relatief kleine liften en via de auto inrit zonder fietsgoot moeilijk bereikbaar.
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het plat dak van het hoofdvolume hebben geen opstand van minimaal 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.  

Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel  gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Er werd geen advies aangeleverd.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project niet overstromingsveilig wordt gebouwd.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-           Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de afbraak en nieuwbouw van een vergund bedrijfsgebouw. In de schil langs de Samberstraat wordt een meergezinswoning toegevoegd op het dak van het bedrijfsgebouw. De functie bedrijvigheid wordt aangevuld met de woonfunctie. Beide functies zijn verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Zij geven gunstig advies voor de toevoeging van de woonfunctie op het perceel:

“De aanvraag past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in afbraak en nieuwbouw van het bestaande magazijn.

Boven het magazijn wordt een meergezinswoning met 12 appartementen voorzien.

De volumetrie van de meergezinswoning bestaande uit 2 bouwlagen en een teruggetrokken bouwlaag, sluit aan op het rechteraanpalende volume voor studentenhuisvesting en is in harmonie met het referentiebeeld.

Ondanks de nieuwbouw en de volume-uitbreiding blijft het volledige projectgebied bebouwd en quasi volledig onderkelderd. In het niet-onderkelderde deel wordt een hemelwaterput en ondergrondse infiltratiekratten voorzien.

Het dens bebouwde bouwblok tussen de Samberstraat en de Maasstraat en bij uitbreiding de hele wijk Dam, is onderhevig aan een sterke transformatie.

Bij herbouw waarbij een woonfunctie wordt ingebracht in het project dient het project zich in te passen in deze transformatiedynamiek en voldoende onbebouwde ruimte te voorzien wat in de toekomst onderdeel kan worden van een ruimer open binnengebied. Atelier Stadsbouwmeester werkt aan een ontwikkelingsvisie voor de bouwblokken tussen de Maasstraat, de Samberstraat en de Twee Netenstraat. De site waarop voorliggende aanvraag betrekking heeft, biedt waardevolle kansen om deze visie mee uit te rollen. In voorliggende aanvraag blijven deze kansen onderbenut.

Conform artikel 27 van de bouwcode impliceert nieuwbouw wonen minimaal 20 % open ruimte op het perceel. In voorliggend voorstel wordt geen ontpitting op het perceel voorzien terwijl wel nieuwe wooneenheden op de bovenliggende verdiepingen voorzien worden. Het behoud van de magazijnfunctie op het perceel is wel gunstig te beoordelen omwille van de economische verweefbaarheid binnen de ontwikkelingsvisie van de wijk. De aanvrager dient in overleg te treden met de stedelijke diensten om het ontwikkelingspotentieel voor de site te onderzoeken binnen de afgestemde ontwikkelingsvisie.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse gevel wordt aan beide zijden voorzien van poorten die toegang verlenen tot het magazijn en centraal gepositioneerde toegangen tot kantoren en bovenliggende wooneenheden. Het ontbreken van een levendige plint (bouwcode, art. 12) kan vanuit het behoud van de gelijkvloerse bedrijvigheid beargumenteerd worden waar hier uitzonderlijk een afwijking op toegestaan kan worden.

Echter door de vertaling van de verschillende achterliggende functies in het gevelvlak, het gebruik van diverse gevelaccenten zoals de centrale erker, inpandige en uitpandige terrassen, diverse raamhoogtes en diverse hoogte van balustrades en doorvalbeveiligingen oogt de gevel onevenwichtig.

Ook door het gebruik van doorlopende balustrade ter hoogte van de teruggetrokken daklaag mist de gevel massa ter hoogte van de kroonlijst. Geadviseerd wordt om de borstwering van de teruggetrokken daklaag zoals het buurpand in metselwerk uit te voeren zodat het een bekroning van de gevel vormt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Omgeving/Vergunningen Milieu. Zij geven volgende aandachtspunten mee:

“Momenteel wordt in de aanvraag geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. In het dossier wordt aangegeven dat het magazijn gebruikt zal worden voor opslag. Afhankelijk van de producten of het materiaal dat opgeslagen wordt en in welke hoeveelheden, kan een dergelijke exploitatie wel vergunningsplichtig zijn. De exploitant van het magazijn zal dit bij ingebruikname moeten bekijken en zich, indien van toepassing, in regel moeten stellen door een vergunning aan te vragen.

Voor de aanleg van de ondergrondse parkeergarage zal naar alle waarschijnlijkheid, een bronbemaling noodzakelijk zijn. Bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, zijn vergunningsplichtig krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2021 - zie checklist 1 en 2). De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bepaald door een pompproef. In geval van lozing op de riolering, moet bij lozing van >10 m³/uur toelating van Aquafin verkregen worden.

De opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv). Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Op beide percelen werden bodemonderzoeken uitgevoerd en verontreinigingen vastgesteld, zowel in het vaste deel van de aarde als in het grondwater. Bij grondverzet en grondwaterverlaging dient hiermee rekening gehouden te worden. Mogelijks zijn extra maatregelen noodzakelijk. Dit dient vóór de start der werken onderzocht te worden.

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier en op voorwaarde dat rekening gehouden wordt met bovenstaande, is er vanuit milieutechnisch oogpunt geen bezwaar de vergunning te verlenen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden.

De dakopstand is onvoldoende om brandoverslag te vermijden (bouwcode, art. 34). Bij een mogelijke vergunning zou dit als voorwaarde mee opgenomen worden.

Voorliggende aanvraag is strijdig met diverse artikels van de verordening toegankelijkheid. Deze strijdigheden kunnen niet als voorwaarden bij de vergunning opgenomen worden. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

De wijk Dam is overstromingsgevoelig en het perceel kent een middelgrote tot grote pluviale overstromingskans. Het overstromingsveilig peil (4,55 m TAW) bevindt zicht minimaal 50 cm boven het voetpadniveau. Het overstromingsveilig peil wordt in de voorliggende aanvraag niet gerealiseerd. Geadviseerd wordt om naar oplossingen te zoeken om dit overstromingsveilig peil te behalen. De aanvraag dient geweigerd worden.

De aanvrager voorziet in een retentiedak met vertraagde afvoer op het magazijn.

De aanleg van deze bovengrondse infiltratievoorziening wordt vanuit de vermenging van functies en het behoud van de bedrijfsoppervlakte op het volledige perceel gemotiveerd.

Gezien herbouw met inbreng van een woonfunctie ontpitting impliceert, is het voorgestelde retentiedak in voorliggende aanvraag geen aanvaardbaar alternatief. 

Het dak van de loods wordt volledig aangelegd als een collectieve daktuin.

De daktuin is toegankelijk via de linkse verticale circulatieschacht. Dit impliceert dat de appartementen die ontsloten worden via de rechtse verticale circulatieschacht via de straat naar het dak moeten.

Het traject om vanuit de ondergrondse parkeerkelder naar de verticale circulatieschachten te gaan is omslachtig en wordt gehinderd door opengaande deuren van de fietsenbergingen. Het gebruikscomfort van de aanvraag dient bijgevolg herbekeken worden. De aanvraag dient geweigerd worden.

Door de Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de nieuwbouw van een magazijn met kantoor en 12 appartementen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via Samberstraat.

Fietsvoorzieningen

Voor de appartementen en het kantoor moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

• 2 appartementen met 1 slaapkamer : 2 x 2 = 4
• 6 appartementen met 2 slaapkamers : 6 x 3 = 18
• 4 appartementen met 3 slaapkamers : 4 x 4 = 16
• 200 m² kantoren : 200 m² x 1.25/100 m² = 2,5

Er moet een fietsenstalling ingericht worden voor 41 fietsen (4 + 18 + 16 + 3 = 41)

De fietsenstalling moet vlot en veilig bereikbaar zijn en ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Fietsen in aparte bergingen worden niet mee geteld. Deze manier van fietsen stallen is bovendien omslachtig en niet functioneel.

10 % van de fietsstalplaatsen moeten bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…).

De toegang voor fietsers moet fysiek afgeschermd zijn van de autohelling.

Het ontwerp voldoet niet aan deze voorwaarden. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en ongunstig advies brandweer.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.