2024_CBS_06011 - Omgevingsvergunning - OMV_2024066595. Driehoekstraat 40. District Ekeren - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/03/2005: vergunning (3186#325) voor het renoveren en inrichten van een handelspand;

-          19/09/2001: vergunning (871#2246) voor het renoveren van de gevel;

-          07/03/1988: vergunning (871#3233) voor een voorgevelwijziging.

Vergunde toestand

-          functie:

• detailhandel – handelspand;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met daarboven een combinatie van een mansarde- en een lessenaarsdak (respectievelijk voor- en achteraan); 
• kroonlijsthoogte: 7,80 m;
• nokhoogte: 11 m;
• perceel/bouwbreedte: 3,70 m;
• een 4,80 m diepe nis als inkom voor het handelsgedeelte;
• perceel/bouwdiepte gelijkvloerse verdieping: 19 m (perceel volledig bebouwd);
• bouwdiepte eerste verdieping: 11,10 m met aansluitend een 1,90 m diep dakterras;
• archief/bergruimte in de daklaag;

-          gevelafwerking:

• beige gevelpleister met grijs buitenschrijnwerk;
• raamkaders in blauwe steen;
• kroonlijst in wit pvc.

Bestaande toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

-          functie:

• tot dienstverlening omgevormde gelijkvloerse bouwlaag (kapsalon), met bedrijfswoning op de bovengelegen verdiepingen;

-          bouwvolume:

• opgeheven gelijkvloerse nis als inkomzone;
• ingeperkte bouwdiepte eerste verdieping: tot 8,10 m, zonder aansluitend dakterras;
• als slaapvertrekken ingerichte daklaag;
• geen expliciet opgetekende badkamer;

-          gevelafwerking

• in grijze cementering uitgewerkte gevelafwerking;
• aangebrachte gevelpubliciteit, boven de gelijkvloerse verdieping:

-          links op 25 cm van de perceelgrens en uitspringend tegenover het gevelvlak, met het opschrift “Wassim Heren”;

-          rechts op 10 cm van de perceelgrens en uitspringend tegenover het gevelvlak, met het opschrift “Kapsalon kinderen”;

-          centraal, haakse publiciteit, met het opschrift “Festina”.

Nieuwe toestand

-          conform bestaande toestand (dus mits regularisatie van reeds vermelde wijzigingen), uitgezonderd:

-          functie:

• wonen – eengezinswoning (2 slaapkamers) met complementaire gelijkvloerse functie, zijnde dienstverlening (kapsalon);

-          bouwvolume:

• tot 13 m uitgebreide 1ste verdieping, met een totale hoogte van ± 6,60 m;
• uitgebreid dakvolume onder plat dak (vooraan weliswaar uitgewerkt als licht hellend mansardedak); 

-          gevelafwerking:

• gevelpubliciteit:

-          verwijderde centraal geplaatste publiciteit met de benaming “Festina”.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het wijzigen van de hoofdfunctie van een handelspand (detailhandel) naar een eengezinswoning met een gelijkvloerse complementaire functie (dienstverlening);

-          uitbreiden van het volume;

-          regulariseren van het wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheidsmuren;

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 – Harmonie en draagkracht: aanpassingen aan de typologie of opbouw van het bouwvolume dienen eenduidig in harmonie te zijn met de gebouwde context en omgeving. In deze is daarvan geen sprake aan de achterzijde van het gebouw, doordat de typische gevelopbouw van 2 volwaardige bouwlagen onder zadeldak, die aan de voorzijde duidelijk aanwezig is en kenmerkend is voor het straatbeeld, achteraan wordt opgeheven door het voorzien van een 3de volwaardige bouwlaag onder plat dak;
• artikel 24 – Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: §1. Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Dakkoepels tellen enkel mee bij de daglichtberekening op voorwaarde dat er per verblijfsruimte zonder meer andere verticale of schuine openingen voorzien zijn. §2. Elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden.

In het gelijkvloerse atelier, geheel achteraan, is uitsluitend een dakkoepel aanwezig en dergelijk atelier kan niet als louter bergruimte worden beschouwd. Aansluitend is het aan de hand van de aangeleverde plannen niet eenduidig af te leiden hoe betreffend atelier verlucht kan worden;

• artikel 27 – Open ruimte: §1. bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Na het in dit geval volledig wijzigen van de hoofdfunctie blijft het perceel in deze echter volledig bebouwd;
• artikel 28 – Minimale oppervlakte buitenruimte: §1. bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen, dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Tegenover de laatst vergunde toestand wordt de buitenruimte (het dakterras) gesupprimeerd en ingenomen bij het bouwvolume. Er is bijgevolg geen buitenruimte met een minimale oppervlakte van 6 m² meer beschikbaar;
• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: in geval van wijziging van de hoofdfunctie in wonen dient een minimum aantal aan fietsstalplaatsen voorzien te worden. Gelet op het feit dat in deze 2 slaapkamers worden voorzien, is de fietsparkeerbehoefte 3 stalplaatsen – deze werden echter niet ingetekend noch is hiervoor de vereiste ruimte voorzien;

• artikel 33 – Zaakgebonden publiciteit: §2.1 plaatsing in het gevelvlak en aan vaste uitsprongen: betreffende dienen minstens 0,60 m verwijderd te blijven van de grens met de naburige eigendommen. In dit geval worden boven de gelijkvloerse verdieping 2 uitspringende, quasi evenwijdige, publiciteitspanelen voorzien, waarbij de afstand van de reclame ten opzichte van de buurwoningen respectievelijk slechts 10 en 25 cm bedraagt, beduidend minder dan het vereiste minimum;
• artikel 38 – Groendaken: het is verplicht nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als groendak indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 m². Het nieuwe dak van het hoofdvolume wordt niet aangelegd als groendak noch werd een voldoende grote hemelwaterput voor recuperatie voorzien;
• artikel 43 – Septische putten: er kan niet worden beoordeeld aan de hand van de opgetekende plannen of de inhoud van de septische put voldoet aan de minimale volumebepalingen van vermeld artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn onvoldoende gegronde redenen om af te wijken van de geldende regelgeving.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het omvormen van een handelspand tot een eengezinswoning met complementaire dienstfunctie en gelet op de ligging van het pand in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De gewenste volumetrie, tot een bouwdiepte van 13 m op de 1ste verdieping en met een volwaardige 3de bouwlaag aan de achterzijde, is grotendeels aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en in overeenstemming met de gebouwde context.

De nieuwe bouwdiepte op +1 is enerzijds in harmonie met wat doorgaans als richtlijn wordt gehanteerd voor dit soort van panden, in dergelijke omgeving en is bovendien reeds voorkomend bij ruim aantal panden in dezelfde bouwrij en hetzelfde bouwblok. Er kan bijgevolg voor dit aspect van de aanvraag zonder meer gunstig advies verleend worden.

Gezien die context, waarbij een bouwdiepte van 13 meter op de eerste verdieping aangehouden dient te worden en de beperkte breedte van het perceel is het evenwel niet mogelijk om een terras op de eerste verdieping te realiseren voorbij die 13 meter grens. Een eventueel terras op verdieping 1 moet dus inpandig gerealiseerd worden.

Er bestaat ook een incongruentie tussen de behandeling en typologie van de voor- en achterzijde van het gebouw, daar waar vooraan – in overeenstemming met wat het overheersende uitzicht is in het aanwezige straatbeeld – 2 bouwlagen onder (licht hellend) mansardedak werd voorzien, is dit achteraan 3 volwaardige bouwlagen onder plat dak. Laatstgenoemde is enerzijds afwijkend qua uitzicht, anderzijds qua typologie, met mogelijks nadelige schaduwwerking voor de aanpalenden tot gevolg. Voor dit aspect kan slechts voorwaardelijk gunstig advies verleend worden, waarbij de dakvorm van +2 aan de achterzijde eveneens wordt voorzien onder licht hellende vorm, de zogenaamde mansarde die ook vooraan werd gehanteerd, of als volwaardig hellend dak met dakkapel.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde en te regulariseren materialen, grijs-beige bepleistering/cementering en grijze gevelsteen, zijn principieel aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en reeds voorkomend in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Gezien er in de in se nieuwe eengezinswoning 2 slaapkamers voorzien worden, is de fietsparkeerbehoefte 3 fietsstalplaatsen. Er werden echter geen van dergelijke plaatsen ingetekend noch is er voldoende plaats voor beschikbaar.  

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Er werd binnen de looptermijn van de bevraging van de aanpalenden 1 schriftelijk bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Overschrijding draagkracht: door het uitbreiden van de 1ste verdieping tot 13 m en het omvormen van de daklaag tot een volwaardige bouwlaag aan de achterzijde wordt onaanvaardbare schaduwwerking gecreëerd naar de buurpanden toe en komt de verblijfskwaliteit daarvan in het gedrang, dit door wegname van licht en lucht.

Beoordeling:

De voorziene bouwdiepte op verdieping 1, tot 13 m, is enerzijds in overeenstemming met wat doorgaans als richtlijn wordt gehanteerd voor deze bouwlaag in wat hier eenduidig rijbebouwing is; anderzijds is deze maatvoering zonder meer reeds in geruime getale voorkomend in dezelfde bouwrij en hetzelfde bouwblok. Het minder diep gebouwd zijn van het buurpand doet geen rechten ontlenen aan deze situatie.

Inzake de daklaag is er effectief sprake van een afwijking qua uitzicht, hetgeen hier nagenoeg uitsluitend gekenmerkt wordt door 2 bouwlagen onder hellend of mansardedak, daar waar hier effectief een volwaardige 3de bouwlaag wordt voorzien aan de achterzijde. De mansardevorm ook aan de achterzijde toepassen zou dan ook een meer correcte uitvoering inhouden.

Het bezwaar is ten dele gegrond.

2. Ontbreken buitenruimte: in strijd met artikel 12 ontbreekt blijkbaar een buitenruimte voor de nieuw gecreëerde woning – betreffende kan niet voorzien worden op een kwalitatieve wijze op de 1ste verdieping zonder onaanvaardbare inkijk te doen ontstaan naar de naburige panden toe maar kan bijvoorbeeld wel worden gecreëerd door het terug open maken van de gelijkvloerse bouwlaag.

Beoordeling:

De vaststelling van de strijdigheid met artikel 12 is inderdaad correct – door het omvormen tot een woonfunctie is een degelijke buitenruimte vereist, dewelke hier eenduidig niet voorzien werd, dit in combinatie met de strijdigheid met artikel 27, die stelt dat ook een open ruimte op gelijkvloers niveau dient voorzien te worden. Ook laatstgenoemde heeft niet plaatsgevonden.

Het bezwaar is gegrond.