2024_CBS_06005 - Omgevingsvergunning - OMV_2024048599. Eliaertsstraat 15. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/07/2015: proces-verbaal (11002_2020_7488) voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken zonder vergunning;

-          29/03/2012: proces-verbaal (BO/2012/PV/0084) voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken zonder vergunning;

-          28/07/1941: toelating (1229#654) voor het bouwen van annexe 1st tussenverdiep met WC-plaats en het verbouwen van zolder in mansardekamer;

-          04/09/1923: toelating (1399#7751) voor binnenveranderingswerken;

-          28/11/1922: toelating (1399#7290) voor het bouwen van een magazijn en het overdekken van een koer.

Vergunde toestand

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie:

• gelijkvloers: winkel met bureel;

op de verdiepingen: wonen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met hellend dak; 
• open ruimte: koer;

-          gevelafwerking:

• parement in roodbruine gevelsteen;
• schrijnwerk in hout;
• doorlopende dorpels in blauwe hardsteen;
• inrijpoort naar achtergelegen pand.

Bestaande toestand

-          functie:

• gelijkvloers: tandartspraktijk;
• op de verdiepingen: 9 studentenkamers;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met hellend dak; 
• open ruimte: koer overdekt;
• geen buitenruimte meer;

-          gevelafwerking:

• parement in roodbruine gevelsteen;
• schrijnwerk in hout op de verdiepingen;
• aangepaste raamopeningen op het gelijkvloers met schrijnwerk in lichtgrijze pvc;
• doorlopende dorpels in blauwe hardsteen;
• inrijpoort naar achtergelegen pand.

Nieuwe toestand

• gelijkvloers: tandartspraktijk;
• op de verdiepingen: 9 studentenkamers.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van functie van winkel met bureel op het gelijkvloers naar tandartsenpraktijk;

-          wijzigen van functie op de verdiepingen naar 9 studentenkamers;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

De voorgevel die oorspronkelijk als bepleisterde gevel opgetrokken is, wordt afgekapt zonder het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking.

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: 
  De minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten bedraagt minstens 2,60 meter. Kamer 4 en 5 hebben een plafondhoogte van 2,56m, kamer 8 heeft en plafondhoogte van 2,31m.
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: 
  Elke verblijfsruimte dient te worden voorzien van voldoende daglicht en zicht. Deze opening dient minstens 10% van de netto-vloeroppervlakte te bedragen. Kamer 7 voldoet hier niet aan.
• Artikel 26 Afvalverzameling: 
  Er dient een gemeenschappelijke afvalberging te zijn van minstens 4 m² en voorzien van verluchting. In het ontwerp is deze niet voorzien.
• Artikel 27 Open ruimte:
  De aanvraag bevat een functiewijziging en er wordt geen open ruimte van 20% van de oppervlakte van het perceel voorzien.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De fietsenberging is te klein in verhouding met het aantal studentenkamers. Er dient plaats te zijn voor minstens 9 fietsen.

-         Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het dossier omvat het regulariseren van een studentenhuis met 9 studentenkamers en een tandartsenpraktijk op het gelijkvloers. De 9 studentenkamers komen niet in aanmerking voor behandeling door de stedelijke dienst vermoeden van vergunning omwille van volgende redenen:

• De "vergunning voor het verhuren van ..." is geen omgevingsvergunning, maar wel de voorloper van wat nu een conformiteitsattest wordt genoemd. Dit is geen bewijs voor het aantal woningen.
• Woonkaarten kunnen enkel een uitweg bieden voor woningen waar men zich inschrijft. In normale omstandigheden zal men zich niet inschrijven in een studentenkamer en zullen daar dus geen sporen van terug te vinden zijn.

In het dossier zijn echter bewijsstukken aangeleverd die aantonen dat er reeds langer kamers verhuurd worden aan studenten. Zo is er een vergunningen uit 1993 en zijn er  conformiteitsattesten uit 2013 en 2024. In 2012 is er door de stad een onderzoek naar de kwaliteit van de kamers gebeurd.

In de zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen dat panden die voor 2009 als studentenhuisvesting werden opgedeeld zonder relevante omgevingsvergunning de mogelijkheid te geven een regularisatie aan te vragen. Dit om te vermijden dat deze historisch gegroeide vormen van studentenhuisvesting van de markt verdwijnen.

Een pand dient aan volgende voorwaarden te voldoen:

• voor het pand mag er geen omgevingsvergunning toegekend zijn die stelt dat er studentenhuisvesting gecreëerd werd tussen 1 januari 2009 en het moment van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning;
• de stedenbouwkundige inbreuk dateert van vóór 1 januari 2009. De eigenaar moet daarvoor zelf bewijsstukken (notarisakte, huurcontracten e.a.) aanleveren.

Voorliggende studentenhuisvesting voldoet aan de gestelde voorwaarden van dit besluit.

Omwille van de aard van de aanwezigheid van een tandartspraktijk is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business & Innovatie. Dit advies is gunstig met volgende afweging: ‘Gunstig advies voor de regularisatie van het wijzigen van de functie handel naar dienstverlening (tandartspraktijk) op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie (en functiewijziging tussen handel, reca en dienstverlening) ervan gunstig wordt geadviseerd.’

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging op de gelijkvloerse verdieping van winkel met bureau naar tandartspraktijk. Conform artikel 27 van de bouwcode dient er bij een functiewijziging minimaal 20% open ruimte voorzien te worden.

Er is geen aanleiding om een afwijking toe te staan op dit artikel. Het pand is niet gelegen in kernwinkelgebied, is geen hoekpand en het behouden van de bestaande bebouwing vormt geen grotere maatschappelijke meerwaarde.

Een voorstel waarbij de berging wordt gesloopt en de overkapping voor de fietsenstalling wordt beperkt tot minder dan 10 m² zou in aanmerking komen voor een gunstig advies.

Aangezien deze wenselijke toestand effect heeft op de werking van het gelijkvloers, de fietsenstalling voor de studentenkamers en de hoogte van de scheidingsmuur ter hoogte van de doorgang is er geen mogelijkheid om dit in voorwaarde op te nemen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel die oorspronkelijk als bepleisterde gevel opgetrokken is, wordt afgekapt zonder het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking. De andere wijzigingen aan de voorgevel betreft het aanpassen van het buitenschrijnwerk in grijs pvc op het gelijkvloers en het toevoegen van bruine tegels rondom deze raamopening.

Gelet op de architecturale waarde van het pand en de kenmerkende materialisatie in dit deel van de straat, zijn voorliggende wijzigingen onaanvaardbaar.

De indeling en de materialisatie van de gelijkvloerse gevel dient aangepast te worden aan de achterliggende gewenste functie en voorzien te worden in materialen die afgestemd zijn op de rest van de voorgevel.

Een voorstel waarbij de materialen van de bovenliggende verdiepingen worden doorgetrokken, de gevelopening verkleind wordt, of opgedeeld wordt in 3 openingen afgestemd op de bovenliggende verdiepingen, en er een plint wordt voorzien die aansluit bij de aanpalende panden zou in aanmerking komen voor een gunstig advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De Vlaamse codex Wonen legt een minimumoppervlakte van een kamer vast op 12 m². Dit is de minimummaat (geen streefwaarde) voor deze woongelegenheid. In het voorliggende project worden er kamers met een oppervlakte vanaf circa 10 m² gerealiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

De aanvraag wijkt af van verschillende voorschriften van de bouwcode. Het verlenen van een afwijking voor de studentenkamers zou, gelet op de beoordeling bij de functionele inpasbaarheid, onderzocht kunnen worden.

Zo kan geoordeeld worden dat een vrije hoogte van 2,56 m in kamer 4 en 5 aanvaardbaar is, de afwijking is zeer beperkt.

Voor kamer 8 zou, mits het opnemen van een voorwaarde, de vrije hoogte nog geoptimaliseerd kunnen worden om de afwijking aanvaardbaar te maken.

Bij kamer 7 kan vastgesteld worden dat de kamer nog steeds beschikt over voldoende lichtinval en voldoende luchttoevoer door de aanwezigheid van een groot dakvlakvenster.

Echter is er geen aanleiding om nu reeds, met toepassing van artikel 3 van de bouwcode, gemotiveerd af te wijken.

Een afwijking op artikel 26, 27, 29 kan niet verleend worden. Er dient een voorstel uitgewerkt te worden dat voldoet aan artikel 27 (open ruimte) en waarbij er ook een oplossing wordt gezocht voor artikel 26 (afvalberging) en artikel 29 (fietsparkeerplaatsen).

De stedelijke dienst Milieuvergunning geeft volgend advies: ‘De aanvraag heeft betrekking op het omvormen van een woonhuis met detailhandel en bijhorende bureel op het gelijkvloers naar een studentenhuis met 9 studentenkamers en een tandartspraktijk op het gelijkvloers. Er worden geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA) aangevraagd. 

Het is onduidelijk uit de aanvraag hoe de inrichting verwarmd en/of gekoeld wordt. Eventueel kunnen, afhankelijk van het aanwezige collectief beheerde vermogen, ook nog airco-installaties, warmtepompen en stookinstallaties ingedeeld zijn.

Het is aan te raden dat de aanvrager de vlaremwegwijzer consulteert en zich indien nodig in regel stelt met de Vlarem-wetgeving. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen vanuit milieutechnisch standpunt.’

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de studentenkamers dienen er 9 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden, voor de tandartspraktijk dient er 1 overdekte en afsluitbare fietsstalplaats voorzien te worden. Er werden geen fietsen ingetekend. Er werd een ruimte voor fietsenberging ingetekend maar deze bedraagt slechts 7 m² en voldoet daarmee niet aan richtlijnen van de bouwcode.

De doorgang naar de fietsenstalling is verder slechts 80 cm breed en daardoor moeilijk toegankelijk, deze dient 1 m breed te zijn voor vlot gebruik. Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…) 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.