2024_CBS_05869 - Omgevingsvergunning - OMV_2024049884. De Keyserlei 44A-48 . District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/06/1998: vergunning (86#980048) voor verbouwing van filmzaaltje tot juwelierszaak (huisnummer 42);

-          31/12/1985: vergunning (18#82043) voor een gevel- en binnenverbouwing;

-          27/05/1966: vergunning (18#48863) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloers: detailhandel (+/- 130m²);
• 1ste verdieping: burelen en refter bij gelijkvloerse winkelruimte;
• hogere verdiepingen: onbekend, geen deel van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• samengevoegde gebouwen van telkens 4 bouwlagen met een zadeldak;
• interne verbinding op gelijkvloers en 1ste verdieping met huisnummer 42;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in crèmekleurige bezetting voorzien van sierelementen;
• gelijkvloerse plint in blauwgrijze natuursteen;
• 2 insprongen op het gelijkvloerse, ingericht als galerij uit voornamelijk glas en blauwgrijze natuursteen.

Bestaande toestand

-          functie: bovenliggende verdiepingen: volledig ingericht als kantoren;

-          gevelafwerking: opschrift ‘SLAETS’ op de ramen.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloers: opdeling in 3 detailhandelsruimtes: 2 van 30 m² en 1 van 81 m²;
• bovenliggende verdiepingen: volledig ingericht als kantoren, geen deel van de aanvraag;

-          bouwvolume: afgesplitst met huisnummer 42, oorspronkelijke percelering hersteld;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in blauwgrijze natuursteen;
• 2 insprongen op de gelijkvloerse verdieping, ingericht als galerij uit voornamelijk glas en blauwgrijze natuursteen met nieuw schrijnwerk en nieuwe toegangsdeuren naar de detailhandelsruimtes.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van 1 detailhandelsruimte naar 3 detailhandelsruimtes;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24 Draairuimte:
  Er dient voor en achter elke toegang of deur tussen 2 publiek toegankelijke ruimtes een vrije en vlakke draaicirkel te worden voorzien van 1,50 meter. De hellingen komen rechtstreeks uit aan de deuropening van ‘winkel 1’ en ‘winkel 2’. Er is dus geen vlakke draairuimte voorzien voor de deuropening.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 Levendige plint:
  Rolluiken van handelszaken dienen openmazig te zijn in het kernwinkelgebied. Dit is op de plannen niet duidelijk af te leiden.
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  Insprongen dieper dan 2 meter dienen ‘s nachts te worden afgesloten en verlicht.
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Functies anders dan wonen, dienen een (aparte) afvalberging te hebben van minstens 4 m² en voorzien van verluchting. Op de plannen is geen afvalberging ingetekend.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen. De dienst Ondernemen en Stadsmarking staat gunstig tegenover een nieuwe invulling van de leegstaande handelsruimte, gelet op de versterking van de handelskernen en de verdere clustering van het handelsaanbod. Hun advies is echter ongunstig voor het opdelen in kleine winkelunits van 30 m²:

“We verwezen naar de stedenbouwkundige verordening (bouwcode) in herziening die definitief is vastgesteld door college op 1 maart 2024 en gemeenteraad op 25 maart 2024. In de toelichtingsnota hierbij staat vermeld dat “de stad de bestaande detailhandelstructuur wil beschermen en versnippering tegengaan. Het opdelen van detailhandelsruimte kan een aantal negatieve effecten hebben” en dat “in kernwinkelgebieden dit geen garantie is op een meerwaarde voor het gebied. Soms is het gebied net gebaat bij het behoud van een grote detailhandelsruimte. In kernwinkelgebieden zijn er vaak vele kleine, leegstaande panden.” Vooral stelt de toelichtingsnota dat er voldoende gevarieerd aanbod moet behouden blijven. Daarom is een te sterke opsplitsing hier ongewenst. Het effect van de opsplitsing in de voorliggende aanvraag is dat De Keyserlei verder opgedeeld wordt in heel kleine winkelunits (30 m²) die zeer waarschijnlijk enkel een invulling als juwelier zullen hebben. In dit gedeelte van De Keyserlei is bijna elk groter handelspand ondertussen opgedeeld in kleinere juweliersunits. Business en Innovatie wil grotere panden ook in deze kern behouden om een bredere mix te hebben van het aanbod om op die manier een breder winkelend publiek aan te trekken naar dit gebied. We adviseren daarom het behoud van één unit of maximaal het opdelen in twee units van +/-70 à 80 m².”

Bij nazicht blijken de winkelunits 1 en 2 slechts een netto-vloeroppervlakte te hebben van 28 m². Door de verspringende wanden worden geen overzichtelijke winkelruimten voorzien. Bovendien voldoen de toegangen van deze winkelunits niet aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Drukknoppen voorzien om aan te bellen ter hoogte van de rooilijn, is geen volwaardige oplossing.

Gelet op al deze elementen wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing bijgetreden. Het opdelen in drie winkelunits komt niet voor vergunning in aanmerking. Indien winkelunit 1 en 2 worden samengevoegd en er een zelfde inkomportaal wordt voorzien als bij winkel 3, kan er hier een overzichtelijke winkelunit worden voorzien met een netto-vloeroppervlakte van 53 m², die ook beschikt over een toegang conform de voorschriften van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggend voorstel voor de drie winkelunits verbreekt de resterende symmetrie van de originele lijstgevels door het verschil in diepte en uitwerking van de inkomportalen.

Wanneer wordt voldaan aan de voorwaarde voor twee winkelunits, kan de pandsgewijze opbouw van de samengevoegde panden afleesbaar blijven, door eenzelfde diepte-, en schaduwwerking van de inkomportalen. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

De voorziene rolluiken moeten openmazig zijn conform artikel 12.2 van de bouwcode en de insprongen moeten ’s nachts verlicht worden conform artikel 14 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Er wordt geen impact op de mobiliteit verwacht aangezien er geen uitbreiding is van de winkelruimte en er gaan functiewijziging wordt voorzien.

Hinderaspecten – gebruiksgenot – gezondheid – veiligheid in het algemeen

Er moet voor alle winkelruimtes worden voldaan aan de voorschriften van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Momenteel is dit niet het geval, er wordt evenmin een geschikte oplossing aangeboden voor het ontbreken van draairuimte voor de deuropening. Een samenvoeging van de te kleine winkelunits 1 en 2 tot een winkelunit van 53 m² met meer ruimte kan ook voor de vereiste toegankelijkheid een oplossing zijn. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd dat het inkomportaal van de samengevoegde winkel moet voldoen aan artikel 24 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

De brandweer heeft een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht. Het college hecht belang aan dit advies, waardoor dit advies strikt moet worden nageleefd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Winkel 1 en winkel 2 (met elk een netto-vloeroppervlakte van 28 m²) worden samengevoegd tot één winkel met een netto-vloeroppervlakte van 53 m². De opdeling in winkel 1 en winkel 2 wordt uitgesloten uit de vergunning.
3. Het inkomportaal van de samengevoegde winkel (winkel 1 – winkel 2) is dezelfde als die van winkel 3, met dezelfde afmetingen en vormgeving, diepte- en schaduwwerking.
4. Het inkomportaal van de samengevoegde winkel (winkel 1 – winkel 2) heeft voor en achter de deur een vrije en vlakke draaicirkel van 1,50 meter conform artikel 24 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.
5. De voorziene rolluiken van de samengevoegde winkel (winkel 1 – winkel 2) en van winkel 3 moeten openmazig zijn conform artikel 12.2 van de bouwcode.
6. De insprongen van de samengevoegde winkel (winkel 1 – winkel 2) en van winkel 3 moeten ’s nachts verlicht worden conform artikel 14 van de bouwcode.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.