2024_CBS_05645 - Omgevingsvergunning - OMV_2023064955. Eugeen Van Mieghemstraat 1-2, Gerard Walschapstraat 1-2 en Victor Brunclairstraat 2. District Ekeren - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een bufferzone. De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. De opmerkingen van het ‘Vlaams expertisecentrum toegankelijkheid’ werden opgevolgd in het ontwerp.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling voorzien;
• artikel 27 Open ruimte:
  de zone rondom de bouwblokken wordt overgedragen aan de stad. Bij gevolg wordt per bouwblok geen 20% open ruimte meer voorzien ter hoogte van het maaiveld.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie. Zij gaven gunstig advies.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Er moet rekening gehouden worden met de aandachtspunten uit het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota opgemaakt door Group Van Vooren werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 24 juni 2022. (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/22737).
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

-     Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

-     Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het dossier is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. De aanvraag voorziet diverse bergingen maar geen ervan is specifiek ingetekend als afvalberging. In voorwaarde van vergunning wordt opgelegd dat er een afvalberging moet voorzien worden, conform vernoemd artikel.

Het dossier is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Het gebouw beslaat het volledige bouwblok, alle open ruimte zal deel uitmaken van het openbaar domein. Dit is echter in overeenstemming met het masterplan Rozemaai. Een afwijking kan toegestaan worden.

Functionele inpasbaarheid

De nieuwbouw van de 8 appartementsgebouwen wordt voorzien in de zone die binnen het masterplan Rozemaai is aangeduid als bouwveld 15a en b waar een mix van verschillende compacte type woningen wordt gerealiseerd, onder de vorm van gestapeld wonen, voorzieningen voor zelfstandigen, atelierwoningen en bestaande appartementsblokken. Het project houdt voldoende rekening met de gestelde principes van het masterplan.

De hoofdfunctie van de aanvraag betreft wonen in meergezinsgebouwen (166 wooneenheden). Op het gelijkvloers worden ondersteunende stedelijke functies ingericht: 

-     een kinderdagverblijf in bouwdeel C2;

-     een wijkkantoor in bouwdeel C1;

-     een buurtlokaal in bouwdeel C1.

Met het inrichten van deze dienstenactiviteiten wordt voldaan aan de toegelaten activiteiten volgens het masterplan Rozemaai.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De aanvraag vertaalt de uitgangspunten van het masterplan van de site Rozemaai.

Het perceel grenst aan de westelijke kant aan de beekvallei en bouwveld 14, ten noorden aan de toekomstige centrale as, aan de oostkant met twee gerenoveerde appartementsgebouwen en tenslotte met een wijk met grondgebonden woningen in het zuiden.

Het ontwerp voorziet in 8 nieuwe volumes met afwisselend vier of vijf bouwlagen en een plat dak.

De gebouwen vormen twee clusters met telkens vier bouwblokken en worden gescheiden door de al bestaande oost-west doorsteek waardoor de verbinding tussen bouwveld 15b en 14 gegarandeerd blijft. Per cluster situeren de gebouwen zich rond een centraal woonhof. Door middel van trage wegen en het inrichten van groenzones met speelgelegenheid worden verbindingen gemaakt tussen de noordelijke en de zuidelijke cluster.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving en is in overeenstemming met het masterplan.

Het project zal een beperkte impact hebben op de omliggende omgeving en kan bijgevolg inzake schaal en bouwdichtheid steenbouwkundig aanvaard worden in deze omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De 8 gebouwen die samen het bouwblok vormen, worden wat betreft vormentaal en architectuur weergegeven als een geheel.

De gevels worden uitgevoerd met een lichte baksteen en keramische tegels met heldere kleuren en aluminium buitenschrijnwerk.

De voorgestelde architecturale uitwerking van de gevels kan positief geadviseerd worden. De gebouwen passen zich voldoende visueel in hun omgeving in.

Het project werd na de wedstrijdfase opgevolgd en gunstig geëvalueerd door de Stadsbouwmeester.

Bodemreliëf

Het perceel is gedeeltelijk gelegen in overstromingsgevoelig gebied waardoor advies werd gevraag aan de Vlaamse Milieumaatschappij:

“Het project wordt geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van de gecodificeerde decreten betreffende het integraal waterbeleid. Bijkomend aandachtspunt in het kader van de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid: bij de plannen van de werkzaamheden moet rekening gehouden worden met de locatie van de infiltratievoorzieningen. Deze dient vrij gehouden te worden van zware belastingen om bodemverdichting te vermijden en om de infiltratiecapaciteit van het terrein maximaal te vrijwaren tijdens de werken.”

Het gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd, er werden geen voorwaarden toegevoegd aan het advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij een vergunning dient in voorwaarden te worden opgelegd dat de bijgevoegde brandvoorzorgmaatrelgelen op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven zijn.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Proximus. De voorgestelde voorwaarden worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Fluvius. De voorgestelde voorwaarden worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Openbaar Domein:

“Het dossier werd in de verschillende ontwerpfasen besproken met SW/O&U - Stadsontwikkeling, Ontwerp en Uitvoering -Publieke Ruimte en alle betrokken diensten. Er kan een gunstig advies worden afgeleverd.

Naar uitvoering toe moet de procedure SW_PubliekeRuimte gevolgd worden.”

Het dossier werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu: “Er kan een gunstig advies worden afgeleverd mits voorwaarde geluid: De akoestische isolatieprestatie van de nieuwbouw wordt berekend in functie van een gevelbelasting van 64 decibel. Voor de berekening wordt zoveel mogelijk de Belgische norm NBN S01-400-1 ‘akoestische criteria voor woongebouwen’ (2022) gebruikt met verhoogd akoestisch comfort, minimaal klasse B.”

De voorgestelde voorwaarde worden opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen:

De aanvraag genereert een behoefte van 497 fietsparkeerplaatsen
137 sociale woningen
1 SK x 59
2 SK x 48
3 SK x 21 
4 SK x 9 
29 appartementen 
2 SK x 10 
3 SK x 19 

10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…). Momenteel zijn er maar 17 fietsstalplaatsen toegankelijk voor buitenmaatse fietsen. Dit is te weinig, en moet opgetrokken worden naar 53.  

Maximaal 50% van de fietsstalplaatsen mag voorzien worden in dubbel systeem. Momenteel zijn meerdere fietsbergingen uitgerust in dubbel systeem. Dit is niet mogelijk gezien vele personen ook de fysieke capaciteiten niet hebben om dit dubbel systeem te bedienen. Er moet een natuurlijke spreiding zijn van deze systemen zodat er geen bergingen exclusief een systeem in 2 niveaus hebben. 

De tussenafstanden tussen de fietsen moeten nagekeken worden. Bij sommige fietsenbergingen is er maar 40cm voorzien terwijl het systeem op 1 laag werd ingetekend. Indien deze configuratie gebruikt wordt moet er 60 cm voorzien worden. Enkel bij een 1 niveau systeem met hoog-laag gebruik kan een tussenafstand van 40cm verantwoord worden.

We vragen aandacht voor de toegangsdeuren tot de fietsenbergingen. Op verschillende plaatsen is de eerste fietsstalplaats niet bruikbaar gezien deze zou openzwaaien tegen de eerst gestalde fiets. Bijkomstig kan men ook niet op een comfortabele manier de fietsberging betreden met een fiets aan de hand indien er een fiets gestald zou staan.

Per begonnen schijf van 30 fietsen moet er 1 elektrisch oplaadpunt voorzien worden. Wanneer het geen gezamenlijke fietsberging is maar een combinatie van verschillende bergingen om het geheel te bereiken, dient er in elke fietsberging minstens 1 elektrisch oplaadpunt voorzien te worden. Er moeten in totaal minstens 18 elektrische oplaadpunten voorzien worden.  

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het volledige project omvat gebouwen met 137 appartementen voor sociale huisvesting, 29 bescheiden woonheden, een kinderdagverblijf, een wijkkantoor en een buurtlokaal.

Om te voldoen aan de warmtevraag van het project zal aangesloten worden op een warmtenet dat door Fluvius binnen de projectzone Rozemaai wordt aangelegd. De aanleg van dit warmtenet maakt geen deel uit van deze aanvraag.

Aanvullend het warmtenet wordt een koelmachine voorzien op het dak van het kinderdagverblijf (gebouw C2). De koelinstallatie heeft een thermisch vermogen van 29,7 kW en een drijfkracht van 13,2 kW. Als koelgas wordt 7,9 kg R32 gebruikt met een GWP van 675. Het toestel staat opgesteld boven op het dak van het gebouw en wordt niet ingesloten door hogere bebouwing of muren. Bij de keuze van het model zal rekening gehouden met de geluidsproductie. Het risico op geluidshinder is beperkt. Er wordt gebruik gemaakt van een relatief duurzaam koelmiddel.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Een gemeenschappelijke afvalberging is te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode.

3. Er moet voldaan worden aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid en meer in het bijzonder aan artikels 15, 19, 20, 24 en 25.

4. De bijgevoegde voorwaarden van Proximus vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

5. De bijgevoegde voorwaarden van Wyre vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

6. De bijgevoegde voorwaarden van Fluvius vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

7. De bijgevoegde voorwaarden van Aquafin vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.

8. De bijgevoegde voorwaarden van het Agentschap Natuur en Bos vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.
9. Er moeten 53 fietsstalplaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien worden.
10. Maximaal 50% van de fietsstalplaatsen mag voorzien worden als dubbel systeem en dit moet gelijkmatig over de verschillende fietsenbergingen gespreid worden.
11. Per begonnen schijf van 30 fietsen moet er een oplaadpunt voor elektrische fietsen voorzien worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De hinder en de effecten op mens en milieu en de risico’s voor de externe veiligheid, veroorzaakt door het aangevraagde project zijn mits naleving van de vergunningsvoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau beperkt. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het college merkt op dat voorwaarde 3 overbodig is, aangezien er geen strijdigheden met de gewestelijke verordening toegankelijkheid zijn vastgesteld. Bijgevolg wordt voorwaarde 3 geschrapt. Voorts is deze aanvraag onderdeel van een volledige herontwikkeling van de Rozemaai site. Hiervoor is een gefaseerde bouw voorzien, beschreven in het goedgekeurde masterplan. In deze aanvraag ontbreekt een parkeerboekhouding. Er kan bijgevolg niet bijgesteld worden. De parkeerparagraaf moet in die zin dan ook worden aangepast.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening.

Artikel 6§1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening afgeweken kan worden omwille van bijzondere redenen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

Het college besliste op 22 maart 2024 (Jaarnummer 2567) dat voor het project ‘Rozemaai, district Ekeren’ aan de stedenbouwkundige last voldaan is binnen de aanvraag van het project.

Het college beslist daarom om een volledige afwijking toe te staan op de verordening en geen stedenbouwkundige lasten aan deze omgevingsvergunning te verbinden.