2024_CBS_05996 - Omgevingsvergunning - OMV_2024070316. Vestingstraat 64-64A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          28/05/2020: weigering (OMV_2019034184) voor het verbouwen van 3 kantoorruimtes tot 3 appartementen plus gevel- en kelderwijziging;

-          31/07/2015: vergunning (2015994) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 9 appartementen, 5 kantoorruimten en een commerciële ruimte.

Vergunde toestand  

-          functie: gemengd gebouw met 9 woongelegenheden, 1 handelsruimte en 5 kantoren:

• gelijkvloerse verdieping: 1 handelsruimte van 38 m² en 1 kantoor van 80 m²;
• eerste en tweede verdieping: telkens 2 kantoren per verdieping;
• derde, vierde, vijfde en zesde verdieping: telkens 2 woongelegenheden per verdieping;
• zevende (teruggetrokken) verdieping: 1 woongelegenheid;

-          bouwvolume:

• 7 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag;
• kroonlijst van 21,24 m en een maximale hoogte van 25,06 m;
• maximale bouwdiepte van 34,60 m op de gelijkvloerse verdieping tegen de rechter perceelgrens;
• maximale bouwdiepte van 31,16 m op de eerste en tweede verdieping;
• maximale bouwdiepte van 20,83 m bouwdiepte op de andere verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• grijze natuursteen met grijsbruin buitenschrijnwerk;
• poort naar inpandige garage;

-          inrichting:

• overdekte, afsluitbare fietsenberging van 27,5 m² achteraan het perceel;
• pad uit waterdoorlatende verharding tegen de linker perceelsgrens. 

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw met 8 woongelegenheden, 1 handelsruimte en 6 kantoren:

• gelijkvloerse verdieping: ongewijzigd;
• eerste en tweede verdieping: ongewijzigd;
• derde verdieping: 1 woongelegenheid en 1 kantoor;
• vierde, vijfde en zesde verdieping: telkens 2 woongelegenheden per verdieping;
• zevende (teruggetrokken) verdieping: ongewijzigd;

-          bouwvolume: ongewijzigd;

-          gevelafwerking: ongewijzigd;

-          inrichting: ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag 

-          wijzigen van de functie van wonen (app. 3.02) naar een kantoor op de derde verdieping van een gemengd gebouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 26 Afvalverzameling:

Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Het is op basis van het aanwezige plannenset onduidelijk of het kantoor toegang heeft tot dergelijke afvalberging.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. De drempelwaarden uit het decreet zijn dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. (Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Door middel van voorliggende aanvraag wordt de functie van een appartement op de derde verdieping gewijzigd naar een kantoor. Gezien de ligging van het perceel in woongebied waar de functiecategorie ‘kantoren, dienstverlening en vrije beroepen’ toelaatbaar is en gezien er verschillende kantoren terug te vinden zijn in de buurt, is de aanvraag functioneel inpasbaar.

De dienst Ondernemen en Stadsmarketing voegt daar aan toe:

“Deze functiewijziging is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies vooropstelt in het stedelijk weefsel. Bovendien is dit pand gelegen op een strategische kantoorlocatie aan het station Antwerpen Centraal.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid – visueel-vormelijke elementen

De aanvraag betreft enkel het wijzigen van de functie van appartement 3.02. Er worden geen wijzigingen ten opzichte van de laatste vergunning aangevraagd die een effect zouden kunnen hebben op de schaal en het uitzicht van het project.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het kantoor moet 1 fietsenstalling voorzien worden: 55 m² x 1,25/100 m² = 0,69. De aanvrager dient één fietsenstalplaats voor het kantoor te voorzien in de overdekte en afsluitbare fietsenberging uit vergunning 2015994 van 31/07/2015. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is op basis van het ingediende plannenset onduidelijk of de gebruiker van het kantoor toegang heeft tot een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode. Dit artikel stelt namelijk dat functies anders dan wonen een afgescheiden ruimte voor afvalberging dienen te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is. Eventueel kan dit kantoor een afvalberging die voorzien is ten behoeve van woonfuncties delen. Het voorzien van een afvalberging die voldoet aan artikel 26 wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarde voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Er dient één fietsenstalplaats voor het kantoor voorzien te worden in de afsluitbare fietsenstalling achteraan het perceel.

3. De gebruiker van het kantoor dient toegang te hebben tot een afvalberging die conform artikel 26 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.