2024_CBS_06000 - Omgevingsvergunning - OMV_2024007223. Prins Albertlei 10. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/02/1950: vergunning (957#2079) gevel- en binnenveranderingswerken;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/11008.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte van circa 22,30 m over de volledige breedte op niveau -1 en de gelijkvloerse verdieping;
• bouwdiepte van de eerste verdieping bedraagt circa 20,00 m aan de linkerzijde en 22,30 m aan de rechterzijde van het perceel.
• bouwdiepte van de overige verdiepingen bedraagt 17,30 m aan de linkerzijde en 22,30 m aan de rechterzijde van het perceel.
• kroonlijsthoogte van 16,95m

-          gevelafwerking:

• gevelfront met parement uit witte natuursteen en houten schrijnwerk.
• balkon aan de voorgevel van de eerste verdieping

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van:

• 1 extra studio in de kelderverdieping;
• slaapkamers links achteraan de appartementen werden niet uitgevoerd/afgebroken;
• bouwdiepte van circa 17,30 m op de verdiepingen met een aanbouw in het midden van het perceel tot 22,30 m diep.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning bestaande uit 10 wooneenheden.
  • 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 37,50 m²;
  • 1 vierslaapkamerappartement verdeeld over 3 niveaus met een netto vloeroppervlakte van circa 263 m²;
  • 3 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa  167 m²;
  • 4 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa  145 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 96 m²;

-          bouwvolume:

• 9 bouwlagen met 1 teruggetrokken bouwlaag.
• bestaande kroonlijst van 16,95 m hoog;
• hoogte dakverdieping bedraagt 32,70m;
• bouwdiepte van circa 22,60 m op verdieping -1 ;
• bouwdiepte van circa 20,14 m op de gelijkvloerse verdieping met een aanbouw in het midden van het perceel tot 22,42 m diep;
• bouwdiepte van circa 17,30 m op de verdiepingen
• vluchttrap/trap aan de achtergevel.

-          gevelafwerking:

• voorgevel:
  • gevelfront met parement uit witte natuursteen, bruine houten schrijnwerk en brons aluminium schrijnwerk;
  • inkomdeur bestaande uit zwarte gietijzer
• achtergevel:
• gele gevelsteen en wit geschilderde gevelsteen, wit houten schrijnwerk en brons aluminium schrijnwerk;

-          inrichting:

• tuin achteraan het gebouw;
• hemelwaterput met een inhoud van 20.000 liter;
• septische put met een inhoud van 20.000 liter

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 10;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 20 trappen:
  • trap van inkomhal naar de lift wordt smaller gemaakt ten opzichte van de vergunde toestand;
  • de breedte ter hoogte van de laatste tredes bedraagt geen 125 cm;
• Artikel 21 verticale plateauliften:

vanaf verdieping 5:

• De lift heeft geen breedte van 90 cm, en geen ruwbouwbreedte van 110cm;
• De liftschacht dient minstens 165 op 180 cm te zijn;

• Artikel 22 deuropeningen:

De inkomdeuren van de appartementen 0.1, 2.1, 3.1, 4.1 en 9.1 hebben geen vrije doorgangsbreedte van minstens 90 cm;

• Artikel 24 draairuimte:
  • De traphal werd smaller gemaakt ten opzichte van de vergunde toestand, de lift en inkomdeuren tot appartementen 3.1 en 4.1 hebben geen vrije draairuimte van 150 cm meer;
  • De lift en inkomdeur tot appartement 9.01 heeft geen vlakke draairuimte van 150 cm;
• Artikel 25 vrije en vlakke wand en vloerbreedte:

Er wordt naast de krukzijde van de brede toegangsdeur van appartement 0.1 geen vrije- en vlakke wand en vloerbreedte voorzien van minstens 50 cm na afwerking.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

de constructieve ingrepen hebben mogelijks een te grote impact op het waardevolle interieur;

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • de geplande bouwhoogte is niet in harmonie en in verhouding met het onderliggend inventarispand;
  • het gebruik van verschillende materialen en kleuren voor het buitenschrijnwerk vormt geen harmonieus geheel;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  door het toevoegen van 5 bouwlagen en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 10 wordt de draagkracht van het perceel overschreden;
• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Het is onduidelijk of de smeedijzeren voordeur en het smeedwerk ter hoogte van de kelderopeningen in de voorgevel worden vervangen;

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  • appartement 0.1 heeft een vrije hoogte van 2,50 m < 2,60m;
  • slaapkamers 3 en 4 van appartement 1.1 hebben een vrije hoogte van 2,50 m < 2,60m;
• Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

de netto-oppervlakte van appartement 0.1 gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 2,60 m is 0 m² < 35 m²;

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  • slaapkamer 1 van appartement 1.1 heeft onvoldoende rechtstreekse licht- en luchttoetreding;
  • appartement 0.1 heeft onvoldoende lichttoetreding;
  • de keukens van de appartementen op de verdiepingen en slaapkamer 4 van appartement 1.1 hebben geen rechtstreekse luchttoetreding;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor buitenmaatse fietsen;
  • de toegang naar de fietsenstalling is niet voldoende breed;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende appartementen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - woningtypologie

Het vergund pand omvat een hoofdbouw van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een perceelsbrede achterbouw op niveau -1 en het gelijkvloers met een bouwdiepte van circa 22,30 m. De bouwdiepte van de eerste verdieping bedraagt circa 21,70 m aan de linkerzijde en 20 m aan de rechterzijde van het perceel. De bouwdiepte van de overige verdiepingen bedraagt 21,7 m aan de linkerzijde en 17,30 m aan de rechterzijde van het perceel. Op alle verdiepingen bevindt zich centraal een volume met een bouwdiepte van 22,30 m.

Bij de uitvoering werd telkens de slaapkamer achteraan de linker perceelsgrens niet uitgevoerd en vervangen door een inpandig terras. Vanaf verdieping 1 resulteert dit in een geringere bouwdiepte dan vergund, namelijk 17,3 m.

In voorliggende aanvraag wenst men de hoofdbouw uit te breiden met 4 bijkomende bouwlagen en een teruggetrokken daklaag boven de bestaande kroonlijst. De aanvraag voorziet ook een beperkte uitbreiding van de bouwdiepte. Aan de achtergevel wordt het centraal volume vanaf verdieping 1 gesloopt en vervangen door terrassen met een vluchttrap tot een bouwdiepte van 22,42 m over de volledige nieuwe bouwhoogte waarbij enkele losstaande muren blijven behouden.

Het dossier werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer aangezien het een beeldbepalend project betreft. De kwaliteitskamer gaat, in lijn met de historische ontwikkelingen van het pand, akkoord met een optopping van het gebouw. Omdat het een inventarispand betreft vraagt de kwaliteitskamer de uitbreiding zowel stedenbouwkundig als constructief grondig te onderzoeken en de optopping in verhouding met het erfgoedpand uit te werken. De afwisseling tussen oude meesterwoningen en nieuwere appartementsgebouwen is een kenmerk van de Albertlei. Deze afwisseling in het straatbeeld (zowel volumetrisch als in beeldkwaliteit) wordt gewenst te behouden. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval.

De werken met volume uitbreiding bevinden zich niet volledig tussen de bestaande bouwlagen van beide buren. De hoogte van het gebouw wordt verdubbeld. Hierdoor heeft deze volume-uitbreiding negatieve gevolgen voor de bezonning van beide buren. Ook ter hoogte van de voorgevel wordt de linker scheidingsmuur opgehoogd om het dakterras te kunnen voorzien over de gehele breedte. De volume-uitbreiding is storend voor de omgeving en niet in harmonie met het onderliggend inventarispand, hiermee is aanvraag in strijd met artikel 10 van de bouwcode.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan het volume zoals voorgesteld bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

Bovenop de volume-uitbreiding voorziet de aanvraag het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 10. Er worden 5 wooneenheden in het inventarispand en 5 in de uitbreiding voorzien.

De vergunde wooneenheden omvatten 1 tweeslaapkamer appartement op het gelijkvloers en 3 drieslaapkamer appartementen  op de tweede, derde en vierde verdieping. Er wordt een extra woongelegenheid toegevoegd in de kelder van het bestaand en vergund volume onder de vorm van een studio en de gelijkvloerse eenheid wordt vergroot door een gedeelte van de kelder ter hoogte van de achtertuin te betrekken bij het appartement waardoor een vierslaapkamerappartement wordt gevormd. Ondanks de volume-afname per woning vanaf verdieping 1 ten opzichte van de vergunde toestand, wordt per bestaande laag nog steeds een drieslaapkamer appartement voorzien met 2 badkamers. Per bijkomende bouwlaag wordt steeds een drieslaapkamerappartement ingericht, met in de daklaag een tweeslaapkamerappartement. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Bijkomend kan de parkeerbehoefte van 8 parkeerplaatsen voor voorliggende aanvraag niet opgelost worden op eigen terrein omwille van het behoud van de erfgoedwaarde van het inventarispand. De parkeerplaatsen zouden afgewikkeld worden op het openbaar domein, waar nu al een tekort aan parkeerplaatsen heerst zoals blijkt uit de bezwaren.

Door het toevoegen van 6 extra woongelegenheden zonder de woonkwaliteit van de bestaande wooneenheden te verbeteren en zonder een adequaat antwoord te bieden op de toenemende parkeerdruk stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze en daalt tegelijkertijd het woongenot. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Bijgevolg is de aanvraag in strijd met artikel 6 van de bouwcode.

Hierdoor kan de aanvraag vanuit stedenbouwkundig oogpunt op vlak van schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid niet gunstig worden beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

Uit de plannen is het onduidelijk of de bestaande smeedijzeren voordeur en het smeedwerk ter hoogte van de kelderopeningen in de voorgevel worden vervangen. Dit is in strijd met artikel 11 van de bouwcode dat stelt dat het veranderen van het buitenschrijnwerk de historische beeldwaarde van de gevels niet mag verstoren door zijn materiaalgebruik, maatvoering en/of indeling.

Boven de bestaande houten kroonlijst van het inventarispand worden vier nieuwe (lichtjes teruggetrokken) bouwlagen én een teruggetrokken daklaag gerealiseerd. Deze worden, net als de onderliggende geveldelen uitgevoerd in een lichte natuursteen. De nieuwe kroonlijsten worden ook voorzien in natuursteen. Het nieuwe buitenschrijnwerk wordt voorzien in bronskleurig aluminium en er worden op willekeurige plaatsen erkers uit glas en bronskleurig aluminium voorzien.

De bijkomende bouwlagen zijn door hun hoogte en uitwerking niet in harmonie met het onderliggende gevelbeeld. Ook het gebruik van verschillende kleuren en materialen voor het buitenschrijnwerk in de voorgevel vormt geen harmonieus geheel.

De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen en aanbouwen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd moeten zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag.

Het nieuwe gevelontwerp is bijgevolg visueel niet inpasbaar en komt niet in aanmerking voor een gunstig advies.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de opname van het pand in de inventaris bouwkundig erfgoed is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019.

Aan het dossier werden een CHE-rapport en verantwoordingsnota opgemaakt door Archivaria, toegevoegd.

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/103215

In het interieur behielden een aantal kelderruimtes en ruimtes op de belle etage hun oorspronkelijke vroeg 20e -eeuwse aankleding.

De toegevoegde bouwlagen in 1950 bleven doorheen de tijd quasi ongewijzigd, zowel qua indeling als afwerking.

Men wenst 4 lagen toe te voegen, voorzien achter de kroonlijst met hierboven een teruggetrokken bouwlaag.

In het verleden werd meegegeven aan alle potentiële ontwikkelaars dat vanuit erfgoedoogpunt een bijkomende “daklaag” aanvaardbaar was.

In het huidige voorstel verwijst men naar de context en naar de bouwhistoriek van het pand. In 1950 werden twee bouwlagen toegevoegd aan het gebouw. Het CHE-rapport toont aan dat de erfgoedwaarde van deze verdiepingen eerder beperkt is en zich vooral situeert ter hoogte van de gewijzigde voorgevel.

Op basis van deze informatie kan ons advies bijgesteld worden en is het te verantwoorden dat er onderzoek komt naar het aantal bouwlagen dat wenselijk is voor het inventarispand.

Het project werd voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur waar ook onze dienst in vertegenwoordigd is. Hier werd geconcludeerd dat er verder onderzoek nodig is, zowel stedenbouwkundig als constructief, om een optopping uit te werken die in verhouding is met het inventarispand. Er wordt gevraagd de optopping te beperken tot 1 of twee bouwlagen zodat de nieuwe toevoeging ondergeschikt blijft aan het bestaande pand, waarbij er geen constructieve oplossingen nodig zijn die een impact zouden hebben op de onderstaande bouwlagen met een waardevol interieur dat maximaal te behouden is.

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend.“

Het advies van de dienst Monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt integraal bijgetreden. De aanvraag komt niet in aanmerking voor een gunstig advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Zoals eerder beschreven voldoet voorliggende aanvraag niet aan de huidige kwaliteitseisen omtrent wooncomfort. Verschillende appartementen komen hierdoor niet in aanmerking voor een gunstig advies.

Zo beschikt de bijkomende studio 0.1 in de kelder over weinig woonkwaliteit door een aantal knelpunten. De vrije hoogte in het gehele appartement voldoet niet aan de minimaal vereiste 2,60 m zoals opgelegd in artikel 21 van de bouwcode. Hierdoor is dit appartement ook in strijd met artikel 22 van de bouwcode dat oplegt dat de minimale oppervlakte van een zelfstandige woning, gemeten in de zone met een plafondhoogte van minstens 2,60 m, minstens 35 m² dient te zijn.

Ook ontvangt de studio onvoldoende licht en lucht conform artikel 24 van de bouwcode. Daarenboven is het appartement eenzijdig gericht naar de straatzijde. Niet alleen licht en lucht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat.

Het gelijkvloers appartement 1.1 wordt in voorliggende aanvraag uitgebreid als duplex appartement. De 2 bijkomende slaapkamers in de kelder hebben slechts een vrije hoogte van 2,50 m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60m. Bijkomend wijkt de aanvraag voor slaapkamers 1 en 4 af van artikel 24 van de bouwcode. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de inwoners en voor een minimum verblijfskwaliteit in deze ruimtes.

Verder krijgt de keuken in appartement 2.1 onvoldoende licht. De voorziene ramen hebben een voldoende grote oppervlakte volgens artikel 24 van de bouwcode, maar het gebrek aan licht wordt veroorzaakt doordat er een luifel wordt voorzien boven het terras waardoor dit inpandig wordt. De zeer diepe ruimte wordt hierdoor nog verlengd tot meer dan 20 m. Bijkomend worden beide bestaande slaapkamers opgedeeld en/of verkleind waardoor de grootte van de slaapkamers niet meer in verhouding is met de grootte van de leefruimte.

Ook de nieuwe appartementen in de uitbreiding bieden onvoldoende wooncomfort.  De terrassen zijn voldoende groot, maar door hun ondiepe vorm zijn ze niet gebruiksvriendelijk. De ingetekende bureaus zijn niet kwalitatief door hun beperkte grootte en/of lastige vorm. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggende appartementen, waardoor dit onvoldoende wooncomfort biedt. Daarenboven is de leefruimte van appartement 5.1 niet bereikbaar.

Tot slot is de aanvraag in strijd met artikels 20, 21, 22, 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid. Door het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 10 is de verordening toegankelijkheid van toepassing op alle nieuwe of te verbouwen delen. Aangezien een toegankelijke leefomgeving vandaag zijn uitgegroeid tot een basisrecht, kan hier geen afwijking op worden toegestaan en dient het ontwerp te voldoen aan deze verordening.

Omwille van de strijdigheden met verschillende artikels van de bouwcode, de verordening toegankelijkheid, de goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer dient de aanvraag te worden geweigerd.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen 25 fietsstalplaatsen voorzien te worden ( 1 maal 1 slk (1+1); 1 maal 2 slk (2+1); 4 maal 4 slk (4+1). Deze werden ingetekend op het gelijkvloers. 12 van deze fietsen werden ingetekend met een verticaal systeem. Er dienen 2 fietsstalplaatsen (10% van het totaal) voorzien te worden voor buitenmaatse fietsen, deze werden niet ingetekend. 

De toegang naar de fietsenstalling dient overal 1 m breed te zijn om vlot met een fiets aan de hand te passeren, de deur tussen de fietsstalplaats en de inkomhal voldoet hier niet aan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking. 

Bespreking van de bezwaren

Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast bij de ingebruikname van het project.

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Geluidsoverlast betreft echter geen stedenbouwkundig aspect.

Het bezwaar is ongegrond.

Geluidsoverlast door de werken: Het bezwaar tegen geluidsoverlast tijdens de uitvoer van de werken.

Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen beletsel om de aanvraag te weigeren.

Het bezwaar is ongegrond.

Vrees voor schade: Het bezwaar tegen stabiliteitsproblemen met schade tot gevolg op de aangrenzende eigendommen.

Beoordeling: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van de bouwwerken is niet stedenbouwkundig maar hypothetisch van aard. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating en geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden.

Het bezwaar is ongegrond.

Tekort aan parkeerplaatsen: Er worden geen parkeerplaatsen voorzien, terwijl er 6 bijkomende appartementen worden voorzien. Wegens de zeer beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit geeft in het gegeven advies aan dat de parkeerbehoefte van deze aanvraag 8 parkeerplaatsen bedraagt. Gezien het pand opgenomen is in de inventaris Onroerend Erfgoed is het niet toegestaan een garagepoort te plaatsen en deze parkeerplaatsen inpandig te voorzien. Hierdoor zal de parkeerdruk in de omgeving inderdaad toenemen.

Het bezwaar is gegrond.

Verkeersoverlast: Het bezwaar tegen extra verkeersbelasting op de Prins Albertlei, die al een druk gebruikte verkeersader is, door het geplande project.

Beoordeling: De stedelijke dienst mobiliteit heeft voorliggend dossier voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat de impact van het project op de mobiliteit in de omgeving toelaatbaar is.

Het bezwaar is ongegrond.

Luchtvervuiling: Het bezwaar tegen het grote aantal verkeersbewegingen ten gevolge van de bijkomende woongelegenheden en de luchtvervuiling en dus vermindering van de levenskwaliteit die dit met zich zal meebrengen.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke luchtvervuiling betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift.

Het bezwaar is ongegrond.

Participatie: Het bezwaar dat de buurtbewoners niet werden geïnformeerd over het project door de opdrachtgever.

Beoordeling: Het niet plaatsvinden van afspraken tussen buurtbewoners en opdrachtgevers om het dossier voorafgaandelijk onderling te bespreken is geen stedenbouwkundig argument dat ingeroepen kan worden in het kader van een openbaar onderzoek van een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Het behoort tot de vrijewilsbeschikking van alle partijen om in overleg te treden waarbij de vergunningverlenende overheid niet kan interveniëren.

Het bezwaar is ongegrond.

Gebrek aan transparantie: Het bezwaar dat de eigenaar de bouwplannen heeft verzwegen voor de huurders voor de ondertekening van de huurovereenkomst, terwijl de aanvraag reeds was ingediend.

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Mobiliteitshinder door de werken: Het bezwaar tegen de mobiliteitshinder voor alle weggebruikers tijdens de uitvoering der werken.

Beoordeling: Een werf kan overlast veroorzaken, maar dit behoort tot de opvolging van handhaving en is geen stedenbouwkundig aspect.

Het bezwaar is ongegrond.

Stofhinder door de werken: Het bezwaar tegen milieuhinder door verspreiding van fijn stof tijdens de uitvoering der werken met gezondheidsproblemen tot gevolg.

Beoordeling: Stofhinder behoort tot de normale hinder bij realisatie van een project, indien alle nodige voorzorgen worden genomen om deze hinder te beperken. Deze hinder is aflopend in de tijd en inherent aan het ontwikkelen van een bouwproject in de stad. Er kan dan ook geen rekening mee worden gehouden.

Het bezwaar is ongegrond.

Veiligheid en gezondheid: Het bezwaar dat de buurtbewoners gedurende lange tijd bloot zullen staan aan veiligheids- en gezondheidsrisico’s tijdens de uitvoering der werken , bijvoorbeeld gevaarlijke verkeerssituaties, veel lawaaihinder, blootstelling aan giftige stoffen, overstromingen…

Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Tijdens de werken dienen de nodige voorzorgen worden genomen om deze hinder te beperken. Deze hinder is aflopend in de tijd en inherent aan het ontwikkelen van een bouwproject in de stad. Er kan dan ook geen rekening mee worden gehouden.

Het bezwaar is ongegrond.

Financiële overwegingen: Het bezwaar tegen het ontwikkelen en beslissen vanuit financieel standpunt, tegen winstmaximalisatie en bijgevolg een minwaarde voor de buurt.

Beoordeling: Het bezwaar betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in overweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

Overaanbod: Het bezwaar tegen de grote concentratie aan grote en dure appartementen die het huidige aanbod in de buurt verstoort. Dit terwijl er behoefte is aan betaalbare appartementen.

Beoordeling: Het bezwaar dat voorliggend dossier het huidig aanbod aan dure appartementen in de buurt verstoort, is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Onbetrouwbaarheid: Het bezwaar dat de opdrachtgever foutieve informatie heeft doorgegeven in de verantwoordingsnota omtrent de zogenaamde overwoekerde tuin. Dit terwijl de buren bevestigen dat de tuin gedurende vele jaren ononderbroken professioneel onderhouden werd, en enkel recent een periode van minimale zorg en onderbenutting kende. Hierdoor is er geen vertrouwen dat de werken transparant, correct en veilig zullen verlopen.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent het vermoeden van onbetrouwbaarheid betreft niet aantoonbare elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

Harmonie: Het bezwaar dat de optopping van het inventarispand met 5 bouwlagen niet in harmonie is met de kenmerkende, historische bebouwing in de omgeving, noch met het bestaande pand zelf en afbreuk zal doen aan de beeldkwaliteit en karakter van de straat.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving en goede ruimtelijke ordening. Dit punt wordt verder opgenomen in de omgevingstoets.

Het bezwaar is gegrond.

Verlies van zonlicht: Het bezwaar tegen de lichthinder en meer schaduwwerking die zal optreden ten opzichte van de aanpalenden door de verhoging met 5 extra bouwlagen.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Prins Albertlei gekenmerkt wordt door historische panden van 2 tot 4 bouwlagen met daklaag, afgewisseld met recentere appartementsgebouwen tot 10 bouwlagen. De bouwhoogte langsheen de rooilijn is an sich inpasbaar in de omgeving. Maar het voorzien van dergelijk groot aantal licht teruggetrokken lagen bovenop een historisch pand is niet kenmerkend. Het voorgestelde volume brengt omwille van de bouwdiepte de woonkwaliteit in het gedrang waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 10 van de bouwcode.

Het bezwaar is gegrond.

Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de constructie van de achterliggende brandtrap.

Beoordeling: De nieuwe brandtrap wordt voorzien op de locatie waar de bestaande achterbouw werd afgebroken. Het volume is grotendeels gelijk aan het afgebroken gedeelte. Voor de onderste 4,5 verdiepingen is er bijgevolg geen verlies aan uitzicht ten opzichte van de bestaande situatie. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen ten gevolge van de optopping, maar niet in die mate dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.

Het bezwaar is ongegrond.

Verlies CHE-waarde: Het bezwaar dat de CHE-waarde van het inventarispand verloren gaat. De optopping van 5 bouwlagen met het oog op een maximalistische invulling van het perceel heeft een sterk negatieve invloed op de architecturale en cultuurhistorische waarde van het pand, zoals blijkt uit het door de aanvrager opgemaakte CHE-rapport.

Beoordeling: De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst monumentenzorg. Zij gaven een ongunstig advies. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.

Het bezwaar is gegrond.

Stabiliteit: Het bezwaar dat er onvoldoende aandacht werd besteed aan de technische haalbaarheid betreffende het draagvermogen van het historisch pand ten gevolge van het toevoegen van 5 bijkomende bouwlagen.

Beoordeling: Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie die een ongunstig advies gaf met de vraag een onderzoek te voeren naar een constructief evenwicht tussen basisvolume en de uitbreiding. De optopping die nu voorligt overschrijdt de constructieve draagkracht van het pand. Er werd gevraagd om uit te gaan van de bestaande (en mogelijk te verstevigen) draagstructuur en het aantal extra bouwlagen van hieruit te bepalen, met een maximum van 2 bouwlagen. Het plaatsen van een nieuwe draagstructuur zou immers de kwaliteiten van het interieur, beschreven in het CHE rapport, kunnen aantasten.

Het bezwaar is gegrond.

Misleidende informatie: Het bezwaar dat de MER screeningsnota de gevolgen van het project minimaliseert en dat een nieuwe correcte inschatting in een milieu - effectenrapportage vereist is.

Beoordeling: Een milieu - effectenrapportage maakt geen onderdeel uit van de dossiersamenstelling van voorliggende aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.

Het bezwaar is ongegrond.

Parkeervoorziening: Het bezwaar dat er niet werd onderzocht om de parkeerbehoefte op eigen terrein te voorzien. Het appartementsgebouw aan de Theophiel Roucourtstraat 39 behoort tot het gebouw op de Prins Albertlei 10. Hier zouden mogelijks parkeerplaatsen voorzien kunnen worden via de garage onder het gebouw en in de tuin. Voor een aantal appartementsgebouwen aan de Prins Albertlei worden op deze manier reeds parkeerplaatsen voorzien met een inrit in de Theophiel Roucourtstraat. Dat zou dus ook mogelijk moeten zijn voor voorliggend project.

Beoordeling: Het vermeende pand in de Theophiel Roucourtstraat maakt geen deel uit van de aanvraag. Het dossier bevat hierover bijgevolg geen informatie. In die zin kan deze onbekende factor niet meegenomen worden in het beoordelen van deze aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.