2024_CBS_05234 - Omgevingsvergunning - OMV_2024022544. Slachthuislaan 70-70A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2024: vergunning (OMV_2023103360) voor het heraanleggen van het openbaar domein op de Slachthuissite;

-          20/08/2021: vergunning (OMV_2021020723) voor het bouwen en exploiteren van AP Hogeschool Campus Hallenplein;

-          19/03/2020: vergunning (201910) voor het verkavelen van een terrein in één lot voor meergezinswoningen en één lot voor publiek domein.

Vergunde toestand

-          functie hal 1, paviljoen en toren: gemeenschapsvoorziening (AP Hogeschool);

-          hal 1 (boogloodsen):

• bouwvolume:

-          voetafdruk van 127,85 op 61,7 m;

-          maximale bouwhoogte 14 m;

• gevelafwerking:

-          wit geschilderde betonnen gevel met vinnen;

-          zijkanten betonnen zaagtandstructuur afgewerkt met witte bepleistering;

-          rood geschilderde betonnen dakrand;

-          patrijsramen ingevuld met (zwart) glas of roosters;

-          aluminium buitenschrijnwerk en invulpanelen;

-          noordoostelijke gevel voorzien van publiciteit (naam hogeschool);

-          toren (gelegen tussen hal 1 en het paviljoen):

• bouwvolume:

-          variërend aantal bouwlagen (twee, vijf of negen) onder plat dak;

-          twee ondergrondse bouwlagen;

-          maximale kroonlijsthoogte van 31,75 m;

-          verbonden met hal 1 via een sas (benedenverdieping);

• gevelafwerking:

-          lichtgrijze gevelpanelen;

-          aluminium buitenschrijnwerk;

-          geperforeerde poort;

-          balustrades in gelakt staal;

-          publiciteit in de vorm van LED-schermen (achtste verdieping);

-          paviljoen (oostelijke situering ten opzichte van hal 1):

• bouwvolume:

-          open bebouwing met twee bouwlagen onder plat dak;

-          voetafdruk van 11,65 op 8,95 m;

-          kroonlijsthoogte 7,6 m;

• gevelafwerking:

-          wit bepleisterde gevels;

-          rood geschilderde betonnen dakconstructie;

-          aluminium buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          werken in uitvoering.

Nieuwe toestand

-          hal en toren:

• functie en bouwvolume ongewijzigd;
• gevelafwerking:

-          gedeeltelijk invulling met aluminium panelen (benedenverdieping hal) en grijze cementering (toren zijde hal);

-          gewijzigde indeling buitenschrijnwerk (toren en hal);

-          ondergrondse bouwlagen (toren) afgesloten met rolluik;

-          overige materialen en kleur ongewijzigd;

-          paviljoen:

• functie: wonen – conciërgewoning bij gemeenschapsvoorziening;
• bouwvolume:

-          aantal bouwlagen ongewijzigd;

-          voetafdruk van circa 4,28 op 5,62  m;

-          uitkragende eerste verdieping met een afmeting van circa 11 op 8,42 m;

-          kroonlijsthoogte 6,3 m;

-          open ruimte in de vorm van een inpandig terras;

• gevelafwerking:

-          eerste verdieping afgewerkt met geschilderde tegels;

-          geschilderde uitkragende betonnen dakconstructie;

-          aluminium buitenschrijnwerk deels voorzien van een gekleurde invulling;

-          inrichting:

• aansluiting RWA op een collectieve infiltratievoorziening;
• de inrichting van het omliggende terrein maakt geen deel uit van de aanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-          hal en toren:

• wijzigen van de gevelafwerking, de raamindeling en de toegangen;
• gedeeltelijk wijzigen van de interne indeling;
• voorzien van schouwen in functie van de technische voorzieningen;
• mogelijke wijzigingen aan bouwvolume en functie maken geen deel uit van de aanvraag;

-          paviljoen

• inrichten van een conciërgewoning als nevenfunctie bij de gemeenschapsfunctie;
• aanpassen van het bouwvolume;
• wijzigen van de gevelafwerking en -indeling;

-          overkoepelend:

• doorvoeren van wijzigingen met betrekking tot de brandveiligheid;
• bijstellen van de parkeerbehoefte en de fietsenstallingen;
• voorzien van een nieuwe zone voor laden en lossen;

-          de inrichting van het omliggende terrein maakt geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Slachthuissite, goedgekeurd op 25 februari 2019. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 6. zone voor wonen (wo2) - marbaixwijk, artikel 1. zone voor centrumfuncties (ce1), artikel 2. zone voor centrumfuncties (ce2), artikel 3. zone voor centrumfuncties (ce3), artikel 12. zone voor groen (gr2) - hallenplein, artikel 13. zone voor groen (gr3) - hallentuin en artikel 10. zone voor publiek domein (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen uit de hemelwaterverordening;

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 29/2: Op de 5de, 6de en 7de verdieping van het torengebouw wordt geen aangepast toilet voorzien.
• artikel 30: Het aangepast toilet in de toren is onvoldoende groot om na afwerking een minimale afmeting van 1,65 of 2,2 m te garanderen.
  De aangepaste doucheruimte in de kelder in onvoldoende groot om na afwerking een minimale afmeting van 2,2 of 2,4 m te garanderen. Bovendien zal de inrichting van de ruimte moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 12, artikel 30, tweede en derde alinea, artikel 31, inzonderheid 1° en 3° en artikel 31/1.
• artikel 31: De aangepaste toiletten in de hal voldoen niet aan de bepalingen. Hierbij wordt onder andere verwezen naar de minimale afstand van 70 cm van de toiletpot tot tegen de achterliggende wand.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  Hal: Niet alle verblijfsruimten beschikken over een rechtstreekse toevoer van licht, lucht en zicht. Hierbij wordt onder andere verwezen naar het onthaal, de theorielokalen HAL.00.14 en HAL.00.15, klimatisatie en gebouwenbeheer atelier.
  Toren: De consultatielokalen met referentie HAL.00.31 en HAL.00.32, de kitchenette en het EHBO-lokaal (gelijkvloerse verdieping) beschikken niet over een rechtstreekse toevoer van licht, lucht en zicht.
  Toren: Het secretariaat op de benedenverdieping en de leslokalen HAL.02.21, HAL.03.21 en HAL.04.21, en kantoor-docentenruimte HAL.07.22 beschikken niet over één opengaand geveldeel om te voorzien in rechtstreekse verluchting.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag beperkt zich tot wijzigingen ten opzichte van de verleende vergunning OMV_2021020723 voor de bouw van een nieuwe hogeschoolcampus.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde gemeenschapsfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan het vergunde bouwvolume van de hal en het torengebouw. Wel worden wijzigingen voorzien aan de ruimtelijke indeling van de gebouwen. Deze komen voort uit een gewijzigd onderwijsprogramma en een toegekende afwijking inzake brandveiligheid voor het overschrijden van de maximale toegestane compartimentsoppervlakte in de hal. De ruimtelijke inpasbaarheid van het torengebouw en de hal blijven bijgevolg gegarandeerd.

Daarnaast wordt een nieuwe invulling voorzien voor het paviljoen naast het torengebouw. Hierin zal, in analogie met het historisch opzet van het gebouw, een conciërgewoning voorzien worden. De beperkte aanpassingen aan het pand komen voort uit de betrachting om het paviljoen aan te passen aan de hedendaagse normen qua woonkwaliteit. Ook deze wijzigingen kunnen qua ruimtelijke inpasbaarheid en programma gunstig geadviseerd worden.
 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag beperkt zich tot interne wijzigingen en wijzigingen in het kader van de brandpreventievoorschriften. De voorgestelde wijzigingen hebben bijgevolg geen noemenswaardige impact op de verschijningsvorm van de hal en het torengebouw. De visuele inpasbaarheid blijft bijgevolg gegarandeerd.

Wat het paviljoen betreft, wordt het oorspronkelijke uitzicht maximaal behouden. Wel wordt het schrijnwerk vervangen en wordt een terras toegevoegd om tegemoet te komen aan de hedendaagse normen qua woonkwaliteit. Ook hier blijft de visuele inpasbaarheid bijgevolg behouden.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vanuit gebruiksgenot en hinderaspecten wordt opgemerkt dat de aanvraag afwijkt van de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid. Zo wordt in het torengebouw geen aangepast toilet voorzien bij de personeelsruimtes op de 5e, 6e  en 7e verdieping (artikel 29). Rekening houdende met de keuze om het sanitair te groeperen op het gelijkvloers, de beperkte vloeroppervlakte van de niveaus en de aanwezigheid van voldoende aangepaste toiletten elders op de campus, wordt een afwijking op artikel 29 toegestaan.

Verder dienen voorwaarden bij de vergunning opgenomen te worden die de conformiteit met artikels 30 en 31 van de verordening toegankelijkheid verzekeren.

Daarnaast wijkt de aanvraag af van artikel 29 van de bouwcode. Er zijn zowel in de hal als in het torengebouw verschillende ruimtes die niet beschikken over rechtstreekse licht en luchttoetreding. Het betreft hier steeds ruimtes die gekenmerkt worden door een kort verblijf of die via grote dakramen en interne glazen wanden de beoogde gebruikskwaliteiten beogen. Daarom wordt op basis van bouwcode, art. 3 een afwijking toegestaan.

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Hun advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt lezen:

“De grens tussen openbaar domein en privatief domein dient besproken te worden met SW/PR. In kader van leesbaarheid en onderhoud dient deze grens zichtbaar te zijn. De bouwheer zal voor de werken contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-ofaanpassing-na-werken.”
Dit advies wordt integraal bijgetreden en de voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen.

Ook werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Milieuvergunningen:

“Gezien de doorgevoerde wijzigingen louter van stedenbouwkundige aard zijn, is er vanuit milieutechnisch oogpunt geen bezwaar de regularisatie te vergunnen.”
Ook dit advies wordt bijgetreden.

Rekening houdende met de geformuleerde voorwaarden, voorziet de aanvraag in de hedendaagse normen qua gebruiksgenot en veiligheid zonder hierbij hinder te genereren naar de omgeving.
De aanvraag kan gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In de vorige vergunning waren niet voldoende fietsenstallingen voorzien voor de studenten. Van de 975 die nodig zijn worden er 803 ingericht.

Indien de voorziene plaatsen ontoereikend zouden blijken, zal het aantal fietsenstallingen uitgebreid worden bij de integratie in het finale project op bouwveld 1021. De parkeerbehoefte wordt daarom periodiek gemonitord door de exploitant. Dit gebeurt aan de hand van tellingen van het aantal bezette plaatsen in de daarvoor voorziene fietsenstallingen enerzijds en de gestalde fietsen op en rond de campus anderzijds. Deze tellingen vinden 2 keer op het jaar plaats en meer bepaald de 2de week na de start van het academiejaar en de 2de week na de start van het 2de semester. Het rapport dient dezelfde maand bezorgd te worden aan de stedelijke dienst Mobiliteit

Laden en lossen:

Laden en lossen gebeurt in de voetgangerszone tussen de 2 hallen binnen venstertijden.

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt integraal bijgetreden en de voorwaarden worden bij de vergunning opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Er dient conform het verleende advies, ASTRID indoordekking voorzien te worden in het gebouw.

3. De aangepaste toiletten en doucheruimtes moeten uitgevoerd worden conform de bepalingen uit artikel 30 en 31 van de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid.

4. De grens tussen openbaar domein en privatief domein dient besproken te worden met de dienst Stadsontwikkeling / Publieke Ruimte. In kader van leesbaarheid en onderhoud dient deze grens zichtbaar te zijn.

5. Indien uit de tellingen blijkt dat er een tekort is aan fietsenstallingen, moeten deze uitgebreid worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.