2024_CBS_05258 - Omgevingsvergunning - OMV_2024041248. Oudebareellei 55. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden;

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie: wonen;

• complementaire functie kantoor op gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte 16,6 m;
• entresol rechterzijde 3 bouwlagen;
• open koer rechterzijde;

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen met groen glazure metselbogen;
• houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          afwijkend, aantal woonentiteiten, gevelafwerking.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen (meergezinswoning – 3 woongelegenheden);

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte 14,8 m
• aanbouw rechterzijde 3 bouwlagen;
• dakterras eerste verdieping linkerzijde;
• uitkragend balkon achteraan verdieping 2;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping, geschilderd in lichtbruine gevelverf;
• roodbruine gevelsteen met groen glazure metselbogen;
• wit pvc buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de achterbouw;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de functie;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• De nieuwe aanbouw is niet aangesloten op de bestaande hemelwaterput
• Er is geen optimaal hergebruik van de bestaande hemelwaterput.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: de aanbouw is niet in harmonie met de totale constructie/ de omgeving;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de bouwhoogte van de aanbouw is niet in harmonie met de aanpalende buren;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er ontbreken 2 fietsstalplaatsen;

• artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren: voor scheidingsmuren geldt dat een opstand van 0,30 meter dient te worden voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakdeel. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal worden bekleed. Uit de plannen is het onvoldoende duidelijk of deze opstand wordt voorzien volgens de bepalingen van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Oudebareellei, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met gelijkvloerse handelszaken.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De bestaande functie van kantoor wordt omgevormd naar wonen op niet-strategische kantoorlocatie. De aanvraag is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De afwijkingen op artikel 6 en 10 van de bouwcode – met betrekking tot de bouwhoogte en inplanting van de aanbouw – zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar. De vloerpassen in het bestaande entresolvolume worden aangepast naar de vloerpassen in de hoofdbouw met als gevolg dat het volume van de aanbouw ook wordt verhoogd. Verder heeft de verhoging van de aanbouw geen grote impact op de aanpalende percelen. Er is wel een impact op het gebruiksgenot van het eigen perceel op vlak van buitenruimte en de interne indeling van het appartement die ontstaat na de werken. Dit wordt verder besproken onder het deel van het gebruiksgenot. 

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het schilderen van de gelijkvloerse gevelplint in een roodbruine kleur, worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

De wijzigingen aan de voorgevel vormen een eerlijke vertaling van de achtergelegen woonfunctie.

Bodemreliëf

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater. De nieuwe aanbouw is niet aangesloten op de bestaande hemelwaterput en er is geen optimaal hergebruik van de bestaande hemelwaterput. In de voorwaarden wordt opgenomen dat het ontwerp in overeenstemming moet worden gebracht met de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

De dienst Mobiliteit geeft volgend advies inzake de fietsstalplaatsen:

“Volgens de bouwcode moeten er voor de wooneenheid op de gelijkvloerse verdieping 3 fietsstalplaatsen (1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats) overdekt en afsluitbaar voorzien worden. Er wordt slechts 1 slaapkamer aangeduid op de plannen, maar aangezien de bureauruimte ruim genoeg is om als slaapkamer te dienen, wordt deze ook als slaapkamer aanzien.
Aangezien deze aanvraag enkel een vermeerdering van het aantal woongelegenheden (met 1 wooneenheid) betreft dienen enkel voor de bijkomende woongelegenheden fietsstalplaatsen voorzien te worden.

Er worden 2 fietsparkeerplaatsen voorzien op het gelijkvloers, naast de trap, achter elkaar. Deze fietsstalplaatsen zijn niet bruikbaar: de ruimte is te klein, als er fietsen geparkeerd staan is de doorgang naar de kelder versperd, en de verst gestalde fiets, is onbereikbaar als er 2 fietsen geparkeerd staan.
De fietsstalplaatsen dienen dus voorzien te worden op een andere plaats en er dient 1 extra fietsstalplaats voorzien te worden.”

De redenering dat de bureauruimte als slaapkamer kan worden gebruikt, wordt gevolgd. Er ontbreekt een derde staanplaats voor een fiets. Tevens zijn de aangeboden plaatsen niet praktisch in gebruik. De huidige opstelruimte is te klein om 3 fietsen op een kwalitatieve manier te stallen. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Door de inkomhal te verbreden aan de inkomdeur, ontstaat er een logischere opstelzone voor de fietsen. Door daarenboven het aantal slaapkamers in het project te beperken, dienen er minder fietsen gestald te worden wat de bruikbaarheid van de zone voor het stallen van de fietsen ten goede komt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend ontwerp.

In de wooneenheid op het gelijkvloers is de bureauruimte voldoende groot om gebruikt te worden als tweede slaapkamer, waardoor de oppervlakte van de leefruimte niet meer in verhouding staat tot twee slaapkamers. Zeker niet nu een deel van deze leefruimte toegevoegd moet worden aan de gemeenschap om in te richten als fietsenstalling. De voorgestelde planschikking biedt weinig comfort naar de bewoners en is dus stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Omwille van deze reden wordt de uitbreiding achteraan het gebouw met een bouwvolume voor bureauruimte uitgesloten van de vergunning. Bijkomend wordt er in rood op de plannen aangegeven waar men ruimte moet maken voor een gemeenschappelijke fietsenstalling. 

 Door de aanbouw uit te sluiten kan de badkamer ingericht worden over een breedte van 2,25 meter, waardoor een logischere inrichting met meer wooncomfort ontstaat.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Men dient te voldoen aan de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening op vlak van hergebruik van hemelwater.
2. Het oprichten van een nieuwe gelijkvloerse aanbouw achteraan het pand wordt uitgesloten van vergunning. De bouwdiepte wordt beperkt tot 12,15 meter.
3. De inkomzone vooraan dient verbreed te worden zodat het mogelijk is om fietsen te stallen links naast de voordeur.
4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten