2024_CBS_05021 - Omgevingsvergunning - OMV_2023104818. Brederodestraat 33-35. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/209599;

-          09/03/2007: vergunning (20064258) voor het aanleggen van dakterras en regulariseren van bestaande toestand van een herenhuis met handelsgelijkvloers en 4 appartementen;

-          29/05/1964: vergunning (18#46541) voor een gevelverbouwing.

Vergunde toestand

-          functie wonen en detailhandel:

• meergezinswoning met 4 woongelegenheden;
• winkel op de gelijkvloerse verdieping en de eerste verdieping van de achterbouw;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak;
• volledige perceel bebouwd op de gelijkvloerse verdieping met uitzondering van een koer van circa 47 m²;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• wit gepleisterde lijstgevel;
• winkelpui groen-grijs geschilderd;
• buitenschrijnwerk hout;
• gietijzeren borstweringen op de tweede verdieping.

Bestaande toestand

-          wijkt af van de vergunde toestand:

• verkleinde functie detailhandel;
• bijkomende functie bedrijvigheid op de gelijkvloerse verdieping en de eerste verdieping van de achterbouw:

-          5 ateliers voor kunstenaars;

• voorwaarde uit de laatste vergunning om het volume met toilet op de eerste verdieping van de achterbouw te slopen niet nageleefd.

Nieuwe toestand

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping en de achterbouw;

-          functie wonen, detailhandel en bedrijvigheid:

• meergezinswoning met 4 woongelegenheden;
• winkel op de gelijkvloerse verdieping;
• 4 ateliers voor kunstenaars achteraan de gelijkvloerse verdieping en op de eerste verdieping van de achterbouw;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak;
• volledige perceel bebouwd op de gelijkvloerse verdieping met uitzondering van een koer van circa 47 m²;
• toilet op de eerste verdieping van de achterbouw;
• gewijzigde scheidingsmuur;

-          gevelafwerking:

• plint natuursteen;
• wit gepleisterde lijstgevel;
• winkelpui groen-grijs geschilderd;
• buitenschrijnwerk hout;
• gietijzeren borstweringen op de tweede verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping en de achterbouw;

-          verkleinen van de functie detailhandel;

-          oprichten van de bijkomende functie bedrijvigheid;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheidingsmuur.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• er wordt gemotiveerd afgeweken van de verplicht te plaatsen hemelwaterput en infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: Atelier 1 voldoet niet aan de bepalingen van dit artikel. Er zijn onvoldoende voorzieningen voor de toetreding van licht en lucht in deze ruimte. Bovendien is het onduidelijk of er in de kelder ook atelierruimtes worden voorzien. Deze voldoen dan niet aan dit artikel;
• Artikel 26 Afvalverzameling: Functies anders dan wonen, dienen een aparte afvalberging te hebben van minstens 4 m² en voorzien van verluchting. Er is voor de ateliers geen aparte afvalberging voorzien.
• Artikel 27 Open Ruimte: Door de functiewijziging achteraan van winkel naar atelier/magazijn moet minstens 20 procent van het perceel open ruimte zijn.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.  

Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse gedeeltelijke omvorming van handelsfunctie naar atelierruimtes achteraan werd het advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het advies is gunstig en leest als volgt: 

“Gunstig advies voor het inrichten van atelierruimte in een deel van een bestaand commercieel handelspand. Het pand is gelegen in afgebakend lokaal kernwinkelgebied Brederodewijk. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca, diensten maar ook andere economische functies zoals atelierruimte om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.”

De voorgestelde functiewijziging naar bedrijvigheid is bijgevolg inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Ondanks de voorgestelde functiewijziging wordt in voorliggende aanvraag geen verdere ontpitting of minstens 20 % open ruimte voorzien (bouwcode, art. 27).

Er kan echter gesteld worden dat de vergunde behouden blijven en dat het opleggen van een ontpitting niet in verhouding staat tot de aangevraagde werken waardoor hier uitzonderlijk een afwijking op het artikel kan toegestaan worden.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de gewenste functiewijziging. Deze doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. Alleen zijn de ingrepen die hiervoor reeds gebeurd zijn of nog dienen te gebeuren, niet allemaal te beoordelen uit de aanvraag. De bijgevoegde fotoreportage in de che-nota toont algemene beelden waaruit blijkt dat de nieuwe eigenaar en gebruikers van het pand aandacht lijken te hebben voor de nog aanwezige erfgoedelementen (herstel pui, behoud haarden, binnenschrijnwerk, lijstplafonds) maar de te regulariseren of nog uit te voeren ingrepen worden niet in detail geduid (dichtzetten wand achter zuilen in winkelruimte, dichtzetten of toevoegen deuropeningen, afbreken wand en koepel in volume achteraan grenzend aan atelier 2). In de gang werd eveneens een deuromlijsting met gyproc dichtgezet (che-nota foto’s 10, 12, 13) maar deze werd niet getekend op plan. Om de impact te beoordelen werden extra foto’s en info opgevraagd bij de architect.”

Hieruit blijkt dat:

-          Er achter de zuilen in de etalage van de winkel een invulwand werd geplaatst, wat enigszins jammer is aangezien de originele ruimtebeleving hierdoor wijzigt, maar waarbij de zuilen niet beschadigd werden en de ingreep reversibel is.

-          De deuromlijsting in de hal die niet opgetekend werd, reeds dichtgezet was met gyproc. Deze gyproc werd recent vervangen door brandwerende gyproc.

-          De bijgemaakte deur ter hoogte van de trap werd voorzien in een deel van de traphal zonder afwerking.

-          De koepel en toegangsdeur van het volume grenzend aan atelier 2 weinig erfgoedwaarde hebben.

Deze ingrepen zijn aanvaardbaar.

Het is niet duidelijk of er ook opnieuw deuren zullen worden toegevoegd in de hal (dichtgezette deuromlijsting + toegevoegde deuromlijsting thv fietsenstalling). Dit lijkt aangewezen om de aanpassingen af te stemmen op de rest van het interieur. Mogelijks zijn de weggenomen deuren nog ergens gestockeerd, anders dienen ze voorzien naar historisch model.

Op basis van bovenstaande argumentatie kan over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies verleend worden.”

Volgende voorwaarden uit het advies worden bij de vergunning opgenomen:

-          De installatie van de fietsenstalling geen schade mag toebrengen aan een eventuele waardevolle interieurafwerking

-          Het reinigen van de blauwe hardstenen onderdelen van de pui met een gepaste techniek dient te gebeuren zodat er geen schade wordt toegebracht

Het advies monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt deels bijgetreden.

Het advies legt als voorwaarde op om opnieuw recuperatiedeuren of deuren naar historisch model te voorzien in de traphal.

In de vergunde toestand is in de traphal echter geen deuropening aanwezig.

Binnen het historische referentiekader is het voorzien van een deur naar historisch model hier inderdaad wenslijk maar gezien de deuropening nieuw is, wordt dit als advies opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De open ruimte ter hoogte van de gelijkvloerse atelierruimte achteraan links werd overbouwd en voorzien van een dakkoepel. Er wordt echter gesteld dat door het voorzien van een luifel de atelieruimte van te weinig daglicht voorzien wordt (bouwcode, art. 24).

De luifel wordt bijgevolg van de vergunning uitgesloten waardoor alsnog een kleine ontpitting op het terrein kan gebeuren.

Een afvalberging voor de ateliers moet voorzien worden zodat voldaan kan zijn aan artikel 26 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de opsplitsen van de functie detailhandel naar detailhandel en bedrijvigheid.

Fietsvoorzieningen: 

Voor de 4 ateliers is het wenselijk om voor elk atelier een fietsstalplaats te voorzien.

Er worden 4 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn en dat is hier net niet het geval. Door de fietsen schuin te zetten zou het misschien wel moeten lukken.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn.

Het advies wordt bijgetreden en wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen. Indien een 1-laags systeem op 1 niveau met dubbel systeem conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van bouwcode voorzien wordt, meet de fietslengte 1,70 m en rest nog 1,70 m als manoeuvreerruimte waardoor aan de voorwaarde voldaan wordt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van dienst Monumentenzorg moeten nageleefd worden.

4. Er moet een afvalberging conform de eisen gesteld in artikel 26 van de bouwcode voorzien worden.

5. De luifel achteraan wordt van de vergunning uitgesloten. Dit werd aangeduid op het plan ROOD_BA_regularisatie_P_N_1_gelijkvloers.

6. Conform het advies van de dienst mobiliteit moet achter elke fiets in een fietsstalplaats een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. 

Standpunt college

Het college sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het college wenst bijkomend aan te vullen dat het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer werd ontvangen op 20 juni 2024.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten