2024_CBS_05054 - Omgevingsvergunning - OMV_2024019265. Maria-Theresialei 44. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/04/1936: toelating (802#3688) voor het opbouwen van een verdieping op de bestaande villa ‘Huize ten Lande’.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met hellend dak; 
• bouwdiepte van 12,83m;
• bouwhoogte van 10,81m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt in rode gevelsteen op het gelijkvloers en het eerste verdiep en in witte pleister op het tweede verdiep;
• overdekte inkom;
• schrijnwerk in uit wit geschilderd hout en dorpels uit rode terracotta;
• dak afgewerkt in rode pannen;

-          inrichting:

• alleenstaande woning;
• open ruimte van 965,25m².

Bestaande toestand

Komt niet overeen met de vergunde toestand:

-          veranda aan de voorgevel als inkom (overdekking toe gemaakt);

-          terras op de eerste verdieping aan de voorgevel is verwijderd;

-          carport van 29,52m² rechts tegen de woning;

-          toegangspad in de voortuin en terras van 22,00m² tegen de achtergevel;

-          tuinhuis in de achtertuin van 41,98m².

Nieuwe toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met geïsoleerd mansarde dak met een kroonlijsthoogte van 9,14m; 
• bouwdiepte van 12,83m;
• bouwhoogte van 10,81m;
• gesloten veranda aan de voorgevel van 5,72m² met een maximale hoogte van 5,6m ter vervanging van het vergunde afdak;
• wijzigen van de interne indeling met structurele werken en wijzigen van raamopeningen;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt in rode gevelsteen op het gelijkvloers en het eerste verdiep en in witte pleister op het tweede verdiep;
• veranda uit glas en wit hout aan de voorgevel als inkom;
• schrijnwerk in uit wit geschilderd hout en dorpels uit rode terracotta;
• dak afgewerkt in natuurkleurige leien met dakkapellen in wit hout;

-          inrichting:

• terras op de eerste verdieping aan de voorgevel is verwijderd;
• alleenstaande woning met toegangspad in de voortuin van 10,39m² en terras van 22,00m² tegen de achtergevel;
• carport van 29,52m² rechts tegen de woning;
• tuinhuis in de achtertuin van 41,98m²;
• open ruimte van 893,75m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaand dak en heropbouwen van nieuw dak;

-          bouwen van een carport tegen de rechtse zijgevel;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          bouwen van een veranda aan de voorgevel;

-          wijzigen van raamopeningen;

-          doorvoeren van constructieve werken;

-          bouwen van een tuinhuis.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen (wo1) en artikel 4: zone voor groen - groen en waterbuffering (gr).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening hemelwater.

      Conform het advies van Provincie Antwerpen - Dienst Integraal Waterbeleid, kan vastgesteld worden dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de verordening. Gezien de inhoud van de opmerkingen kan gesteld worden dat de aanvrager mits beperkte aanpassingen, wel kan voldoen. Dit zal dan ook in voorwaarden opgelegd worden.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 38 Groendaken:

het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter. Het nieuwe dak heeft een plat gedeelte van 33,17 m² en moet ingericht worden als groendak. Hetzelfde geldt voor het platte dak van de carport, dat 29,25 m² is.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Provincie Antwerpen (Schijn) aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D). Het overstromingspeil wordt op 5,71 mTAW gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Met uitzondering van het tuinhuis voorziet de aanvraag geen werken op de waterlijn.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

We raden de aanvrager evenwel aan om maatregelen te treffen om te voorkomen dat er waterschade zou ontstaan ten gevolge van een overstroming. Meer info op https://www.integraalwaterbeleid.be/nl/beleidsinstrumenten/overstromingsveilig-bouwen-en-wonen

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande twee bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en wordt het zadeldak vervangen door een mansardedak met een maximale hoogte van 9,14 m. De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Maria-Theresialei gekenmerkt wordt door eengezinswoningen met twee bouwlagen onder een hellend dak. De gebruikte daktypes zijn verschillend, enkel het gebruik van dakkappelen is kenmerkend.

De voorgestelde dakvorm is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De maximale bouwhoogte sluit aan bij de bouwhoogtes in de omgeving. Het mansardedak wordt uitgevoerd met zichtbare, hellende dakvlakken en door het gebruik van opstaande dakvlakramen wordt een relatie gelegd met de dakkapellen in de omgeving. Gezien de woning een vrijstaande woning betreft op minimaal 2 m van de perceelsgrenzen en gelet op de oriëntatie van het perceel ten opzichte van de aanpalenden wordt geoordeeld dat de aanvraag geen negatieve gevolgen heeft voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Het tuinhuis wordt uitgesloten van vergunning. Het tuinhuis bevindt zich op te korte afstand van de achtergelegen waterloop en ligt in een zone voor groen en waterbuffering conform de bepalingen van het RUP.

De aanvraag is, met uitzondering van het tuinhuis, in overeenstemming met de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De materialen van de gevels en het mansardedak zijn in overeenstemming met de architectuur van het pand en de stedelijke context van het perceel. Ze doen geen afbreuk aan de monumentale waarde van het pand.

Bij het opnieuw bepleisteren van de gevels op de eerste verdieping moet er, om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan en vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit, aandacht worden besteed aan een aantal ontwerpdetails. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

Het optrekken van de veranda in plaats van de overdekte inkom en de aangebrachte voorzetrolluiken kunnen niet aanvaard worden. De veranda aan de voorgevel is atypisch in de omgeving en doet afbreuk aan de architectuur van het pand. De veranda is niet opgetrokken met een gevelopbouw die de achterliggende voorgevel van het hoofdvolume weerspiegelt en aangepast is aan het karakter van de woning. Mits een voorstel dat daar wel op inspeelt en een architecturale meerwaarde voor het gebouw en de omgeving betekent, zou een gesloten inkomportaal wel aanvaardbaar kunnen zijn.  Een overdekte inkom, zoals in oorspronkelijke toestand zal de monumentale waarde van de woning uiteraard ook opnieuw zichtbaar maken. De aangebrachte voorzetrolluiken sluiten evenmin aan bij de architectuur van het pand en door hun wijze van opbouw beperken ze de lichtinval in de achtergelegen leefruimte. 

De carport kan evenmin in overeenstemming worden gebracht met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. In de onmiddellijke omgeving zijn zo goed als geen carports terug te vinden. De carport sluit ook niet aan bij de architectuur van het pand. Door de carport tot aan de voorgevel te laten reiken is deze zichtbaar vanaf de straat, wat niet wenselijk is. Door de carport niet gelijk te laten vallen met de voorgevel van de woning zou deze meer uit het zicht vanaf het openbaar domein vallen, wat wel aanvaard kan worden. Hierdoor wordt de architecturale uitstraling van de woning minder verstoord. Door de carport 5 m achter de voorgevellijn in te planten en niet verder dan de achtergevellijn te laten komen, heeft de carport nog een voldoende diepte om bruikbaar te zijn en het nodige gebruiksgenot te garanderen.

Daarom zullen zowel de veranda, als de voorzetrolluiken en de carport, uitgesloten worden uit deze vergunning.

Indien op het plat dak zonnepanelen worden aangelegd moeten deze voldoen aan de bepalingen van artikel 36 van de bouwcode. Zonnepanelen moeten geplaatst worden volgens een enkelvoudige, geometrische vorm, de ondersteunende constructie mag geen nieuw hellend dak vormen, de panelen moeten achter elkaar geplaatst worden en de maximale hoogte is beperkt tot 1,50 meter. De resterende oppervlakte van het plat dak moet aangelegd worden als groen dak conform artikel 38 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de bepalingen inzake visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk moeten onzichtbaar uitgevoerd worden.

3. Het uitzicht van de bestaande kroonlijst moet behouden blijven.

4. De dorpels moeten 5 cm uit het vernieuwde gevelvlak steken.

5. Het plat dak moet conform artikel 38 van de bouwcode aangelegd worden als groen dak.

6. Het tuinhuis in de achtertuin, de veranda tegen de voorgevel, de voorzetrolluiken en de carport worden uitgesloten van vergunning.

7. Er dient voldaan te worden aan de bepalingen van de Gewestelijke Verordening Hemelwater en aan de opmerkingen van de Dienst Integraal Waterbeleid dient geremedieerd te worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.