2024_CBS_05025 - Omgevingsvergunning - OMV_2024007135. Generaal Belliardstraat 28. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          25/11/2016: vergunning (20161744) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 5 wooneenheden – vergunning vervallen;

-          18/11/2016: vergunning (20161743) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 5 wooneenheden en een atelier/praktijkruimte – vergunning vervallen;

-          31/03/2016: vergunning (20153298) heraanleggen van het stadsblok Falconplein-Falconrui-Falconhoven hof II.

Vergunde & bestaande toestand  

-          braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen – 6 eengezinswoningen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder licht hellende daken (helling richting binnengebied);
• kroonlijsthoogte 10,98 m;

-          gevelafwerking:

• gevel in grijze betonblokken met variërende kleur en/of afwerking;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• balustrade, dakrand en poort in gegalvaniseerd staal;

-          inrichting:

• 6 eengezinswoningen bereikbaar via een gemeenschappelijk binnengebied;
• binnengebied met toegang langs Generaal Belliardstraat en Falco de Lampagneplein.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van 6 eengezinswoning met gemeenschappelijk binnengebied.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 18 september 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Bijzonder Plan van Aanleg BPA Binnenstad – Stadsproject Falconplein – Zeemanshuis (zone voor wonen) op volgende punten:

-          Artikel 2.02 Bebouwing

• Het BPA stelt als minimale verdiepingshoogte van de gelijkvloerse verdieping de norm op 3,5 m. Deze afmeting wordt niet gehaald aangezien op de snede slechts een hoogte van 3,24 m waar te nemen is op deze verdieping.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening hemelwater. Zo wordt et niet voldaan aan de infiltratieverplichting. ER wordt een afwijking gevraagd. De aangeleverde argumentatie wordt echter niet aanvaard. De aanvraag dient te worden geweigerd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 29: fietsstalplaatsen en fietsparkeerplekken

Er wordt geen gemeenschappelijke fietsstalplaats voorzien.

• Artikel 30: autostalplaatsen en autoparkeerplekken

Er worden geen autostalplaatsen op eigen terrein voorzien

• Artikel 43: Septische putten
  • De formule omtrent de berekening van de minimale inhoud werd verkeerd geïnterpreteerd. Hierdoor valt de septische put te klein uit. Deze moet 5600 L zijn. Men voorziet een put van slechts 5000 L.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.  

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. Een passende beoordeling is bijgevolg niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 13 maart 2024
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De verdiepingshoogte van de gelijkvloerse verdieping gedraagt zich strijdig met de bepalingen van het BPA op slechts 3,24 m hoogte in plaats van het minimale 3,50 m. Deze maat uit het BPA heeft tot doel een ruim en hoge gelijkvloerse plint te bewerkstelligen. In voorliggende aanvraag bevindt de pas van het gelijkvloers zich op 0,72 m boven de straatpas waardoor deze van de verdieping zich op 3,96 m hoogte bevindt wat zich ook laat lezen in de gevel en waardoor bijgevolg voldaan wordt aan de geest van het BPA.

Om deze reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing, De beoogde meergezinswoning of verzameling van 6 grondgebonden eengezinswoningen is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving en voldoet aan het maximale profiel van het geldende bijzonder plan van aanleg. Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private en gemeenschappelijke buitenruimten.

Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen, Cultuurhistorische en Archeologische aspecten

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg leest voorwaardelijke gunstig:

“Geen bezwaar mits het project voldoet aan de randvoorwaarden van de toenmalige welstandscommissie.”

Het voorstel is voorafgaandelijk aan vorige vergunning voorgelegd aan de welstandscommissie die een voorwaardelijk gunstig advies gaf. Het materiaal- en kleurgebruik is genuanceerd, de detaillering is afgestemd op de verschillende volumes i.f.v. homogeniteit en stedelijk collectief gevelbeeld.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Archeologie. Het voorwaardelijk gunstig advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (ca. 307 m²) en een vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven 100 m² (ca. gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door All-Archeo en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op (13/03/2024). Het programma van maatregelen adviseert geen verder onderzoek. Ter hoogte van de toekomstige ingrepen is het echter wel mogelijk dat er nog archeologische restanten worden aangetroffen. Deze dienen verplicht te worden gemeld onder de toevalsvondstprocedure. Het projectgebied situeert zich echter ter hoogte van het voormalige Falconklooster, Van dit klooster kunnen echter nog steeds restanten (muren) aangetroffen worden tijdens de graafwerken. De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische waarde hebben, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). Hij kan tevens vrijblijvend een inschatting opvragen bij een erkend archeologisch bedrijf. De dienst Archeologie kan de noodzaak van een vondstmelding steeds komen inschatten."

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden en zouden volgende voorwaarden bij een mogelijke vergunning opgenomen worden:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer nodigt de dienst Archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be) uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel toevalsvondst en/of onderzoek wordt geduid.

-          De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke dienst Stadsontwikkeling / Publieke Ruimte geeft gunstig advies op voorliggende aanvraag. Volgende voorwaarde uit het advies zou bij een mogelijke vergunning opgenomen worden:

-          De bouwheer zal voor de werken contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken.

Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-ofaanpassing-na-werken.

De septische put wordt, strijdig met artikel 43 van de bouwcode, te klein voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Door Aquafin werd een ongunstig advies afgeleverd wegens volgende reden: 

“Het eigendom is groter dan 120 m². Infiltratie is verplicht. De motivatie om geen infiltratievoorziening te plaatsen wordt afgekeurd. 

• Indien het bufferend vermogen van het dak minder dan 50 l/m² bedraagt moet de infiltratievoorziening 2310 l en 6 m² bedragen. 
• Indien het bufferend vermogen van het groendak minstens 50 l/m² bedraagt is er geen infiltratievoorziening nodig.”

Om alsnog tot voorwaardelijk gunstige lezing van het uitgebrachte advies van Aquafin te komen wordt gesteld dat de aanleg van een bovengronds infiltratiebekken hier, gezien de beperkte open ruimte in de binnenkoer en de aanwezigheid van diverse putten, niet mogelijk is en dat de gevraagde afwijking aanvaard kan worden. In voorwaarden wordt bij de vergunning dan ook opgenomen om de gevraagde infiltratiecapaciteit uit het advies ondergronds door middel van infiltratiekratten te voorzien.   

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 6 woningen met 2 slaapkamers moeten 18 fietsenstallingen voorzien worden (6 x 3 = 18).

Er worden fietsenstallingen ingetekend bij elke woning in de inkom.

Als hier fietsen gestald worden, is de inkom niet meer bruikbaar als toegang naar vestiaire en toilet.

Er wordt best een gemeenschappelijke fietsenberging ingericht voor 18 fietsen.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Gemeenschappelijke fietsenberging voor 18 fietsen inrichten.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies niet gevolgd.

Hoewel voorliggende aanvraag een meergezinswoning betreft werd het opgevat als 6 grondgebonden woningen. In die zin is het dan ook aanvaardbaar om een fietsenstalling te voorzien in elke woning in plaats van één gemeenschappelijk fietsenstalling te voorzien. In een eengezinswoning, hier het geval, staan fietsen over het algemeen compacter waardoor deze de toegang van vestiaire en toilet niet zullen blokkeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

3. Conform de bepalingen van de bouwcode moet er een septische put met een inhoud van 5600 liter voorzien worden.

4. De bouwheer dient voor de werken contact op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. 

5. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van de stedelijke dienst Archeologie dienen nageleefd te worden.?? 

6. De gevraagde infiltratiecapaciteit uit het advies Aquafin moet door middel van ondergrondse infiltratiekratten voorzien worden. 

7. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd te worden.

8. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten