2024_CBS_05027 - Omgevingsvergunning - OMV_2024008795. Haantjeslei 97. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/02/1935: toelating (18#2094) voor binnenveranderingen;

-          01/07/1931: toelating (1931#39600) voor binnenveranderingen;

-          13/01/1922: toelating (1921#12548) voor gevelveranderingen;

-          17/02/1914: toelating (1914#5064) voor twee huizen bouwen.

Vergunde toestand

Er zijn vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen;

-          functie:

• wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder zadeldak; 
• aanbouwen van 1 tot 3 bouwlagen onder platte daken;
• bouwhoogte onbekend;
• bouwdiepte van 17,96 m;
• open ruimte van 67 m²;

-          gevelafwerking:

• pleisterwerk met plint in blauwe hardsteen;
• houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder zadeldak; 
• sloop vergunde aanbouw;
• aanbouw van 1 tot 3 bouwlagen onder platte groendaken;
• bouwhoogte 14,55 m;
• bouwdiepte van 17,96 m;
• open ruimte van 67 m² waarvan 27 m² verhard;

-          gevelafwerking:

• glad wit pleisterwerk met plint in blauwe hardsteen;
• zwart aluminium schrijnwerk met voordeur in zwart hout.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande aanbouwen;

-          uitbreiden van het volume met een aanbouw van 1 tot 3 bouwlagen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van constructieve werken aan het zadeldak;

-          aanleggen van verharding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: De hoogte van de bovenlichten van de ramen op het gelijkvloers en van de voordeur zijn niet gelijk;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: Het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt in twee verschillende materialen voorzien;

• artikel 19 Tuinafsluitingen: De tuinmuur wordt niet verlaagd ter hoogte van het te slopen afdak;
• artikel 27 Open ruimte: 27 m² van de 67 m² wordt verhard, wat meer is dan 1/3 van de open ruimte;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Het is onduidelijk of de zichtbaar blijvende onderdelen van de scheidingsmuren esthetisch verantwoord en volgens de regels der kunst afgewerkt worden;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: Er worden geen toezichtsputten voorzien zo dicht mogelijk bij de perceelsgrens.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D). De pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen de voorgevel van het gebouw bedraagt tussen 10 en 20 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daar met minstens 30 cm boven. De kelder loopt gevaar op instroming. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe  beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Haantjeslei gekenmerkt wordt door eengezinswoningen van drie bouwlagen onder zadeldaken of mansardedaken. De hoofdbouwen zijn er aan de achterzijde altijd voorzien van een entresolvolume, al dan niet in combinatie met een perceelsbrede gelijkvloerse uitbouw.

In voorliggende aanvraag wordt het bestaande drie bouwlagen hoge hoofdbouw met zadeldak behouden. De afbraak van de bestaande uitbouw naar een uniforme uitbreiding aan de achtergevel is gunstig voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Op de gelijkvloerse verdieping wordt de woning uitgebreid tot 17,96 m, aansluitend aan de linkerbuur. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden. Op de eerste en tweede verdieping wordt de woning perceelsbreed uitgebreid tot 15 m. De scheidingsmuur ten opzichte van de linkerbuur wordt verhoogd met 2,10 m over een lengte van 5 m, verder wordt deze verlaagd na afbraak van de bestaande aanbouw. Dit komt de bezonning van het naastgelegen perceel ten goede. Het nieuwe volume van de achterbouw bevindt zich relevant minder diep ten opzichte van de rechterbuur. Bijgevolg heeft de uitbreiding geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan het voorgestelde volume gunstig beoordeeld worden.

Het groendak boven de gelijkvloerse uitbouw wordt niet aangevraagd, noch vergund als terras. Om het gebruik als terras uit te sluiten, wordt er opgelegd in voorwaarden om een glazen borstwering te voorzien ter hoogte van de opengaande ramen van de eerste verdieping, conform deze die voorzien zijn op verdieping 2.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt afgewerkt met glad wit pleisterwerk. De bestaande plint in blauwe hardsteen en de houten kroonlijst blijven behouden. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen. Hierbij wordt de raamindeling op het gelijkvloers gewijzigd naar dubbel opengaande ramen en de bovenlichten worden vergroot. Er wordt opgemerkt dat de hoogte van de bovenlichten van de ramen op het gelijkvloers en van de voordeur niet gelijk is. Hierdoor is de voorgevel van voorliggende aanvraag niet in harmonie met zichzelf en dus strijdig met artikel 6 van de bouwcode. In voorwaarde zal worden opgelegd om de bovenlichten van de gelijkvloerse ramen en de voordeur met gelijke hoogte te voorzien.
 

Er wordt ook vastgesteld dat het buitenschrijnwerk in 2 verschillende materialen – namelijk hout en aluminium - wordt uitgevoerd. 
Omwille van de harmonie in het straatbeeld en een harmonisch gevelbeeld is dit niet aanvaardbaar en in strijd met artikel 11 van de bouwcode. Naar voorwaarden wordt dan ook meegenomen om het buitenschrijnwerk in de voorgevel in één materiaal, namelijk hout uit te voeren.

De nieuwe achtergevel wordt voorzien van grote raampartijen en wordt afgewerkt met wit geschilderd metselwerk en zwart aluminium buitenschrijnwerk met glazen borstweringen. Gelet op het feit dat deze delen niet zichtbaar zijn vanop het openbaar domein doordat ze aan de achterzijde gesitueerd zijn en de materialen in overeenstemming zijn met de stedelijke context, kan de gevelafwerking aanvaard worden.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Zowel op het gelijkvloers als op de verdiepingen worden de interne ruimten opnieuw ingericht. Op het gelijkvloers ontstaat een logische en efficiënte ruimte die kwalitatief ingedeeld is. Grote gelijkvloerse ramen zorgen voor voldoende daglicht in de verblijfsruimten. In de achtergevel wordt een groot raam voorzien naar de stadstuin waardoor het contact wordt versterkt tussen de open leefruimte op het gelijkvloers en de buitenruimte wat de woonkwaliteit ten goede komt. Verder worden er op niveaus +1 e +2 steeds 2 grote slaapkamers, een badkamer en gemeenschappelijke dressing per verdieping voorzien. Voorliggende aanvraag betreft een verbetering tegenover de bestaande toestand inzake woonkwaliteit en gebruiksgenot en wordt gunstig geadviseerd.

Het bestaande afdak achteraan de woning wordt gesloopt, waardoor de linker scheimuur van 4 m hoog een tuinmuur wordt. Deze wordt niet verlaagd in voorliggende aanvraag. Dit is niet conform artikel 19 van de bouwcode dat een maximale hoogte van 2,60 m oplegt voor tuinmuren. Aangezien het hier over een beperkte breedte van 1,70 m gaat, kan een afwijking van de voorschriften worden toegelaten met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat oplegt tuinen zoveel mogelijk groen en onverhard te houden. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de infiltratie van regenwater in de bodem en heeft een milderend effect op de stedelijke opwarming. Van dit voorschrift kan bijgevolg niet afgeweken worden. In voorwaarde zal dan ook opgelegd worden om maximaal 1/3 van de open ruimte te verharden, dit komt overeen met 22,3 m².
 

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De opengaande ramen van de eerste verdieping in de achtergevel te voorzien van glazen borstweringen, conform verdieping 2.

3. De bovenlichten van de gelijkvloerse ramen in de voorgevel en de voordeur met gelijke hoogte te voorzien.

4. Het buitenschrijnwerk in de voorgevel in hout uit te voeren.

5. De verhardingen in de tuin dienen beperkt te worden tot 22,3 m conform de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode.

6. De zichtbaar blijvende onderdelen van de scheidingsmuren moeten esthetisch verantwoord en volgens de regels der kunst afgewerkt worden conform artikel 34 van de bouwcode.

7. De toezichtsputten voor de aansluitingspunten met het openbaar rioolstelsel conform artikel 41 van de bouwcode te voorzien.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Verlies van zonlicht: Het bezwaar tegen het verlies van zonlicht in de tuin van de rechterburen door het voorzien van een perceelsbrede achterbouw met verhoging van de scheidingsmuur.

Beoordeling: De omgeving wordt gekenmerkt door perceelsbrede achterbouwen op het gelijkvloers en entresolvolumes tot 3 bouwlagen hoog. De geplande bouwhoogte van de achterbouw is 90 cm hoger dan het aangrenzend entresolvolume van de rechterburen. Bovendien wordt de rechter scheidingsmuur slechts opgehoogd over een diepte van 5 m. De overige lengte van 4,5 m van de bestaande scheidingsmuur waar het entresolvolume van de rechterbuur doorloopt, blijft onveranderd. De uitbreiding van de scheimuur boven de entresol van de buren is dan ook erg beperkt waardoor deze een verwaarloosbare invloed zal hebben op de zonlichttoetreding in de tuin van het aanpalende perceel.
Het bezwaar is ongegrond.

Uitvoeringstechnisch: Het bezwaar dat de verwachte uitvoering overlast geeft of zal geven.

Beoordeling: De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de draagkracht van de bestaande scheidingsmuur waarop de nieuwe achterbouw wordt opgetrokken is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is ongegrond.

Scheimuren: Het bezwaar dat de afwerking van de opgehoogde scheimuren onduidelijk is.

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 34 van de Bouwcode moeten de zichtbaar blijvende onderdelen van de scheidingsmuur esthetisch verantwoord en volgens de regels der kunst afgewerkt worden.

Het is in voorliggende aanvraag inderdaad onduidelijk of de voorziene scheimuren hieraan voldoen. Dit wordt verder meegenomen in de stedenbouwkundige beoordeling. Verder is de plaatsing van de scheimuur een burgerrechtelijke aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Dit betekent echter niet dat de bouwheer/aannemer zich kan ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is deels gegrond.