2024_CBS_05887 - Omgevingsvergunning - OMV_2024044374. Turnhoutsebaan 126-134. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/02/2004: vergunning (180#3915) voor het verbouwen winkelpand tot bankfiliaal;

-          02/12/1974: vergunning (179#11341) voor het uitbreiden van de bestaande winkelruimte;

-          20/08/1973: vergunning (179#14016) voor het verbouwen van een winkel en wijzigen van de toegang tot de bovenliggende appartementen van nr. 128.

Vergunde toestand

-          functie:

• op het gelijkvloers dienstverlening: bankkantoor;
• meergezinswoning op de verdiepingen;
• de aanvraag beperkt zich tot het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• 4-5 bouwlagen met plat dak rechts;
• 2 bouwlagen met zadeldak links; 

-          gevelafwerking gelijkvloers:

• plint in donkergrijs graniet;
• grijze, stalen cassettes;
• grijs, aluminium buitenschrijnwerk;
• luifel in grijs staal.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• op het gelijkvloers kantoorfunctie;

-          bouwvolume:

• 4-5 bouwlagen met plat dak rechts;
• 2 bouwlagen met zadeldak links; 
• gedeeltelijke sloop van gelijkvloerse aanbouw;
• creëren van een vide op de verdieping ten behoeve van het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• plint in donkergrijs graniet;
• grijze, stalen cassettes;
• grijs, aluminium buitenschrijnwerk met gewijzigde indeling en bijkomende toegangsdeur;
• luifel in grijs staal.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie dienstverlening naar kantoren;

-          slopen van de uitbreiding;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18:

-          het niveauverschil tussen de binnen- en buitenruimte bedraagt ter hoogte van de nieuwe toegangsdeur 0,21 m en wordt niet overbrugd door een combinatie helling en/of trap en/of lift;

-          de eerste verdieping moet ook minstens door middel van een lift te bereiken zijn;

• artikel 19:

-          er dient een vrije en vlakke draairuimte voorzien te worden aan het einde van de helling tussen de keuken en de doorgang;

-          er moet een afrijdbeveiliging voorzien worden bij de helling tussen de keuken en de doorgang;

• artikel 24:
  in het huidige ontwerp wordt voor een aantal toegangsdeuren geen vrije en vlakke draairuimte voorzien, de toegangen binnen het volume moeten voldoen aan artikel 24;
• artikel 29/2:
  in het sanitair blok naast de binnentuin wordt geen aangepast toilet voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  vergaderzaal 2, het klusatelier en de polyvalente ruimte hebben geen openingen voor de toetreding van daglicht, zicht en lucht;
• artikel 27 Open ruimte:
  meer dan 1/3 van de open ruimte wordt als verharde oppervlakte voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een bankfiliaal naar kantoren. Een bankfiliaal valt onder dienstverlening. De twee functies vallen dus onder dezelfde functiegroep “kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen”. De gelijkvloerse functies op de Turnhoutsebaan bestaan uit een mix van onder andere reca, detailhandel, kantoren en dienstverlening.

De kantoorfunctie is inpasbaar in zijn omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het gelijkvloers wordt het lage gedeelte van het bijgebouw tegen de achtergevel afgebroken. Zo ontstaat er meer open ruimte en kan er meer licht en lucht tot centraal in het volume komen. Dit heeft een positieve invloed op de leefbaarheid van zowel het eigen perceel als omliggende percelen.

Het volume is qua schaal en ruimtegebruik inpasbaar in zijn omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De indeling van de gelijkvloerse voorgevel wordt licht gewijzigd en aan de rechterzijde wordt een extra toegangsdeur voorzien in hetzelfde materiaal als het overige buitenschrijnwerk.

Deze wijzigingen zijn beperkt en hebben geen onaanvaardbare impact op het straatbeeld waardoor deze stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vergaderzaal 2, het klusatelier en de polyvalente ruimte hebben geen openingen voor de toetreding van rechtstreeks daglicht, zicht en lucht. Een verblijf in een vergaderzaal is doorgaans eerder van korte duur. Daarnaast heeft vergaderzaal 2 de mogelijkheid om bij open toestand van de schuifdeur lucht, licht en zicht te voorzien via de naastliggende stille werkplek. Op basis hiervan is een afwijking op artikel 24 van de bouwcode aanvaardbaar.

Hetzelfde geldt voor de polyvalente ruimte met het naastliggend onthaal. Echter geeft de term “polyvalente ruimte” onvoldoende duidelijkheid over het gebruik van deze ruimte. Bijgevolg wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen de polyvalente ruimte te voorzien als een vergaderruimte.

Het klusatelier daarentegen heeft geen enkele mogelijkheid tot het voorzien van lucht, licht en zicht. Bijgevolg wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd deze ruimte niet te voorzien als een verblijfsruimte.

In de open ruimte wordt 92 m² als terras voorzien en 75 m² als beplanting. De open ruimte dient maximaal groen en onverhard aangelegd te worden mede in functie van een maximale infiltratie van regenwater. Daarnaast heeft dit een positieve invloed op de beeldkwaliteit en duurzaamheid van zijn omgeving.

Bijgevolg wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd minimaal 2/3 van de open ruimte groen en onverhard aan te leggen.

Het niveauverschil tussen de binnen- en buitenruimte bedraagt ter hoogte van de nieuwe toegangsdeur 0,21 m en wordt niet overbrugd door een combinatie helling en/of trap en/of lift. Als voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen dit hoogteverschil op eigen terrein te overbruggen conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

Het niveauverschil tussen het gelijkvloers en de verdiepingen wordt niet overbrugd door een combinatie helling en/of trap en/of lift. Bijgevolg wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen de ruimtes op de verdieping niet als publiek toegankelijke ruimtes te voorzien behalve indien dezelfde functies ook op het gelijkvloers voorzien zijn.

De helling tussen de keuken en de doorgang dient voorzien te worden van een afrijdbeveiliging en aan het einde van een vrije en vlakke draairuimte conform artikel 19 van de verordening toegankelijkheid. Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

In het huidige ontwerp wordt voor een aantal toegangsdeuren geen vrije en vlakke draairuimte voorzien. Als voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen de toegangen binnen het volume te voorzien conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.

Het sanitair blok naast de binnentuin wordt niet voorzien van een aangepast toilet. Er wordt elders op het gelijkvloers wel een apart aangepast toilet voorzien. Deze indeling is aanvaardbaar.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het kantoor moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden (610 m² x 1.25/100 m²).

Er worden 14 fietsstalplaatsen voorzien in een dubbellaags systeem.

Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van dit type moet de helft van het nodige aantal fietsstalplaatsen voorzien worden als een gewone lage stalplaats.

Er worden ook 6 buitenmaatse fietsen voorzien.

Alle werken, wijzigen en handelingen behalve die aangaande de kantoorfunctie worden uitgesloten van de vergunning gelet op de vastgestelde verschillen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De polyvalente ruimte te voorzien als een vergaderruimte.

2. Het klusatelier niet te voorzien als een verblijfsruimte.

3. Minimaal 2/3 van de open ruimte groen en onverhard aan te leggen.

4. Het niveauverschil tussen de binnen- en buitenruimte ter hoogte van de nieuwe toegangsdeur op eigen terrein te overbruggen conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

5. De ruimtes op de verdieping niet als publiek toegankelijke ruimtes te voorzien behalve indien dezelfde functies ook op het gelijkvloers voorzien zijn.

6. De helling tussen de keuken en de doorgang te voorzien van een afrijdbeveiliging en aan het einde van een vrije en vlakke draairuimte conform artikel 19 van de verordening toegankelijkheid.

7. De deuren binnen het volume te voorzien conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.

8. De helft van het nodige aantal fietsstalplaatsen te voorzien als een gewone lage stalplaats.

9. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

10. Alle werken, wijzigen en handelingen behalve die aangaande de kantoorfunctie worden uitgesloten van de vergunning.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.