Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023144858 |
Gegevens van de aanvrager: | NV REZ - IMMO met als adres Bakkerstraat 17 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Willem Linnigstraat 4 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nr. 571N22 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | bouwen van een eengezinswoning op een braakliggend terrein |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 08/04/2022: proces-verbaal van ophef (11002_2022_15890_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen.
- 04/10/2017: proces-verbaal (11002_2017_4991_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen.
- 23/01/2017: proces-verbaal (11002_2017_3155_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen.
- 10/01/2017: aanvankelijk proces-verbaal (11002_2017_3000_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen.
Vergunde en bestaande toestand
- braakliggend terrein.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- bouwen van een eengezinswoning op een braakliggend terrein;
- ophogen van scheidingsmuren.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Er werden geen externe adviezen gevraagd.
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 28 december 2023 | 4 januari 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 28 december 2023 | 10 januari 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgende punten:
- 1 Algemene voorschriften
- 2 Bijzondere voorschriften
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De woning heeft een gevelbreedte van 5m27.
Het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare weg grenst, bevat aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte.
Voor de woning met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden. De fietsen worden ingetekend in de garage. De fietsenstallingen zijn niet voldoende vlot bereikbaar als de auto in de garage staat;
Het is op basis van de plannen niet duidelijk of de aanvrager de nodige voorzieningen treft conform dit artikel.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
- Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De realisatie van een eengezinswoning is verenigbaar met de aanwezige residentiële functies in de omgeving waardoor de aanvraag op vlak van functionele inpasbaarheid gunstig te beoordelen is.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het bouwvolume van de nieuwe eengezinswoning is eenvoudig en bestaat uit vier bouwlagen. De bouwdiepte bedraagt 8,81 m over de volledige breedte van het perceel.
Deze voorgestelde bouwdiepte houdt aan de rechterzijde geen rekening met de aanpalende gebouwen en percelen van de Offerandestraat waardoor er onaanvaardbare hinder wordt gecreëerd op vlak van lichtinval, bezonning en privacy.
De bouwdiepte aan de rechterzijde minder diep voorzien alsook het dakterras in het geheel beperken zou een oplossing hiervoor kunnen zijn.
Visueel-vormelijke elementen
De nieuwe voorgevel wordt afgewerkt met een witte gevelpleister en voorzien van zwart gemoffeld buitenschrijnwerk uit aluminium. De gelijkvloerse verdieping wordt afgewerkt met beplanking uit natuurkleurig hout.
Door de combinatie van het gesloten, lage gelijkvloers met voorgestelde uitwerking in hout waarbij de bovengelegen verdiepingen lijken te zweven waarbij de raamopeningen niet op elkaar zijn afgestemd ontstaat géén kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.
Een opener, hoog of verhoogd gelijkvloers in een stedelijk materiaal waarbij de verdiepingen duidelijk ‘landen’ met afgestemde openingen zou een oplossing hiervoor kunnen zijn.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de eengezinswoning. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. 1 nieuwe woning : parkeerbehoefte = 1 De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Voor vergunningsaanvragen voor nieuwbouw van eengezinswoningen kan echter afgeweken worden van de berekening van de parkeerbehoefte zoals vermeld in bovenstaande tabel, indien realisatie van de parkeerplaatsen niet mogelijk is. Dit geldt tevens voor eengezinswoningen die boven winkelpanden ingericht worden. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1 = 0.
|
Fietsvoorzieningen:
Conform artikel 29 van de bouwcode dienen er voor een woning met 2 slaapkamers 3 fietsenstalplaatsen voorzien worden. De fietsen worden ingetekend in de garage. De fietsenstallingen zijn niet voldoende bereikbaar als de auto in de garage staat. Dit is niet aanvaardbaar. De aanvraag is hierdoor strijdig met bovenstaand artikel. Het is noodzakelijk een aparte fietsenstalling in te richten voor 3 fietsen die steeds vlot bereikbaar is.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en gegronde bezwaren.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 30 oktober 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 28 december 2023 |
Start 1e openbaar onderzoek | 9 januari 2024 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 7 februari 2024 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 15 maart 2024 |
Start laatste openbaar onderzoek | 27 maart 2024 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 25 april 2024 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 10 juni 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 10 juli 2024 |
Verslag GOA | 24 juni 2024 |
Naam GOA | Wim Van Roosendael |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.
Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.
De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
Tijdens het openbaar onderzoek werden er bezwaren ingediend die zich als volgt laten samenvatten:
Draagkracht: Het bezwaar dat met de voorgestelde fundering de stabiliteit en veiligheid onvoldoende zijn gegarandeerd.
Evaluatie: De aanvrager voorziet een funderingsplaat en kruipkelder. Het behoort niet tot de taak van de vergunningverlenende overheid om de voorgestelde fundering op vlak van stabiliteit en veiligheid na te kijken.
Het klopt dat de fundering niet overal voldoende diep wordt voorzien conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode.
Het bezwaar is deels gegrond.
Ontdubbelde scheidingsmuren: Het bezwaar dat er geen ontdubbelde scheidingsmuren worden voorzien.
Evaluatie: Zowel enkelvoudige als ontkoppelde scheidingsmuren zijn onder voorwaarden toegelaten. Uit de plannen blijkt dat de aanvrager de bestaande scheidingsmuren niet wenst te gebruiken en rondom rond een nieuwe dragende muur met dikte van 14 cm zal voorzien op eigen terrein.
Het klopt dat de voorgestelde scheidingsmuren niet overal zijn voorzien conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode.
Het bezwaar is deels gegrond.
Niet-vergunde scheidingsmuur: Het bezwaar dat de aanvrager reeds een scheimuur realiseerde voor de ramen van een naburig pand. De bezwaarindiener stelt dat de plannen op dit vlak onduidelijk zijn.
Evaluatie: Na onderzoek blijkt dat de scheimuur ter hoogte van de rechterbuur inderdaad zonder vergunning is opgetrokken. Ondertussen ontving de aanvrager een aanmaning met de vraag om deze scheidingsmuur af te breken. Het klopt dat het verhogen van de scheidingsmuur op deze plaats niet aanvaardbaar is. Artikel 1.3 van RUP 2060 en artikel 10 van de bouwcode stellen namelijk dat een bouwvolume geen hinder mag creëren qua lichtinval en bezonning naar de aanpalende percelen. Het verhogen van de scheimuur zorgt voor onaanvaardbare hinder op vlak van lichttoetreding. Het is dan ook noodzakelijk het deel van de scheidingsmuur dat zonder vergunning werd opgetrokken af te breken en bij een toekomstige aanvraag een alternatief bouwvolume te voorzien waarbij de lichttoetreding richting de rechterbuur niet gehinderd wordt.
Het bezwaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.