2024_CBS_05665 - Omgevingsvergunning - OMV_2024020596. Cogels-Osylei 62. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/5540;

-  11/04/1984: beschermd als monument: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6726;

-     10/01/1980: beschermd stads-of dorpsgezicht: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6401;

-          12/10/1936: toelating (1275#4148) voor het bijbouwen van een kamer en het plaatsen van een vogelkooi.

Vergunde toestand  

-          functie: wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak; 
• kroonlijsthoogte is 16,62 m, nokhoogte is 16,74 m;

-          inrichting:

• achtertuin met vogelkooi rechts en hondenhok achteraan het perceel;
• geen verharding of oprit in de voortuin vergund (in tegenstelling tot aangeleverde plannenset).

Bestaande & nieuwe toestand

-          functie ongewijzigd;

-          bouwvolume:

• gewijzigde tuintrappen;
• uitgebreid overdekt terras gelijkvloers;
• dakterras rechts achteraan 2de verdieping;
• dakuitbouw aan de achterzijde (3de verdieping links);
• deels verwijderde draagmuur in de kelderverdieping;

-          gevelafwerking:

• voor- en achtergevel in wit-gele baksteen;
• borstwering in aluminium en glas;
• buitenschrijnwerk nieuwe ramen en deur achtergevel (gelijkvloerse verdieping) in grijs aluminium;
• buitenschrijnwerk achtergevel in wit hout;
• gevelplint in grijs beton;
• luifel in aluminium en glas;
• lichtkoepel ter hoogte van de uitbouw;
• nieuwe trapkelder in donkergrijs staal;
• nieuwe ramen en deur;

-          inrichting:

• onbebouwde achtertuin;
• parkeerplaats en verharding in de voortuin;
• geen voortuinafsluiting.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van een eengezinswoning;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          plaatsen van een lichtkoepel en een glazen overkapping;

-          inrichten van een dakterras;

-          verwijderen van de bouwvolumes in de tuin;

-          bijhorende wijzigingen aan de scheimuren en tuinafsluitingen;

-          wijzigen van de buitentrappen;

-          wijzigen buitenschrijnwerk aan de achtergevel op het niveau van de sous-sol;

-          ontharden van de achtertuin en aanleggen van een kiezelpad;

-          verharden en wijzigen van de voortuin;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: Harmonie en draagkracht:
  de smeedijzeren voortuinafsluiting die kenmerkend is voor het straatbeeld van de Cogels-Osylei werd verwijderd om een parkeerplaats in te richten;
• Artikel 15: in- en uitsprongen aan daken:
  de dakuitbouw aan de achtergevel is slechts 42 cm van de perceelsgrens verwijderd. Dit is minder dan de minimale 60 cm;
• Artikel 19: voortuinafsluiting:
  de smeedijzeren voortuinafsluiting werd verwijderd om een parkeerplaats in te richten;
• Artikel 21: minimale hoogte van ruimten:
  de logeerkamer op de derde verdieping heeft slechts een derde van de oppervlakte onder het schuinde dak, te meten vanaf 1,8 m, een plafondhoogte van ten minste 2,6 m. Dit is minder dan de voorgeschreven 50 % van de netto-oppervlakte;
• Artikel 27: Open ruimte:
  de voortuin werd volledig verhard en er werd een parkeerplaats in de voortuin ingericht;
• Artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  er werd geen DWA en RWA opgetekend op het kelderplan;
• Artikel 41: kenmerken van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  er werd geen DWA en RWA opgetekend op het kelderplan;
• Artikel 43: septische putten:
  er werd op het kelderplan geen septische put opgetekend.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een ruime grondgebonden eengezinswoning in woongebied. De functie blijft ongewijzigd.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is integraal beschermd als monument en gelegen in beschermd stadsgezicht. Gelet op het statuut van het pand werd het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed gevraagd.

De werken werden gedeeltelijk gunstig en gedeeltelijk ongunstig geadviseerd.

Volgende handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming: “Het regulariseren van een glazen overkapping, het regulariseren van een nieuwe buitentrap, het regulariseren van een lichtkoepel, het regulariseren van een kiezelpad.

-          Na de aankoop van de woonst, lieten de nieuwe eigenaars de niet-originele en gesloten verandaconstructie afbreken om een nieuwe open, glazen overkapping boven het terras te realiseren. De nieuwe overkapping is weliswaar in een hedendaagse vormentaal uitgevoerd, maar refereert wel naar de originele toestand.

-          Om de verbinding tussen het terras en de tuin te realiseren, werd een nieuwe trap aan de rechterzijde van het terras aangebracht. Deze werken kunnen toegestaan worden omdat de bestaande trap ook niet meer origineel was en zich niet meer op de originele locatie bevond.

-          De aanvraag omvat de regularisatie van de lichtkoepel. Het is niet helemaal duidelijk in welke fase deze tot stand kwam. De koepel aan interieurzijde zou volgens het CHE-rapport wel van 1936 dateren. De huidige buitenkoepel lijkt weinig impact te hebben op de erfgoedwaarde.

-          Hoewel het kiezelpad in de tuin op minder dan 1 meter van de perceelsgrens is aangelegd, heeft deze door zijn geringe breedte weinig impact op de erfgoedwaarde van het monument.”

Inzake de ongunstig geadviseerde werken stelt het Agentschap Onroerend Erfgoed volgende: “Volgende werken krijgen een ongunstig advies omdat het dossier onvoldoende informatie bevat om een weloverwogen advies te geven: Het regulariseren van een deel van het buitenschrijnwerk (aan de achtergevel), het regulariseren van de dakuitbouw, het uitvoeren van interne wijzigingen, het aanbrengen van een dakterras en de aanleg van een oprit.

-          Voor het regulariseren van een deel van het buitenschrijnwerk ter hoogte van de sous-sol ontbreken duidelijke foto’s van het originele schrijnwerk (deur en keldervensters) dat werd weggenomen en foto’s van de locatie waar originele muuropeningen werden gewijzigd. Zonder deze gegevens kunnen we de impact van de uitgevoerde werken op de erfgoedwaarde niet beoordelen.

-          Voor het regulariseren van de dakuitbouw, maar ook voor andere werken in dit dossier, dringen we er op aan de erfgoedconsulent uit te nodigen voor een plaatsbezoek zodat ze kan nagaan wat de precieze impact is van de uitgevoerde werken op de erfgoedwaarde.

-          In de aanvraag wordt meegedeeld dat er interne wijzingen aan het interieur zijn uitgevoerd. Deze werken zijn echter niet duidelijk beschreven in de regularisatieaanvraag. Bovendien is het uitvoeren van werken aan een beschermd monument steeds toelatingsplichtig. We dringen er bijgevolg op aan om ook voor de interne niet-omgevingsvergunningsplichtige werken, alsnog een toelating bij het agentschap Onroerend Erfgoed in te dienen.

-          We stellen vast dat er op de tweede verdieping ter hoogte van de achtergevel een terras is aangebracht en dat de oorspronkelijke voortuin is omgevormd tot verharde oprit. Deze werken zijn niet gemotiveerd in de aanvraag, noch opgenomen in het CHE-rapport. Overeenkomstig het herwaarderingsplan dat momenteel omgevormd wordt tot beheersplan geldt dat voor woningen zonder garage, enkel een pad naar de voordeur is toegestaan. De rest van de voortuin dient als tuinstrook te worden ingericht. Dit betekent dat de volledig verharde voortuin niet is vergund.”

De stedelijke dienst Monumentenzorg sluit zich integraal aan bij het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden: specifiek worden de dakuitbouw, het dakterras en de oprit ook omwille van de stedenbouwkundige aspecten ongunstig geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Gelijkvloers

De aanvraag betreft het uitbreiden van een grondgebonden eengezinswoning. Achteraan wordt het terras van de sous-sol en het terras van de gelijkvloerse verdieping, alsook de tuintrappen gewijzigd. De gewijzigde terrassen zijn groter dan in vergunde toestand.

De schaal van de gewijzigde terrassen en positie van de tuintrappen sluit maximaal aan bij de context van de aanpalende woningen. Bovendien gaat het om een open terras, in plaats van het vergunde gesloten terras (veranda), waardoor de luchttoevoer van de gelijkvloerse verblijfsruimtes zal verbeteren.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig geadviseerd.

Vooraan het gelijkvloers werd de voortuin deels verhard aangelegd en van een parkeerplaats voorzien. Dit hindert het groene karakter dat kenmerkend is in het straatbeeld en is niet aanvaardbaar. De voortuin moet maximaal groen en onverhard aangelegd worden. Het inrichten van een autostalplaats in deze voortuin is niet aanvaardbaar.

Kelderverdieping

De kelderverdieping (sous-sol) wordt van verblijfsruimtes voorzien. Om dit van licht en lucht te voorzien, worden de gevelopeningen achteraan vergroot en wordt ook een interne muur vergroot. Deze zaken die noodzakelijk zijn de kelder als verblijfsruimtes in te richten, worden echter ongunstig geadviseerd door het Agentschap Onroerend Erfgoed. De bureau en ontspanningsruimte in de kelder zijn dus niet mogelijk.

Derde verdieping

Het dak wordt intern geïsoleerd en wordt als gebruikslaag ingericht: Tegen de werken vooraan de daklaag geen bezwaar.

Achteraan werd een dakuitbouw aangelegd tot op een zeer beperkte afstand tot de scheimuur. Deze dakuitbouw is te breed en wordt ongusntig geadviseerd. Een smallere dakuitbouw (met meer afstand tot de perceelgrens) zou wel overwogen kunnen worden, onder voorbehoud van een gunstige beoordeling van de erfgoedsadviezen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Rechts achteraan de tweede verdieping wordt een dakterras aangelegd. Het inrichten van een dakterras op deze locatie geeft rechtstreekse inkijk tot de achtergevelramen van de aanpalende woning met bijhorende onaanvaardbare privacy-conflicten tot gevolg. Dit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongunstig beoordeeld.

Ter informatie wordt meegegeven dat het op deze locatie ook niet mogelijk is om de privacy-hinder aanvaardbaar te verhelpen door het aanleggen van een terrasmuur, aangezien dit dan een ongunstige invloed zal hebben op de ideale daglichttoetreding tot de eigendom van de nabuur. Een dakterras zou enkel mogelijk zijn waar ook een bouwvolume gunstig geadviseerd zou kunnen worden. Dit is hier dus niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voortuin maximaal groen en onverhard te voorzien zonder autostalplaats met een toegangspad (tot aan de trappen) met een maximale breedte van 1,5 meter conform de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode.

2. Vooraan de voortuin een smeedijzeren tuinafsluiting te voorzien, aansluitend op het historische ontwerp van de tuinafsluiting van de aanpalende woningen.

3. Alle interne handelingen en wijzigingen worden uitgesloten uit de vergunning.

4. Het dakterras wordt uitgesloten uit de vergunning.

5. De dakuitbouw en de onderliggende logeerkamer achteraan de daklaag worden uitgesloten uit de vergunning.

6. Alle handelingen en wijzigingen met betrekking tot het buitenschrijnwerk ter hoogte van de sous-sol worden uitgesloten uit de vergunning.

7. Het rioolstelsel gescheiden aan te leggen in overeenstemming met artikel 40 en 41 van de bouwcode.

8. Het supprimeren van de septische put wordt uitgesloten uit de vergunning.

9. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.