2024_CBS_05707 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023162171. Chocoladegang ZN. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          24/9/2003: vergunning (2003626) voor het verbouwen en renoveren van een pakhuis.

Vergunde en bestaande toestand

-          functie: pakhuis (bedrijvigheid) en aanhorigheden;

-          bouwvolume:

• 2 tot 3 bouwlagen met een plat dak; 
• bouwhoogte van 12,8 m;

-          inrichting:

• verhardingen en parkeerplaatsen ter hoogte van het projectgebied.

Nieuwe toestand

-          verkavelen van het terrein in 2 loten, waarvan lot 1 bestemd voor wonen en lot 2 wordt onttrokken;

-          bouwvolume:

• maximale bouwdiepte bedraagt 8,9 tot 11 meter;
• maximale bouwbreedte is gelijk aan de perceelbreedte van 9,66 meter;
• maximale bouwhoogte van 12,9 meter;
• circa 39 m² open, onbebouwde ruimte;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking met duurzame materialen en in harmonie met de omgeving;

-          inrichting:

• de parkeerplaatsen worden gesupprimeerd, de verhardingen worden verwijderd voor het bouwrijp maken van de kavel.

Inhoud van de aanvraag

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van parkeerplaatsen en verhardingen;

-          verkavelen van een lot voor bebouwing.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1, zone voor maatschappelijke functies-art. 3-openbare nutsvoorzieningen en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: 
  er worden autostalplaatsen gesupprimeerd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het supprimeren van enkele parkeerplaatsen, het ontharden en bouwrijp maken van een terrein en het afsplitsen van dit lot voor bebouwing.

Op lot 2 bevindt zich een bedrijfsgebouw dat behouden blijft. Op het afgesplitste lot 1 kan een meergezinswoning worden opgericht

De voorgestelde functie is aanvaardbaar binnen deze zone, volgens het RUP bestemd als woongebied.

De dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie die in deze aanvraag om advies werd gevraagd, geeft een voorwaardelijk gunstig advies:

“Het betreft hier een verkaveling voor een klein perceel aansluitend aan de bestaande bebouwing. Het betreft hier een residentiële ontwikkeling. Voor de aanvraag wordt een voorwaardelijk gunstig advies gegeven”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden en wordt volgende voorwaarde bij de vergunning opgenomen:

-          De verkaveling heeft en mag geen betrekking hebben op de bestaande werkplaatsen in de Chocoladegang en aan het damplein.

Voorliggende aanvraag betreft slechts een kleine afsplitsing van een groter perceel waarop het bestaande bedrijfsgebouw behouden blijft. Het afgesplitste lot staat een verdere ontwikkeling van de bestaande aanwezige bedrijfsfunctie niet in de weg.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De verkavelingsvoorschriften laten voor lot 1, met een perceelsbreedte van 9,66 m, een gesloten bebouwing toe. Deze vooropgestelde bebouwbare breedte van meer dan 8 m betekent dat elke nieuwe woning kan beschikken over een inpandige garage. Het nieuwe volume sluit aan op de wachtgevel van het aanpalende pand.

De voor- en achtergevel van het nieuwe volume sluit aan op deze van het aanpalende pand met huisnummer 106a.

Het voorgestelde profiel verwijst naar de in de omgeving voorkomende bebouwing, en meer specifiek naar deze op het aanpalende pand (nr 106a), welke eveneens uit 3 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag bestaat. Dit volume is in overeenstemming met de voorschriften uit RUP Dam West.

Het voorgestelde profiel voor de nieuwe bebouwing is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De bijhorende verkavelingsvoorschriften leggen op dat de volumes opgetrokken moeten worden in duurzame materialen in harmonie met deze van de onmiddellijke omgeving.

Deze materialisatie is in overeenstemming met de voorschriften uit RUP Dam West en kan bijgevolg aanvaard worden.

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen met de (openbare) wegenis op te heffen of te verkleinen of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Mobiliteitsimpact

Het advies van de dienst Mobiliteit leest als volgt:

“Voor de verkavelingsvergunning is de parkeerparagraaf niet van toepassing.

De bouwcode moet gevolgd worden bij de omgevingsvergunningsaanvraag.

Indien de bestaande (vergunde) parkeerplaatsen niet gekoppeld zijn aan de bestaande functies die verdwijnen, moeten deze gecompenseerd worden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen dat de vergunde parkeerplaatsen op lot 2 moeten worden gecompenseerd op lot 1 van de verkaveling.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

Voorliggende aanvraag werd ter advies aan de dienst Klimaat en leefmilieu voorgelegd. Het advies is gunstig en leest als volgt:

“Lucht en geluid:

-          Buitenluchtkwaliteit

De jaargemiddelde concentratie NO2 ter hoogte van de geplande bebouwing is lager dan 35 µg/m³. Bij deze concentratie wordt gunstig geadviseerd.

-          Omgevingsgeluid

Waar bebouwing is gepland, zijn er overwegend geluidsniveaus Lden van minder dan 60 dB(A). Bij deze geluidsniveaus wordt gunstig geadviseerd.

Klimaatadaptatie

-          Water

De te realiseren verkaveling situeert zich binnen een grotendeels verharde zone van het perceel Sie G nr. 291 Y3, die in gebruik is als parkeer- en circulatiezone. Er is een kleine niet-verharde strook grond, met een haag, die zich situeert naast het gebouw Viaduct-Dam 106A. De huidige verharding beslaat ca. 92 % van de te verkavelen zone, waarbij het hemelwater afwatert naar een afvoer die aangesloten is op de riolering. Slechts binnen 8 % van de te verkavelen zone, die niet verhard is, kan het hemelwater op heden rechtstreeks infiltreren.

De verkaveling maakt het mogelijk dat 90,55 m² van het te creëren lot bebouwd zal worden, terwijl er 38,97 m² koerzone of tuinzone achter het gebouw gerealiseerd zal worden. De toepasselijke verordeningen aangaande "hemelwater" zullen nageleefd worden, alsook eventuele bijkomende regels die door de vergunningverlenende overheid worden opgelegd.  Het principe van hergebruik, infiltratie, bufferen en vertraagd afvoeren zal gerespecteerd worden. Zo zal het water van de daken van de bebouwing op het te creëren lot opgevangen en aangewend moeten worden via plaatsing van een regenwaterput met infiltratievoorziening (rekening houdend met de mogelijkheden binnen het lot en de bodemgesteldheid). De overloop van dat stelsel zal aangesloten worden op de aansluitputjes aan de straat. Zo zal er een RWA aansluiting aan de straat voorzien worden voor (latere) aansluiting op het (nog te voorziene) gescheiden rioleringsstelsel (in afwachting geschiedt de aansluiting op het gemengd stelsel). Eventuele verhardingen zullen in oppervlakte beperkt en zullen maximaal uitgevoerd worden in waterdoorlatende materialen / aangesloten worden op een infiltratievoorziening (rekening houdend met de mogelijkheden binnen het lot en de bodemgesteldheid).

In vergelijking met de huidige toestand waarbij het hemelwater via de afvoer naar de riolering wordt gevoerd, zullen bij de realisatie van de verkaveling de principes van hergebruik, infiltratie, bufferen en vertraagd afvoeren gerespecteerd worden (rekening houdend met de mogelijkheden binnen het lot en de bodemgesteldheid).”

De te verkavelen zone staat aangegeven als een perceel waar er een kans is op fluviale overstromingen, op vlak van overstromingen van het pluviale type staat de te verkavelen zone niet ingetekend als zijnde overstromingsgevoelig. Het ontwikkelen van de beoogde zone heeft ons inziens geen significante invloed op de fluviale overstromingskans. 

Dit alles in acht nemende, menen we dat er geen aanzienlijke effecten te verwachten zijn.

Het advies van de dienst Omgeving / Water concludeert dat de aangevraagde werken niet in aanraking komen met overstromingscontouren van pluviale oorsprong en worden op basis van de pluviale kaarten daarom gunstig geadviseerd.

Ook het advies van de dienst Vergunningen Milieu is gunstig en leest als volgt:

“Volgens de historische databank maakte het betrokken perceel vroeger deel uit van 'Chocolade Meurisse'. Deze vergunning werd afgeleverd door de deputatie op 4/11/1949. Deze vergunning omvatte onder andere een ondergrondse benzinetank van 7.800 liter benzine, wat impliceert dat de grond onderhevig is aan onderzoeksplicht. In 2017 werd het laatste oriënterendbodemonderzoek uitgevoerd waarbij geen verdere onderzoeksplicht noodzakelijk was.

Er zijn geen bezwaren tegen de verkaveling.”

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus moeten nageleefd worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

5. Conform het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie mag de verkaveling geen betrekking hebben op de bestaande werkplaatsen in de Chocoladegang en aan het Damplein.

6. De vergunde parkeerplaatsen op lot 2 moeten gecompenseerd worden op lot 1 van de verkaveling.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 20/01 of zes dagen te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.