Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023149869 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA IMMO ROOTHOOFD met als adres Herentalsebaan 556 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Dassastraat 20 2100 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 31 sectie B nr. 349N12 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Verbouwing van meergezinswoning met 3 appartementen naar een kamerwoning met 10 slaapeenheden (cohousing). |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 20/02/1963: vergunning (19634054) voor het bouwen van een woning.
Vergunde toestand
- functie: meergezinswoning bestaande uit 2 woongelegenheden;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie: meergezinswoning bestaande uit 3 woongelegenheden;
- bouwvolume: conform de vergunde toestand;
- gevelafwerking:
- inrichting: open ruimte van 27 m²:
Nieuwe toestand
- functie: kamerwoning bestaande uit 10 slaapunits;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting conform de bestaande toestand.
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een meergezinswoning met 2 woongelegenheden naar een kamerwoning met 10 kamers;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- aanleg van verhardingen en dakterrassen;
- supprimeren van de garage;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Aquafin | 3 januari 2024 | 20 maart 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 3 januari 2024 | 18 januari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 3 januari 2024 | 13 februari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Proximus | 3 januari 2024 | 5 februari 2024 | Geen advies |
Water-link | 3 januari 2024 | 20 maart 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 3 januari 2024 | 4 januari 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 3 januari 2024 | 23 januari 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: woongebied.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen – deelzone Reservegebied Silzburg.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De hemelwaterverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De voorziene optopping, afgewerkt in hout, met een dakterras op de derde verdieping, komt qua bouwdiepte en qua materialisatie niet voor in de omgeving.
De draagkracht wordt overschreden zoals verder beoordeeld in de omgevingstoets.
De gemeenschappelijke ruimten op het gelijkvloers hebben met 2,45 meter en 2,56 meter onvoldoende hoogte voor verblijfsruimten.
Er werd geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien.
Er werden geen fietsstalplaatsen op het eigen terrein voorzien.
Er werden geen autostalplaatsen voorzien en de bestaande garage verdwijnt.
De inhoud van de septische put wordt niet vermeld op de plannen.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is gesitueerd in de Dassastraat, gelegen in een woonwijk gekenmerkt door de aanwezigheid van één- en meergezinswoningen.
Het voorzien van een kamerwoning sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties op de omliggende percelen en is zuiver qua functie inpasbaar in de omgeving.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, ….
Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een kamerwoning is bijvoorbeeld heel anders dan deze van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën moet daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. Om deze hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Zoals blijkt uit de verdere beoordeling, is door het optoppen uitbreiden van dit pand om het daarna om te vormen naar een kamerwoning met 10 kamers en gemeenschappelijke leefruimten met een dakterras op de extra verdieping niet meer aanvaardbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het vergunde volume met drie bouwlagen, bevat op het gelijkvloers vooraan een garage, in het midden een badkamer en aan de tuinzijde een kamer en een werkkamer. Deze ruimten op het gelijkvloers vormen samen met de eerste verdieping een duplexappartement. Op de tweede verdieping is het tweede appartement vergund.
Op het bestaande volume wordt een bouwlaag opgetrokken, waarna het gehele volume ingericht wordt als kamerwoning met 10 kamers. De nieuwe bouwlaag heeft een bouwdiepte van 10,40 meter. De resterende oppervlakte van het plat dak wordt bestemd als dakterras, dat reikt tot de bouwdiepte van 13 meter met op de (perceels)grenzen een borstwering met verticale stangen.
Bij de omvorming tot kamerwoning wordt de garage op het gelijkvloers gesupprimeerd, waarna het volledige gelijkvloers ingedeeld wordt met gemeenschappelijke ruimtes in functie van de kamers. Op de eerste en tweede verdieping worden telkens vier kamers met toilet ingericht en centraal een gemeenschappelijke toilet- en doucheruimte voorzien. De nieuwe derde verdieping bevat aan de straatzijde twee kamers, waarvan één met eigen toilet en douche, en aan de achterzijde een gemeenschappelijke leefruimte met aansluitend een dakterras van 17 m².
De gebouwen in de straat bestaan uit drie à vier bouwlagen. Ruimtelijk gezien kan een bouwhoogte met vier bouwlagen zoals deze aan de overzijde en aan de rechterzijde van het pand, zich inpassen in de omgeving.
Echter qua gebruik en inrichting, komen leefruimtes en dakterrassen op de derde verdieping in dit deel van de straat niet voor.
Daarnaast reikt de bouwdiepte van het volume op de derde verdieping, door de aanwezigheid van een dakterras over de ganse oppervlakte van het plat dak, tot 13 meter. Zulke bouwdiepte kan hier, rekening houdend met de aanwezige context, niet toegestaan worden. De woningen links van de aanvraag hebben immers allemaal kleinere bouwdieptes op het gelijkvloers en de verdiepingen, door de zeer beperkte open (tuin)ruimtes op de percelen.
Bovendien zal de uitwerking van het dakterras, tot op de linker perceelsgrens, voor inkijk naar de aanpalenden zorgen, wat vanuit een goed nabuurschap niet toegestaan kan worden. De mogelijke inkijk naar de aanpalenden wordt daarbovenop nog eens negatief beïnvloed door de aanwezigheid van een gemeenschappelijke leefruimte palend aan dit dakterras, met een relatief hoog gebruik van dit dakterras tot gevolg.
Tenslotte komen ook de uitkragende terrassen achteraan de eerste en tweede verdieping niet voor bij de panden in de nabije omgeving.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. In dit specifieke geval van een kamerwoning moeten de gemeenschappelijke ruimtes in verhouding staan tot het aantal kamers.
Hier is de aanwezige open ruimte – de enige buitenruimte die voor vergunning in aanmerking komt – met een oppervlakte van 27 m² en een gemiddelde diepte van 4,6 meter zeer beperkt, niet alleen in oppervlakte, maar ook in diepte, waardoor ze geen kwalitatieve en aangename woonbeleving voor de 10 kamers garandeert.
Bovendien bedraagt de vrije hoogte van de gemeenschappelijke ruimtes op het gelijkvloers grotendeels slechts 2,45 meter, waardoor deze afwijken van de vereiste vrije hoogte van minimaal 2,60 meter conform artikel 21 van de bouwcode. Door deze beperkte hoogte boeten ook de leefruimten in aan verblijfskwaliteit.
Tenslotte voldoet de aanvraag niet aan artikels 29 en 30 daar er geen fiets- en autostalplaatsen worden voorzien.
De aanvraag is om al deze redenen ruimtelijk niet inpasbaar in de omgeving.
Door het omvormen van twee appartementen naar 10 kleine kamers zonder kwalitatieve leef- en buitenruimtes en voldoende auto- en fietsstalplaatsen, stijgt de densiteit terwijl het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk op onaanvaardbaar wijze waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Visueel-vormelijke elementen
Door het optrekken met een vierde bouwlaag wijzigt ook de voorgevel ingrijpend, dit zowel qua materialen als in het aanpassen van gevelopeningen.
In de bestaande toestand is de voorgevel afgewerkt met verschillende materialen. Het grootste deel is afgewerkt met roodbruine gevelsteen. Tussen de bestaande gevelopeningen zijn plaatselijk verschillende afwerkingen aanwezig zoals lichtgrijze gevelpleister, en geveltegels in verschillende afmetingen. De gevel vormt hierdoor een uitgebalanceerd geheel.
Ten behoeve van de achterliggende kamers worden de gevelopeningen aangepast en wordt de gevel in zijn geheel geïsoleerd en opnieuw afgewerkt met bepleistering in wit/lichtgrijs. Voor het nieuwe schrijnwerk wordt zwart pvc/aluminium voorgesteld. De bestaande kroonlijst wordt behouden en afgewerkt in vezelcementplaten.
Aangezien de voorgevel van de woning zich op de rooilijn situeert, dient rekening gehouden te worden met artikel 4.3.8 van de VCRO, dat een totale dikte van het nieuwe afwerkingspakket oplegt van 14 cm.
De aangevraagde gevelwerken zijn ten opzichte van de laatst vergunde toestand een achteruitgaan voor de beeldkwaliteit in de straat en de uitstraling van de gevel. Het volledig bepleisteren van gevels zorgt voor een verschraling en vervlakking van het gevelbeeld ten opzichte van het bestaande vergunde gevelmetselwerk en detaillering.
Om vervlakking tegen te gaan wordt als voorwaarde van vergunning opgelegd dat er natuurstenen dorpels onder het schrijnwerk geplaatst moeten worden die steeds 5 cm uit het (vernieuwde) gevelvlak springen.
Daarnaast moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die in de gevel niet zichtbaar zijn.
Boven de bestaande kroonlijst wordt de bijkomende derde verdieping opgevat als een dakverdieping, vooraan en achteraan afgewerkt met een houten beplanking.
Dit materiaal komt in de straat niet voor en wordt evenmin aanzien als een materiaal dat toegepast kan worden in een stedelijke omgeving. Het is, net zoals bij de aanpalende panden met vier bouwlagen, aangewezen een extra verdieping als een verderzetting van de bestande gevel op te vatten, met een soortgelijke afwerking zoals de bestaande vernieuwde gevel.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Uit lezing van de plannen blijkt tevens dat er geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien is zoals deze vereist is conform artikel 26 van de bouwcode. Ook hiervoor dringt een planwijziging zich op.
De aansluitpunten van de DWA en RWA ter hoogte van de rooilijn zijn niet duidelijk af te leiden uit het kelder- en funderingsplan, waardoor het ook niet duidelijk is of er toezichtspunten worden voorzien op privaat domein zo dicht mogelijk bij de rooilijn en/of de aansluiting van de verticale hemelwaterafvoer tegen de voorgevel met de RWA inpandig gebeurt, zoals voorgeschreven in artikel 41 van de bouwcode.
Verder wordt de inhoud van de septische put wordt niet vermeld op de plannen. Er zal een voldoende grote septische put voorzien moeten worden conform artikel 43 van de bouwcode.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
Bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volumeuitbreiding of wijziging van het aantal wooneenheden dient de aanvraag te voldoen aan de normen zoals voorzien in de tabel onder artikel 30 §2, 1° van de bouwcode. Voor kamerwoningen in de centrumschil bedraagt de parkeernorm 0,25/kamer. Er worden 10 kamers voorzien: 0,25 parkeerplaats/kamer x 10: 2,5 parkeerplaatsen.
De werkelijke parkeerbehoefte bedraagt 2,5, afgerond 3.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De bestaande garage verdwijnt om meer zithoek te kunnen creëren. Er zijn geen nuttige parkeerplaatsen voor deze kamerwoningen. In de nota wordt verwezen naar een mogelijke parkeerplaats op een ander perceel 3 panden naar links. Dit wordt echter niet meegeteld als nuttige parkeerplaats omdat het niet op eigen terrein van het perceel wordt voorzien. Op termijn kunnen er immers geen garanties zijn dat die ruimte ter beschikking blijft van deze kamerwoningen.
|
Het aantal gerealiseerde autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal gerealiseerde autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Voor de 2 vergunde appartementen geldt een parkeerbehoefte van 2. Eén van deze appartementen beschikte over een garage. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 1 = 2.
|
Fietsvoorzieningen
Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moet als ongunstig gelezen worden aangezien er naast het ontbreken van autostalplaatsen ook geen fietsstalplaatsen voor deze kamerwoning worden voorzien. De vereiste autostalplaatsen en 10 overdekte fietsstalplaatsen op het eigen terrein kunnen niet als voorwaarde opgelegd worden.
Indien de aanvrager de mogelijkheden wil kennen voor de tijdelijke huisvesting van arbeidskrachten wordt verwezen naar de website: https://www.antwerpen.be/product/verhuurvergunning en kan hij contact opnemen via e-mail: Verhuurvergunning_Arbeidskrachten@antwerpen.be.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 10 november 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 3 januari 2024 |
Start 1e openbaar onderzoek | 12 januari 2024 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 10 februari 2024 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 1 maart 2024 |
Start laatste openbaar onderzoek | 13 maart 2024 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 11 april 2024 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 16 juni 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 16 juli 2024 |
Verslag GOA | 24 juni 2024 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De aanplakking van het eerste openbaar onderzoek is te laat gebeurd.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
Niet enkel zullen de bewoners hun eigen wagens / motors / fietsen / steps in de straat dienen te stallen maar ook hun bezoekers zullen hun vervoersmiddelen op de openbare weg dienen te parkeren.
Dat er een instroom van minstens 10 wagens kan worden verwacht is wat mij betreft geenszins ondenkbaar. De volwassenen vormen geen gezin dus zij zullen ook elk voorzien in hun eigen vervoersmiddelen.
Het valt bezwaarindiener daarbij op dat de bestaande parkeerplaats, voorzien in de garage van het pand, zal worden geschrapt en men geen enkele nieuwe parkeerplaats in / aan het pand voorziet. De bestaande garage wordt gewoonweg vervangen door een leefruimte. Voor wat betreft parking verwijst de vergunningsaanvrager enkel naar een parkeerplaats op een ander perceel. Deze nieuwe parkeerplek situeert zich evenwel op een brandweg. Dit kan uiteraard niet worden aanvaard.
Op een dergelijke toestroom van verkeer en geparkeerde wagens is de Dassastraat dan ook niet voorzien.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond voor wat betreft het ontbreken van auto- en fietsstalplaatsen.
Het aantal te voorziene autoparkeerplaatsen voor deze aanvraag bedraagt, conform artikel 30 van de bouwcode, 0,25 per kamer, wat zich concreet vertaalt naar afgerond 3 parkeerplaatsen en geen 10 zoals aangehaald in het bezwaar. Blijft het gegeven dat er in het dossier geen parkeerplaatsen voorzien worden. De parkeerplaats waarnaar verwezen wordt, is gelegen op een ander perceel. Omwille van onder andere het POET-principe is zulks niet aanvaardbaar. Er kan dan ook geen aanspraak gemaakt worden op deze parkeerplaats.
Ook een fietsenstalling wordt niet voorzien daar waar er conform artikel 29 van de bouwcode 1 per kamer voorzien moet worden.
De aanname dat de aanvraag een toestroom aan verkeer zal genereren berust op vermoedens waardoor dit deel van het bezwaar ongegrond is.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De veronderstelling dat de aanvraag een negatieve invloed zal hebben in deze toch wel reeds stedelijke context, berust op vermoedens en wordt niet concreet aangetoond.
Een dergelijk klein pand is niet voorzien op het behoorlijk huisvesten van 10
volwassenen.
Verder stelt bezwaarindiener vast dat een dergelijke invulling – te meer daar deze wordt gerealiseerd op een dusdanig kleine ruimte voorzien van amper enige buitenruimte – zeer lucratief is en niet zomaar kan worden bekomen.
Bij nazicht van de kanalen van de Stad Antwerpen stelt bezwaarindiener vast dat er wordt gesproken van een verplichte vergunning in het kader van het huisvesten van arbeidskrachten in kamerwoningen. Bezwaarindiener formuleert de aangehaalde wetgeving en stelt vast dat nergens wordt ingegaan op de concrete invulling welke men aan het pand wenst te geven en of men dergelijke arbeidskrachten zal huisvesten. Er wordt ook geen verhuurvergunning aan het dossier toegevoegd. Hieromtrent dient duidelijkheid te worden gecreëerd door de vergunningsaanvrager.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond voor wat betreft de functionele inpasbaarheid van de kamerwoning. De omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing en een kamerwoning past qua functie in deze omgeving, ongeacht de eventuele bewoners. De aanvraag werd niet ingediend voor de huisvesting van arbeidskrachten.
Het bezwaar is ongegrond voor wat betreft de mogelijke winst. Dit betreft geen beoordelingsgrond in het kader van een omgevingsvergunning.
Het bezwaar is gegrond voor wat betreft de woon- en verblijfskwaliteit van de ruimten op het gelijkvloers en van de beperkte buitenruimte.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De bouwtechnische staat van een gebouw vormt geen beoordelingsgrond in het kader van een omgevingsvergunning. De werken dienen steeds te worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond voor wat betreft de geluidsoverlast en hinder op de straat. Dit berust op vermoedens en kan niet concreet worden aangetoond.
Het bezwaar is gegrond voor wat betreft de beperkte buitenruimte op het gelijkvloers en het dakterras op de derde verdieping, waarvan het gebruik op deze hoogte voor hinder naar de aanpalenden kan zorgen.
En, eens af, wordt gevreesd dat de geluidsoverlast zeker niet minder zal zijn, als ze daar naar alle waarschijnlijkheid tot 10 personen gaan plaatsen. Dus, een 3de verdiep op dit gebouw zetten (als dit structureel zelfs mogelijk is?), met naar het schijnt zelfs een dakterras voor hun ontspanning ‘s avonds, waar zou dan de rust en ontspanning zijn voor de buren en de rest van de omgeving? Het is nu een zeer rustige buurt, met een leuke mix van gepensioneerden en jonge gezinnen met kinderen (zelfs speelstraat in de zomer), maar als dit project zou doorgaan, zal dit zeker de buurt niet ten goede komen.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond voor wat betreft de veronderstelling dat de aanvraag geluidsoverlast met zich meebrengt door louter het aantal bewoners, in een toch wel reeds stedelijke context, omdat dit berust op vermoedens en niet concreet wordt aangetoond.
Het bezwaar is gegrond voor wat betreft het dakterras op de derde verdieping, waarvan het gebruik op deze hoogte voor hinder naar de aanpalenden kan zorgen.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.