2024_CBS_05655 - Omgevingsvergunning - OMV_2023161965. Leopoldstraat 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          04/06/2021: weigering (OMV_2021016455) voor het verbouwen en uitbreiden van een handelspand met woning naar een meergezinswoning met 3 woongelegenheden en een handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Burgerhuis in Louis-Philippestijl’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/5426;

-          08/05/1970: vergunning (1970687) voor een gevelverbouwing;

-          31/07/1931: vergunning (1931#39858) voor gevel- en binnenverandering;

-          09/08/1851: toelating (1851#546) voor veranderingen.

Geacht vergunde toestand  

-          functie: eengezinswoning met nevenfunctie handel;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een schilddak (nok loodrecht op de straat);
• hoofdvolume met een bouwdiepte van 13 m;
• uitbouw op de eerste verdieping tegen de linker perceelgrens tot een bouwdiepte van 21 m;
• fraai uitgewerkte houten trap, detaillering in de wand- en plafondafwerking;
• marmeren schouwmantels en houten binnenschrijnwerk;
• volledig bebouwde gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• zwart granieten gevelbekleding op de gelijkvloerse verdieping (1970);
• vlak wit bepleisterde bovengevel met geprofileerde dagkanten;
• wit geschilderd houten schrijnwerk met t-deling en natuurkleurig houten schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping (1970);
• originele valbeveiliging (gietijzeren parapetten) aan de ramen op de eerste verdieping met jaloeziekapjes;
• uitgewerkte houten kroonlijst met gietijzeren consoles.

Bestaande toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• handelsfunctie van 169 m² op de gelijkvloerse verdieping;
• 1 woongelegenheid op de verdiepingen;

-          bouwvolume: volledig bebouwde gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• centrale toegangsdeur tot de handelsfunctie;
• zwart aluminium schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping;
• verlichtingsarmaturen ter hoogte van de eerste verdieping;
• wit pvc-schrijnwerk met t-deling op de verdiepingen;
• gevelbrede zonneluifel tegen de gevel op de gelijkvloerse verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw: 

• handelsfunctie van 169 m² op de gelijkvloerse verdieping;
• meergezinswoning met 2 woongelegenheden:

-          eerste verdieping: tweeslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 97 m² met 2 private buitenruimtes van samen 6 m²;

-          tweede en derde verdieping (duplex): vierslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 192 m² met een private buitenruimte van 15 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een schilddak (nok loodrecht op de straat): nieuw schilddak met een bouwdiepte van 18 m met behoud van de structuur met erfgoedwaarde;
• volledig bebouwd gelijkvloers met een bouwdiepte van 29 m;
• hoofdvolume op de verdiepingen met een bouwdiepte van 18 m;
• uitbouw op de eerste verdieping tegen de linker perceelgrens met een bouwdiepte van 22,55 m;
• dakterrassen op de eerste en tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• kalksteen (Moleanos) gevelbekleding op de gelijkvloerse verdieping;
• vlak wit bepleisterde bovengevel met geprofileerde dagkanten;
• wit aluminium schrijnwerk met t-deling op de verdiepingen en beige aluminium schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping;
• originele valbeveiliging (gietijzeren parapetten) aan de ramen op de eerste verdieping met jaloeziekapjes;
• uitgewerkte houten kroonlijst met gietijzeren consoles;
• gekoppelde dakvlakvensters in het schilddak;
• geïsoleerde en wit bepleisterde achtergevel;
• zaakgebonden publiciteit: in het vlak en in losse letters.

-          inrichting:

• septische put met een inhoud van 3.000 liter;
• regenwaterput met een inhout van 5 x 3.000 liter.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning naar een gemengd gebouw met 2 woongelegenheden op de verdiepingen en een detailhandelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping;

-          uitbreiding van het hoofdvolume;

-          vervangen van het bestaande dak met behoud van de structuur (vastgesteld erfgoed);

-          uitvoeren van aanpassingen aan het in- en exterieur aan vastgesteld erfgoed;

-          uitvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voor- en achtergevel:

• wijzigen buitenschrijnwerk;
• isoleren van de achtergevel.
• vervangen van de gevelafwerking op de gelijkvloerse verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh), artikel  2:   zone voor wonen - (wo2) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:

Het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Bovendien werd het pand opgenomen in de vastgestelde inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen als burgerhuis in Louis-Philippestijl. Er vinden werken plaats aan zowel het interieur als het exterieur.

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

Het voorzien van aluminium schrijnwerk is niet kenmerkend voor een 19de-eeuwse lijstgevel.

-          artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:

Technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals bepaald in punt 2.1.3. Er worden technische installaties (2 warmtepompen) voorzien op het platte dak van de gelijkvloerse verdieping en dit op 2 meter van de achterste perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Infiltratie en buffering: er wordt geen infiltratie of buffervoorziening geplaatst aangezien het perceel volledig is bebouwd.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af op de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen:

Niveauverschillen tot en met 0,18 m moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het hoogteverschil bedraagt 0,15 m tussen binnen en buitenruimte, openbaar domein en dient opgevangen te worden via een helling.

Algemene bouwverordeningen

-         Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad.
• artikel 16 Technische uitsprongen: zie RUP Binnenstad.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De gevraagde werken verbeteren de gebruikskwaliteit van de handelsfunctie, gelegen in het afgebakende kernwinkelgebied centrum Antwerpen.

De woonfunctie op de verdiepingen is gewenst in de binnenstad en komt de levendigheid van het kernwinkelgebied ten goede.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde uitbreiding sluit aan bij de bouwdiepten van de geburen. De bouwhoogte wijzigt niet waardoor geen impact op de lichtinval in het binnengebied wordt verwacht. Met de inplanting van de nieuwe achtergevel verkleint de afstand tot de omliggende gebouwen in het binnengebied, Gelet op de binnenstedelijke context wordt geoordeeld dat een gangbare afstand wordt bewaard en er geen privacyhinder wordt gegenereerd voor de omwonenden.

De plannen voorzien op het plat dak van het gelijkvloers 2 warmtepompen (2 x 0,76 x 0,50 x 1,1 meter). Deze worden bijkomend voorzien door een omkasting. Deze inplanting is strijdig met de bepalingen van artikel 2.1.13 van het RUP Binnenstad en artikel 16 van de bouwcode. Gelet op de impact op het uitzicht vanop het terras van Orgelstraat 3 en de ramen rond de koer van Arenbergstraat 15 wordt deze inplanting niet toegestaan en wordt het plaatsen van de warmtepompen op het dak van het gelijkvloers uitgesloten uit de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. Het advies van de dienst Monumentenzorg luidt als volgt:

“Het pand bevat een oudere kern, wat blijkt uit de tongewelfde kelders en historische draagstructuur van moer- en kinderbalken en dakspanten. In het interieur bleven een aantal historische elementen bewaard.

Men wenst de handelswoning om te vormen tot handelsgelijkvloers en meergezinswoning.

Het volume van het hoofdgebouw blijft ongewijzigd, de achterbouw wordt afgebroken en vernieuwd. Het dakvolume wordt doorgetrokken.

De voorgevel blijft ongewijzigd en wordt gerestaureerd, met uitzondering van de winkelpui en het schrijnwerk op de verdiepingen. De pui krijgt een afwerking in natuursteen, het pvc schrijnwerk wordt vervangen door wit aluminium schrijnwerk met T-verdeling. In de tongewelfde kelders wordt een regenwaterput voorzien en septische put. Op de verdiepingen blijven de draagstructuur en spanten behouden, net als de plafond- en wandafwerking met stucwerk en geprofileerde lijsten, schouwen,…

Er is geen bezwaar tegen de voorgestelde ingrepen, zowel wat de wijzigingen betreft aan het volume als mbt. de interne ingrepen.

Buitenschrijnwerk is een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel de belevingswaarde van de voorgevel, het straatbeeld en de gehele stad ondersteunt.

Omdat we inzetten op een opwaardering van deze historische 19e eeuwse gevel zal als voorwaarde opgelegd worden om houten schrijnwerk te voorzien met correcte profilering en indeling die kenmerkend was voor deze periode. Typedetails kunnen bekomen worden via de dienst monumentenzorg. Als voorwaarde zal opgelegd worden detailtekeningen van het schrijnwerk in de voorgevel (bovengevel) te bezorgen voor verder advies.”

Het advies wordt vanuit erfgoedkundig oogpunt bijgetreden. Volgende voorwaarde wordt opgenomen bij de vergunning: Het buitenschrijnwerk in de voorgevel (bovengevel) is te voorzien in hout, met correcte historische profilering en indeling. Een typedetail is beschikbaar bij de stedelijke dienst Monumentenzorg. Detailtekeningen van het schrijnwerk moeten hen bezorgd worden voor verder advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer dient strikt nageleefd te worden.

De septische put en regenwaterput worden volgens de geldende voorschriften gedimensioneerd. Het aanleggen van het bestaande plat dak boven het gelijkvloers als groendak zorgt niet enkel voor groen, maar vertraagt ook de afwatering naar het rioleringsstelsel. Aangezien het perceel volledig is bebouwd kan bijgevolg toegestaan worden dat er geen infiltratie en buffering wordt voorzien.
 

De dorpel van de toegangsdeur van de winkelruimte voldoet niet aan artikel 18 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Hierop kan een afwijking worden toegestaan aangezien de verbouwingswerken om deze dorpel aan te passen constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.

De voorwaarden uit het advies van Fluvius, Proximus en Water-link dienen te worden gevolgd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende woongelegenheid moeten er drie fietsstalplaatsen voorzien worden. Deze worden ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

 1.  De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Houten buitenschrijnwerk met correcte historische profilering en indeling is te voorzien in de bovengevel van de voorgevel conform de typedetails te bekomen bij de stedelijke dienst Monumentenzorg.

3. De voorwaarden uit het advies van Proximus zijn strikt na te leven.

4. De voorwaarden uit het advies van Fluvius zijn strikt na te leven.

5. De voorwaarden uit het technisch hydraulisch advies van Water-link zijn strikt na te leven.

6. Het plaatsen van warmtepompen op het dak van het gelijkvloers wordt uitgesloten uit de vergunning.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.