2024_CBS_07232 - Stedelijk patrimonium. Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving. Cultuur. Museum aan de Stroom (MAS), Hanzestedenplaats 1, 2000 Antwerpen - Terras- en gevelrenovatie. 002924. Projectomschrijving en projectbudget Studie. Opdracht aan AG Vespa. Overname overeenkomst studiebureau - Goedkeuring

Op 25 november 2019 (jaarnummer 652) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad en het autonoom gemeentebedrijf voor Vastgoed en Stadsprojecten Antwerpen (AG Vespa) goed. Hierin werden afspraken gemaakt over de opdracht door de stad Antwerpen aan AG Vespa voor het beheer van het stedelijk patrimonium, onder meer de realisatie van bouw- en onderhoudsprojecten. De beleidsbeslissing tot het realiseren van deze bouw- en onderhoudsprojecten ligt bij de stad.

AG Vespa volgt de gerechtsprocedure naar aanleiding van de windschade uit 2019 op.

Voorgeschiedenis

• in 2001 sloot de stad Antwerpen een overeenkomst met Neutelings-Riedijck Architecten (NRA) na een architectuurwedstrijd;
• in 2004 werd SECO aangesteld als controlebureau;
• eind 2005 werd de aanneming voor de bouw van het MAS gegund aan THV MAS (Interbuild, Willemen, Cordeel);
• op 26 februari 2010 werden de werken voorlopig opgeleverd;
• op 2 oktober 2018 werden de werken definitief opgeleverd.

Windschade terrassen (aanleiding voor gerechtsexpertise)

• tijdens de storm van 10 maart 2019 werden er op meerdere niveaus van het MAS terrastegels en dekstenen opgelicht en is er een deksteen op niveau +8 (50m) naar beneden gevallen met materiële schade tot gevolg;
• de stad Antwerpen heeft de windwerking rond het gebouw laten narekenen door Stabitec (verslag 3 mei 2019). Hieruit blijkt dat de maximale theoretische windzuiging op de horizontale delen van het MAS veel groter is dan het gewicht van de losliggende stenen. Dit is een ernstig veiligheidsrisico voor personen in en rond het MAS bij felle wind;
• op 17 mei 2019 werden  NRA, THV MAS en SECO formeel in gebreke gesteld;
• op 23 augustus 2019 werd opnieuw een formele ingebrekestelling verstuurd naar NRA, THV MAS en SECO;
• op 10 oktober 2019 werden de volgende partijen gedagvaard; THV MAS (aannemer), NRA (ontwerper), SECO (controlebureau) met volgende vrijwillig tussenkomende partijen Allianz Benelux, ABT België, Bureau Bouwtechniek;
• na de storm in maart 2019 zijn er nog op meerdere momenten stormschade of opgeklapte tegels vastgesteld:
  • op 9 februari 2020 is op het admiraalsterras (+8) een tegel opgewipt (op video vastgelegd);
  • op 18 februari 2022 was opnieuw stormschade tgv hevige rukwinden. (tegels opgeklapt, twee tegels op terras café gevallen, verschoven tegels).

Gevelonderhoud (niet vervat in de gerechtsexpertise)

• Monumentenwacht (MoWa) voert in het kader van onderhoud regelmatig inspecties (2014, 2016, 2018, 2023) uit op de gevels, inclusief de horizontale delen (plafonds en terrassen);
• tijdens verschillende gevelinspecties stelde MoWa een veelvoud aan problemen vast en lijstte deze op in verslagen. De exacte oorzaak diende verder onderzocht te worden; 
• de problemen manifesteren zich voornamelijk rond de verankeringen of verlijmingen van de stenen en zijn waarschijnlijk een gevolg van een gebrekkige uitvoering: boren van deuvelgaten, posities van de verankeringen, … daarnaast mogelijk ook door onvoldoende robuuste detaillering bijvoorbeeld ter hoogte van de horizontale delen aan het gegolfd glas en panelen aan de binnenzijde van de borstweringen aan het dakterras.

De dagvaarding had als hoofddoel de aanstelling van een gerechtsdeskundige. Tijdens de technische overlegmomenten met alle partijen in 2019 en 2020 werden een aantal mogelijke principe-oplossingen onderzocht:

• verzwaren van de tegels (niet mogelijk, wegens te zwaar voor de structuur van het gebouw);
• mechanische bevestiging van de tegeldragers (complex door perforaties van dakdichting);
• plaatsen van een ladderstructuur onder de tegels die alle tegels met elkaar verbindt (voorkeur van alle partijen).

Op 30 september 2020 werd er een consensus bereikt over de weerhouden technische oplossing voor de terrastegels op niveau +8 en de dakranden. Hiervoor werd aan NRA gevraagd een offerte en raming bezorgen voor de uitwerking van het technisch ontwerp en opvolging van de uitvoering. 

Op 5 februari 2021 bezorgde NRA, na herhaaldelijk aandringen, een offerte voor ereloon en op 1 maart 2021 een raming voor de herstelwerkzaamheden:

• de offerte (van NRA) voor ereloon bedroeg 67.000,00 EUR inclusief btw;
• de raming (van NRA) voor de werken bedroeg 365.000,00 EUR exclusief btw. Hierbij merkt de ontwerper expliciet op: “Deze raming werd opgemaakt vóór enige concretisering van het ontwerp, is slechts richtinggevend en wordt enkel onder het grootste voorbehoud geformuleerd“.

Op 26 maart 2021 (jaarnummer 2452) keurde het college goed om zelf een extern studiebureau aan te stellen voor het uitwerken van de technische oplossing en de opvolging van de herstelwerken, met akkoord van de gerechtsdeskundige.

Op 13 september 2021 werd het bestek voor de aanstelling van een extern studiebureau gepubliceerd. In het bestek was een opdeling gemaakt in de opdracht:

• opmaak dossier en opvolging herstelwerken voor terrasrenovatie (naar aanleiding van de windschade en de gerechtsexpertise; terrasrenovatie en renovatie van de dakranden aan gegolfd glas);
• opmaak dossier en opvolging herstelwerken voor gevelrenovatie (naar aanleiding van de vastgestelde schade door Monumentenwacht (MoWa) en enkele vallende stukken) Dit was initieel een onderhoudsdossier. Vanuit kosten-efficiëntie besliste AG Vespa om dit onderhoudsdossier mee op te nemen in het project.

De publicatie van 13 september 2021 gaf geen inschrijvingen. Na marktconsultatie en onderhandelingsprocedure werd het dossier opnieuw aanbesteed onder onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking (GAC_2022_02124).

Op 22 april 2022 (jaarnummer 3189) keurde het college goed om de opdracht te gunnen aan Gevelinzicht bv (GIZ).

Artikel 30, §1 van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten bepaalt met betrekking tot in-housetoezicht volgende voorwaarden:

1° de aanbestedende overheid oefent op die rechtspersoon toezicht uit zoals op haar eigen diensten;
2° meer dan 80 % van de activiteiten van de gecontroleerde rechtspersoon behelst de uitvoering van taken die hem zijn toegewezen door de controlerende aanbestedende overheid of door andere, door diezelfde aanbestedende overheid gecontroleerde rechtspersonen; en
3° er is geen directe participatie van privékapitaal in de gecontroleerde rechtspersoon, met uitzondering van geen controle of blokkerende macht opleverende vormen van participatie van privékapitaal, vereist krachtens de nationale wetgeving, in overeenstemming met de verdragen, die geen beslissende invloed uitoefenen op de gecontroleerde rechtspersoon.

Artikel 56 §3, 4° van het Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat het college bevoegd is voor het voeren van de plaatsingsprocedure, de gunning en de uitvoering van overheidsopdrachten.

Op 25 november 2019 (jaarnummer 652) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad Antwerpen en AG Vespa goed. Specifiek met betrekking tot realisatie van bouw- en onderhoudsprojecten  van het stedelijk patrimonium zijn onder andere volgende artikels van toepassing:

• in artikel 6 §3 wordt de opdracht aan AG Vespa voor het patrimoniumbeheer van het stedelijk patrimonium omschreven. De beleidsbeslissing tot het realiseren van bouw- en onderhoudsprojecten ligt bij de stad Antwerpen. De stad legt tevens het projectbudget vast. 
• artikel 6  §3.4 bepaalt dat AG Vespa instaat voor de realisatie van bouw- en onderhoudsprojecten van het stedelijk patrimonium en dat deze opdracht de beslissingsbevoegdheid inzake het plaatsen en uitvoeren van overheidsopdrachten omvat, in eigen naam en voor rekening van de stad. De stad dient hiervoor de beleidsbeslissing tot realisatie van het project te nemen en het projectbudget vast te leggen.
• in artikel 7, Lastgeving stedelijk patrimonium, verleent de stad een volmacht aan AG Vespa om in de realisatie van bouw-, onderhouds- en publieke domein projecten alle daden van beschikking en beheer te stellen in eigen naam en voor rekening van de stad voor wat betreft het stedelijk patrimonium. Onder deze lastgeving valt expliciet ook de bevoegdheid tot het nemen van alle beslissingen in het kader van overheidsopdrachten met betrekking tot het stedelijk patrimonium;
• in artikel 11 §2 staat dat in uitvoering van de beheersovereenkomst, de stad alle kosten die AG Vespa opneemt, ten laste neemt.

PROJECTOMSCHRIJVING

Ontwerp terras- en gevelrenovatie

 Op 7 februari 2023 werd naar aanleiding van de windschade het ontwerp terrasrenovatie door GIZ overgemaakt (behoort tot de gerechtsexpertise): 

• de oplossing met enkel een ladderstructuur blijkt onvoldoende, een fysieke verankering naar de dakstructuur is nodig. Het huidige dakpakket onder de tegels is losliggend geplaatst. De consequentie hiervan is dat de bestaande dakdichting en isolatie onder de tegels moet vervangen worden;
• GIZ heeft een uitgebreide voorstudie met uitgewerkte raming opgemaakt: 1.944.400,00 EUR exclusief btw en studiekosten. Deze blijkt veel hoger te liggen dan de raming opgemaakt door NRA. De verschillende posten in de raming NRA zijn sterk onderschat en onvolledig. De raming, opgemaakt door GIZ, is gebaseerd op opgevraagde prijzen bij aannemers én is het resultaat van de uitgebreide voorstudie;
• in een vervolgonderzoek van GIZ is gezocht naar optimalisaties en is de raming terug gebracht naar: 1.567.000,00 EUR exclusief btw en studiekosten.

Op 8 juni 2023 wordt het ontwerp gevelrenovatie door GIZ overgemaakt (behoort niet tot de gerechtsexpertise):

• het studiebureau heeft een protocol uitgewerkt om voor elke steen op een niet-destructieve manier te inspecteren en te rapporteren. Op basis van deze rapportage wordt dan voor elke steen bepaald of deze moet vervangen worden;
• de gevelrenovatie wordt door GIZ geraamd op 1.528.900,00 EUR exclusief btw en studiekosten;
• in de raming is rekening gehouden dat de terrasrenovatie en de gevelrenovatie gelijktijdig kunnen worden uitgevoerd, waardoor er sterk bespaard wordt op stellingkosten.

Fasering werken

• er wordt voorzien in een gefaseerde uitvoering om alzijdige stelling en werfinrichting te vermijden, we gaan uit van vier grote fases;
• per fase zijn circa 11 werkweken nodig, totaal circa 45 werkweken;
• het studiebureau finaliseert het aanbestedingsdossier. De publicatie van het bestek staat ingepland Q3 2024. 

Impact raming bouwkost

De raming van het studiebureau ligt beduidend hoger dan de initiële raming waarop de studieopdracht werd gegund. Hierdoor ligt het ereloon beduidend hoger dan initieel voorzien. Dit levert een ontwrichting van het contractueel evenwicht van de opdracht in het voordeel van de opdrachtnemer.

Artikel 38/10 van het Koninklijk besluit tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten van 14 januari 2013 (KB Uitvoering) voorziet in een herziening van de opdrachtbepalingen wanneer er sprake is van een zeer belangrijk voordeel. Gezien het hier een opdracht voor diensten betreft en het voordeel meer dan 15 procent (art. 38/10, §3, 2°) bedraagt is dit artikel van toepassing. Voor de argumentering worden de punten volgens art 38/9, §2 overlopen:

• de omstandigheden waren redelijkerwijze niet voorzienbaar bij opmaak van de offertevraag. De raming bij de offertevraag was namelijk gebaseerd op de raming van het architectenbureau  in de gerechtsprocedure. Na de voorstudie bleek dat de uitgangspunten van deze raming niet correct waren. Met name voldeden de uitgangspunten niet aan de normering;
• de omstandigheden konden niet worden ontweken gezien het voorgaande punt;
• in het onderzoek van de voorstudie is al het nodige gedaan om de gevolgen te onderzoeken door de verschillende opties te onderzoeken en de meest gunstige optie die voldoet aan de normering verder uit te werken.

In overleg met het studiebureau is een ereloonpercentage vooropgesteld, gebaseerd op de Ereloonbarema's voor opdrachten aan architecten, 5e categorie: restauratiewerken. Deze zijn ook gepubliceerd en terug te vinden in Arch-index nr. 112. (jan-feb 2019). Deze ereloonschaal houdt rekening met een degressief ereloonpercentage in schijven, naargelang het bedrag van de werken stijgt. 

Realisatie opdracht

De uitwerking en realisatie van de opdracht zal verder worden uitgevoerd door AG Vespa. Daarvoor is het noodzakelijk dat AG Vespa ook de lopende studieopdrachtovereenkomst tussen stad Antwerpen en Gevelinzicht bv voor het project "MAS - herstelwerken gevels en terrassen - aanstellen studiebureau" integraal overneemt. Dit wordt beschouwd als een niet-wezenlijke wijziging in de zin van artikel 38/5 en artikel 38/6 "Algemene Uitvoeringsregels wetgeving overheidsopdrachten" nu enkel de opdrachtgever in de overeenkomst wijzigt en voor het overige de opdracht inhoudelijk volledig hetzelfde blijft.

Het totale projectbudget voor het project "002924 - Hanzestedenplaats 1 MAS - terras- en gevelrenovatie" wordt geraamd op 4.915.000,00 EUR inclusief btw, erelonen, voorstudies, buitenaanleg en 10% onvoorziene omstandigheden. Er is reeds een budget van 217.366,00 EUR vastgelegd (2BRS010203P09888). Bijkomend is er in totaal 4.697.634,00 EUR nodig voor de uitvoering van de herstelwerkzaamheden. In dit besluit wordt het budget voor de studiefase tot en met opmaak gunningsverslag gevraagd.

 Op volgende bestelbonnen werd reeds aangerekend:

Voor het deel studiefase tot en met opmaak gunningsverslag bedraagt de raming afgerond 400.000,00 EUR inclusief btw. Hiervan is reeds een deel vastgelegd. Met dit besluit vraagt AG Vespa  het opdrachthouderschap voor de realisatie van de opdracht en het benodigde budget voor de studieopdracht tot en met opmaak van het gunningsverslag, voor een bedrag van 184.000,00 EUR. Met dit besluit wordt 184.000,01 EUR vastgelegd, omwille van de automatische btw-berekening in GFP.

De kosten zullen verrekend worden op: SUB_NR/5292000000/221/2BRS010203P09888/2SA070709/2400.

Dit project wordt gefinancierd: 

• vanuit TV cultuur op budgetadres 2022-2024/5322000000&5292000000/221/2BRS010203P09888/SUBNR/2SA070709
• vanuit centrale middelen patrimonium op budgetadres 2024/52915200000/221/2SBS079801A00000/SBT11153/2SA080119

De spreiding van dit projectbudget volgens verwachte uitgaven, wordt opgenomen in AMJP8.

AG Vespa voert de opdracht uit in eigen naam en voor rekening van de stad Antwerpen.