2024_CBS_07181 - Omgevingsvergunning - OMV_2024051480. August Michielsstraat 8. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/04/2019: vervallen vergunning (20183125) voor het verbouwen van een pakhuis tot een meergezinswoning met 8 appartementen en een commerciële ruimte;

-          27/04/2018: weigering (20173230) voor het verbouwen van een pakhuis naar 11 appartementen, een commerciële ruimte en een parking;

-          25/04/2014: vergunning (3582#3732) voor het verbouwen van een pakhuis tot kantoorgebouw (niet uitgevoerd);

-          02/10/1989: vergunning (86#890567) voor het uitbreiden van een fitnesscenter;

-          05/04/1923: vergunning (1923#15224) voor het uitbreken van binnenmuur in nr. 8 en vergroten van de stal in nr. 12;

-          30/03/1920: vergunning (1920#9491) voor binnenveranderingen;

-          vergunning (1910#1263) voor een magazijn en paardenstal.

Vergunde toestand

-          pakhuis met gelijkvloerse fitnessruimte;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          voorgevel in roodbruine baksteen met horizontale lijnen in gele baksteen;

-          de top van het gebouw is afgewerkt met een gebogen fronton;

-          het perceel is volledig bebouwd op het gelijkvloers.

Bestaande toestand

-          leegstaand pand.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 8 appartementen; 

-          gelijkvloers ingericht met 3 autostalplaatsen, een fietsen- en afvalberging;

-          achtergevel wordt op de verdiepingen teruggetrokken en voorzien van terrassen;

-          toevoeging van 2 extra bouwlagen, zowel vooraan als achteraan teruggetrokken;

-          voorgevel in roodbruine en gele baksteen met buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium en houten poorten op het gelijkvloers;

-          de voorgevel van de optopping wordt bekleed met donkerbruine, aluminium platen

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 8;

-          wijzigen van de functie;

-          uitbreiden van het volume met 2 bouwlagen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje op volgende punten:

-          artikel 0.7: Parkeren en toegangen:
indien parkeren wordt voorzien op het perceel, dient dit ondergronds georganiseerd te worden. De parkeerplaatsen worden op het gelijkvloers voorzien.

-          Artikel 0.10: Dakvorm: een dak mag maximaal één bouwlaag bevatten, die verder niet horizontaal verdeeld is. Het voorziene dakvolume omvat twee bouwlagen.
artikel 1.2.4 Open ruimte:
ieder gebouw moet voorzien zijn van ten minste één niet-overbouwde open ruimte op het straatniveau waarvan de oppervlakte minimaal 15% van de oppervlakte van het perceel bedraagt;

het perceel is volledig bebouwd op het gelijkvloers.

-          Artikel 1.2.2 Harmonieregel: het toevoegen van 2 extra bouwlagen is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de hoogte van het gebouw en de gevelafwerking van de toegevoegde bouwlagen zijn niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte, bouwdiepte: het gebouw krijgt na de uitbreiding met 2 extra bouwlagen een toegevoegde hoogte van 7.50m tot een totale hoogte van 22.20m. Dit is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.
• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de indeling van de voorgevel van de extra bouwlagen en het gebruik van aluminium en grote glaspartijen is niet in harmonie met het bestaande gebouw en de nabije omgeving.
• Artikel 12 Levendige plint: het gebouw met een gevelbreedte van ruim 20 m bezit geen levendige plint.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.  

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via  “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”) 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn

-          Effecten op de biodiversiteit: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend  project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 32 decreet) is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

Strijdig met het RUP dient opgemerkt te worden dat de voorziene open ruimte kleiner is dan de gevraagde minimale 15% van de oppervlakte van het perceel. Het trapeziumvormig perceel meet op zijn diepste punt slechts 15,01 meter is. Om deze reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan, zoals in het RUP aangegeven als mogelijke afwijkingsgrond.

Functionele inpasbaarheid:

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

In de vorige aanvraag werd een economische functie voorzien op het gelijkvloers.

Omdat de economische functie in voorliggende aanvraag verdwijnt, werd het advies van de  dienst ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie ingewonnen. Dit advies leest als volgt:

“De aanvraag betreft een regularisatie dossier voor een eerder afgeleverde vergunning. Hierbij werd een economische functie voorzien op het gelijkvloers.

In de nieuwe aanvraag is dit verdwenen zodat het project een monofunctionele woonontwikkeling wordt wat niet in overeenstemming is met de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies.

Voor het dossier wordt daarom voorwaardelijk gunstig advies gegeven.”

Hierbij wordt door de dienst volgende voorwaarden opgelegd:

-          binnen het project een economische functie brengen zoals aangegen in het advies van 2018.

Gezien dit niet in voorwaarde kan worden opgelegd dient dit advies als ongunstig gelezen te worden.

De aanvraag dient hierom dan ook te worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume, noch met het programma zoals voorgesteld.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Hoewel er in de omgeving verschillende dakvormen voorkomen is voorgestelde dubbelhoge daklaag, strijdig met RUP en bouwcode, bezwaarlijk kenmerkend te noemen.

De aanvraag betreft een bestaand pakhuis waarbij een teruggetrokken nieuwbouw opbouw van 2 lagen wordt voorzien. De onderste laag van deze optopping bevindt zich deels achter de attiek die het bestaande pakhuis beëindigd.

Strijdig met het RUP heeft voorgestelde dakvorm 2 bouwlagen.

Conform art. 4.4.1. kan de codex ruimtelijke ordening kunnen er geen afwijkingen worden toegestaan m.b.t. het aantal bouwlagen. De aanvraag moet bijgevolg ook hierom worden geweigerd. De geplande optopping is storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Aangezien dit project gelegen is in een zeer ondiep bouwblok, bevindt de achterzijde zich op zeer korte afstand van de andere bebouwing.

Hoewel de bestaande achtergevel van het magazijn wordt afgebroken waardoor de achterliggende open ruimte vergroot wordt bevindt de achtergevel van voorliggend project zich achteraan rechts op slechts 4,24 meter van de achtergevel van de panden gelegen in de Catharina Pepijnstraat. Deze afstand is zeer klein. Bovendien bevinden er zich achteraan uitkragende terrassen waardoor de afstand van de rand van het terras tot de achtergevel nog slechts 3,15 m bedraagt. Deze afstand is veel te kort en in functie van privacy onaanvaardbaar; vanuit de woning en vanop het terras van voorliggende aanvraag kijk je recht binnen in de achtergelegen woning en omgekeerd.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. De inrichting met acht appartementen overschrijdt de draagkracht van de plek en is hierdoor niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De overschrijding van de draagkracht vertaald zich voornamelijk door het te forse volume, het te grote aantal woonentiteiten, het ontbreken van kwalitatieve terrassen en het grote tekort aan parkeerplaatsen.

Geadviseerd wordt de aanvraag ook hierom te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten:

De gevel van het bestaande pakhuis wordt zoveel mogelijk behouden en hersteld naar zijn oorspronkelijke vroeg 20ste  eeuwse architectuur.

Voor de afwerking van de opbouw wordt er gewerkt met een maximaal beglaasde gevel waarbij het buitenschrijnwerk en de horizontale banden zullen worden voorzien in donkerbruin aluminium, die de horizontaliteit van de gevel benadrukken.

Het bovendaks volume start achter het bestaande fronton / attiek, dat tevens dienst doet als borstwering van het terras aan de straatzijde op de vierde verdieping.

Voorliggende aanvraag werd voorafgaandelijk aan vorige aanvraag voorgelegd aan de welstandscommissie waar het met betrekking tot de geveluitwerking een gunstig advies kreeg.

Het principe van gevelwijziging wordt, hoewel het niet kenmerkend is, niet als storend ervaren in de omgeving en kan gunstig beoordeeld worden.

Gezien de werken gesitueerd zijn in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan ‘Eilandje’ werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg ingewonnen. Het advies leest alms volgt:

“A.  Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op een pakhuis dat werd opgericht in 1910.  Het bestaat uit een parement in rode baksteen verlevendigd met speklagen in gele baksteen. Het pand telt vier traveeën en vier bouwlagen onder een gebogen fronton. De traveeën ingevuld met gekoppelde vensters in een segmentboogomlijsting, zijn uitgewerkt als risalieten gescheiden door bakstenen pijlers. Het oorspronkelijk houten geschilderd schrijnwerk werd vervangen door rechthoekige pvc schrijnwerk dat de boogvorm van de ramen niet volgt. De poorten zijn eveneens vervangen of in slechte staat.

Het object/ complex is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan eilandje waar het wordt omschreven als een beschermenswaardig pakhuis beeldbepalend door type.

 B.  Afweging

Men wenst het pakhuis te herbestemmen tot een appartementsgebouw met een commercieel gelijkvloers en een parking.  Het pakhuis heeft een stadslandschappelijke waarde waardoor wij uitgaan van maximaal behoud van volume, schaal, korrel, materialen en architectuur.  De bouwaanvraag uit 1910 is de referentie.

De geplande herbestemming is aanvaardbaar. De open plateaus en het repetitieve karakter van de structuur kunnen de geplande ingrepen om een woonfunctie te realiseren, motiveren. In tegenstelling tot de vorige aanvraag uit 2019 waar de structuur van het pakhuis bestaande uit smeedijzeren kolommen, stalen liggers en houten balkenroostering ter hoogte van 0, 1 en 2 en standvinken met een houten spant op +3 bewaard bleef, blijft in deze aanvraag enkel de balkenroostering bewaard. Dit is niet wenselijk. Deze structuur is kenmerkend voor een pakhuis en dateert uit 2010. De open inrichting zorgt ervoor dat behoud van deze structuur geen hypotheek legt op het gewenste programma.

De voorgestelde optopping wijkt ook af aan deze uit 2019 beoordeeld door de toenmalige welstandscommissie. Het is aan de afdeling stedenbouw om te oordelen of de voorliggende aanvraag aan dezelfde karakteristieken voldoet.

Tijdens voorbesprekingen werd meegeven dat wat betreft het gevelbeeld de aanvraag uit 1910 de referentie was. Vanuit oogpunt monumentenzorg adviseren wij dan ook om de poorten op de gelijkvloerse bouwlaag uit te werken met gesloten houten poorten conform het bouwplan uit 1910. Detailtekeningen moeten ter goedkeuring voorgelegd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor uitvoering. Ook het buitenschrijnwerk op de verdiepingen van de voorgevel en de gevelrenovatie dienen in detail besproken te worden met de dienst monumentenzorg.”

Dit voorwaardelijk gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en volgende voorwaarden zouden bij een mogelijke vergunning mee opgenomen worden:

-          De poortopeningen op het gelijkvloers ( ev. deels) worden ingevuld met houten poorten conform bouwplan uit 1910. Detailtekeningen moeten ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor uitvoering.

-          De vensteropeningen op de verdiepingen in de voorgevel moeten verder worden gedetailleerd conform bouwplan uit 1910. Detailtekeningen moeten ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor uitvoering.

-          De voorgevelrenovatie wordt teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg. Het bouwplan uit 1910 is de referentie.

-          De structuur van het pakhuis, bestaande uit smeedijzeren kolommen, stalen liggers en houten balkenroostering ter hoogte van 0, 1 en 2 en standvinken met een houten spant op +3, bewaard blijft.

-          De aangepaste optopping op welstand wordt beoordeeld

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

Strijdig met de bouwcode en in tegenstelling tot voorgaande aanvragen werd er geen enkele verblijfsfunctie voorzien op het gelijkvloers.

Twee van de vier bestaande poorten worden in voorliggende aanvraag gebruikt als garagepoort om toegang te verschaffen tot een gelijkvloerse autostalplaats. Strijdig met het RUP wordt het parkeren niet ondergronds voorzien. Een derde poort wordt gebruikt als toegang tot de op het gelijkvloers gelegen fietsstalplaats en de vierde poort betreft de hoofdinkom.

Gezien een voorgevelbreedte van meer dan 20 m is dit onaanvaardbaar. Een levendige straat is een aangename straat om in te wonen of te wandelen. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parkeerplaatsen worden ontsloten via August Michielsstraat.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten 24 fietsenstallingen voorzien worden.

8 appartementen met 2 slaapkamers : 8 x 3 = 24

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 24 fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Tekort aan parkeerplaatsen: Er worden slechts 3 parkeerplaatsen voorzien, terwijl er 8 appartementen worden voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt. De buurt kenmerkt zich, zo stelt de bewaarindiener, door overwegend oudere meergezinswoningen zonder garages. Deze mensen parkeren hun auto reeds op het openbaar domein.
Beoordeling: De dienst mobiliteit die in deze aanvraag om advies werd gevraagd stelt dat voorliggend programma een parkeerbehoefte genereert van 10 parkeerplaatsen. Hiervan worden er 3 parkeerplaatsen op eigen perceel voorzien.

Het bezwaar is gegrond.
 

Parkeren op maaiveld: Het bezwaar dat het parkeren, strijdig met art. 0.7 van het RUP, niet ondergronds wordt voorzien.
Beoordeling: Het correct dat het parkeren niet ondergronds wordt voorzien maar op maaiveldniveau.

Het bezwaar is gegrond.

Open ruimte: Het bezwaar dat er, hoewel het een functiewijziging betreft, strijdig met de bouwcode, geen open ruimte wordt voorzien op maaiveld.

Bovendien wordt er geen afwijking gevraagd, noch wordt er een argumentatie aangeleverd waaruit blijkt dat een afwijking dient worden toegestaan.

Beoordeling: Het RUP laat toe dat er een afwijking wordt toegestaan op het voorzien van open ruimte bij percelen met een diepte minder dan 17 meter, hier het geval. Conform het RUP wordt een omwille van de te beperkte bouwdiepte een afwijking toegestaan.

Het bezwaar is ongegrond.

Beeldkwaliteitsplan: Het bezwaar dat de architectuur van de optopping niet voldoet aan het beeldkwaliteitsplan architectuur eilandje. De materialen van deze bouwlagen zullen afwijken van de rest van het gebouw, deze bouwlagen worden voorzien in glas en aluminium, terwijl de rest van het gebouw bestaat uit de originele baksteen. Men plaatst in feite een hedendaagse toren uit aluminium en glas bovenop een bakstenen pakhuis van het begin van de vorige eeuw.
Beoordeling:

Het beeldkwaliteitsplan werd bij de goedkeuring van het RUP in 2011 geschrapt uit het RUP als verordenend kader. Voorliggende ontwerp werd qua uitwerking ter advies voorgelegd aan de kwaliteitskader die een gunstig advies verleende.

Het bezwaar is ongegrond.

Harmonie: Het bezwaar dat de architectuur van de optopping, strijdig met art.0.12 van het RUP niet in harmonie is: ‘De materialen moeten per bouwblok in harmonie zijn. Alle gevels

grenzend aan het publiek domein zijn voorgevels en worden als zodanig afgewerkt, zowel voor het gelijkvloers als voor de overige verdiepingen.’

Beoordeling:

De optopping in voorliggende aanvraag is terugliggend ten opzichte van de voorgevel en is hierdoor niet grenzend aan het publiek domein. De bestaande gevel is en blijft beëndigd door de kroonlijst en attiek. De optopping  dient gelezen te worden als dakvorm. Voorliggende ontwerp werd qua uitwerking ter advies voorgelegd aan de kwaliteitskader die een gunstig advies verleende.

Het bezwaar is ongegrond.

Geluidshinder: Het bezwaar tegen de geluidshinder en door het voorzien van 8 terrassen aan de achteregel op zeer korte afstand van de achtergevel van het pand van de bezwaarindiener. “Hierdoor ontstaat er een “kom” waarbinnen geluidsgolven worden weerkaatst en ieder geluid aldus wordt versterkt. In combinatie met de erg korte afstand tussen de terrassen van het gebouw uit de aanvraag en de vestiging van bezwaarindiener zullen de terrassen een aanzienlijke geluidshinder ten aanzien van bezwaarindiener doen ontstaan.

Deze hinder is nefast voor de activiteiten die door bezwaarindiener worden uitgeoefend in het achterliggende gebouw. Bezwaarindiener baat immers een massagesalon uit, een activiteit die net maximale rust en stilte vereist. Enige geluidshinder raakt de kern van de activiteiten van bezwaarindiener. De huidige configuratie van het project met nagenoeg alle terrassen aan de achterzijde, zal zorgen een maximalisering van de geluidshinder ten aanzien van bezwaarindiener en de andere omwonenden.” 

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke geluidshinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener;

Beoordeling: Gelet op de beperkte afstand van 3,15 meter tussen de rand van het terras van het project en de achtergevel van het hoofdvolume van de bezwaarindiener, kan deze stelling worden bijgetreden. Er kan gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.

Het bezwaar is gegrond.

Erfgoed: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag een te grote impact heeft op de erfgoedwaarde van het pand. De aanvrager merkt op aangevraagde betrekking heeft op een erfgoedrechtelijk waardevol pand. Het pand staat immers opgenomen in het beeldkwaliteitsplan “eilandje’ en wordt beschouwd als een beschermingswaardig gebouw, beeldbepalend door zijn type.

Beoordeling: Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst monumentenzorg. Zij gaven een voorwaardelijk gunstig advies.

Het bezwaar is ongegrond.

Ontbreken MER-screeningsnota: Het bezwaar dat een MER-screeningsnota onzorgvuldig en onafdoende werd opgemaakt. De bezwaarindiener is van oordeel dat de aangegeven effecten op de omgeving niet ernstig werden onderzocht waardoor de aanvraag niet volledig is en correcte beoordeling niet mogelijk is door de vergunningsverlenende instanties;

Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier.

Het bezwaar is ongegrond.