2024_CBS_07183 - Omgevingsvergunning - OMV_2024061653. Geuzenstraat 21. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/03/2023: statusrapport;

-          20/11/1936: toelating (18#6499) voor een binnenverandering;

-          19/03/1934: toelating (18#155) voor een gevelverandering;

-          29/07/1927: toelating (1927#27546) voor binnenveranderingen;

-          09/02/1904: toelating (1904#168) voor twee riolen.

(geacht) Vergunde toestand

-          functie wonen & detailhandel:

• handelspand op de gelijkvloerse verdieping;
• Voor de inwerkingtreding gewestplan Antwerpen: meergezinswoning met 8 woonentiteiten op de andere verdiepingen, inrichting onbekend;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 16,5 m;

-          entresolvolume bestaande uit 2 bouwlagen aan de linkerzijde van het perceel tot tegen de achterbouw;

-          perceelsbrede achterbouw van 4 bouwlagen met plat dak;

• centrale koer van 31 m² en koer van 11 m² achteraan;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• houten winkelpui;
• gevelpleister wit.

Bestaande toestand

-          functie wonen & restaurant en café:

• reca op de gelijkvloerse verdieping;
• meergezinswoning met 10 woonentiteiten op de andere verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 16,5 m;

-          entresolvolume bestaande uit 2 bouwlagen aan de linkerzijde van het perceel tot tegen de achterbouw;

-          perceelsbrede achterbouw van 4 bouwlagen met plat dak;

• centrale koer van 31 m² en koer van 11 m² achteraan;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelpleister wit;
• buitenschrijnwerk wit pvc;
• houten winkelpui met gewijzigde indeling en zwart geschilderd.

Nieuwe toestand

-          functie wonen & restaurant en café:

• reca op de gelijkvloerse verdieping;
• meergezinswoning met 8 woonentiteiten op de andere verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 16,5 m;

-          entresolvolume bestaande uit 2 bouwlagen aan de linkerzijde van het perceel tot tegen de achterbouw;

-          perceelsbrede achterbouw van 4 bouwlagen met plat dak;

• 2 dakkapellen vooraan;
• schoorstenen gesupprimeerd;
• scheidingsmuur gewijzigd;

• koer van 31 m² en koer van 11 m² achteraan onthard en ingericht als tuin;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelpleister wit;
• buitenschrijnwerk wit pvc;
• houten winkelpui met gewijzigde indeling en zwart geschilderd;

-          dakterras en inpandig terras achteraan;

-          gewijzigde trapconstructie in de reca-ruimte en het duplexappartement.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie detailhandel naar restaurant en café;

-          wijzigen van de scheidingsmuur;

-          oprichten van dakkapellen;

-          inrichten van een dakterras en inpandig terras;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.

De verordening publiciteit is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • dakkapellen aan de voorzijde zijn niet kenmerkend in de omgeving;
  • de antraciet aluminium ramen in de dakkapellen zijn niet in harmonie met de voorgevel;
• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  • het houten buitenschrijnwerk werd vervangen door ramen in PVC;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

slaapkamer 2 van het duplex appartement krijgt onvoldoende licht: het glasoppervlak is kleiner dan 1 m²;

• Artikel 27 Open ruimte

Bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De oppervlakte van het perceel bedraagt 252 m² dus er zou 50,4 m² onbebouwd moeten zijn, maar er is slechts 42 m² onbebouwd.

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte

Het terras op de 2de verd meet 3,8 m2 terwijl dit 4 m2 zou moeten zijn.

• Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

de afvoer van de dampkap komt uit in de voorgevel op het gelijkvloers;

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

er wordt geen vetafscheider voorzien voor de reca op het gelijkvloers.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van detailhandel naar reca werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Dit gunstig advies leest als volgt: 

“Gunstig advies voor het regulariseren van de functiewijziging van handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping (en deels kelder - niet publiek toegankelijk) van een pand gelegen in de zone kernwinkelgebied centrum Antwerpen (Zuid) - zone B2. De bestaande te regulariseren reca-uitbating is al geruime tijd aanwezig in deze kern en ligt in lijn met de aanpalende ondernemingen. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. Op deze manier verkleint ook de kans op structurele leegstand in dit kernwinkelgebied.”

De gelijkvloerse recafunctie is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In huidige toestand bezit Geuzenstraat 21 een voorbouw met 4 bouwlagen onder zadeldak en een achterbouw met 4 bouwlagen. Aan de linkerzijde van het perceel bevindt zich een verbindingsvolume van 2 bouwlagen.

De aanvraag wenst de 8 aanwezige wooneenheden op het perceel te regulariseren. Bewonerskaarten van voor 1979 (inwerkingtreding gewestplan Antwerpen) tonen echter dat 8 gezinnen zich gelijktijdig inschreven in het gebouw.

Omdat het statusrapport geen uitspraak doet over de indeling van de 8 wooneenheden voor 1979, komen de 8 wooneenheden niet in aanmerking als geacht vergunde toestand. De wooneenheden moeten als nieuw beoordeeld worden en worden niet ontslagen van een toetsing aan de voorschriften. Gezien het vergund geachte statuut kunnen er wel afwijkingen hierop worden overwogen voor zover deze de basale woonkwaliteit van de woningen, het gebouw en zeker ook van de omgeving niet overschrijden.  

Het volume blijft behouden. Omwille van de functiewijziging moet minimaal 20 procent van het perceel open ruimte zijn, maar dat ontbreekt waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 27 van de bouwcode.

Geoordeeld wordt dat gezien de intense verweving van de voor- en achterbouw het quasi onmogelijk is om minder volume op het perceel te voorzien. Bovendien is het bestaand volume ook vergund en vormt het spiegelbeeld van het linkerbuurpand.

Enkel de appartementen op het gelijkvloers achteraan, de 2de verdieping vooraan en de duplex vooraan beschikken over een privatieve buitenruimte.

De aanwezige open ruimte achteraan op maaiveldniveau is echter omgeven door hoge schei- en tuimuren en bijgevolg weinig kwalitatief.

Bijkomend meet het terras aan het 1-slaapkamerappartement 3,8 m² terwijl minimaal 4 m² vereist is.

Hierdoor wordt geoordeeld dat de voorgestelde wooneenheden, waaronder 3 2-slaapkamerappartementen en 1 3-slaapkamerappartement, zonder buitenruimte onvoldoende kwalitatief zijn om voor vergunning in aanmerking te komen.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het aangeleverde advies van de stedelijke dienst Milieu leest als volgt:

“In het aanvraagdossier wordt geen informatie teruggevonden over eventueel van toepassing zijnde ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s). Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de omgevingsvergunning te verlenen.”

Slaapkamer 2 van het duplexappartement ontvangt onvoldoend licht conform artikel 24 van de bouwcode, het glasoppervlak is kleiner dan 1m².

De recafunctie voldoet niet aan de eisen gesteld in artikels 35 en 44 van de bouwcode. De afvoer komt uit in de voorgevel op het gelijkvloers. Dit doet afbreuk op de kwaliteit van het gevelbeeld en kan tot overlast en hinder bij omwonenden leiden. Bijkomend werd geen vetafscheider voorzien.

Voor de gelijkvloerse reca-functie wordt -naast een afvalberging in de kelder- geen verdere invulling gegeven. Hierdoor kan de ruimte niet op functionaliteit beoordeeld worden en kan niet nagegaan worden welke noodzakelijke technische installaties inherent aan het inrichten van de reca-functie voorzien of ingeplant zullen worden.   

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies leest als volgt:

“Het pand, opgebouwd uit een voorhuis, tussenvolume en een achterhuis werd samen met het buurpand opgetrokken in 1903 door aannemer L. Moerenhoudt voor P.J. Willemsens (1903#1061).

De gevels van de panden waren in oorsprong voorzien van neoklassieke oramenten (geriemde omlijstingen met sleutels, doorlopende waterlijsten, entablementen onder de ramen en een accent op de middelste travee) en klassieke houten winkelpuien. In 1927 werd het achterhuis opgehoogd. In 1934 werd de neoklassieke winkelpui vervangen door een pui met artdeco-invloeden. Mogelijk werd de bovengevel op dat moment gecementeerd en voorzien van een artdecogetint ornament onder de ramen. Deze bleef bewaard tot in 2003. Tussen 2003 en 2011 werd het bestaande uitstalraam geplaatst. De twee toegangsdeuren in art-decovormgeving bleven bewaard. 

Men wenst de recafunctie op het gelijkvloers te regulariseren en de bovenliggende appartementen te verbouwen.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De aanvullende fotoreportage toont aan dat de nog aanwezige erfgoedelementen beperkt en sober en/of uitgehold zijn waardoor de interne ingrepen te verantwoorden zijn.

Ook de werken aan het exterieur zijn eveneens aanvaardbaar. De pui uit 1934 blijft bewaard.

Bij een toekomstige gevelverfraaiing suggeren we om houten schrijnwerk met t-verdeling te voorzien.”

Het bovenvermelde advies wordt bijgetreden. Bij een mogelijke vergunning zou als voorwaarde opgenomen worden om opnieuw houten buitenschrijnwerk met T-verdeling te voorzien.

Ook de stedelijke dienst Archeologie werd om advies gevraagd. Het advies is gunstig en wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder 300 m² (237 m²) en een ingreep in de bodem onder 100 m² (ca. 75 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.