2024_CBS_07174 - Omgevingsvergunning - OMV_2023152172. Jef Huyghstraat 295-315, Schoggestraat 15. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/11/2023: Kwaliteitskamer (2023/1921) voor de nieuwbouw patiowoningen fase 6 deel oost en west;

-          02/07/2012: vergunning (2012155) voor wegenis- en rioleringswerken voor verkaveling Eksterlaer;

-          16/11/2012: verkavelingsvergunning (201129) voor het verkavelen van binnengronden in 319 kavels voor eengezinswoningen en 23 kavels voor meergezinswoningen, tezamen goed voor 560 à 580 wooneenheden, en de aanleg van nieuwe wegen.

Vergunde toestand

-          projectzone oostelijk deel fase 6: loten 295-315 uit de verkavelingsvergunning.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein in de verkaveling Eksterlaer (201129) – fase 6;

-          21 onbebouwde loten 295 tot 315 voor patiowoningen grenzend aan de Jef Huyghstraat;

-          27 onbebouwde loten 316 tot 342 voor patiowoningen vormen geen onderdeel van voorliggende aanvraag, maar van de gelijklopende omgevingsvergunning OMV_2023148046.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen: 21 eengezinswoningen in 5 typologieën: A1, A2, B1, B2, B2’ en B3:

• 11 eengezinswoningen met 3 slaapkamers;
• 10 eengezinswoningen met 4 slaapkamers;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met een plat dak;
• bijgebouw (bikeport) in de voor- of achtertuin;

-          gevelafwerking:

• grijs genuanceerde baksteen met groene accenten aan de inkomdeur met luifel;
• lichtgrijs aluminium schrijnwerk met raam- en deurdorpels in zichtbeton;
• tuinmuren grenzend aan het openbaar domein uitgevoerd in betonsteen;
• schaarhekken aan de straatzijde las toegangspoort autoparkeerplaats.

-          perceelinrichting:

• private tuin bij elke woning:

-          autostaanplaats op eigen terrein in openlucht achter schaarhekken;

-          1 hoogstammige boom per eengezinswoning;

-          individuele septische put van 2.000 liter en hemelwaterput van 7.500 liter;

• tuinafsluiting (publiek-privaat) met een hoogte van 1,80 m;
• buffervolume en infiltratieoppervlakte in de centrale open buffer in de parkzone.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van 21 eengezinswoningen met aanhorigheden in een verkaveling.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de bouw van 21 woningen voorzien van individuele warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Eksterlaer fase 6 - 21 woningen
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 201129, goedgekeurd op 16 november 2012, meer bepaald in lot(en) 295, 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 310, 311, 312, 313 en 314.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgende punten:

-          artikel 4.2 Zone voor bijgebouwen en artikel 4.3 Zone voor tuinen:

De tuinmuren worden beperkt tot 1,80 meter hoogte in afwijking op de verkavelingsvoorschriften die 2 meter voorschrijven.

-          artikel 4.2 Zone voor bijgebouwen, parkeergelegenheid:

De breedte van de schaarhekkens bedraagt 5,75 meter, terwijl er maximaal 1 deurgeheel met garagepoort en toegang tot tuin en/of berging met een breedte van maximaal 5 meter is toegestaan.

-          artikel 4.4 Voorschriften duurzaam bouwen en kwaliteitsaspecten:

Zonnepanelen mogen op platte daken niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en gemeenschappelijke binnenplaatsen. Andere toevoegingen mogen eveneens niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Er wordt een zone op het dak voorbehouden voor warmtepompen, zonnepanelen en technieken ingetekend per dak per eengezinswoning. De locatie en invulling is niet duidelijk.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische uitsprongen:

Er wordt een zone op het dak voorbehouden voor warmtepompen, zonnepanelen en technieken ingetekend per dak per eengezinswoning. De locatie en invulling is niet duidelijk. 

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:

Er werden geen zonnepanelen opgetekend op plan in voorliggende aanvraag in snede. In de nota wordt een maximale hoogte van 1,50 meter vermeld. Hieraan moet worden voldaan.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is in een zone waarvoor de provinciale dienst Integraal Waterbeleid aangewezen is als adviesinstantie. Het project is (deels) gelegen in overstromingsgevoelig gebied volgens de watertoetsadvieskaart. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Zie ook verder de wateradviezen onder de omgevingstoets.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het bouwen van 21 eengezinswoningen binnen de verkaveling Eksterlaer. Het project heeft betrekking op een deel van de cluster met de patiowoningen in het oosten van de verkaveling (fase 6). Dit deel van fase 6 bestaat uit loten 295 tot en met 315 of meer bepaald het bouwblok gelegen ter hoogte van de Jef Huyghstraat, Kerkhofweg, Zannekinstraat en Toon Lindekruisstraat te Deurne. De overige loten van fase 6 maken deel uit van een andere reeds lopende aanvraag OMV_2023148046. Beide deelgebieden van fase 6 zijn als een geheel ontworpen.

Het woningbouwproject betreft eengezinswoningen met drie en vier slaapkamers met (een) autostalplaats(en) en/of een fietsenberging. De functies vallen binnen de contouren zoals voorgeschreven in de bestemmingsvoorschriften uit de geldende verkaveling. De aanvraag is naar functie inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De zone bestaat grotendeels uit een opdeling in rechthoekige kavels. Op elke kavel wordt een eengezinswoning voorzien met twee bouwlagen onder een plat dak.

De leefruimtes bevinden zich telkens op de gelijkvloerse verdieping. Op de eerste verdieping worden de slaapkamers en een badkamer voorzien. In de privatieve tuinzone horende bij elke woning wordt een terras aangelegd. Verder wordt op elk perceel een bikeport (overdekte open fietsenstalplaats) voorzien met een kroonlijsthoogte van circa 2,83 m en waar mogelijk één of twee autostaanplaatsen in openlucht.

De inplanting, de bouwdiepte en de bouwhoogte van de nieuwbouwvolumes inclusief bijgebouwen, zijn in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.

Visueel-vormelijke elementen

De patiowoningen van fase 6 worden geclusterd in drie eilandgroepen, gescheiden door de Zannekinstraat en de Toon Lindekruisstraat. Het gevelontwerp in de volledige fase wordt op eenzelfde manier ontworpen om een harmonieus geheel te bekomen. Bij elke woning wordt boven de inkomdeur een luifel voorzien.

De gevels van de hoofdgebouwen worden opgetrokken in warm grijze gevelsteen met op de rooilijn een tuinmuur van 1,80 meter hoog in hetzelfde materiaal. Langs de binnenzijde (tuinzijde) wordt de tuinmuur uitgevoerd in een grijsgroene betonsteen, die tot dezelfde hoogte van 1,80 meter wordt doorgetrokken in de gevels die grenzen aan de privétuinen. Deze keuze benadrukt het patiogevoel in de privétuinen. De afwerking boven de grijsgroene steen wordt weer voorzien in warm grijze gevelsteen. Aan de straatzijde wordt ter hoogte van de inkomdeuren een detail toegevoegd in dezelfde groene accentkleur.

Om parkeergelegenheid op eigen terrein te bieden, worden er portieken met schaarhekken geplaatst in de tuinmuren langs de straatkant.

Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in warm lichtgrijs aluminium, met de groene accentkleur voor de inkomdeur en het luifeltje. De fietsenstalling en schaarhekken krijgen ook dezelfde accentkleur.

Voor de materialen wordt rekening gehouden met het kleurenpalet uit de verkavelingsvoorschriften, met een toevoeging van een accentkleur. Het hoofdmateriaal blijft grijze gevelsteen waarbij wordt voldaan aan de verkavelingsvoorschriften. 

De hoogte van de tuinmuren aan de straatkant alsook de breedte van de schaarhekken wijken af van artikel 4.3 van de verkavelingsvoorschriften, waarin een hoogte van 2 meter wordt voorgeschreven voor de tuinmuur en een maximale breedte van 5 meter voor poorten. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Om een betere verhouding te creëren tussen de tuinmuur en bovenkant van de bikeports/hekwerk is gekozen voor een hoogte van 1,80 meter dat door de Kwaliteitskamer gunstig geadviseerd werd. Dit leidt bovendien, samen met de beperkte afwijking in de breedte van de poorten, tot meer licht en ruimte in de patiotuinen. Omwille van deze motivering en de beperkte afmetingen, kan de afwijking op de verkavelingsvoorschriften toegestaan.

Het project werd een laatste keer besproken op de Kwaliteitskamer van 10 november 2023 waar het gunstig beoordeeld werd:

“De doorgevoerde wijzigingen en de verfijningen in het ontwerp komen tegemoet aan eerder geformuleerd advies en worden sterk gewaardeerd. 

De Kwaliteitskamer is echter niet overtuigd van de insteek om de bikeports als groen dak te voorzien; het gebrek aan dikte (opstand) van deze daken staat immers een robuuste groenaanleg in de weg. Om die reden vraagt de Kwaliteitskamer om de daken van de hoofdvolumes aan te leggen als volwaardig groen dak en de bikeports eventueel te laten begroeien met klimplanten vanaf het maaiveld.

Indien het de ambitie van de opdrachtgever is om toch beide daken als groen dak te voorzien dan dient de dikte van de dakplaat van de bikeports en de detaillering ervan grondig bestudeerd te worden zodat deze meer dan een ‘sedum’ dak kunnen betekenen. De Kwaliteitskamer suggereert om eventueel te werken met een geplooide plaat in aluminium (met verstevigingsrib centraal) zodat de maximale hoogte benut kan worden in functie van een volwaardig groen dak.

Tot slot gaat de Kwaliteitskamer integraal akkoord met het voorgestelde materialenpalet.”

Aangezien de platte daken op de percelen zijn aangesloten op een hemelwaterput, is het niet verplicht om een groendak aan te leggen volgens de bouwcode. Desondanks wordt aanbevolen om te onderzoeken of het toch mogelijk is om de platte daken te voorzien van een groendak.

Tenslotte mogen volgens artikel 4.4 uit de verkavelingsvoorschriften zonnepanelen op platte daken niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en gemeenschappelijke binnenplaatsen. Andere toevoegingen mogen eveneens niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Op het dakenplan wordt een zone op de daken van de eengezinswoningen ingetekend die voorbehouden wordt voor warmtepompen, zonnepanelen en technieken. De locatie en invulling is niet duidelijk gedefinieerd. De technische installaties en zonnepanelen mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en dienen te voldoen aan artikel 16 en 36 uit de bouwcode.

Cultuurhistorische aspecten

Het advies van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Onroerend Erfgoed/Archeologie luidt als volgt:

“Het geplande project is gelegen in een zone die op de Lokale Archeologische advieskaart wordt aangegeven als archeologisch aandachtsgebied, waar de kans op vondsten bestaat. Archeologisch onderzoek van site Eksterlaar bevestigt inderdaad het potentieel in deze zone. Zo leverde het onderzoek van Eksterlaar fase I ter hoogte van de Kerkhofweg (Odin 2014) huisplattegronden op van IJzertijdbewoning. Daarnaast werden tijdens het proefsleuvenonderzoek Eksterlaar fase II ter hoogte de Manebruggestraat (Odin 2014) drie archeologische vindplaatsen gelokaliseerd. Een eerste bevat een ongedateerde cluster paalsporen, mogelijk toebehorend aan een middeleeuwse landelijke bewoning. De tweede vindplaats betreft een inheems-Romeins landelijke nederzetting bestaande uit diverse erven, terwijl een derde vindplaats, ter hoogte van de Constant Jorislaan, resten van de omwalde site ‘Hof Nielens/Waelhof’ bevat. Tijdens fase III van het archeologische vooronderzoek, uitgevoerd door Studiebureau Archeologie, kwamen Romeinse bewoningssporen aan het licht die verder onderzoek noodzakelijk maakten. Het vervolgonderzoek archeologie werd in 2015 door het bedrijf Vlaams Erfgoedcentrum (VEC) uitgevoerd, waardoor de bouwheer reeds voldeed aan de voorwaarden opgelegd vanuit archeologische erfgoedzorg.

De gronden van de verkaveling Eksterlaar zijn na het uitgevoerde archeologische onderzoek in 2014 en 2015 geïnventariseerd als archeologievrije zone (Gebieden Geen Archeologie). Deze afbakening werd in een vaststellingsbesluit vastgelegd op 12 november 2019. Bijgevolg werd aan de voorwaarden voldaan en kan voor deze aanvraag een gunstig advies worden gegeven.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft gebruiksgenot, gezondheid en hinderaspecten.

Er wordt voldoende aandacht geschonken aan groenaanleg in de private tuinen en patio’s. De verhardingen worden waterdoorlatend voorzien. Elke privatieve tuin wordt voorzien van minstens één boom. De stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen geeft voorwaardelijk gunstig advies:

“De ingetekende bomen in de tuinen moeten effectief worden aangeplant. Er is geen beplantingsplan bijgevoegd. De boomsoorten moeten inheems of inheems+ zijn. In tuinen met een oppervlakte groter dan 100 m² moet de boom minimaal van 1ste grootte zijn. In tuinen tussen 50 m² en 100 m² minimaal 2de grootte. In tuinen kleiner dan 50 m² moet de boom minimaal van 3de grootte zijn.”

De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen moeten worden gevolgd.

Er worden per woning voldoende fietsstalplaatsen voorzien.

Verder voldoet de aanvraag op vlak van hemelwateropvang en infiltratie, zoals ook blijkt uit het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin. Elke woning wordt voorzien van een eigen hemelwaterput van 7.500 liter met hergebruik voor toiletspoeling, wasmachine en een buitenkraan. Binnen de verkaveling Eksterlaer is reeds een collectieve buffer aangelegd waarin de dakoppervlaktes en verhardingen van alle private percelen reeds zijn meegerekend. Deze buffer is destijds ruimer gedimensioneerd dan nodig was. De overcapaciteit is voldoende groot om voor deze fase te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening.

De voorwaarden uit het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin dienen opgevolgd te worden.

Een deel van de aanvraag is gelegen binnen overstromingsgevoelig gebied. In de verantwoordingsnota is het volgende opgenomen:

“Een deel van de huidige aanvraag (gelegen boven de Kerkhofweg) valt binnen de afbakening van overstromingsgevoelig gebied (T100 HCC 2050). Het betreft de volgende loten: 295, 296, 297, 298, 299, 300, 310, 311, 312, 313, 314, 315, 316, 317 en 319 zoals aangeduid op onderstaand grondplan. Het overstromingspeil bevindt zich maximaal op 8,20 mTAW.

Verder onderzoek toont ook aan dat de bestaande toestand van het terrein ondertussen gewijzigd is naar aanleiding van grondwerken door Vooruitzicht in het kader van het Bodemdecreet en in uitvoering van de bouwvergunning voor de wegenis (8.00/11002/524854.3 van 29 juni 2012). De toestand van het terrein (hoogtepeilen maaiveld) is in maart 2023 door een erkend landmeter in kaart gebracht en bevindt zich gemiddeld op 8,5-8,7 mTAW. De hoogtemeting wordt toegevoegd aan het vergunningsdossier. In december 2023 werden de gronden reeds verhoogd naar 8,8m TAW in functie van de voorbereiding van de infrastructuurwerken. Het maaiveld bevond zich voor de recente ophogingen reeds minstens 30 cm boven het overstromingspeil van 8,20 mTAW. Bovendien gaat de omgevingsvergunning voor de wegenis uit van een nieuw hoogtepeil van de wegenis tussen de 8,88 mTAW en 8,92 mTAW. De gewenste vloerpassen van de woningen bevinden zich 15 cm boven de stoeppas dus op ongeveer 9,07 mTAW.”

Het ingewonnen advies van de provinciale dienst Integraal Waterbeleid is voorwaardelijk gunstig. Er worden geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht ten opzichte van de vergunde toestand. Met de voorwaarden in het advies dient bij de uitvoering van het project rekening gehouden worden. Voor het huidige project moet uitgegaan worden van een waterinname van 400 m³/ha, in plaats van de voorgestelde norm van 330 m³/ha. Indien aan de voorwaarden in het advies wordt voldaan, doorstaat de aanvraag de watertoets.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het bouwproject maakt deel uit van fase 6 van de ontwikkeling ‘Eksterlaer’ en wordt uitgevoerd op loten 295 tot en met 315. De locatie situeert zich ter hoogte van de Kerkhofweg en de nog aan te leggen straten Toon Lindekruisstraat, Zannekinstraat en Jef Huyghstraat.

De aanvraag omvat 21 warmtepompen (WP) met elk een thermisch vermogen van 5,71 kW en een elektrisch vermogen van 1,85 kW. Er wordt in eerste instantie gekozen om de warmtepompen uit te voeren als bodem-waterwarmtepompen die volledig inpandig geplaatst zullen worden. De boringen zijn voorzien tot op 118 meter en dus lager dan het dieptecriterium.

Echter wordt tegelijkertijd in het dossier aangegeven dat er ook gekozen kan worden voor lucht-waterwarmtepompen, waarvan de buitenunits dan geplaatst zullen worden op de daken van de gebouwen.

De WP horen toe aan afzonderlijke woonentiteiten en worden derhalve niet als milieutechnische eenheid aanzien. Het vermogen van de individuele WP is niet hoog genoeg om ingedeeld te worden. Zoals het dossier nu voorligt, is de aanvraag zonder voorwerp. Uit het dossier blijkt dat met betrekking tot de technische installaties nog niet alles volledig uitgewerkt is. Als uiteindelijk blijkt dat de drijfkracht van de warmtepompen per woning hoger is dan 5 kW of als een gemeenschappelijke warmtepomp voorzien zou worden, dient de vergunning hieraan aangepast te worden.

De warmtepompen maken gebruik van het koelmiddel R410a. Voor het koelmiddel R410a geldt nog geen gebruiksverbod, maar een voorstel van de Europese Commissie geeft aan dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gevuld moeten zijn met een koelmiddel met een GWP van minder dan 750. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling wordt verzocht een koelmiddel te gebruiken met een lager GWP dat niet onderhevig is aan uitfasering.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De technische installaties en zonnepanelen dienen te voldoen aan artikel 16 en artikel 36 uit de bouwcode.
2. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen dienen te worden gevolgd.
3. De voorwaarden uit het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin dienen te worden gevolgd.
4. De voorwaarden uit het advies van Fluvius System Operator dienen te worden gevolgd.
5. De voorwaarden uit het advies van de provinciale dienst Integraal Waterbeleid dienen te worden gevolgd.
6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangezien het individuele vermogen van de toestellen lager is dan het indelingscriterium voor warmtepompen, wordt de exploitatie van de warmtepompen niet aanzien als ingedeelde inrichting of activiteit.

Geadviseerde rubriek(en)

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening.

Artikel 6§1, 6° van de verordening bepaalt dat er van de verordening afgeweken kan worden als de omgevingsvergunningsaanvraag die voorligt reeds het voorwerp heeft uitgemaakt van een overeenkomst met stad Antwerpen, voor zover de stedenbouwkundige last hetzelfde voorwerp zou hebben als de stedenbouwkundige last die werd opgelegd in de overeenkomst.

Op 26 april 2001 werd voor de ontwikkeling van het projectgebied Eksterlaer een samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen de stad en de betrokken projectontwikkelaars waar onder meer ook de sociale en publieke lasten voor het project werden vastgelegd.

Het college beslist daarom om een volledige afwijking toe te staan op de verordening en geen stedenbouwkundige lasten aan deze omgevingsvergunning te verbinden.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het college beschikt over onvoldoende middelen om een beoordeling te doen over de stikstofimpact van het voorliggend project. Aanvullingen in het dossier zijn noodzakelijk om een grondige beoordeling uit te kunnen voeren. Om deze reden beslist het college om een termijnsverlenging toe te passen van 60 dagen. Binnen deze periode dient een aanvulling en bijkomende beoordeling door de vergunningverlenende overheid te gebeuren.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking. 

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Dossier: 

Het bezwaar is gekant tegen de aanvraag OMV_2023148046.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Deze aanvraag betreft dossier met nummer OMV_2023152172. Dit deel van fase 6 bestaat uit loten 295 tot en met 315 of meer bepaald het bouwblok gelegen ter hoogte van de Jef Huyghstraat, Kerkhofweg, Zannekinstraat en Toon Lindekruisstraat te Deurne. De loten waar het bezwaar betrekking op heeft maken deel uit van een andere reeds lopende aanvraag OMV_2023148046. Het bezwaar wordt in aanvraag OMV_2023148046 behandeld. 

Water: 

Sinds de oplevering van het grootste deel van project Eksterlaar zijn er substantieel veel waterproblemen in ons gebouw. De kelderverdieping loopt regelmatig onder water, ondertussen hebben we deze ruimte (een goede 25 m²) al tientallen keren mogen leegmaken. 

Watersnoodproblemen met ernstige impact op het gebouw en de objecten die bewaard worden in deze ruimte, en met op korte en middellange termijn zelfs reële kans op grote bouwschade die kan leiden tot onbewoonbaarheid (instabiel worden van muren, rot worden van houten draagstructuur, enzovoort.).

Deze problemen hebben nooit voorgekomen en worden nu voor het eerst opgemerkt sinds de verkaveling van de nabijgelegen gronden in de zone ‘Eksterlaar’. Data van de Vlaamse overheid toont aan dat de waterstand niet abnormaal hoog is momenteel, in de winters van 2000 tot en met 2004 en in 2016 (zie 'WaterlevelsDeurne.jpg') stond het waterpeil even hoog (en zelfs hoger als nu), toen waren er geen problemen in ons gebouw. Data van de Vlaamse overheid tonen eveneens heel duidelijk aan dat de verharding van zone 'Eksterlaar' desastreuze gevolgen heeft voor de doorlaatbaarheid van hemelwater. In de bijlages (voor / na verkaveling) is het schokkend duidelijk hoe sterk de waterdoorlaatbaarheid is gedaald.

Gezien de grootschalige ‘betonnering’ van alle nabijgelegen gronden is er geen ruimte meer voor infiltratie van het hemelwater waardoor oppervlaktewater nog hoger komt te staan. Het grondwaterpeil was al voor de werken heel hoog (tot 60 cm onder het maaiveld). Aangezien heel het gebied 'Eksterlaar' al in van nature overstroombaar gebied ligt, is het onverantwoord om verder te gaan met de verharding van het gebied. Niet enkel de panden in de Kerkhofweg met kelder, maar ook alle aanliggende wijken zullen waterhuishoudingsproblemen ondervinden indien er geen ingrijpende preventieve maatregelen worden genomen.

Het is alvast duidelijk dat de bestaande waterhuishoudingswerken onvoldoende zijn en eisen correcte maatregelen die de problemen duurzaam oplossen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

In het bezwaar wordt niet specifiek verwezen naar het deelproject in deze aanvraag maar naar de gehele verkaveling van Eksterlaer. In de goedgekeurde verkaveling is het waterbeheer integraal opgenomen waarbij rekening is gehouden met alle fases in de verkaveling (inclusief de fase in deze aanvraag) met betrekking tot het waterverhaal. Bovendien heeft Aquafin een gunstig advies gegeven in deze aanvraag, wat impliceert dat de waterhuishouding binnen de normen valt. De aanvraag voldoet tevens op vlak van hemelwateropvang en -infiltratie, zoals ook blijkt uit hun advies. Elke woning wordt voorzien van een eigen hemelwaterput van 7.500 liter met hergebruik. Binnen de verkaveling Eksterlaer is reeds een collectieve buffer aangelegd waarin de dakoppervlaktes en verhardingen van alle private percelen reeds zijn meegerekend. Deze buffer is destijds ruimer gedimensioneerd dan nodig was. Bijkomend is het ingewonnen advies van de provinciale dienst Integraal Waterbeleid voorwaardelijk gunstig. Indien aan de voorwaarden in het advies wordt voldaan, doorstaat de aanvraag de watertoets.