2024_CBS_06973 - Omgevingsvergunning - OMV_2023164103. Slachthuislaan 72. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     13/12/2022: vergunning (202215) voor het verkavelen van een terrein in 1 lot voor meergezinswoningen, 1 lot voor publiek domein, slopen bestaande bebouwing en rooien van bomen (Slachthuissite fase 2).

Vergunde toestand 

-     braakliggend terrein na sloop.

Bestaande toestand

-     bouwveld 105 met nog een deel te slopen verharding.

Nieuwe toestand

-     studentenhuisvesting met 134 studentenkamers plus 17 studio’s;

-     nieuwbouw van 7 bouwlagen onder plat dak;

-     gelijkvloerse doorsteek van de Slachthuislaan naar de (toekomstige) wegenis aan de achterkant van het gebouw;

-     gemeenschappelijke fietsenberging in de half verzonken kelderverdieping;

-     gevels in okergele gevelsteen en zandkleurig, architectonisch beton met buitenschrijnwerk in olijfgroen aluminium.

Inhoud van de aanvraag 

-     slopen van de nog aanwezige verhardingen;

-     oprichten van een nieuwbouw van 7 bouwlagen;

-     inrichten van 134 studentenkamers en 17 studio’s.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Slachthuissite, goedgekeurd op 25 februari 2019. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 6. zone voor wonen (wo2) - marbaixwijk, artikel 1. zone voor centrumfuncties (ce1), artikel 12. zone voor groen (gr2) - hallenplein en artikel 10. zone voor publiek domein (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Slachthuissite – Noordschippersdok – Lobroekdok.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). 
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 4,70 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt circa 20 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daarboven.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Er is een verlies van circa 28 m³ aan waterbergend vermogen bij een pluviale middelgrote kans toekomstig klimaat. Er wordt geen compenserende afgraving voorzien in het projectgebied. Aangezien de verloren gegane kubieke meters niet aanzienlijk zijn en het grote hergebruik van hemelwater piekafvoeren enigszins kan milderen kan aangenomen worden dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet de nieuwbouw van een gebouw met 134 studentenkamers en 17 studio’s. De woonfunctie is in overeenstemming met het ruimtelijk uitvoeringsplan Slachthuissite – Noordschippersdok – Lobroekdok en is bijgevolg functioneel inpasbaar in zijn omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het nieuwbouwvolume telt 7 bovengrondse bouwlagen en een half ondergrondse kelderverdieping. Het bouwvolume is alzijdig vormgegeven en neemt de volledige footprint van het bouwveld in. Ter hoogte van de Eendrachtstraat wordt een verticale uitsnede gemaakt waarin ruime terrassen worden voorzien. Op het gelijkvloers sluit deze uitsnijding via een ruime doorgang aan op de Slachthuislaan waar een tweede adressering is voorzien. Deze doorgang vormt de overdekte inkomzone tot het gebouw en de ondergrondse fietsenkelder.

De rest van het gelijkvloers is verhoogd voorzien om de studentenkamers aan de Slachthuislaan voldoende privacy te geven en natuurlijk licht binnen te trekken in de fietsenkelder. Aan de zijde van de Eendrachtstraat worden op het verhoogd gelijkvloers 4 studio’s voorzien met een privatieve toegang, aan de Slachthuislaan worden 8 studentenkamers voorzien en 1 studio en op de kop van het gebouw wordt een ruime gemeenschappelijke ruimte als levendige functie voorzien.

De verdiepingen zijn allen op dezelfde manier ingedeeld en voorzien op elk niveau van 2 studio’s met een privatieve buitenruimte op de kop van het gebouw en 21 studentenkamers omheen een centraal atrium dat telkens twee verdiepingen verbindt. Een ruime gemeenschappelijke keuken met aansluitend terras wordt voorzien op het uiteinde van elk atrium.

De inplanting van het gebouw zoekt aansluiting bij de hoge bebouwing aan de Slachthuislaan zonder hierbij een overgang te maken naar de schaal van de woningen in de achterliggende Marbaixwijk. Vanuit de ligging op de hoek van het bouwblok en de beperkte bouwdiepte van het bouwveld kan hiermee ingestemd worden.

Daarnaast zijn de studentenkamers en de studio’s voldoende ruim en door de kwalitatieve gemeenschappelijke ruimtes wordt voorzien in voldoende woonkwaliteit.

De aanvraag is bijgevolg ruimtelijk inpasbaar in zijn omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het gevelontwerp van het gebouw wordt gekenmerkt door een regelmatige gevelritmiek. De doorlopende penanten zorgen voor een verticale geleding en trachten ondanks de vele ramen een stedelijk karakter met voldoende massiviteit aan het gebouw te geven. Naast een duidelijk leesbare plint wordt de bovenste bouwlaag hoger uitgewerkt waardoor de technische installaties niet zichtbaar zijn.

De gevel bestaat uit geel beige gegroefde betonpanelen ter hoogte van de sokkel met daarboven een baksteenarchitectuur in dezelfde kleurstelling. Het aluminium schrijnwerk, de balustrades en invulpanelen worden in een groene kleur voorzien.

De voorgestelde materialisatie vormt een heldere verwijzing naar de karakteristieke kleurstelling van de achterliggende Marbaixwijk. Door met het bouwvolume aan te sluiten op de kenmerkende bebouwing aan de Slachthuislaan en niet op deze van de Marbaixwijk, voelt deze kleurstelling enigszins ambigue. Gelet op de overeenstemming met de bepalingen uit het RUP aangaande beeldkwaliteit, wordt de aanvraag evenwel visueel inpasbaar in zijn omgeving geacht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet in kwalitatieve studentenkamers die voorzien in voldoende woonkwaliteit door in te zetten op ruime gemeenschappelijke ruimtes. De ruime fietsenstalling is vlot bereikbaar en er worden voldoende kwalitatieve buitenruimtes voorzien.

Gelet op het bovenstaande wordt geoordeeld dat de aanvraag in overeenstemming is met de geldende regelgeving aangaande veiligheid en gebruiksgemak zonder hierbij hinder te genereren naar de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten 168 fietsenstallingen voorzien worden.

134 studentenkamers: 134 fietsenstallingen.

17 studio’s: 17 x 2 = 34 fietsenstallingen.

De 168 fietsenstallingen worden half ondergronds ingericht en zijn bereikbaar via een trap met fietsgoten.

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt bijgetreden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het gebouw zal worden aangesloten op het warmtenet dat binnen de wijk zal worden gerealiseerd. Het warmtenet voorziet in de levering van warm water op 40°C dat onmiddellijk kan worden gebruikt voor verwarming. Twee warmtepompen zullen opgesteld worden in een technische ruimte in de kelderverdieping. Deze warmtepompen zullen instaan voor de collectieve productie van sanitair warm water. De twee warmtepompen hebben elk een thermisch vermogen van 155 kW; en een elektrisch vermogen van 35,5 kW.

Gezien de warmtepompen in de kelder worden opgesteld, is de verwachte geluidshinder beperkt. De warmtepompen maken gebruik van het koelmiddel R513a wat een Global Warming Potential (GWP) heeft van 573. Dit koelmiddel voldoet aan het voorstel van de Europese Commissie dat stelt dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gebruik dienen te maken van een koelmiddel met een GWP van minder dan 750.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegd advies van Aquafin NV moeten nageleefd te worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegd advies van De Vlaamse Waterweg moeten nageleefd te worden.

5. De voorwaarden uit het bijgevoegd advies van Fluvius moeten nageleefd te worden.

6. De voorwaarden uit het bijgevoegd advies van Proximus moeten nageleefd te worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te akteren.

Geadviseerde rubriek(en)

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening.

Artikel 6§1, 6° van de verordening bepaalt dat er van de verordening afgeweken kan worden als de omgevingsvergunningsaanvraag die voorligt reeds het voorwerp heeft uitgemaakt van een overeenkomst met stad Antwerpen, voor zover de stedenbouwkundige last hetzelfde voorwerp zou hebben als de stedenbouwkundige last die werd opgelegd in de overeenkomst.

Het projectgebied Slachthuissite / Noordschippersdok / Lobroekdok wordt herontwikkeld tot een gemengd, kwalitatief en ontsluitbaar project met bestemming wonen, diensten, recreatie en bedrijvigheid. In de herontwikkeling van het projectgebied Slachthuissite / Noordschippersdok / Lobroekdok neemt AG VESPA de rol van projectbegeleider op. Daarbij hoort de begeleiding naar een kwaliteitsvol uitvoeringsgericht stedenbouwkundig plan en het opmaken van een samenwerkingsovereenkomst tussen de eigenaars van de site.

Voor de site is een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad, AG Vespa, ULP-I en Urban Living Belgium gesloten, dat uitgaat van een herontwikkeling die een stedenbouwkundige last in zich draagt om de behoefte en de voorzieningen als ook het openbaar domein voor de wijk te voorzien en te financieren. De samenwerking beoogt om de bestaande noden vanuit de buurt / de wijk in het stadsdeel kwalitatief en gespreid in te vullen zonder de beperking van de huidige eigendomsgrenzen. De gefaseerde geïntegreerde perceelsoverschrijdende ontwikkeling waarborgt de efficiënte inplanting van (publieke) (groene) ruimten en publieke functies. Op 25 juni 2018 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 00496).

Het college beslist daarom om een volledige afwijking toe te staan op de verordening en geen stedenbouwkundige lasten aan deze omgevingsvergunning te verbinden.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De uiterste beslissingsdatum wordt met 60 dagen verlengd door de inwerkingtreding van het stikstofdecreet.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Volume niet in harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving en bijgevolg dus strijdig is met de voorschriften van het RUP. Zo wordt door de bezwaarschrijvers aangegeven dat het RUP voorschrijft dat er maximaal 7 bouwlagen voorzien kunnen worden maar dat de bebouwing evenwel in harmonie moet zijn met de aanpalende bebouwing tussen de Slachthuislaan en de Eendrachtstraat en de woningen langs de Ceulemansstraat en de nieuw aan te leggen straat ter ontsluiting van bouwveld 104/105. Een gebouw dat over de volledige oppervlakte van het perceel 7 bouwlagen telt kan onmogelijk in harmonie zijn met de kleinschalige bebouwing in de Eendrachtstraat en Ceulemansstraat. 
   Beoordeling: Het klopt dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving omwille van het volume. De maximale bouwenveloppe uit het RUP laat echter een bebouwing toe van 7 bouwlagen. Gelet op de beperkte bouwdiepte en de schaalsprong richting de Slachthuislaan wordt geoordeeld dat de voorgestelde bouwhoogte gunstig geadviseerd kan worden.
   Het bezwaar is deels gegrond.

2. Schenden van de privacy: Vanuit de terrassen worden zichten gegenereerd richting de naastgelegen percelen aan de Slachthuislaan.
   Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek legt een minimumafstand op voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden. Ter hoogte van de terrassen in het verlengde van de Ceulemansstraat wordt de scheimuur opgetrokken. De muur wordt zo opgebouwd dat deze in de toekomst eventueel kan opengewerkt worden en als volwaardige voorgevel kan dienen indien de Ceulemansstraat in de toekomst wordt doorgetrokken naar de Slachthuislaan.
   Het bezwaar is ongegrond.

3. Verhoging van de parkeerdruk: Er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de studentenkamers. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
   Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. De parkeerplaatsen voor deze studentenkamers en studio’s worden ingericht in bouwveld 1013. Hier worden 38 parkeerplaatsen gereserveerd.
   Het bezwaar is ongegrond.

4. Scheimuur als buitengevel: Het bezwaar dat de scheimuur als buitenmuur is geconcipieerd en dat dit strijdig zou zijn met de bouwcode.
   Beoordeling: Het klopt dat de scheimuur als een volwaardige buitengevel wordt uitgewerkt. Dit is echter niet strijdig met de bouwcode aangezien de bouwcode oplegt dat de zichtbaar blijvende onderdelen van de scheimuur esthetisch verantwoord en volgens de regels der kunst moeten afgewerkt worden.
   Het bezwaar is ongegrond.