2024_CBS_07175 - Omgevingsvergunning - OMV_2023148046. Kerkhofweg (loten 316-342). District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/11/2023: Kwaliteitskamer (2023/1921) voor de nieuwbouw patiowoningen fase 6 deel oost en west;

-          02/07/2012: vergunning (2012155) voor wegenis- en rioleringswerken voor verkaveling Eksterlaer;

-          16/11/2012: verkavelingsvergunning (201129) voor het verkavelen van binnengronden in 319 kavels voor eengezinswoningen en 23 kavels voor meergezinswoningen, tezamen goed voor 560 à 580 wooneenheden, en de aanleg van nieuwe wegen.

Vergunde toestand

-          projectzone oostelijk deel fase 6: loten 295-315 uit de verkavelingsvergunning.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein in de verkaveling Eksterlaer (201129) – fase 6;

-          27 onbebouwde loten 316 tot 342 grenzend aan de Kerkhofweg;

-          21 onbebouwde loten 295 tot 315 grenzend aan de Jef Huyghstraat vormen geen onderdeel van voorliggende aanvraag, maar van de gelijklopende omgevingsvergunningsaanvraag OMV_2023152172.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen: 27 eengezinswoningen (minimale netto-vloeroppervlakte van 90 m²):

• 2 eengezinswoningen (325-336) met 2 slaapkamers;
• 13 eengezinswoningen met 3 slaapkamers;
• 10 eengezinswoningen met 4 slaapkamers;
• 2 eengezinswoningen (331-332) met 5 slaapkamers;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met een plat dak;
• bijgebouw (bikeport) in de voor- of achtertuin;

-          gevelafwerking:

• grijs genuanceerde baksteen horizontaal verband met verticaal verband als detaillering en met gele accenten in betonsteen, schaarhekken of fietsenstalling;
• lichtgrijs aluminium schrijnwerk met raam- en deurdorpels in zichtbeton;
• tuinmuren grenzend aan het openbaar domein uitgevoerd in betonsteen;
• schaarhekken aan de straatzijde als toegangspoort autoparkeerplaats;

-          perceelinrichting:

• private tuin bij elke woning:

-          autostaanplaats op eigen terrein in openlucht achter schaarhekken;

-          1 hoogstammige boom per eengezinswoning;

-          individuele septische put van 2.000 liter en hemelwaterput van 7.500 liter, (bij lot 325 van 5.000 liter);

• tuinafsluiting (publiek-privaat) met een hoogte van 1,80 m;
• buffervolume en infiltratieoppervlakte in de centrale open buffer in de parkzone.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van 27 eengezinswoningen met aanhorigheden in een verkaveling.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de bouw van 27 eengezinswoningen voorzien van individuele warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Ekserlaer fase 6 - 27 woningen
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 201129, goedgekeurd op 16 november 2012, meer bepaald in lot(en) 316, 317, 318, 319, 320, 321, 322, 323, 324, 325, 326, 327, 328, 329, 330, 331, 332, 333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 341 en 342.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgende punten:

-          artikel 4.2 Zone voor bijgebouwen en artikel 4.3 Zone voor tuinen:

De tuinmuren zijn beperkt in hoogte tot 1,80 m in afwijking op de verkavelingsvoorschriften die 2 meter voorschrijven.

-          artikel 4.2 Zone voor bijgebouwen, parkeergelegenheid:

De breedte van de schaarhekkens bedraagt 5,75 meter tot 6,53 meter, terwijl er maximaal 1 deurgeheel met garagepoort en toegang tot tuin en/of berging met een breedte van maximaal 5 meter is toegestaan..

-          artikel 4.4 Voorschriften duurzaam bouwen en kwaliteitsaspecten:

Zonnepanelen mogen op platte daken niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en gemeenschappelijke binnenplaatsen. Andere toevoegingen mogen eveneens niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Deze zone wordt voorbehouden voor warmtepompen, zonnepanelen en technieken ingetekend per dak per eengezinswoning. De locatie en invulling zijn niet duidelijk genoeg gedefinieerd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen:

Er wordt een zone op het dak voorbehouden voor warmtepompen, zonnepanelen en technieken ingetekend per dak per eengezinswoning. De locatie en invulling zijn niet duidelijk.

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:

Er werden geen zonnepanelen opgetekend op plan in voorliggende aanvraag in snede. In de nota wordt een maximale hoogte van 1,50 meter vermeld. Hieraan moet worden voldaan.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is in een zone waarvoor de provinciale dienst Integraal Waterbeleid aangewezen is als adviesinstantie. Het project is (deels) gelegen in overstromingsgevoelig gebied volgens de watertoetsadvieskaart. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Zie ook verder de wateradviezen onder de omgevingstoets.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het bouwen van 27 eengezinswoningen binnen de verkaveling Eksterlaer. Het project heeft betrekking op een deel van de cluster met de patiowoningen in het oosten van de verkaveling (fase 6). Dit deel van fase 6 bestaat uit loten 316 tot en met 342 of meer bepaald de loten gesitueerd aan weerszijde van de Kerkhofweg en de nog nieuw aan te leggen straten T. Lindekruisstraat, L. Vermeirenstraat en Zannekinstraat te Deurne. De overige loten van fase 6 maken deel uit van een andere reeds lopende aanvraag OMV_2023152172. Beide deelgebieden van fase 6 zijn als een geheel ontworpen.

Het woningbouwproject betreft eengezinswoningen met twee tot vijf slaapkamers met (een) autostalplaats(en) en/of een fietsenberging. De functies vallen binnen de contouren zoals voorgeschreven in de bestemmingsvoorschriften uit de geldende verkaveling. De aanvraag is naar functie inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De zone bestaat grotendeels uit een opdeling in rechthoekige kavels. Op elke kavel wordt een eengezinswoning voorzien met twee bouwlagen onder een plat dak.

De leefruimtes bevinden zich telkens op de gelijkvloerse verdieping. Op de eerste verdieping worden de slaapkamers en een badkamer voorzien. In de privatieve tuinzone horende bij elke woning wordt een terras aangelegd. Verder wordt een bikeport (overdekte open fietsenstalplaats) voorzien met een kroonlijsthoogte van circa 2,83 m en waar mogelijk één of twee autostaanplaatsen al dan niet overdekt.

Met uitzondering van de loten 323 en 337 zijn de inplanting, de bouwdiepte en de bouwhoogte van de nieuwbouwvolumes inclusief bijgebouwen, in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.

De hoofdbebouwing op de percelen 323 en 337 wijkt af van artikel 4.1 van de verkavelingsvoorschriften. Volgens de voorschriften dient de verdieping op een afstand van minimaal 2 m van de perceelgrens te worden voorzien. In beide gevallen wordt de verdieping echter tot op de perceelgrens voorzien. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het echter wenselijk om de verdieping tot aan de perceelgrens te laten doorlopen zodat de woningen kunnen aansluiten met de (toekomstige) bebouwing op de aangrenzende percelen en worden openingen tussen de gebouwen vermeden. Bijgevolg wordt een afwijking toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen

De patiowoningen van fase 6 worden geclusterd in drie eilandgroepen, gescheiden door de Zannekinstraat en de Toon Lindekruisstraat. Het gevelontwerp in de volledige fase wordt op eenzelfde manier ontworpen om een harmonieus geheel te bekomen. Bij elke woning wordt boven de inkomdeur een luifel voorzien.

De gevels van de hoofdgebouwen in deze aanvraag worden opgetrokken in warm grijze gevelsteen met op de rooilijn een tuinmuur van 1,80 meter hoog in hetzelfde materiaal. Langs de binnenzijde (tuinzijde) wordt de tuinmuur uitgevoerd in een zandgele betonsteen, die tot dezelfde hoogte van 1,80 meter wordt doorgetrokken in de gevels die grenzen aan de privétuinen. Deze keuze benadrukt het patio-gevoel in de privétuinen. De afwerking boven de zandgele steen wordt weer voorzien in grijze gevelsteen. Aan de straatzijde wordt ter hoogte van de inkomdeuren een detail toegevoegd in dezelfde gele accentkleur.

Om parkeergelegenheid op eigen terrein te bieden, worden er portieken met schaarhekken geplaatst in de tuinmuren langs de straatkant.

Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in warm lichtgrijs aluminium, met de gele accentkleur voor de inkomdeur en het luifeltje. De fietsenstalling en schaarhekken krijgen ook dezelfde accentkleur.

De woningen aan de rand worden niet voorzien van een accentkleur maar hier wordt een verfijnde detaillering van het gevelmetselwerk toegepast door middel van stroken in verticaal metselwerk ter hoogte van de verdiepingsvloer en dakrand.

Voor de materialen wordt rekening gehouden met het kleurenpallet uit de verkavelingsvoorschriften, met een toevoeging van een accentkleur. Het hoofdmateriaal blijft grijze gevelsteen waarbij wordt voldaan aan de verkavelingsvoorschriften.

De hoogte van de tuinmuren aan de straatkant alsook de breedte van de schaarhekken wijken af van artikel 4.3 van de verkavelingsvoorschriften, waarin een hoogte van 2 meter wordt voorgeschreven voor de tuinmuur en een maximale breedte van 5 meter voor poorten. Om een betere verhouding te creëren tussen de tuinmuur en bovenkant van de bikeports/hekwerk is gekozen voor een hoogte van 1,80 meter die door de Kwaliteitskamer gunstig geadviseerd werd. Dit leidt bovendien, samen met de beperkte afwijking in de breedte van de poorten, tot meer licht en ruimte in de patiotuinen. Omwille van deze motivering en de beperkte afmetingen, kan de afwijking op de verkavelingsvoorschriften toegestaan.

Het project werd een laatste keer besproken op de Kwaliteitskamer van 10 november 2023 waar het gunstig beoordeeld werd:

“De doorgevoerde wijzigingen en de verfijningen in het ontwerp komen tegemoet aan eerder geformuleerd advies en worden sterk gewaardeerd.

De Kwaliteitskamer is echter niet overtuigd van de insteek om de bikeports als groen dak te voorzien; het gebrek aan dikte (opstand) van deze daken staat immers een robuuste groenaanleg in de weg. Om die reden vraagt de kwaliteitskamer om de daken van de hoofdvolumes aan te leggen als volwaardig groen dak en de bikeports eventueel te laten begroeien met klimplanten vanaf het maaiveld.

Indien het de ambitie van de opdrachtgever is om toch beide daken als groen dak te voorzien dan dient de dikte van de dakplaat van de bikeports en de detaillering ervan grondig bestudeerd te worden zodat deze meer dan een ‘sedum’ dak kunnen betekenen. De Kwaliteitskamer suggereert om eventueel te werken met een geplooide plaat in aluminium (met verstevigingsrib centraal) zodat de maximale hoogte benut kan worden in functie van volwaardig groen dak.

Tot slot gaat de Kwaliteitskamer integraal akkoord met het voorgestelde materialenpalet.”

Aangezien de platte daken op de percelen zijn aangesloten op een hemelwaterput, is het niet verplicht om een groendak aan te leggen volgens de bouwcode. Desondanks wordt aanbevolen om te onderzoeken of het toch mogelijk is om de platte daken te voorzien van een groendak.

Tenslotte mogen volgens artikel 4.4 uit de verkavelingsvoorschriften zonnepanelen op platte daken niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en gemeenschappelijke binnenplaatsen. Andere toevoegingen mogen eveneens niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Op het dakenplan ‘zone technieken’ op de daken van de eengezinswoningen aangeduid. De locatie en invulling is niet duidelijk gedefinieerd. De technische installaties en zonnepanelen mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en dienen te voldoen aan artikels 16 en 36 uit de bouwcode.

Cultuurhistorische aspecten

Het advies van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Onroerend Erfgoed/Archeologie luidt als volgt:

“Het geplande project is gelegen in een zone die op de Lokale Archeologische advieskaart wordt aangegeven als archeologisch aandachtsgebied, waar de kans op vondsten bestaat. Archeologisch onderzoek van site Eksterlaar bevestigt inderdaad het potentieel in deze zone. Zo leverde het onderzoek van Eksterlaar fase I ter hoogte van de Kerkhofweg (Odin 2014) huisplattegronden op van IJzertijdbewoning. Daarnaast werden tijdens het proefsleuvenonderzoek Eksterlaar fase II ter hoogte de Manebruggestraat (Odin 2014) drie archeologische vindplaatsen gelokaliseerd. Een eerste bevat een ongedateerde cluster paalsporen, mogelijk toebehorend aan een middeleeuwse landelijke bewoning. De tweede vindplaats betreft een inheems-Romeins landelijke nederzetting bestaande uit diverse erven, terwijl een derde vindplaats, ter hoogte van de Constant Jorislaan, resten van de omwalde site ‘Hof Nielens/Waelhof’ bevat. Tijdens fase III van het archeologische vooronderzoek, uitgevoerd door Studiebureau Archeologie, kwamen Romeinse bewoningssporen aan het licht die verder onderzoek noodzakelijk maakten. Het vervolgonderzoek archeologie werd in 2015 door het bedrijf Vlaams Erfgoedcentrum (VEC) uitgevoerd, waardoor de bouwheer reeds voldeed aan de voorwaarden opgelegd vanuit archeologische erfgoedzorg.

De gronden van de verkaveling Eksterlaar zijn na het uitgevoerde archeologische onderzoek in 2014 en 2015 geïnventariseerd als archeologievrije zone (Gebieden Geen Archeologie). Deze afbakening werd in een vaststellingsbesluit vastgelegd op 12 november 2019. Bijgevolg werd aan de voorwaarden voldaan en kan voor deze aanvraag een gunstig advies worden gegeven. De wegenis zelf bevindt zich niet in GGA maar wordt tevens ook niet aangelegd in deze vergunning.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft gebruiksgenot, gezondheid en hinderaspecten.

Er wordt voldoende aandacht geschonken aan groenaanleg in de private tuinen en patio’s. De verhardingen worden waterdoorlatend voorzien. Elke privatieve tuin wordt voorzien van minstens één boom. De stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen geeft voorwaardelijk gunstig advies:

“De ingetekende bomen in de tuinen moeten effectief worden aangeplant. Er is geen beplantingsplan bijgevoegd. De boomsoorten moeten inheems of inheems+ zijn. In tuinen met een oppervlakte groter dan 100 m² moet de boom minimum van 1ste grootte zijn. In tuinen tussen 50 m² en 100 m² minimum 2de grootte. In tuinen kleiner dan 50 m² moet de boom minimum van 3de grootte zijn.”

De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen moeten worden gevolgd.

Er worden per woning voldoende fietsstalplaatsen voorzien.

Verder voldoet de aanvraag op vlak van hemelwateropvang en infiltratie, zoals ook blijkt uit het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin. De aanvraag voorziet één hemelwaterput met een volume van 5.000 liter en 26 hemelwaterputten van 7.500 liter met hergebruik voor toiletspoeling, wasmachine en een buitenkraan. Binnen de verkaveling Eksterlaer is reeds een collectieve buffer aangelegd waarin de dakoppervlaktes en verhardingen van alle private percelen reeds zijn meegerekend. Deze buffer is destijds ruimer gedimensioneerd dan nodig was. De overcapaciteit is voldoende groot om voor deze fase te voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening.

De voorwaarden uit het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin dienen opgevolgd te worden.

Een deel van de aanvraag is gelegen binnen overstromingsgevoelig gebied. In de verantwoordingsnota is het volgende opgenomen:

“Een deel van de huidige aanvraag (gelegen boven de Kerkhofweg) met name loten 316, 317 en 319 valt binnen de afbakening van overstromingsgevoelig gebied (T100 HCC 2050. Het overstromingspeil bevindt zich maximaal op 8,20 mTAW. Het huidige maaiveld bevindt zich bijgevolg reeds minstens 30cm boven het overstromingspeil. Bovendien gaat de bouwvergunning voor de wegenis uit van een nieuw hoogtepeil van de wegenis tussen de 8,92 mTAW en 9,00 mTAW. De vloerpassen van de woningen bevinden zich op ongeveer 9,07 mTAW. Er zal geen volume-inname gebeuren onder het overstromingspeil van 8,20 mTAW, met uitzondering van de septisch putten. Hiervoor wordt een bijkomend buffervolume gevraagd dewelke opgenomen is door de overcapaciteit van het centrale bufferbekken.”

Voor deze aanvraag is geen advies ontvangen van de bevoegde adviesinstantie, de provinciale dienst Integraal Waterbeleid. In de gelijklopende aanvraag OMV_2023152172 binnen dezelfde deelfase is echter wel een voorwaardelijk gunstig advies verleend waarin het volgende is geadviseerd: “Op basis van de aangeleverde info zou de bestaande toestand van het terrein ondertussen gewijzigd zijn naar aanleiding van grondwerken door Vooruitzicht in het kader van het Bodemdecreet en in uitvoering van de bouwvergunning voor de wegenis (8.00/11002/524854.3 van 29 juni 2012).

In kader van de verkavelingsvergunning zou de ruimte voor water reeds verloren zijn waardoor in onderhavig project geen bijkomende innames gebeuren ten opzichte van de reeds vergunde toestand. De actuele toestand (hoogtepeilen maaiveld) werd door een erkend landmeter in kaart gebracht. De verloren ruimte voor water zou gedeeltelijk worden gecompenseerd door het infiltratie-/bufferbekken. Rekening houdend met de vergunde toestand is het vooral van belang dat er geen water van de terreinen richting de buren/aanpalende percelen wordt gestuurd. Het water dat binnen de verkaveling valt moet op het eigen terrein worden bijgehouden en moet maximaal infiltreren. Al het water dat op de daken valt wordt maximaal afgevoerd richting het bekken. In het kader van de huidige vergunning zouden de nodige maatregels genomen zijn om geen bijkomende overlast te creëren ten opzichte van de vergunde toestand.”

Verder lag achter de percelen aan de Manebruggestraat oorspronkelijk een gracht die diende als natuurlijke wadi voor de afvoer van hemelwater. Deze gracht liep langs de percelen 328 tot 333. Na de aanleg van riolering en nutsvoorzieningen is er echter een ophoging uitgevoerd rond de nieuwe Kerkhofweg, waardoor het niveauverschil met de omliggende velden deels is weggewerkt.

In deze aanvraag wordt voorgesteld om de tuinprofielen van de percelen 328 tot 333 aan te passen om een nieuwe wadi te creëren die hemelwater op natuurlijke wijze kan laten infiltreren, door waterdoorlatende terrassen en horizontale plateaus te voorzien. Aan de perceelsgrenzen wordt een verlaagde zone voorzien om te voorkomen dat water naar aangrenzende percelen afvloeit. Deze verlaagde strook heeft een lichte helling van ongeveer 0,5%, waardoor het water wordt geleid naar de bestaande riolering bij perceel 332.

Bijkomend wordt een drempel met een schuifmechanisme voorzien om de waterafvoer te vertragen. Het overstroompeil wordt vastgesteld op +7,6 mTAW. Hierdoor wordt gestreefd om het regenwater voornamelijk in de tuinen zelf te laten infiltreren, waarbij de bestaande riolering enkel als noodoverloop dient.

Het ontwerp voorkomt zo wateroverlast op de aangrenzende percelen aan de Manebruggestraat en Vleerakkerstraat en kan aanvaard worden. De tuinprofielen zijn zo ontworpen dat hoogteverschillen op een natuurlijke manier kan worden opgevangen. Het verlaagde tuinprofiel draagt tevens bij aan voldoende privacy en minder inkijk naar naburige percelen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het bouwproject maakt deel uit van fase 6 van de ontwikkeling van ‘Eksterlaer’ en wordt uitgevoerd op loten 316 tot en met 342. De locatie situeert zich ter hoogte van de Kerkhofweg en de nog aan te leggen straten Toon Lindekruisstraat, Leopold Vermeirenstraat en de Zannekinstraat.

De aanvraag omvat 27 warmtepompen (WP) met elk een thermisch vermogen van 5,71 kW en een elektrisch vermogen van 1,85 kW. Er wordt in eerste instantie gekozen om de warmtepompen uit te voeren als bodem-waterwarmtepompen die volledig inpandig geplaatst zullen worden. De boringen zijn voorzien tot op 118 meter en dus lager dan het dieptecriterium.

Echter wordt tegelijkertijd in het dossier aangegeven dat er ook gekozen kan worden voor lucht-waterwarmtepompen, waarvan de buitenunits dan geplaatst zullen worden op de daken van de gebouwen.

De WP horen toe aan afzonderlijke woonentiteiten en worden derhalve niet als milieutechnische eenheid aanzien. Het vermogen van de individuele WP is niet hoog genoeg om ingedeeld te worden. Zoals het dossier nu voorligt, is de aanvraag zonder voorwerp. Uit het dossier blijkt dat met betrekking tot de technische installaties nog niet alles volledig uitgewerkt is. Als uiteindelijk blijkt dat de drijfkracht van de warmtepompen per woning hoger is dan 5 kW of als een gemeenschappelijke warmtepomp voorzien zou worden, dient de vergunning hieraan aangepast te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De technische installaties en zonnepanelen dienen te voldoen aan artikel 16 en artikel 36 uit de bouwcode.

2. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen dienen te worden gevolgd.

3. De voorwaarden uit het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin dienen te worden gevolgd.

4. De voorwaarden uit het advies van Fluvius System Operator dienen te worden gevolgd.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangezien de individuele vermogens van de toestellen lager zijn dan het indelingscriterium voor warmtepompen, worden ze niet aanzien als ingedeelde inrichting of activiteit.

Geadviseerde rubriek(en)

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening.

Artikel 6§1, 6° van de verordening bepaalt dat er van de verordening afgeweken kan worden als de omgevingsvergunningsaanvraag die voorligt reeds het voorwerp heeft uitgemaakt van een overeenkomst met stad Antwerpen, voor zover de stedenbouwkundige last hetzelfde voorwerp zou hebben als de stedenbouwkundige last die werd opgelegd in de overeenkomst.

Op 26 april 2001 werd voor de ontwikkeling van het projectgebied Eksterlaer een samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen de stad en de betrokken projectontwikkelaars waar onder meer ook de sociale en publieke lasten voor het project werden vastgelegd.

Het college beslist daarom om een volledige afwijking toe te staan op de verordening en geen stedenbouwkundige lasten aan deze omgevingsvergunning te verbinden.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het college beschikt over onvoldoende middelen om een beoordeling te doen over de stikstofimpact van het voorliggend project. Aanvullingen in het dossier zijn noodzakelijk om een grondige beoordeling uit te kunnen voeren. Om deze reden beslist het college om een termijnsverlenging toe te passen van 60 dagen. Binnen deze periode dient een aanvulling en bijkomende beoordeling door de vergunningverlenende overheid te gebeuren.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Waterproblematiek:

Het bezwaarschrift handelt over de reeds uitgevoerde ophogingen van het projectgebied. Deze ophogingen zijn uitgevoerd zonder duidelijke vergunning. De ophogingen hebben geleid tot aanzienlijke problemen, waaronder wateroverlast op de omliggende percelen.

De uitgevoerde ophogingen hebben geleid tot ernstige waterproblematiek op de omliggende percelen, met name langs de Manebruggestraat en de Vleerakkerstraat. Bij hevige regenval verzamelt het hemelwater zich in de lager gelegen tuinen, die hierdoor regelmatig onder water staan. Dit heeft geleid tot schade aan beplanting en bestaande tuinhuizen. De situatie is des te verontrustender omdat de opgehoogde percelen momenteel nog grotendeels onverhard zijn, wat betekent dat de waterproblematiek verder zal verergeren zodra verharding wordt aangebracht. Bovendien bevindt het projectgebied zich in een gebied met een hoog risico op overstromingen, wat de bezorgdheden verder versterkt. Het voorstel van de aanvrager om een bestaande gracht aan de perceelsgrens te herstellen is onvoldoende, vooral omdat de gracht door de ophogingen aanzienlijk in diepte en profiel is veranderd.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.

Op 13 augustus 2024 werd echter een nieuwe projectinhoudversie ingediend om aan de bezwaren tegemoet te komen en de mogelijke waterproblemen op te vangen.

In de nieuwe projectinhoudversie wordt voorgesteld om de tuinprofielen van de percelen 328 tot 333 aan te passen om een nieuwe wadi te creëren die hemelwater op natuurlijke wijze kan laten infiltreren. Dit door waterdoorlatende terrassen en horizontale plateaus te voorzien. Aan de perceelsgrenzen wordt een verlaagde zone voorzien om te voorkomen dat water naar aangrenzende percelen afvloeit. Deze verlaagde strook heeft een lichte helling van ongeveer 0,5%, waardoor het water wordt geleid naar de bestaande riolering bij perceel 332.

Bijkomend wordt een drempel met een schuifmechanisme voorzien om de waterafvoer te vertragen. Het overstroompeil wordt vastgesteld op +7,6 mTAW. Hierdoor wordt gestreefd om het regenwater voornamelijk in de tuinen zelf te laten infiltreren, waarbij de bestaande riolering enkel als noodoverloop dient.

Het ontwerp voorkomt zo wateroverlast op de aangrenzende percelen aan de Manebruggestraat en Vleerakkerstraat. Bijgevolg zijn voldoende maatregelen getroffen om de waterimpact op de aangrenzende percelen en omgeving op te vangen en worden geen significante negatieve effecten verwacht. De tuinprofielen zijn zo ontworpen dat hoogteverschillen op een natuurlijke manier kunnen worden opgevangen.

Verder is in de goedgekeurde verkaveling het waterbeheer integraal opgenomen waarbij rekening is gehouden met alle fases in de verkaveling (inclusief de fase in deze aanvraag) met betrekking tot het waterverhaal. De aanvraag voldoet op vlak van hemelwateropvang en infiltratie, zoals ook blijkt uit het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin.

Lichten en zichten:

De nieuwe ophogingen en bebouwing zullen visuele conflicten veroorzaken voor de omwonenden. Door de ophoging zullen de aangrenzende percelen geconfronteerd worden met hoge keermuren van ongeveer 1,80 meter met daarbovenop een haag. Dit zal het zicht van de bewoners van omliggende percelen ernstig belemmeren. Bovendien wordt in het voorstel een haag van 180 cm op de perceelsgrens voorzien om direct inkijk vanuit de nieuw te bouwen woningen te beperken, maar dit wordt als onvoldoende gezien. De haag is niet duidelijk vastgelegd in de plannen, en vanwege de geringe afstand tussen de nieuw te bouwen woningen en de perceelsgrens zal er nog steeds inkijk zijn vanaf de ramen van de eerste verdieping van de nieuwbouwwoningen. Dit veroorzaakt een significante inbreuk op de privacy van de omwonenden, met name voor percelen die aan meerdere zijden worden omsloten door nieuwe woningen.

Beoordeling:

Het bezwaar is deels gegrond.

In de nieuwe projectinhoudversie is hieraan tegemoet gekomen. Het verlaagde tuinprofiel biedt voldoende privacy en vermindert de inkijk naar aangrenzende percelen.

Het bezwaar over inkijk vanuit de ramen op de eerste verdieping van de nieuwbouwwoningen is ongegrond. Gezien de afstanden tot de perceelgrenzen zal de te verwachten hinder die hier zal ontstaan echter niet resulteren in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden.

Gracht:

De overloop van de gracht, waarop de nieuwe gracht zou worden aangesloten, is een punt van grote zorg. Uit een camera-inspectie is gebleken dat deze overloop verstopt is met puin en andere afvalstoffen, wat de waterafvoer belemmert. De overloop is essentieel voor de goede werking van de gracht en de waterafvoer, maar er is onduidelijkheid over het exacte verloop en de juridische status van de overloop. Uit navraag bij omwonenden blijkt dat de overloop niet officieel is gedocumenteerd als een erfdienstbaarheid in de eigendomsakten van de percelen waarover deze loopt. Dit roept vragen op over de rechtmatigheid van de overloop en of deze in de toekomst behouden zal kunnen blijven, vooral als de aangrenzende percelen verbouwd worden. Het gebrek aan juridische duidelijkheid en de slechte staat van de overloop vormen een groot risico voor de waterafvoer en kunnen aanzienlijke schade veroorzaken aan de omliggende eigendommen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De oorspronkelijke gracht achter de percelen aan de Manebruggestraat die diende als natuurlijke wadi voor de afvoer van hemelwater wordt vervangen door een nieuwe wadi. Er wordt een nieuwe wadi gecreëerd door aan de perceelsgrenzen een verlaagde zone te voorzien om te voorkomen dat water naar aangrenzende percelen afvloeit. De bedenking over de erfdienstbaarheid en juridische duidelijkheid van de gracht is niet van die aard dat ze een beoordelingsgrond is in een omgevingsvergunning.

Schade:

Het profiel en de diepte van de voorgestelde gracht vormen een ander belangrijk punt van zorg. Het niveauverschil tussen de opgehoogde percelen en de aangrenzende tuinen is op sommige plaatsen meer dan 1,5 meter. De steile taluds en smalle gracht (circa 50 cm breed en 35 cm diep) zullen leiden tot instabiliteit aan de perceelsgrenzen, waardoor bestaande schuttingen, hagen en eventuele bijgebouwen op omliggende percelen kunnen beschadigen of instorten. Het plaatsen van nieuwe schuttingen of beplanting zal moeilijk, zo niet onmogelijk, zijn vanwege de grote hoogteverschillen. Dit niveauverschil zal ook leiden tot erosie en verdere verzakking van de grond nabij de perceelsgrens, wat de esthetische en functionele waarde van de omliggende tuinen negatief beïnvloedt.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De bezorgdheden van de bezwaarindiener zijn niet van die aard dat het een beoordelingsgrond is in een omgevingsvergunning. Dit betekent niet dat de bouwheer/aannemer zich kan ontzien van burgerrechtelijke plichten. De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Daarnaast is in de nieuwe projectinhoudversie een wijziging doorgevoerd waarbij een nieuwe wadi wordt aangelegd door een verlaagde zone langs de perceelsgrenzen te creëren in plaats van een gracht.

Onderhoud:

Gezien de ligging van de gracht en het beperkte profiel, zal het lastig zijn om deze op een goede manier te onderhouden. Het is niet duidelijk wie verantwoordelijk zal zijn voor het regelmatig onderhouden van de gracht, vooral gezien het feit dat de haag die wordt gepland op de perceelsgrens mogelijk de toegang tot de gracht belemmert. Zonder adequaat onderhoud zal de gracht verstopt raken met bladeren en takken, waardoor de afvoercapaciteit ernstig zal afnemen. Dit verhoogt het risico op wateroverlast voor de omliggende percelen, vooral tijdens periodes van hevige regenval.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De bezorgdheden van de bezwaarindiener zijn niet van die aard dat het een beoordelingsgrond is in een omgevingsvergunning. Daarnaast is in de nieuwe projectinhoudversie een wijziging doorgevoerd waarbij een nieuwe wadi wordt aangelegd door een verlaagde zone langs de perceelsgrenzen te creëren in plaats van een gracht.

Onvolledige documentatie:

Het bezwaar uit zich tegen de gebrekkige documentatie en onduidelijkheid in de ingediende plannen. Er wordt slechts één doorsnede getoond van de gracht en het profiel aan de perceelsgrens, maar dit is slechts representatief voor een klein gedeelte van het terrein. Er is geen duidelijke beschrijving van hoe de gracht zich verder zal ontwikkelen langs de perceelsgrenzen, en het blijft onduidelijk of de voorgestelde oplossing overal haalbaar is. Ook zijn er vragen over de toegang tot percelen die in de nieuwe situatie afgesloten zullen worden, zoals het perceel achter Manebruggestraat 47-51, wat verdere complicaties veroorzaakt voor de omwonenden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier ontvankelijk en volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier.

Belemmering inrit:

Via het inzageloket heb ik vernomen dat er bomen geplant gaan worden ten hoogte van mijn perceel, ik maak u kenbaar dat ik niet wens dat deze een belemmering zullen zijn voor in de toekomst.

Tevens wens ik u kenbaar te maken dat er een aanleg van een in/uitrit voor de auto gepland staat voor in de toekomst, met daarbij behorende laadpaal.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De aanleg van de wegenis maakt geen deel uit van deze aanvraag.