2024_CBS_07168 - Omgevingsvergunning - OMV_2023051274. Ankerrui 24-40, Stijfselrui 33. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Ankerrui 24:

• 24/05/1983: vergunning (18#83340) voor verbouwing tot apotheek en uitbreiding magazijn;

-          Ankerrui 26-32:

• 10/01/1975: vergunning (18#56965) voor een verbouwing parking;
• 25/01/1974: vergunning (18#81190) voor een parking en uitbreiden kantoorgebouw;

-          Ankerrui 34-40 en Stijfselrui 33:

• 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4797;

• 27/09/2013: vervallen vergunning (20133891) gedeeltelijk slopen van bestaande bebouwing en nieuwbouw van 17 studio's, appartementen en horecagelegenheid met ondergrondse parking;
• 09/01/2002: vergunning (2001218) voor terreinaanleg / slopen en heropbouwen van een woning + gevelrenovatie;
• 03/07/1900: toelating (1900#843) voor verdieping op de stal; 
• 02/02/1891: toelating (1891#30) voor een woonhuis, veranderingen aan de gevel en stallen en magazijn binnen. 

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          Ankerrui 24: eengezinswoning met complementair een apotheek (wordt gesloopt);

-          Ankerrui 26-30: kantoorgebouw van 9 bouwlagen en teruggetrokken daklaag; 

• parking op één ondergrondse en één bovengrondse bouwlaag;

-          Ankerrui 34-40: woningen en achterliggende paardenstal en magazijn, alsook braakliggend terrein. 

Bestaande toestand

-          niet relevant voor de gebouwen Ankerrui 24-32 gezien de aanvraag grotendeels handelt over een sloop en nieuwbouw;

-          Ankerrui 34 - 40: geïnventariseerd bouwkundig element (zie https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4797)

• voorbouw ‘Amerika Natie’, 3 bouwlagen met zadeldak; 
• kantoorvleugel en pakhuis: reeds gedeeltelijk gesloopt; 
• paardenstal, 2 bouwlagen en 10 traveeën met zadeldak, baksteen met houten vensters.  

Nieuwe toestand

-          Ankerrui (gebouw AN)  

-          functie: kantoor en wonen:

• gelijkvloerse verdieping:

-       1 kantoorunit met netto vloeroppervlakte van 57,1 m²;

-       1 eenslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 93,7 m²;

-       type woning (complementaire functie); 

• 1ste - 5de verdieping:

-          15 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 84,1 m², 87,3 m², 82,8 m²;

• 6de - 9de verdieping:

-          8 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 94,7 m² en 82,8 m²;

• 10de en 11de verdieping:

-          2 drieslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 167,8 m²;

• 12de verdieping:

-          1 drieslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 168,9 m²;

-          bouwvolume:

• 6 (linkerzijde) en 13 (rechterzijde) bouwlagen met plat dak;  
• onderdoorgang naar binnengebied aan linkerzijde;
• bouwdiepte: 12,8 m links en 20 m rechts;
• bouwhoogte: 20,3 m links en 43 m rechts;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige natuursteen, buitenschrijnwerk in champagnekleurig aluminium;
• borstwering terrassen in geperforeerd, champagnekleurig aluminium;

-          Ankerrui (gebouw AL1) 

-          functie: detailhandel en wonen:

-       1 detailhandel met netto vloeroppervlakte van 72 m²;

-       8 tweeslaapkamer appartementen met netto vloeroppervlakte van 81.45 m²;

-          bouwvolume:

• 9 bouwlagen met plat dak;  

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige natuursteen, buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium.

-          Ankerrui (gebouw AL2)  

-          functie: kantoor:

-       10 kantoorruimtes met netto vloeroppervlaktes van 313, 328 en 355 m²

-          bouwvolume:

• 10 bouwlagen met plat dak;  

-          gevelafwerking:

• zwarte natuursteen met geperforeerde, aluminium gevelpanelen en buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium.

-          Ankerrui (gebouw AL3) 

-          functie: kantoor en wonen:

• gelijkvloerse verdieping:

-       inrit naar de ondergrondse parking van 3 bouwlagen;

-       14 eenslaapkamer appartementen met netto vloeroppervlakte van 58 en 63 m²;

-       1 kantoorruimte op de dakverdieping (loopt door in gebouw AL 2);

-          bouwvolume:

• 9 bouwlagen met plat dak;  

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige natuursteen, met borstweringen in geperforeerd, aluminium  en buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium.

-          Stijfselrui (Gebouw ST):  

-          functie: wonen - 12 appartementen:

• 1 studio (0.2) met netto vloeroppervlakte van 42 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 63,4 m²;
• 9 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van 76,7 m² (3x),  83,4 m² (3x), 91,7 m² (3x);
• 1 drieslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 109,6 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte: 12 m, hoogte: 13,22 m;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelsteen met horizontale balken in architectonisch beton;
• buitenschrijnwerk in groenkleurig aluminium;

-          Binnengebied (Gebouw MA/HS):

-          functies: kantoor en wonen:

• gelijkvloerse verdieping: kantoorunit met netto vloeroppervlakte van 189,6 m²;
• 1ste en 2de verdieping: 4 duplex appartementen:

-          2 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van 138,1 m² en 114,4 m²;

-          2 eenslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van 129,6 m² en 93,2 m²;

-          bouwvolume:

• 2 - 3 bouwlagen met schuine en platte daken;  
• bebouwing in binnengebied grenzend aan bebouwing op buurpercelen;
• variërende bouwbreedte, - diepte en - hoogte met maximumafmetingen van 19,3 m x 18,8 m x 14,22 m;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige bepleistering met bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• balustrades in bronskleurig aluminium;

-          inrichting:

• gebouw MA en HS zijn vervat in 1 volume in binnengebied;
• deel MA bevat kantoren en appartementen;
• deel HS bevat een ‘klantencabine’, hoogspanningscabine, technische ruimte en verticale circulatie-assen naar de parking;

-          Binnengebied (Gebouw PS):

-          functie: kantoor - 4 units;

• gelijkvloerse verdieping: 2 units met netto vloeroppervlaktes van 92,6 m² en 133,8 m²;
• 1ste verdieping: 1 unit met netto vloeroppervlakte van 252,6 m²;
• 2de verdieping: 1 unit met netto vloeroppervlakte van 252,7 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak; 
• bebouwing in binnengebied tegen gebouw ST;
• bouwdiepte 33 m, breedte 10 m, nokhoogte 15,5 m;

-          gevelafwerking:

• bestaande baksteen voorzien van rode kalei en houten buitenschrijnwerk;
• centrale glazen inkompartij;

-          Binnengebied inrichting:  

• ondergrondse parking met 3 niveau’s;
• gebouwen ST, HS, AL en AN zijn voorzien van een interne toegang naar de kelder;
• terreininrichting:

-          groen aangelegde binnenzone met kronkelende klinkerpaden alsook betondallen;

-          open constructie voor 10 fietsen.

Inhoud van de aanvraag

-          herontwikkeling van de site ‘Las Manas’ gelegen tussen de Ankerrui en de Stijfselrui:

• slopen van bestaande bebouwing;
• nieuw bouwen van verschillende bouwblokken met appartementen en kantoren;
• renoveren en wijzigen van de functie van verschillende bouwblokken;
• wijzigen van de gevels;
• inrichten van 3 ondergrondse parkeerbouwlagen;  
• wijzigen van scheimuren;
• aanleggen van verhardingen in het binnengebied. 

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het exploiteren van een tijdelijke bemaling, een verzoek tot bijstelling van lozingsnormen, het exploiteren van warmtepompen en het lozen van huishoudelijk afvalwater op de site.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) ANKERRUI
 

Aangevraagde rubriek(en) bemaling kelder ankerrui
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

bemaling kelder ankerrui

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad, zone voor wonen (01) en zone voor Centrumfuncties (Ce 6) met overdruk CHE op volgende punten:

-          artikel 2.1.1. Culturele, historische en/of esthetische waarde:

er worden verschillende gebouwen afgebroken en herbestemd, waardoor het behoud van eventuele culturele, historische en/of esthetische waardevolle elementen niet voorop staat in dit project.  De bestaande gevelopeningen bij de historische paardenstallen worden gewijzigd en er worden gevelopeningen bijgemaakt;

-          artikel 2.1.2.  Harmonieregel en referentiebeeld:

aan de Ankerrui worden verschillende gebouwen afgebroken, de nieuwe bebouwing (gebouwen van 6 bouwlagen tot 13 bouwlagen) verhouden zich niet tot het referentiebeeld.  De nieuwbouw en uitbreidingen van de bestaande kantoorgebouwen aan de Ankerrui zijn niet harmonisch opgebouwd, dit met betrekking tot de bouwhoogte en de bouwdiepte. 

-          artikel 2.1.3. Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

overeenkomstig de vermeldingen aangehaald in artikel 2.1.2. verhouden de nieuwbouwvolumes ter hoogte van de Ankerrui zich niet tot de omliggende bebouwing; 

-          artikel 2.1.4. Hoogte van het gebouw: 

overeenkomstig de vermeldingen aangehaald in artikel 2.1.2. verhouden de nieuwbouwvolumes ter hoogte van de Ankerrui zich niet tot de omliggende bebouwing;  De bouwhoogtes tussen de verschillende omliggende gebouwen verspringen dermate (van 6 – 13 – 10 bouwlagen) waardoor ook hier geen harmonische samenhang wordt gecreëerd; 

-          artikel 2.1.7. Gevelmaterialen: 

Het materiaalgebruik van alle gevels (voor-, zij- en achtergevels) moet uitgevoerd worden in natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het referentiebeeld. De gevels van AL1 en AL3 worden uitgevoerd in al dan niet geperforeerde geanodiseerde aluminium gevelpanelen met accenten in lichtkleurige natuursteen (niet verder gespecifieerd). Geanodiseerde Aluminium gevelpanelen is een niet kenmerkend gevelmateriaal;

-          artikel 2.1.9. Dakvormen en dakkapellen: 

Indien teruggetrokken daken mogelijk zijn volgens de harmonieregel, dient de teruggetrokken bovenste bouwlaag minstens drie meter achter het voorgevel- en achtergevelvlak te liggen. Dit is niet het geval bij AL1, noch bij AL2, noch bij AL3. Vooraan bedraagt deze 2,86 m achteraan 2,56 m;

-          artikel 2.1.11.2. Terrassen op platte daken:

bij gebouw AL worden op de daken van de 9de bouwlaag terrassen ingericht. Deze worden gezien als extra bouwlaag; 

-          artikel 1.1.12.2. Zonnepanelen en zonnecollectoren op platte daken:

de panelen werden op gebouw AN niet op minstens 1m van de dakranden geplaatst (grens met de buren).  Bij gebouw MA liggen de panelen niet op 1m afstand van het perceel Stijfselrui 19-25.  De technieken op gebouw HS liggen niet op een afstand van 1 m met de gebouwen in de Morgenstraat. 

De panelen van gebouw ST liggen niet op 1m afstand van de buurpercelen in de Stijfselrui;

-          artikel 2.1.13. Schoorstenen en technische installaties: 

Bij gebouw AL worden de technieken bovendaks gepositioneerd op de 10de bouwlaag; Bij gebouw AN worden de technieken bovenop de 13de bouwlaag geplaatst. Bij gebouw ST worden buitenunits bovendaks geplaatst.  Bij het HS-gebouw worden de technieken bovendaks gepositioneerd;

-          artikel 2.2.1. Draagkracht:

de schaal van het project is niet in verhouding met de grootte van het perceel.  Er worden 66 wooneenheden en 4.039 m² kantoren voorzien, waardoor er overlast kan gegenereerd worden in functie van mobiliteit, geluid, parkeerdruk, overlast, enzovoort;

-          artikel 2.2.5. Onbebouwde ruimte en tuinen:

de onbebouwde ruimte van moet zorgvuldig bewaard blijven of vergroten.  De onbebouwde ruimte op het perceel bestemd voor gebouwen ST, PS, MA, AN verkleind van circa 1.108 m² naar circa 1.019 m².    

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 27 Parkeerplaatsen:

Parkeerplaatsen voor mindervaliden dienen zo dicht mogelijk bij de lift gepositioneerd te worden en dienen vrij te zijn van obstakels.  In de parkeerkelder wordt per verdieping telkens plaats (03) gehinderd door een obstakel, voor plaats (33) dient men met een omweg naar de lift te gaan.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: 

er worden verschillende gebouwen afgebroken en herbestemd, waardoor het behoud van eventuele culturele, historische en/of esthetische waardevolle elementen niet voorop staat in dit project.  De bestaande gevelopeningen bij de historische paardenstallen worden gewijzigd en er worden gevelopeningen bijgemaakt;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

aan de Ankerrui worden verschillende gebouwen afgebroken, de nieuwe bebouwing (gebouwen van 6 bouwlagen tot 13 bouwlagen) alsook de extra bebouwing en toevoegingen in het binnengebied verhouden zich niet tot het referentiebeeld. De hoogste gebouwen langsheen de Ankerrui hebben 9 bouwlagen, de laagste 3. Het gemiddelde ligt hier tussenin. 13 bouwlagen is niet kenmerkend.

De bouwdieptes van de nieuwe gebouwen langsheen de Ankerrui zijn niet kenmerkend, de bouwdiepte van het nieuwbouwvolume (voordien apotheek) in aansluiting met nummer 22 wordt nog dieper voorzien dan nummer 22.

De toevoeging van uitkragende terrassen aan de achterzijde overschrijden de reeds maximale aanwezige bouwdiepte van de omliggende bebouwing.  De nieuwbouw en uitbreidingen van de bestaande kantoorgebouwen aan de Ankerrui zijn niet harmonisch opgebouwd. De verspringingen in hoogte vormen geen rustige en harmonische samenhang; 

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

overeenkomstig de vermeldingen aangehaald in art.6 verhouden de nieuwbouwvolumes ter hoogte van de Ankerrui en uitgebreid bouwvolume in het binnengebied (MA / HS) zich niet tot de omliggende bebouwing.  

De bouwhoogtes tussen de verschillende omliggende gebouwen verspringen dermate (van 6 – 13 – 10 bouwlagen) waardoor geen harmonische samenhang wordt gecreëerd;

De bouwdiepte is niet kenmerkend, de bouwdiepte van het nieuwbouwvolume (voordien apotheek) in aansluiting met nummer 22 wordt nog dieper voorzien dan nummer 22;

• artikel 16 Technische uitsprongen: 

technische installaties dienen inwendig te worden aangebracht. Bij de verschillende gebouwen worden de technieken bovendaks geplaatst. Deze technieken dienen op het hoogst gelegen dak geplaatst te worden. De technieken op het HS lokaal wijken hiervan af. Gebouw HS is niet het hoogst gelegen mogelijke dak op dit perceel; bovendien bevinden deze installaties zich op slechts 50 cm van de perceelgrens en zullen deze 83 dB genereren;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: 

voor de bureaus op de 2de verdieping van gebouw MA is er geen rechtstreekse toetreding van lucht of licht;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

ondergrondse parkeergarage onder de open ruimte is slechts mogelijk indien voldaan wordt aan de infiltratieverplichting. Er wordt weliswaar geen afwijking aangevraagd, maar de infiltratieputten bevinden zich onder de bestaande te behouden paardenstallen. Deze uitvoering is niet wenselijk, waardoor de vraag kan gesteld worden of hiermee voldaan is aan de infiltratieverplichting.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerend erfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 23 mei 2023.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met het RUP verkleint de onbebouwde ruimte. Hier kan in alle redelijkheid een afwijking op worden toegestaan omdat het terrein grenzend aan de Stijfselrui een braakliggend terrein betreft waarbij het vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk is dat het bebouwd wordt.

Functionele inpasbaarheid

De dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie geeft een gunstig advies. Het advies leest als volgt:

“Conform de beleidsvisie Ruimtelijke economie stellen we een fijnmazige verweving van kantoren met alle projecten voorop binnen de Leien. Door op deze locatie aan de Tunnelplaats kantoren te integreren met andere functies ontstaat er een levendige en diverse gemeenschap. Mensen werken, wonen en ontspannen in dezelfde buurt, wat de sociale interactie bevordert. Bovendien kan integratie van kantoren leiden tot een verminderde behoefte aan woon-werkverkeer. Werknemers kunnen te voet, per fiets of met het openbaar vervoer naar hun werkplek reizen, waardoor de druk op het wegennet wordt verminderd en de milieubelasting afneemt. Het integreren van kantoren met andere functies kan een positieve impact hebben op de leefbaarheid, efficiëntie en duurzaamheid van het stedelijke landschap, dus gunstig advies voor de kantoorfunctie op deze plek. Een kleine handelszaak is op deze locatie ook conform RUP Binnenstad en de beleidsnota detailhandel.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Zo is het voorgestelde bouwvolume langsheen de Ankerrui, strijdig met het RUP, niet in harmonie met het referentiebeeld.

Het referentiebeeld, zo stelt het RUP, wordt opgebouwd uit de bouwschil van de bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.

Bij de beoordeling van de harmonieregel wordt, zoals vermeld in het RUP, in de eerste plaats gekeken naar de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat en dit van straathoek tot straathoek. Bijgevolg dient de straatwand tussen de Stijfselstraat en de Stijfselrui als referentiebeeld genomen te worden. Deze straatwand wordt gekenmerkt door een mix van gebouwen met 3 en 4 bouwlagen, veelal beëindigd met een zadeldak, twee gebouwen met 6 bouwlagen en 3 gebouwen met 9 bouwlagen, met boven de kroonlijst een teruggetrokken laag.

Nergens in dit gedeelte van de straat komt een gebouw met een kroonlijsthoogte van meer dan 9 bouwlagen of 27 meter voor.

Het ontwerp voorziet een gebouw van 13 bovengrondse bouwlagen (circa 43 meter hoog) en een naastliggend gebouw van 11 bovengrondse bouwlagen (circa 37,5 meter hoog).

Conform de codex kunnen, na een openbaar onderzoek slechts beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen. De kenmerkende kroonlijsthoogte bevindt zich tussen 3 bouwlagen en 9 bouwlagen. Bezwaarlijk gesteld dat 11 of 13 bouwlagen een beperkte afwijking betreft.

In de nota wordt de volledige omgeving als referentiebeeld genomen en wordt er verwezen een gebouw aan de overzijde van de straat (Linstower) en één verder in de straat (project Rijnpoortvest) die bestaan uit respectievelijk 13 en 10 bouwlagen om zo het project als harmonieus met het referentiebeeld te beoordelen. Het klopt dat het RUP uitdrukkelijk stelt dat in geen geval gerefereerd kan worden naar bestaande gebouwhoogten die de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het bouwblok in het gedrang brengen.

Dit echter vanuit de denkwijze van een pandsgewijze ontwikkeling.

De mogelijkheid tot dissonante harmonie (toren) is bijgevolg enkel te verantwoorden wanneer voor de percelen aan de Ankerrui (eigendom Bermaso en eigendom Leemans) als 1 project worden uitgewerkt én als 1 aanvraag tot omgevingsvergunning worden ingediend. 

Bijkomend leidt de drie-eenheid (Linstower, gebouw Stramien en dan de site zelf) tot een grote, driehoekige ruimte aan de Tunnelplaats waardoor een dergelijke dissonante ontwikkeling/accent wel toelaatbaar is en zich binnen een ruimer stedelijk kader kan plaatsen.

Dissonante harmonie is enkel mogelijk op bepaalde plaatsen; bij het merendeel van de plekken in Antwerpen dient de gewone harmonie gevolgd te worden. De grote ruimte aan de Tunnelplaats en de oriëntatie van de site laat hier uitzonderlijk een dissonant accent toe.

De aanvraag op 8 juli 2022 ter advies aan de Kwaliteitskamer voorgelegd. 

Het advies leest als volgt:

“De Kwaliteitskamer acht deze specifieke locatie geschikt voor het toepassen van het principe van de dissonante harmonie, gelet op het samenspel van de hogere volumes rond de overmaatse driehoekige openbare ruimte. Het beoogde hoogteaccent tot 13 bouwlagen, vormt samen met de Linstower en de hogere bebouwing van het project Rijnpoortvest een afbakening van de grote, driehoekige ruimte van de Tunnelplaats. De dissonante op het linker perceel (tot op de erfscheiding met de rechterbuur) kan echter énkel gerealiseerd worden mits het rechter eigendom deel uitmaakt van het project en het beeld van de dissonante versterkt. De Kwaliteitskamer is van mening dat de volumetrie op het rechter eigendom momenteel naar een absoluut maximum gedreven wordt, waardoor de dissonante afgezwakt wordt (minder sterk overkomt) in het beeld van de Ankerrui/Tunnelplaats. De Kwaliteitskamer vraagt verder ontwerpend onderzoek, waarbij volgende uitgangspunten gehanteerd worden::

-          bouwhoogte pand uiterst links (eigendom Bermasso) lager laten aansluiten dan kroonlijst linkerbuur;

-          dissonante (hoogteaccent) alzijdig uitwerken met openingen;

-          bestaand kantoorgebouw (eigendom Leemans) niet optoppen met een extra bouwlaag, de teruggetrokken daklaag mag eventueel naar het voorgevelvlak gebracht worden;

-          bouwhoogte links en rechts van het bestaand kantoorgebouw (eigendom Leemans) 1 bouwlaag minder dan voorgesteld, dus maximaal 8 bouwlagen;

-          bouwdiepte pand uiterst rechts beperken tot de diepte van de rechter aanpalende (inclusief terras).

Het advies is ongunstig maar stelt dat, mits het naleven van de gestelde voorwaarden en het voeren van verder ontwerpend onderzoek, het voorstel om op deze specifieke locatie de disonantie harmonie toe te passen mogelijk is.  

In lopende procedure werd het voorstel op 31 mei 2024 voor de tweede keer  voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Het advies leest als volgt:

“De Kwaliteitskamer betreurt dat de dialoog plaatsvindt na het indienen van de omgevingsvergunning en vraagt om volgende aandachtspunten verder te verwerken om te komen tot een gedragen project:

Duplex-appartement tussen dissonante en kantoor optopping:

-          daklaag reduceren in hoogte: bij voorkeur 1 bouwlaag eraf, zo niet dan duplex sterk reduceren in hoogte waardoor dissonante leesbaar wordt, sterker in beeld komt en waardoor het pandsgewijze opzet versterkt;

-          duidelijk pandsgewijs vormgeven en diversifiëren ten opzichte van de kantoor optopping in het architecturaal beeld;

-          planvorming duplex herbekijken (bijvoorbeeld vide in functie van ruimtelijkheid in plaats van opgedreven bouwhoogte 2de laag);

Ramen hoogteaccent in zijgevel rechts:

-          zijgevel maximaal beglazen zoals linker zijgevel;

-          minstens de hoekkamers ter hoogte van voor - en achtergevel beglazen, bij voorkeur ook (beglaasd) raam in badkamer;

-          beglazing mag eventueel opake/ondoorzichtig zijn in functie van privacy;

Hoogte gelijkvloerse plint van de twee nieuwbouw volumes links en rechts van kantoorgebouw:

-          onderzoeken om hogere gelijkvloerse plint te voorzien (0,5 tot 1 m hoger); - kroonlijst kan hierbij lichtjes (niet teveel) verhogen, bij het pand tussen dissonante en kantoorgebouw is de marge tot verhoging van de kroonlijst zeer beperkt wanneer de duplextypologie behouden wordt;

-          kroonlijsthoogten diversifiëren in functie van versterking pandsgewijs opzet;

Bouwdiepte/aansluiting rechts:

-          bouwdiepte reduceren en aansluiten (inclusief terras) bij rechterbuur cf. advies Kwaliteitskamer 8 juli 2022;

Technische installaties binnengebied:

-          noodgenerator op hoogst gelegen dak positioneren in functie van vermijden akoestische hinder omgeving;

Geveldetaillering en materialen:

-          materialisatie nieuwbouw gedeelten: geanodiseerde aluminium beplating en de hoge geperforeerde borstweringen (hoogte borstwering versus hoogte raam) vragen nog verder onderzoek en dialoog;

-          architecturaal beeld verder te bespreken aan de hand van stalen, gevel - en detailtekeningen.”

De Kwaliteitskamer besluit met een gunstig advies mits fundamentele voorwaarden en aanpassingen doorgevoerd worden.

Aan deze fundamentele voorwaarden werd niet tegemoet gekomen waardoor voorliggende aanvraag niet gunstig kan beoordeeld worden.

De geuite opmerkingen Kwaliteitskamer worden eveneens vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Het is positief dat het gebouw langsheen de Ankerrui werd opgedeeld in verschillende delen waardoor de hier kenmerkende perceelsgewijze opbouw gerespecteerd blijft. In tegentelling tot de gevel werd er boven de kroonlijst een dakvorm voorzien die zich over verschillende panden (‘AL2’ en ‘AL3’) uitstrekt. Hierbij werd geen rekening gehouden met de verschillende kroonlijsthoogtes van de verschillende panden waardoor de daklaag op ‘AL3’ 7,67 hoog is. De hoogte van deze daklaag is niet in verhouding tot deze van onderliggende gevel. Dit is vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar. Het doortrekken van de daklaag over verschillende panden fnuikt het opzet tot het voorzien van een perceelsgewijze opbouw. Ook hierom dient voorliggende aanvraag te worden geweigerd.

Strijdig met het RUP bevindt de teruggetrokken daklaag zich op de gebouwen langsheen de Ankerrui op minder dan 3 meter achter het voorgevelvlak en op minder dan 3 meter achter het achtergevelvlak. Gezien de reeds royale bouwdiepte wordt ook deze van de teruggetrokken daklaag hierdoor onnodig gemaximaliseerd. Deze te beperkte terugsprong in combinatie met een zeer hoge daklaag maakt deze daklaag zeer zichtbaar.

De geplande daklaag is storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Er worden geen argumenten aangereikt waarom hier een afwijking op zou moeten worden toegestaan. Deze kan bijgevolg niet meegenomen worden in de beoordeling. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Behalve de bouwhoogte is ook de bouwdiepte niet in harmonie met het referentiebeeld. Zo heeft de nieuwbouw, dewelke wordt voorzien ter vervanging van de apotheek (Ankerrui nummer 24), aangesloten op het pand links. Dit pand is met een bouwdiepte van 20 meter nu reeds het diepste pand van de rij en bijgevolg bezwaarlijk kenmerkend te noemen. De bouwdiepte van het nieuwe volume komt waardoor 1,75 meter voorbij deze van het pand rechts. Het had logischer geweest om deze verspringing in bouwdiepte op te lossen op het perceel.

Ook ten aanzien van het achterliggende woonweefsel kan deze bouwdiepte niet gunstig geadviseerd worden. Zo bevindt de achtergevel (24,7 meter hoog) van dit nieuwe volume (‘AL1’) zich op slechts 5 meter van de perceelgrens en circa 9 meter van de achtergevels van de bebouwing langsheen de Morgenstraat. Deze hoogte heeft gezien de zeer beperkte afstand een te grote impact op dit achterliggend kleinschalig woonweefsel en kan ook hierom niet gunstig geadviseerd worden.

Ten aanzien van het achterliggende woonweefsel kan deze hoogte niet gunstig geadviseerd worden. Zo bevindt de achtergevel (43 meter hoog) van de toren (‘AN’) zich op slechts 26 meter van de voorgevel van het pand Morgenstraat 10. Deze hoogte heeft een te grote impact op dit achterliggend kleinschalig woonweefsel en kan ook hierom niet gunstig geadviseerd worden.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel langsheen de Stijfselrui (ST) is opgebouwd als een raster uitgevoerd in lichtkleurige baksteen, zoals deze meer voorkomt in de straat. Terugliggend wordt de gevel uitgevoerd in architectonisch beton met ramen in donkergroen aluminium. De inpandige terrassen zijn vooraan afgesloten met balustrades in eenzelfde donkergroene kleur. Bij de uitwerking van deze gevel is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De gevel langsheen de Ankerrui dient opgesplitst te worden in AN1 (laag), AN2 (hoog), AL1, AL2 en AL3.

De gevel van AN1 is uitgevoerd in gevelbrede horizontale balken uitgevoerd in lichtkleurige gevelsteen waarboven zich glazen borstweringen bevinden. Achter deze banden bevinden zich aan weerszijden naar binnen geplooide wanden in lichtkleurig architectonisch beton waartussen zich terugliggend blauwkleurig aluminium schrijnwerk bevindt. Het voorzien van glazen balustrades is een niet kenmerkend weinig stedelijk materiaal.  Bijgevolg is de geveluitwerking van deze gevel niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De gevel van ‘AN2’ is uitgevoerd in hoofdzakelijk architectonisch beton met bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk en bronskleurige spijlenbalustrades. Bij de uitwerking van deze gevel is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat dit deel van het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De gevel van ‘AL2’ betreft een bestaande gevel dewelke wordt gewijzigd. Zo worden de horizontale gesloten geveldelen op elke bouwlaag afgewerkt met geanodiseerde geperforeerde aluminium panelen. In combinatie met het bestaande aluminium geanodiseerde buitenschrijnwerk zal het hele gebouw opgebouwd zijn in geanodiseerd aluminium. Dit is een hier niet kenmerkend kwalitatieve materialisatie. Bovendien wordt er boven de kroonlijst een glazen hier niet kenmerkende balustrade geplaatst. De geveluitwerking van deze gevel is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De gevels van ‘AL1’ en ‘AL3’ werden nagenoeg hetzelfde uitgevoerd. Deze gevels werden uitgevoerd in een onlogisch spel van horizontale en verticale vlakken uitgevoerd in een niet verder gespecifieerde lichtkleurige natuursteen in combinatie met geanodiseerde aluminium. Het buitenschrijnwerk werd ook hier uitgevoerd in geanodiseerd aluminium. De borstweringen werden ook hier uitgevoerd in geperforeerd geanodiseerd aluminium. Bovenop de kroonlijst bevindt er zich bovendien een niet teruggeplaatste glazen balustrade.

Geanodiseerd aluminium is een niet kenmerkende, noch kwalitatieve materialisatie. Bijgevolg is de geveluitwerking van deze gevel niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag moet ook hierom ongunstig worden beoordeeld.

Cultuurhistorische en Archeologische aspecten

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Het advies leest als volgt:

“Van de bij het project betrokken panden is enkel het complex van de Amerika Natie, Ankerrui 34, opgenomen op de bij ministerieel besluit van 14 maart 2019 vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Voor het overige is de projectzone volgens het RUP Binnenstad gelegen binnen een woonzone met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt.

Voor de betrokken panden werd een cultuurhistorische studie uitgevoerd en toegevoegd aan de aanvraag.

Het project kende een lange voorgeschiedenis, waarbij de dienst Monumentenzorg pas betrokken werd toen het reeds duidelijk was dat de gebouwen langsheen de Ankerrui zouden gesloopt worden. Dit maakte het moeilijk/onmogelijk om de erfgoedwaarde van deze panden te vrijwaren en moest er impliciet ingestemd worden met de sloop. Enkel het voormalig magazijn van de Amerika Natie, evenals de paardenstal van dit bedrijf kunnen behouden blijven en worden in de voorliggende aanvraag verbouwd en herbestemd tot respectievelijk woningen en kantoren.

Bespreking

Aan de zijde van de Ankerrui worden 4 panden gesloopt, waaronder het pand waarin zich het bekende restaurant Las Manas bevond. Alhoewel het gebouw door eerdere verbouwingen en lange verwaarlozing in slechte staat verkeert valt de sloop van deze burgerwoning met een rijkelijke façade te betreuren. De overige te slopen panden hebben een eerder geringe erfgoedwaarde, met uitzondering van het pand Ankerrui 34, de Amerika Natie.

De site van de voormalige Amerika Natie uit 1892 bestaat uit een gebouw met doorrij aan de straat en achtergelegen burelen, paardenstallen, magazijnen en smidse op de binnenplaats. Aan de zijde van de Stijfselrui werd het complex afgesloten door een neoclassicistisch pand met koetspoort uit de eerste helft van de 19de eeuw, dat na 1979 gesloopt werd. De paardenstal en het magazijn van de Amerika Natie worden gerenoveerd. De dienst Monumentenzorg betreurt de afbraak van het voorhuis met onderdoorgang en de achterliggende burelen.

Momenteel is het magazijn aan de buitenzijde afgewerkt met een buitenpleistering en zijn alle openingen voorzien van PVC schrijnwerk. In de nieuwe toestand wordt de gevel geïsoleerd met een buitenbepleistering. De raamopeningen worden verbreed zodat er voldoende licht zal zijn voor de functies kantoren en meergezinswoningen. Op de eerste verdieping zal er een lichte open terrasstructuur geplaatst worden. Het bestaande hellend dak is afgewerkt met roofing. In de nieuwe toestand wordt een zinken dakafwerking voorzien worden.

Het interieur van het magazijn is zeer waardevol omwille van de houten binnenstructuur, bestaande uit samengestelde balklagen op zware standvinken. In de nieuwe toestand blijven deze behouden. Bij de indeling van het gebouw is er rekening gehouden met de positie van de bestaande houten kolommen, balken en spanten, zodat deze bewaard kunnen blijven. Om te voldoen aan de huidige woonkwaliteiten is achteraan een nieuwe trap en liftkern voorzien.

De bestaande gevel van de paardenstal is deels ingevuld/hersteld met recent metselwerk. In nieuwe toestand zal dit terug opengewerkt worden en sommige openingen zullen vergroot worden, zodat de indeling opnieuw aansluit bij de oorspronkelijke gevel. De grotendeels blinde tweede verdieping die circa 1900 is toegevoegd, krijgt dezelfde breedte van raamopeningen. De fraai uitgewerkte gevelankers die de metalen draagstructuur in de gevel verankeren zullen gerestaureerd worden. Aan de noordzijde worden nieuwe raamopeningen voorzien op het gelijkvloers, het eerste en het tweede niveau.

Door de slechte staat van de gevels zullen deze gekaleid worden. Hierdoor blijft de structuur van de gevel in baksteen nog zichtbaar. De rode kleur verwijst daarbij naar de bestaande rode baksteen. Het bestaande hellend dak is afgewerkt met roofing maar wordt in de nieuwe toestand voorzien worden in zink. De vloerplaten van de paardenstallen bestaan uit troggewelven tussen stalen liggers. Deze plafonds blijven behouden.

Alhoewel de dienst Monumentenzorg de sloop van de voorbouw van de Amerika Natie en van het voormalige Las Manas betreurt, worden binnen de aangevraagde ontwikkeling het magazijn en de paardenstallen van het complex geherwaardeerd en krijgen een nieuwe bestemming die de erfgoedwaarde van deze entiteiten voldoende respecteert. De dienst Monumentenzorg adviseert de voorliggende aanvraag daarom gunstig.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd waardoor de sloop en herontwikkeling van het terrein aanvaardbaar is.

Ook de stedelijke dienst Archeologie werd om advies gevraagd. Het advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (5.098 m²) en een ingreep in de bodem groter dan 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Pertinax en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 23 mei 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26065). Er werd een programma van maatregelen opgemaakt in de vorm van een uitgesteld vooronderzoek, namelijk proefputten (met daarna eventueel boringen en proefsleuven). Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op. Ook het hierbij horende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij de omgevingsvergunning”.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast een fors volume wordt het volledige binnengebied nagenoeg over 3 bouwlagen volledige onderbouw. Bijkomend zijn bepaalde woonentiteiten in gebouw ‘MA’ zeer smal en diep en hebben de bureauruimtes achteraan de 2de verdieping geen daglicht. 

Strijdig met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid bevinden de parkeerplaatsen voor mindervaliden zich niet dicht bij de lift.

Strijdig met de bouwcode worden er technische installaties voorzien op het dak van de hoogspanningscabine (HS) in plaats van op het hoogstgelegen dak. Bovendien bevindt één van de toestellen zich op slechts 50 cm van de perceelgrens en zal één van deze toestellen 83 dB genereren. Er wordt bijkomend opgemerkt dat er verder geen technische installatie voorzien worden.

Hoewel er voldaan is aan de infiltratieverplichting dient opgemerkt dat twee van de drie infiltratieputten zich bevinden onder de vloer van de paardenstal (PS). Het toegangsdeksel tot de regenwaterput en één infiltratieput bevinden zich midden in de vloer van het kantoor (PS). Gezien de verplichte toegankelijkheid voor periodieke controles en onderhoud is de voorgestelde locatie weinig functioneel.

Omwille van bovenstaande strijdigheden wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de herontwikkeling van de site ‘Las Manas’ met sloop, renovatie, functiewijzigingen en uitbreiding van bestaande bebouwing, alsook nieuwbouw met meergezinswoningen en kantoren, ondergrondse parking, en de aanleg van een groen binnengebied.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Ankerrui.

De toegang is te smal voor dubbelrichtingsverkeer. Hierdoor kan een wachtrij ontstaan. Er moet vermeden worden dat er een wachtrij ontstaat op openbaar domein, en hierdoor het voet- en fietspad geblokkeerd wordt.

De toegang moet voldoende breed zijn, zodat verkeer in beide richtingen mogelijk is, of er moet ruimte voorzien worden op eigen terrein waar auto’s kunnen wachten om in te rijden bij file.

Fietsvoorzieningen:

Voor de woningen en kantoren moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

20 appartementen met 1 slaapkamer: 20 x 2 = 40

42 appartementen met 2 slaapkamers: 42 x 3 = 126

4 appartementen met 3 slaapkamers: 4 x 4 = 16

4.774 m² kantoren: 4.774 m² x 1,25 m² = 59,6

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          De inrit naar de parking moet voldoende breed zijn, zodat verkeer in beide richtingen mogelijk is, of er moet ruimte voorzien worden op eigen terrein waar auto’s kunnen wachten om in te rijden bij file.

-          De inpandige fietsenstalling moet voldoende groot zijn voor 242 fietsen.

-          Er moet 10% van de fietsenstallingen voorzien worden voor buitenmaatse fietsen. Voor dit project zijn dat er 24.

-          Laden en lossen moet gebeuren op eigen terrein of op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies bijgetreden.

Gezien deze voorwaarden met betrekking tot het verbreden van de inrit of stalruimte op eigen terrein te voorzien een grote planmatige impact heeft, kan deze niet in voorwaarden opgenomen worden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In het kader van de herontwikkeling van de site ‘Las Manas’, met sloop, renovatie en uitbreiding van bestaande bebouwing, en nieuwbouw van meergezinswoningen, kantoren en commerciële ruimten, is een tijdelijke bemaling van het grondwater noodzakelijk. Deze bemaling is nodig voor de aanleg van drie ondergrondse parkeergarages en liftputten.

De bouwput voor de drie ondergrondse bouwlagen heeft een onregelmatige vorm en de afmetingen hiervan zijn circa 50 bij 90 m. De uitgraafdieptes voor de kelders op niveaus -1, -2 en -3 bedragen respectievelijk ongeveer 4,0 m, 7,0 m en 10,20 m onder maaiveld.

Voor de drie liftputten is de afmeting circa 2,20 bij 2,20 m en zullen deze tot 11,40 m-mv worden uitgegraven. Er wordt uitgegaan van een grondwaterstand in rust van 3,0 m-mv, geldend als worst-case scenario. Het grondwater zal steeds worden bemaald tot 0,5 meter onder de uitgravingsdiepte. Bijgevolg is een verlaging van het grondwaterniveau nodig tot respectievelijk 4,50 m, 7,50 m en 10,70 m onder maaiveld voor de kelderniveaus -1, -2, -3 en tot 11,90 m-mv voor de liftputten.

Volgens de bemalingsstudie kan de grondwaterstand in de zomerperiode mogelijk verder dalen. Dit zou betekenen dat de fietsenkelder aanwezig ter hoogte van niveau -1 in de drogere zomermaanden waarschijnlijk kan worden uitgevoerd zonder dat een bemaling buiten de gesloten bouwput hoeft te worden geplaatst. Deze wordt meegerekend in de overmeten maten van het project. De studie toont bovendien aan dat er op het terrein slechts één peilbuis is geplaatst, waarbij de grondwaterstand eenmalig werd opgemeten net na plaatsing (19 juni 2023) en mogelijk was het evenwicht op dat moment nog niet bereikt. Daardoor is het noodzakelijk dat de actuele grondwaterstand verder opgevolgd dient te worden via periodieke opmetingen in de aanwezige peilbuis op locatie.

De bemaling zal plaatsvinden in een gesloten bouwput met waterremmende wanden die worden aangezet op 1 m tot in de Boomse klei, op 27 m-mv. Bij de uitvoering van deze waterremmende wanden dient een hydraulische weerstand van 600 dagen gegarandeerd te worden, wat overeenkomt met een doorlatendheid van circa 1,10-8 m/s. De bemaling zal worden uitgevoerd met filters aangezet op circa 18 m-mv. Het initieel bemalingsdebiet bedraagt maximaal 58 m³/uur of 1.400 m³/dag, terugvallend in stationaire toestand tot circa 25,7 m³/uur of 616 m³/dag. In totaal zal 221.778 m³ grondwater worden opgepompt gedurende een bemalingsduur van 360 dagen. Aangezien de bemaling wordt uitgevoerd binnen waterremmende wanden, is de invloedstraal beperkt tot 70 meter.

Zettingen

Er is onderzocht of er zettingen optreden die de algemene drempelwaarde van 20 mm overschrijden als gevolg van de bemaling.

Uit de bemalingsstudie blijkt dat de zettingsrisico’s verwaarloosbaar zijn bij bemaling binnen de waterremmende wanden.

Bij de opmaak van de bemalingsstudie was er geen sondeerrapport ter beschikking gesteld en is de studie gebaseerd op de beschikbare gegevens van DOV Vlaanderen, waar twee relevante sonderingen op relatief korte afstand van de werfzone zijn gevonden. Er wordt aangeraden om vóór de uitvoering van de bemaling (elektrische) sonderingen uit te voeren binnen de projectzone om de aannames en resultaten van de bemalingsstudie te verifiëren.

Grondwaterverontreiniging

De projectsite bevindt zich binnen de PFAS no-regret zone (zone 5-10 km) rondom de site van bedrijf 3M in Zwijndrecht. Gezien de grote afstand tot dit bronperceel en de afwezigheid van gekende PFAS-risicozones in de omgeving van de projectzone, wordt er weinig tot geen risico verwacht. De invloedzone van de bemaling strekt zich uit tot maximaal 70 meter rond de werfzone, maar is beperkt tot enkele meters rondom de waterremmende wand. De aangrenzende OVAM-dossiers zijn gescreend en besproken in de bemalingsnota.

Een oriënterend bodemonderzoek (referentie 68748) op de projectsite toonde verontreiniging in het grondwater aan met 1,1-dichloorethaan en benzeen, beide boven de richtwaarden. In de bodemonderzoeken op de omliggende percelen werden verhoogde concentraties aangetroffen van arseen, nikkel, minerale olie, benzeen en xyleen in het grondwater (Tabel 1).

Tabel 1: Overzicht van het resultaat van de verschillende bodemonderzoeken

Op basis van de vastgestelde concentraties in de OVAM-bodemdossiers (Tabel 1) vraagt de exploitant de volgende verhoogde lozingsnormen aan:

Er wordt tevens een waterzuiveringsinstallatie (WZI) mee opgenomen in de vergunningsaanvraag om het water te zuiveren. Voor de opstart van de werken zal het water worden bemonsterd. Indien uit de analyseresultaten blijkt dat de aangevraagde lozingsnormen worden overschreden, zal het bemalingswater gezuiverd worden door een WZI alvorens het geloosd zal worden. Bij de opstart van de bemaling dient een staalname en analyse van het effluent te worden uitgevoerd op de risicoparameters SAP en PFAS, om te bevestigen dat deze voldoen aan de toegestane bijzondere lozingsnormen. De opstart van de bemaling wordt stopgezet totdat de analyseresultaten bekend zijn. De grondwateranalyse dient een week na de opstart van de bemaling te worden herhaald en daarna maandelijks, om op deze wijze de effectieve grondwaterkwaliteit te bepalen.

Lozen van bemalingswater

De exploitant voorziet het bemalingswater te lozen op de RWA-stelsel (regenwaterafvoer) van de openbare riolering langs de Stijfselrui en/of Morgenstraat. Vanwege de afwezigheid van een open gracht, beek of waterloop en de beperkte ruimte op het bouwterrein is oppervlakkige infiltratie ter plaatse praktisch niet mogelijk, en door mogelijke aanwezigheid van verhoogde concentraties in het bemalingswater is een retourbemaling niet geschikt.

De VMM- dienst grondwater en - dienst Afvalwater en Lucht geven een voorwaardelijk gunstig advies waarin lozingsnormen worden geformuleerd. Dit normenkader wordt opgenomen in de vergunning onder een bijzondere voorwaarde.

Advies VMM- grondwater

Bij de berekening van de invloedstraal werd uitgegaan van een wand met een doorlatendheid van 1E-8 m/s, terwijl voor de inschatting van het debiet werd gerekend met een doorlatendheid van 1E-7 m/s. Dit is niet in overeenstemming met elkaar, aangezien een doorlatendheid van 10x groter ook een grotere impact op de omgeving met zich zal meebrengen. Het debiet, berekend rekening houdend met een doorlatendheid van de wand van 1E-8 m/s, bedraagt 29.147 m³/jaar en 240 m³/dag. Rekening houdend met een marge van 20 % op dit debiet (om bijvoorbeeld rekening te houden met een extra neerslag) en een beperkte afronding, stelt VMM voor om het debiet te beperken tot maximaal 35.000 m³/jaar en 290 m³/dag.

De Vlaamse Milieumaatschappij dienst grondwater adviseert deels gunstig voor de aangevraagde bemaling (Rubriek 53.2.2.b.2) voor een termijn van 360 dagen vanaf de opstart van de bemaling en een debiet van maximaal 35.000 m³/jaar en 290 m³/dag uit filters in het Zand van Berchem (HCOV 0254) en het grondwaterlichaam CKS_0200_GWL_1 en een verlaging tot 11,9 m-mv voor een project gelegen tussen Ankerrui 26-40 en Stijfselrui 33 te Antwerpen, mits naleving van de algemene en de sectorale voorwaarden van titel II van het VLAREM en onderstaande bijzondere voorwaarden:

• De start- en stopdatum van de bemaling wordt gemeld aan VMM via het mailadres grondwater.ant@vmm.be met vermelding van het projectnummer (OMV_2023051274).
• De bouwput wordt uitgevoerd met een waterremmende wand met aanzetdiepte op minstens 27 m onder maaiveld (circa -21 mTAW). Een hydraulische weerstand van minimaal 600 dagen (= circa doorlatendheid van 1E-8 m/s bij een wanddikte van 0,5 m) moet gegarandeerd worden.

Ook de andere voorwaarden opgenomen in het advies van VMM- dienst grondwater worden opgenomen als bijzondere voorwaarden.

Advies VMM- afvalwater

De Vlaamse Milieumaatschappij dienst Afvalwater en Lucht adviseert gunstig voor de tijdelijke lozing van bemalingswater via een waterzuivering met een maximaal debiet van 58 m³/uur (rubrieken 3.6.3.2 en 3.4.2) gedurende 360 dagen in de RWA-riolering (oppervlaktewater).

De algemene voorwaarden voor lozing in oppervlaktewater en de volgende bijzondere voorwaarden zijn van toepassing:

Ook de andere voorwaarden opgenomen in het advies van VMM- dienst Afvalwater en Lucht worden opgenomen als bijzondere voorwaarden.

Bijstelling sectorale voorwaarden

De exploitant vraagt volgende bijstellingen op de sectorale voorwaarden van Vlarem II:

• Artikel 4.2.5.1.1 §1 van Vlarem II: controle-inrichting en bemonsteringsapparatuur in kader van lozen bedrijfsafvalwater. Voornoemde wetbepaling schrijft voor dat het bedrijfsafvalwater geloosd dient te worden via een meetgoot.
• Artikel 4.2.3.1.3 van Vlarem II: van de gevaarlijke stoffen als bedoeld in bijlage 2C, mogen in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in de kolom “indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)” van artikel 3 van bijlage 2.3.1 [...], enkel die stoffen worden geloosd waarvoor in de omgevingsvergunning voor de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit emissiegrenswaarden zijn vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.3.6.1.

Gezien de bemalingsduur van 360 dagen worden deze gevraagde bijstellingen gunstig geadviseerd.

Bijzonder beschermde gebieden 

Gezien er geen VEN en IVON gebieden, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden gelegen zijn binnen de invloedstraal van de bemaling en in de directe omgeving van het projectgebied, kan besloten worden dat er geen effecten op de biodiversiteit zullen zijn. 

Exploitatie fase

Voor de exploitatie van de gebouwen worden de volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) gevraagd:

- het lozen van huishoudelijk afvalwater (rubriek 3.2.2°a);

- de exploitatie van warmtepompen (rubriek 16.3.2°b).

Warmtepompen

Het magazijn (4x 1,5 kW) en de gebouwen (12 x 1,5 kW) langs de Stijfselrui worden voorzien van individuele lucht- water warmtepompen. De buitenunits van deze warmtepompen zullen op het dak worden geplaatst. De exploitant dient te allen tijde te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.

De twee woontorens langs de Ankerrui zullen elk voorzien worden van een gemeenschappelijke water-water warmtepomp die gekoppeld is aan een BEO-veld met een totaal vermogen van 140 kW. Deze warmtepompen worden geplaatst in de kelders op niveau - 1 en -2. Gezien de inpandige opstelling van deze warmtepompen wordt er geen geluidshinder verwacht. De penthouses worden voorzien van een aparte warmtepomp (10 kW), waarvan de buitenunit op het dak wordt geplaatst.

Als back-up van het BEO-veld wordt een gemeenschappelijke lucht- water warmtepomp met een totaal vermogen van 28 kW geplaatst op niveau 1 (technische zone). Voor deze lucht- water warmtepomp zullen akoestische maatregelen genomen worden om het geluidsniveau tot een minimum te beperken.

Na de technische installatie dient een akoestische studie met bijhorend geluidsplan voor de eerste ingebruikname te worden opgemaakt. Uit de resultaten van de akoestische studie dient aangetoond te worden of het gevraagde geluidsniveau voldoet aan de vigerende milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht. Indien blijkt dat niet voldaan wordt aan de geluidsnormen, dient de exploitant onmiddellijk de nodige constructieve maatregelen te treffen om de naleving te waarborgen. 

Uit de evaluatie van het dossier blijkt dat de gebouwen langs de Stijfselrui zullen worden voorzien van individuele warmtepompen. Deze worden als individuele installaties beschouwd en vallen niet onder collectieve warmteproductie en op basis van de technische fiche heeft elke individuele warmtepomp een elektrisch vermogen van minder dan 5 kW, bijgevolg worden deze warmtepompen niet als ingedeeld aanzien. Hierdoor heeft de koelinstallatie een totaal elektrisch vermogen van 178 kW in plaats van het aangevraagde 202 kW. Dit wordt rechtgezet bij de afhandeling van dit dossier.

Uit het dossier blijkt dat de warmtepompen gebruikmaken van het koelmiddel R32. Een voorstel van de Europese Commissie geeft aan dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gevuld moeten zijn met een koelmiddel met een Global Warming Potential (GWP) van minder dan 750.

Het gekozen koelmiddel R32 heeft een GWP van 675 een veel lagere GWP-waarde.

Huishoudelijk afvalwater

Op de site is er geen scheiding voorzien tussen het huishoudelijk afvalwater afkomstig van woongelegenheden en dat van de kantoren. Bijgevolg wordt het volledige debiet van de site aangevraagd. Het huishoudelijk afvalwater, met een totaal debiet van 17.190 m³/jaar, wordt geloosd op de openbare riolering van de Ankerrui en de Stijfselrui. Volgens het dossier zal het afvalwater via verschillende septische putten worden voorbehandeld voordat het op de aanwezige openbare riolering wordt geloosd. De effecten op het watersysteem zijn niet aanzienlijk.

Op de site wordt een apart lokaal voorzien voor de transformatoren. Deze hebben een individueel nominaal vermogen kleiner dan 1.000 kVA en zijn niet ingedeeld.

De 57 boringen (BEO-veld), die noodzakelijk zijn voor de exploitatie van de geothermische warmtepompen, zijn eveneens niet ingedeeld.

Indien de vergunning wordt verleend dan worden de volgende bijzondere milieuvoorwaarden voorgesteld:

1. De startdatum van bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be), de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) en aan VMM (grondwater.ant@vmm.be) met vermelding van het dossiernummer (OMV_ 2023051274), de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.
2. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid.
3. Om het opgepompte debiet minimaal te houden, wordt na het bereiken van de noodzakelijke verlaging van de grondwatertafel, het opgepompte debiet maximaal teruggeschroefd, om de verlaging in stand te houden.
4. De bouwput wordt uitgevoerd met een waterremmende wand met aanzetdiepte op minstens 27 m onder maaiveld (circa -21 mTAW). Een hydraulische weerstand van minimaal 600 dagen (= circa doorlatendheid van 1E-8 m/s bij een wanddikte van 0,5 m) moet gegarandeerd worden.
5. De kwaliteit van het bemalingswater moet worden geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de installatie, maar voor effectieve opstart) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens 1,1-dichloorethaan, minerale olie, benzeen, xylenen en PFAS. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.
   De analyse wordt na de opstart van de bemaling herhaald na één week en daarna maandelijks.

6. De bemaling duurt 360 dagen vanaf de startdatum met een debiet van maximaal 35.000 m³/jaar en 290 m³/dag uit filters in het Zand van Berchem (HCOV 0254) en het grondwaterlichaam CKS_0200_GWL_1 en een verlaging tot 11,9 m-mv voor een project.
7. De algemene voorwaarden voor lozing in oppervlaktewater en de volgende bijzondere voorwaarden zijn van toepassing:

8. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1 §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.
9. Het bemalingswater wordt geloosd in de openbare riolering van de Stijfselrui en/of Morgenstraat via de RWA-streng (oppervlaktewater).
10. Een akoestische studie met bijhorend geluidsplan wordt opgemaakt voor de eerste ingebruikname.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Wegens het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen, kan geen vergunning verleend worden voor de ingedeelde inrichtingen en activiteiten.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde rubriek(en) ANKERRUI
 

Geadviseerde rubriek(en) bemaling kelder ankerrui
 

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Op 23 februari 2024 is het decreet van 26 januari 2024 over de programmatische aanpak stikstof in werking getreden. Met toepassing van artikel 90, §1, van dit decreet zijn de bepalingen van dit decreet ook van toepassing op voorliggende aanvraag.

Om op voorliggende aanvraag de nieuwe beoordelingskaders van dit decreet te kunnen toepassen, wordt hierbij, met toepassing van artikel 90, §3 van dit decreet, de beslissingstermijn verlengd.

Dit om de aanvrager toe te laten om alle noodzakelijke informatie toe te voegen aan het dossier en om de vergunningverlendende overheid toe te laten opnieuw adviezen in te winnen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Het tweede openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet door het niet ophangen van de affiche. Bijgevolg werd hierdoor een derde openbaar onderzoek georganiseerd.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht vanuit de woning van de bezwaarindiener door het geplande volume langsheen de Ankerrui.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Ankerrui gekenmerkt wordt door panden van 3 en 4 bouwlagen met daklaag tot panden met 8 bouwlagen met daklaag.  Hoewel de bouwhoogte langsheen de rooilijn niet inpasbaar is in de omgeving zou een aanvaardbaar volume van 9 bouwlagen eveneens het uitzicht wijzigen ten aanzien van de bezwaarindiener. Bouwen in de stad impliceert dat het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigt. Dit brengt echter de woonkwaliteit niet in het gedrang.

Het bezwaar is ongegrond.

Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen de mogelijke geluidsoverlast voor de bewoners van de Morgenstraat ten gevolge van de plaatsing van de buitenunits, de warmtepomp en een dieselgroep op het dak van de hoogspanningscabine. Als we de technische fiches bekijken van deze Units dan kan je zien dat er 81dB staat. Dit is vergelijkbaar aan vrachtverkeer naast je deur. Het lawaai veroorzaakt door de technische installaties zal het rustige karakter van de woonomgeving doen verdwijnen.

Beoordeling:

Bovendien is de aanvraag strijdig met de bouwcode omdat de technische installaties niet op het hoogste dak worden geplaatst. Aangezien hier geen afwijking op kan worden toegestaan werd de aanvraag hierom geweigerd.

Het bezwaar is gegrond.

Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen de mogelijke geluidsoverlast ten gevolge van het openen en sluiten van de poort aan het eind van de Morgenstraat.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke overlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Bovendien betreft de omschreven hinder een uitvoeringstechnisch probleem dat losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling.

Het bezwaar is ongegrond.

Mobiliteitshinder: Het bezwaar tegen de inplanting van de poort op het einde van de Morgenstraat waardoor verwacht wordt dat er veel meer passage zal zijn in de nu zeer rustige steeg. De bezwaarindieners vragen zich tevens af waarom de poort 4,5 meter breed wordt voorzien als zij louter ten dienste staat voor voetgangers en fietsers.

Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit en de verkeerspolitie die in dit dossier om advies werden gevraagd, geven beiden een gunstig advies voor deze aanvraag. De breedte van de poort dient ook als toegang voor de brandweer bij calamiteiten. De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies.

Het bezwaar is ongegrond.

Vrees voor koudebruggen: Het bezwaar tegen de afbraak van de aanpalende garage en de daaruit voortkomende koudebruggen. De bezwaarindiener heeft de scheidsmuur tot aan het dak van de garage geïsoleerd. 

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke koudebruggen ten gevolge de afbraak van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.

Het bezwaar is ongegrond.