2024_CBS_07173 - Omgevingsvergunning - OMV_2023153252. Tijl Uilenspiegellaan zonder nummer (zn). District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen en detailhandel:

• 66 wooneenheden, waarvan 18 grondgebonden;
• 1 gelijkvloerse unit voor detailhandel;
• inpandige parking op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• pand in open bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte 10 m;
•  voetafdruk gebouw 37,32 op 124 m;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk in geel-beige baksteen;
• detaillering gevel in gezandstraalde prefab betonelementen;
• aluminium buitenschrijnwerk in witte kleur;
• stalen borstwering in witte kleur;
• poort in wit gelakt staal;

-          inrichting: de verschillende wooneenheden, de unit voor detailhandel en de parking vormen 1 aaneengesloten bouwblok.

Inhoud van de aanvraag

-          deels ontbossen van het perceel;

-          realiseren van een bouwblok met 66 wooneenheden, een unit voor detailhandel en een inpandige parking;

-          aanleggen van het terrein.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Matexi
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Omschrijving beslissing

De gemeenteraad besliste in zitting van 24 juni 2024 (jaarnummer 376) om:

• de ongegronde bezwaren over de ‘aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg’ te verwerpen;
• zijn goedkeuring te hechten aan het bijgevoegde rooilijnplan ‘BA_Matexi Tijl Uilenspiegellaan_P_N_1_OM23428_rooilijnplan’;
• beslist zijn goedkeuring te hechten aan de ligging, breedte en uitrusting van ‘Tijl Uilenspiegellaan’ onder volgende voorwaarden:

Voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven;

• de bijgevoegde voorwaarden van Fluvius vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven;
• de bijgevoegde voorwaarden van Proximus vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven;

• de bezoekersparkeerplaatsen en de inrit naar de parking vanaf de openbare weg moet aangelegd worden volgens het draaiboek openbaar domein van de Stad Antwerpen;
• de wegen voor brandweer en occasionele verhuisbeweging in beton (soort parkverharding) zouden in de toekomst openbaar worden. Deze twee “paden” dienen recht aangelegd te worden en doorgetrokken te worden tot op de Reinaartlaan.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De plannen werden ter advies voorgelegd aan Inter. De opmerkingen uit het advies werden verwerkt met uitzondering van de afwijking op artikel 18-21 van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  Niet alle insprongen die vallen onder de voorwaarden van paragraaf 1 van dit artikel worden voorzien van een afsluiting. Hierbij wordt onder andere verwezen naar de open fietsenstalling ter hoogte van de unit voor detailhandel.
  Het is niet duidelijk of de insprongen dieper dan 2 m achter de bouwlijn verlicht worden;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  De ruimte voor detailhandel wordt niet voorzien van een eigen afvalberging;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Het minimaal aantal fietsstalplaatsen dat voorzien moet worden, volstaat niet;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Het minimaal aantal autostalplaatsen dat voorzien moet worden, volstaat niet;
• artikel 38 Groendaken:
  Het dak van de meergezinswoningen wordt niet aangelegd als groendak. In plaats hiervan wordt gekozen om hemelwaterputten te voorzien waardoor hergebruik van het regenwater, conform de gewestelijke hemelwaterverordening, op grotere schaal mogelijk wordt;
• artikel 43 Septische putten:
  De zuidoostelijke septische put is niet correct gedimensioneerd (zie advies Aquafin);
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  De niet-overdekte parking moet voorzien worden van een olieafscheider.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden maar wel een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg en de Provincie aangewezen zijn als adviesinstantie. Zij hebben geen advies geformuleerd.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Beperkte delen van het project zijn gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

De hoogte van de gelijkvloerse passen is zodoende ingetekend dat er geen problemen ontstaan bij kleine kans op overstromingen (T1000). Het maaiveld is gelegen op een gemiddeld niveau +7 mTAW en er wordt gebouwd op niveau +7,40 mTAW.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/11/2023.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De aanvraag omvat de realisatie van een nieuw woonproject met 48 appartementen, 18 grondgebonden woningen en één detailhandelsunit op een onbebouwd perceel dat wordt gesitueerd binnen het woonweefsel van Linkeroever. De aanvraag is verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:

“Het project omvat de realisatie van een quasi monofunctioneel woonproject. In de toelichting wordt er nochtans verwezen naar een meer gemengde ontwikkeling voor het ruimere projectgebied met ook ruimte voor economie. In het project is echter amper 80 m² voorzien voor een winkel voor een ontwikkeling groter dan 10.000 m² vloeroppervlakte. Het voorstel past niet binnen de beleidsvisie ruimtelijke economie inzonderheid rond de creatie van meer verweving met andere functies. Er moeten binnen het project meer andere functies opgenomen worden met een relevant percentage verweving.”

Bij het advies wordt voorgesteld om volgende voorwaarde bij de vergunning op te nemen:

-          er moeten binnen het project meer andere functies opgenomen worden met een relevant percentage verweving.

Het advies kan begrepen worden maar wordt niet bijgetreden.

Gezien de voorgestelde voorwaarde niet concreet is en verregaande planwijzigingen omvat, kan deze niet bij de vergunning opgenomen worden.

Woningtypologieën

Het project telt 6 verschillende woningtypologieën. Er is veelal ingezet op wooneenheden bestemd voor gezinnen wat ruime terrassen en 3 slaapkamers impliceert. De helft van de appartement (24 van de 48) telt 3 slaapkamers. Eén vierde van de appartementen heeft 1 slaapkamerappartementen en één vierde telt twee slaapkamers. De 18 rijwoningen beschikken elk over 3 slaapkamers. Het project voorziet in een gevarieerd woonaanbod en draagt bij aan de transformatie van Linkeroever als volwaardige stedelijke plek conform de ambitie in het Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het projectgebied maakt deel uit van een onbebouwde zone binnen het woonweefsel van Linkeroever. De zone wordt opgedeeld door een langzaam verkeersverbinding tussen de Gloriantlaan en de Tijl Uilenspiegellaan. De aanvraag heeft betrekking op het zuidelijk deel van deze zone. De onbebouwde zone vormt een essentiële schakel in de parkfiguur die Europark verknoopt met de Scheldeboorden. In het kader van het masterplan Europark wordt daarom een atypische bouwzone vastgelegd waarbij een groot deel van het terrein onbebouwd kan blijven en als groenzone kan ingericht worden.

De aanvraag omvat een compact woonproject met een centrale inpandige parkeergarage op maaiveldniveau. De woonentiteiten worden rondom deze parkeergarage geschikt.

Ter versterking van de parkfiguur wordt de toegang voor auto’s maximaal aan de groenzone onttrokken en ontsloten via de Reinaertlaan.

Tussen de langzaam verkeersverbinding ten noorden van het projectgebied en de Reinaertlaan in het zuiden worden paden aangelegd om de woonentiteiten te bereiken. Deze paden worden opgenomen in een rooilijnplan om de publieke toegankelijkheid ten allen tijde te garanderen. Ten zuiden van het woonproject wordt een bezoekersparking voorzien in open lucht. Deze bezoekersparking wordt eveneens opgenomen in het rooilijnenplan. Op korte en middellange termijn zal de ruimte ten zuiden van het woonproject als parking fungeren. Het is echter de intentie om de hoofdingang van de stedelijke basisschool Aan De Stroom op termijn te heroriënteren naar het zuiden zodat deze kan aansluiten op de parkfiguur.

De ruimte die momenteel bedoeld is als bezoekersparking, zal vervolgens ook mee opgenomen worden in de parkfiguur. De opname in het rooilijnenplan van de bezoekersparking onderschrijft deze visie.

Na de heroriëntatie van de hoofdingang van de school is het de intentie om de inpandige parkeergarage te ontsluiten via de Willem van Haechtlaan conform het masterplan Europark. Zo wordt de parkfiguur verder gevrijwaard van gemotoriseerd verkeer waardoor een continu parklandschap ontstaat.

Het woonproject is vormgegeven vanuit deze toekomstvisie. De interne inrichting van de parkeergarage is omkeerbaar.

De groenzone ten westen van het woonproject is in de voorliggende aanvraag nog privatief. Het onbebouwde perceel ten noorden van voorliggende aanvraag wordt aangekocht door de stad Antwerpen van Vlaanderen waarna delen zullen geruild worden met de aanvrager van voorliggend project ten einde de parkfiguur verder te kunnen garanderen als publieke ruimte. De achterkant van de woningen met huisnummer 34-60 langs de Willem van Haechtlaan kan dan worden afgewerkt met een laagbouwmilieu in het verlengde van het voorliggend project dat zorgt voor een levendigheid aan het park.

In het woonproject worden de eengezinswoningen aan de oostzijde ingericht en de appartmenten aan westzijde. Beide typologieen worden rug-aan-rug tegen elkaar gebouwd met tussenin een gelijkvloerse inpandige garage. Het project telt 3 bouwlagen en is daarmee in harmonie met de omgeving die gekenmerkt wordt door een laagbouwmilieu van bel-etagewoningen. Het dak van de garage wordt ingericht als daktuin die voornamelijk een kijktuin betreft en ingezet wordt om inkijk tegen te gaan en de akoestiek te milderen. De private buitenruimtes van de eengezinswoningen bevinden zich aan de buitenzijde op maaiveldniveau aangevuld met een dakterras op de tweede verdieping. De appartementen beschikken over een terras aan de buitenzijde (parkzijde) van het project.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Publieke Ruimte. Het advies leest als volgt;

“SW/PR ziet dat de aanduiding van de nieuwe rooilijn ontbreekt. De rooilijn dient volledig rond het gebouw gelegd te worden (met inbegrip van de terrassen). De ruimte ten zuiden de gebouwen tussen Reinaartlaan en gevel, kan privatief blijven. Door de rooilijn rond het gebouw te leggen kan deze zone later overgedragen worden naar de Stad.

Rekening houdende met een toekomstige overdracht dient de voorziene parkeerpokket aangelegd te worden volgens het draaiboek openbaar domein van de Stad Antwerpen. Dit geldt ook voor de aansluiting van de inrit naar de parking op de openbare weg. Deze inrit komt uit ter hoogte van dwarsparkeerplaatsen die moeten worden afgebakend om ervoor te zorgen dat brandweer hier kan indraaien. Ook dit dient volgens de principes van het draaiboek openbaar domein te worden ingericht.

De wegen voor brandweer en occasionele verhuisbeweging in beton (soort parkverharding) zouden in de toekomst openbaar worden. Deze twee “paden” dienen recht aangelegd te worden en doorgetrokken te worden tot op de Reinaartlaan. SW Publieke ruimte stelt zich de vraag hoe verhuiswagen kan keren, de bovenliggende verbinding is namelijk voor de zachte weggebruiker.

Het is in voorliggende aanvraag ook niet duidelijk hoe de vuilophaling kan gebeuren. Hiervoor dient advies opgevraagd te worden aan SB.

In de zone buiten de toekomstige rooilijn worden nu hellingen voorzien in het talud. Deze dienen opgelost te worden binnen de rooilijn.

Voor dit project hydraulisch advies opvragen bij de rioolbeheerder Stad Antwerpen.

Er dient eveneens een duidelijk verlichtingsplan opgemaakt te worden bij de netbeheerder openbare verlichting en dit terugkoppelen met de lichtcel stad Antwerpen.

SW/PR ziet ook niet waar juiste adressering, postbussen en deurcommunicatie voorzien wordt, dit dient voorzien te worden op grens openbaar domein met privaat.

Ten slotte mogen er ook geen privatieve putten en leidingen in toekomstig openbaar domein voorzien worden. Alles buiten de rooilijn, inclusief aansluitingen aan openbaar domein dient duidelijk opgetekend en besproken te worden met SW/PR.

De bouwheer zal voor de werken contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het

openbaar domein na afloop van de bouwwerken.

Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-ofaanpassing-na-werken.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies deels bijgetreden en volgende voorwaarden bij de vergunning opgenomen:

-          De rooilijnen dienen voorzien te worden rondom het gebouw. De paden ten oosten en ten westen van de gebouwen zullen buiten de rooilijn vallen, alsook de zone ten zuiden van de gebouwen.

-          gebracht. De paden dienen doorgetrokken te worden tot aan de Reinaartlaan.

-          Verdere uitwerking van de plannen dient afgestemd te worden met SW/PR.

Er wordt opgemerkt dat er toegangshellingen voorzien zijn in de zone die op termijn wordt overgedragen als publiek domein. De aanvrager werd gevraagd het rooilijn aan te passen ten einde alle toegangshellingen op privaat domein te houden. De aanpassing van het rooilijnplan werd aangeleverd.

Er wordt eveneens gesteld dat de zone ten zuiden van het project privatief kan blijven. Dit advies wordt echter niet bijgetreden vanuit de visie op de parkstructuur zoals vastgelegd in het masterplan Europark.

Voor de overige aandachtspunten dient de aanvrager in overleg te treden met SW/PR.

Volgende voorwaarde uit het advies wordt niet opgenomen bij de vergunning:

-          De parkeerpokket, de paden en de inrit dienen conform het draaiboek openbaar domein te worden ingericht. Hellingen moeten binnen de rooilijn worden

Tijdens het vooroverleg werd bepaald om de paden langs het project niet recht te laten aansluiten op de Reinaartlaan om zo min mogelijk aansluitingen te moeten voorzien door de groenzone. Dit advies wordt bijgevolg niet bijgetreden.

Visueel-vormelijke elementen

De visueel-vormelijke uitwerking van het project zet sterk in op de contextuele verbondenheid met zijn omgeving. De omgeving wordt veelal gekenmerkt door twee types van bebouwing. Enerzijds zijn er de brutalistische hoogbouwvolumes in beton, anderzijds de grondgebonden rigide bel-étagewoningen in gele baksteenarchitectuur.

Het nieuwbouwproject uit voorliggende aanvraag is in zijn bouwvorm een typologie die niet voorkomt in de omgeving maar wil daarom met het materialenpallet een verbinding vormen met de omgeving. Naar analogie van het brutalisme zijn betonnen gevelelementen geïntroduceerd die een horizontale gelaagdheid accentueren. Tussen de horizontale gevelelementen wordt geel gevelmetselwerk gebruikt.

Het bouwblok krijgt vier volwaardige gevels die de achterliggende typologie of functie duidelijk vertaalt. Het ontwerp werd meermaals voorgelegd aan de kwaliteitskamer. De kwaliteitskamer heeft veel waardering voor het stedenbouwkundige principe en de diversiteit aan typologieën. Op vraag van de kwaliteitskamer werd uitvoering onderzoek gevoerd naar de tektoniek en bouwlogica van de gevels.

Het project uit de aanvraag werd door de kwaliteitskamer gunstig geadviseerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan Stadsbeheer/Groen en Begraafplaatsen. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies wat als volgt leest:

“Omwille van de werken zullen er al 34 (voornamelijk inheemse) bomen worden gekapt die een grote klasse hebben van voornamelijk 1 of 2, volgens de nieuwe inrichtingplannen worden er maar 9 nieuwe bomen of struiken aangeplant van 3de grote orde. Hierdoor zal er veel groenvolume worden verwijderd en weinig gecompenseerd. Stadsbeheer geeft voorkeur aan inheemse bomen van grootte-orde 1A om het groenvolume te compenseren in de direct omgeving. Volgens de plannen zal er ook een wadi worden aangelegd, de uitvoering hiervan zal moeten worden voorgelegd worden aan SB/BG in functie van het onderhoud ervan”.

Het advies wordt bijgetreden en volgende voorwaarden worden bij de vergunning opgenomen:

-          we geven voorkeur aan inheemse bomen van grote orde 1A om het groenvolume te compenseren in de direct omgeving.

-          Volgens de plannen zal er ook een wadi worden aangelegd, de uitvoering hiervan zal moeten worden voorgelegd worden aan SB/BG.

-          De overdracht van het onderhoud van het groen zal ook moeten worden voorgelegd aan SB/GB.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan Sporting A & Sociaal Ruimtelijke Veiligheid – Trage wegen. Het voorwaardelijk gunstig advies leest als volgt:

“De woningen op het gelijkvloers zijn allemaal gericht naar de publieke ruimte en hebben geen 'rustige achterkant'. Dit betekent dat de bewoners sneller last zullen hebben voor alles wat voor hun gevel gebeurt, omdat ze zich niet kunnen terugtrekken naar een ‘achterkant’ van een huis. De overgang tussen woning en publieke ruimte wordt hier dan wel heel belangrijk:

-          De muren aan de voortuinen zijn op dit moment 49cm hoog, maar ze worden best uitgevoerd iets hoger dan zithoogte (of een andere oplossing) om te vermijden dat mensen (niet de bewoners) erop zitten;

-          De muren alleen bieden onvoldoende privacy aan bewoners, er worden best ook andere zaken geïntegreerd in het ontwerp van de terrassen om meer privacy te creëren tussen de terrassen en de publiek toegankelijke zones (groen? Een scherm in melkglas?) Een ideale hoogte is als een persoon zittend op de terras net naar buiten kan kijken;

-          Er komt best iets hogere beplanting in de publiek toegankelijke zone net voor de muren (ongemaaid gras bijvoorbeeld) om een afstand te creëren tussen de publieke ruimte en de muren, en om te vermijden dat mensen op de muurtjes zitten of er tegen leunen.

Voor de zone aan de westelijke kant van het project wordt het volgende gevraagd:

-          Voldoende doorsteken over het terrein;

-          Voldoende zitbanken met arm- en rugleuning in de parkzone.”

Er wordt voorgesteld om volgende voorwaarde bij de vergunning op te nemen.

-          Meer privacy in het ontwerp van de terrassen op het gelijkvloers.

Het advies wordt bijgetreden laar gezien de voorgestelde voorwaarde weinig concreet is, wordt deze niet bij de vergunning opgenomen.

Bijkomend werd tijdens de besprekingen met de kwaliteitskamer veel aandacht besteed aan de vormgeving van de afscheiding van de gelijkvloerse terrassen in relatie tot de totale gevelcompositie en rekening houdende met de privacy van de bewoners. Het verder verhogen van de terrasmuurtjes is dan ook niet wenselijk. De noord-zuidgerichte paden langs het project liggen bovendien een stuk lager dan de terrassen en er is een strook beplanting tussen de paden en de terrassen. De aanbeveling om hogere beplanting te voorzien is waardevol en kan meegegeven worden. De aanbeveling om voldoende doorsteken en zitbanken te voorzien, wordt in het advies vermeld maar wordt niet aan de voorwaarden gekoppeld, aangezien de parkzone nog privatief is in afwachting van de ruiloperatie met het perceel ten noorden van de voetgangersdoorsteek tussen de Tijl Uilenspiegellaan en de Gloriantlaan.

Ook de stedelijk dienst Archeologie werd om advies gevraagd. Het advies leest voorwaarde gunstig:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3000 m² (14 602 m²) en een ingreep in de bodem boven 5000 m² (gelijk aan projectgebied). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door RAAP en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/11/2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/27912). Er werd een programma van maatregelen opgesteld voor een uitgesteld vooronderzoek, nl. landschappelijke boringen, eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze omgevingsvergunning.”

Het advies wordt bijgetreden en volgende voorwaarden worden bij de vergunning opgenomen:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen (landschappelijk bodemonderzoek eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/27912). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen. Nadien wordt door de erkende archeoloog een nieuwe programma van maatregelen opgesteld in een nota. Ook dit programma van maatregelen is nadien verplicht uit te voeren als voorwaarde bij deze omgevingsvergunning.

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

De aanvraag werd voorgelegd aan de stedelijke dienst Stadsbeheer/Stadsreiniging/Sorteerstraatjes. Het voorwaardelijk gunstig advies leest als volgt:

“Stadsreiniging adviseert om de artikel ‘afvalverzameling’ binnen de bouwcode te volgen. Hier wordt bepaald de oppervlakte van de verplichte afgescheiden afvalberging binnen het gebouw. Bovendien aangezien dat het project binnen een verplichte sorteerstaten zone ligt wordt gevraagd om extra containers te voorzien. Gelieve SB_SR_OSS_projecten@antwerpen.be te contacteren voor de juiste aantal containers dat voorzien moet worden.”

Het advies wordt bijgetreden. Er werd bij de uitwerking van het ontwerp rekening gehouden met de aanwezigheid van een bedieningszone van een bestaande sorteerstraatje langs de Tijl Uilenspiegellaan.

Artikel 26 van de bouwcode stelt dat in dat geval geen afvalberging voor wooneenheden moet voorzien worden. Er werd bijgevolg geen afvalberging ingericht in het project en er is ook geen ruimte voorhanden gezien er geen kelder aanwezig is. De voorwaarde om extra containers te voorzien wordt wel aan de vergunning gekoppeld. Ook de ruimte voor detailhandel moet voorzien worden van een afgescheiden afvalberging. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Klimaat en Leefmilieu. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies omdat wordt gesteld dat gezien de omvang van het project het efficiënter is om de kiezen voor een gecentraliseerde warmteproductie. Linkeroever wordt immers in het

beleidskader “roadmap 2030 | stadsbreed warmtenet Antwerpen” aangeduid als een zone voor de ontwikkeling van een warmtenet gevoed door restwarmte vanuit de nabijgelegen industriezone Melselepolder.

Daarnaast is Linkeroever door de Europese Commissie ook geselecteerd als EU-missiestad. In dat kader zullen voor de verschillende wijken van Linkeroever warmtetransitieplannen worden opgemaakt. In een groot deel van de wijken zal de warmtetransitie worden ondersteund door de ontwikkeling van het genoemde warmtenet. In een beperkter deel van de wijken zal de warmtetransitie verlopen via het All-electric scenario en zal de introductie van warmtepomptechnologie de transitie realiseren. Tot slot neemt de stad deel aan het COPPER-project. Daarin wordt onderzocht hoe het elektriciteitssysteem kan omgaan met de bijkomende belasting die de elektrificatie van de verwarmingssystemen en elektrische mobiliteit zullen veroorzaken. De hypothese is dat door slimme aansturing van warmtepompen, elektrische wagens en hernieuwbare energieproductie, investeringen in de versterking van het elektriciteitsnet kunnen vermeden of gemilderd worden.
Binnen die context, en op de plek waar de aanvrager 66 wooneenheden wenst te realiseren, is het efficiënter om te kiezen voor een gecentraliseerde warmteproductie. Een aansluiting op het warmtenet, als dit tijdig beschikbaar kan worden gesteld, is daarbij de eerste keuze eventueel met de inzet van een tijdelijke warmtepompcentrale. Dergelijke centrale zal sowieso ontwikkeld worden om vertragingen in de realisatie van het warmtenet op te vangen. In tweede instantie is ook de realisatie van een gecentraliseerd lage-temperatuursysteem met behulp van boorgat-energieopslag een mogelijkheid. De keuze voor individuele lucht-waterwarmtepompen, zoals nu voorzien in het ontwerp, kan als terugvalscenario worden behouden. In dat geval kan binnen het COPPER-project gezocht worden naar slimme aansturing van de verschillende units in synergie met de eventuele laadpunten voor elektrisch vervoer en de productie-installaties voor hernieuwbare energie (PV-panelen).
Daarom wordt gevraagd om volgende voorwaarde in de vergunning op te nemen:

-          In overleg treden met de stad Antwerpen over de mogelijkheden tot aansluiting op het warmtenet. Het voorgelegde verwarmingsconcept kan enkel uitgevoerd worden indien werd aangetoond dat een collectieve oplossing technisch niet mogelijk blijkt. In alle gevallen verleent de initiatiefnemer zijn medewerking binnen het COPPER-project.

Het advies wordt bijgetreden en volgende voorwaarde wordt aan de vergunning gekoppeld:

    -            de aanvrager moet in overleg treden met de stad Antwerpen over de mogelijkheden tot aansluiting op het warmtenet. In ieder geval verleent de initiatiefnemer zijn medewerking binnen het COPPER-project.

De aanvraag wijkt af van artikel 18-21 van de verordening toegankelijkheid voor wat betreft de hellingsgraad van de helling naar de inkomhal van A8/A9. De hellingsgraad bedraagt hier meer dan 4,5%. Een reductie van de hellingsgraad is niet mogelijk omwille van de aanwezige helling in het terrein. De aanvrager vraagt hiervoor een afwijking van de verordening aangezien de inkomhal ook bereikbaar is via de parkeerruimte. Hier wordt het maximale hellingspercentage niet overschreden. De gemotiveerde afwijking wordt aanvaard.

Het dak van de meergezinswoningen wordt niet aangelegd als groendak (bouwcode, artikel 38). In plaats hiervan wordt gekozen om hemelwaterputten te voorzien waardoor hergebruik van het regenwater, conform de gewestelijke hemelwaterverordening, op grotere schaal mogelijk wordt. De afwijking van artikel 38 van de bouwcode kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode aanvaard worden.

De verkeerspolitie levert een voorwaardelijk gunstig advies zonder voorwaarden waardoor het advies gunstig gelezen kan worden.

De open fietsenstalling ter hoogte van de unit voor detailhandel moet minstens voorzien worden van verlichting omwille van de sociale veiligheid (bouwcode, artikel 14). Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

De niet-overdekte parking moet voorzien worden van een olieafscheider (bouwcode, artikel 44). Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten naar Reinaertlaan, over het terrein van Woonhaven. Hiervoor wordt de bestaande parkeerstrook onderbroken.

De aanleg van de toegang moet duidelijk zijn zodat hier niet voor geparkeerd wordt. De aanleg moet gebeuren conform het draaiboek openbaar domein.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

-          12 appartementen met 1 slaapkamer: 12 x 2 = 24;

-          12 appartementen met 2 slaapkamers: 12 x 3 = 36;

-          42 appartementen met 3 slaapkamers: 42 x 4 = 168.

In totaal moeten 228 fietsenstallingen voorzien worden.

Aan de noordzijde van het gebouw wordt een fietsenstalling voor 120 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Er worden 89 fietsenstallingen verspreid over de parking ingericht thv de inkomhallen.

Deze fietsenstallingen bevinden zich vlak naast parkeerplaatsen. Als hier fietsen staan kan er niet geparkeerd worden of omgekeerd. Ook is er een groot risico op beschadiging van auto’s en fietsen.

Alle fietsenstallingen moeten afgescheiden zijn van de parkeerplaatsen voor auto’s zodat ze allebei vlot en veilig gebruikt kunnen worden.

10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort) Voor dit project zijn dat 23 plaatsen. Er worden slechts 3 plaatsen voorzien voor buitenmaatse fietsen.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Hoekplaatsen in de parking (plaats 44 en 45) moeten 2,8m breed zijn.

-          De fietsenstallingen naast de parkeerplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

-          Er moeten 228 fietsenstallingen ingericht worden die voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Er moet voldoende ruimte zijn naast geparkeerde auto’s. De fietsenstallingen moeten hiervan afgescheiden zijn.

-          10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…) Voor dit project zijn dat 23 plaatsen. Er zijn nu slechts 3 plaatsen voorzien.

Het advies wordt gedeeltelijk bijgetreden.

Het advies dat de parkeerplaatsen 44 en 45 onvoldoende breed zijn wordt niet bijgetreden. Tussen de plaatsen is telkens 20 centimeter extra ruimte, waardoor de noodzakelijke breedtes wel behaald worden.

Het totale aantal fietsenstalplaatsen volstaat. In de fietsenstalling zou met een hoog/laag systeem kunnen gewerkt worden zodat er bijkomende ruimte ontstaat voor buitenmaatse fietsen en voor het reduceren van enkele fietsen die verspreid over de parking worden ingericht. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Mits het afscheiden met een muurtje tussen de auto’s en de fietsen, wordt de fietsenstalling van de geparkeerde wagen afgescheiden. Ook deze voorwaarde wordt opgenomen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Met voorliggende aanvraag wenst de aanvrager 18 rijwoningen, 48 appartementen en een commerciële ruimte te realiseren. Wat de ingedeelde inrichtingen en activiteiten betreft worden 67 warmtepompen met elk een individueel vermogen van 6 kW aangevraagd voor een totaal van 402 kW. Daarnaast wenst de aanvrager eveneens geothermie toe te passen waarbij een totaal van 144 boringen op een diepte van 149 meter nodig zijn om dit te verwezenlijken. Ten behoeve van het geothermische systeem wordt voor de woonentiteiten gewerkt met een water-watersysteem. Voor de ruimte voor een commerciële functie wordt tevens een water-lucht-warmtepomp voorzien. Tot slot wordt er geen bemaling aangevraagd aangezien de werken in een droge periode uitgevoerd zullen worden. Dit houdt in dat er niet zal worden uitgegraven indien het grondwater hoger is dan de diepste uitgraving.
 

Volgens het inplantingsplan worden de warmtepompen op het dak geplaatst. In de mer-screening werd er geen rekening gehouden met de mogelijke geluidshinder die warmtepompen kunnen veroorzaken tijdens de exploitatiefase. In de technische fiche worden de appartementen en woningen opgedeeld en een geïnstalleerde drijfkracht van 294 kW en 108 kW voor respectievelijk de appartementen en woningen opgesomd als gewenste situatie. Gelet op de configuratie en stalplaats van de installaties volgens het inplantingsplan en de opdeling in de technische fiche, wordt ervan uitgegaan dat deze units gezamenlijk geëxploiteerd zullen worden. Een evaluatie van de emissies op clusterbasis is hier aangewezen. De exploitant wordt erop attent gemaakt de milieukwaliteitsnormen voor geluid zowel in openlucht als inpandig in acht te nemen. Daarom wordt opgelegd dat indien de warmtepompen de Vlarem geluidsnormen overschrijden, er extra maatregelen, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van geluidsschermen, kunnen worden opgelegd. Uit het dossier blijkt ook niet duidelijk welke koelmiddelen gebruikt zullen worden. Gelieve er rekening mee te houden dat sommige koelmiddelen aan uitfasering onderworpen zijn om in het kader van duurzaamheid en in geval van accidentele vrijstelling, de impact op het milieu te milderen.

Wat betreft het grondverzet wordt de exploitant erop gewezen dat grondverzet wettelijk geregeld is in het Vlarebo. Zoals in de mer-screening opgenomen wordt er speciale aandacht gevraagd voor de parameter PFAS. De site ligt in een actuele no regret zone. Indien PFAS aanwezig is in de bodem of het grondwater zullen er maatregelen genomen worden om deze verontreiniging niet verder te verspreiden zodat er geen aanzienlijk negatief effect optreedt. Het technisch verslag mag overgemaakt worden aan de dienst omgevingsvergunningen via omgevingsvergunning@antwerpen.be. Dit, alsook de mildere maatregelen ter voorkoming van stofhinder, worden mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegd advies van het Agentschap Natuur en Bos moeten nageleefd worden.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegd advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegd advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

5. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus moeten nageleefd worden.

6. Conform het advies van de dienst Publieke Ruimte moeten de bezoekersparkeerplaatsen en de inrit naar de parking vanaf de openbare weg aangelegd worden volgens het draaiboek openbaar domein van stad Antwerpen.

7. Conform het advies van de dienst Publieke Ruimte moet de verdere uitwerking van de plannen afgestemd worden met Stadsontwikkeling/Publieke Ruimte.

8. Conform het advies van de stedelijke dienst Stadsbeheer/Groen en Begraafplaatsen moeten de nieuwe bomen inheemse bomen zijn van grootteorde 1A.

9. Conform het advies van de stedelijke dienst Stadsbeheer/Groen en Begraafplaatsen moet de verdere uitwerking van de wadi afgestemd worden met Stadsbeheer/Groen en Begraafplaatsen.

10. Conform het advies van de stedelijke dienst Stadsbeheer/Groen en Begraafsplaatsen moet de overdracht van het onderhoud van het groen zal ook voorgelegd worden aan SB/GB.

11. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

12. Conform het advies van de stedelijke dienst Archeologie voert de bouwheer het programma van maatregelen (landschappelijk bodemonderzoek eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/27912). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen. Nadien wordt door de erkende archeoloog een nieuwe programma van maatregelen opgesteld in een nota. Ook dit programma van maatregelen is nadien verplicht uit te voeren als voorwaarde bij deze omgevingsvergunning.

13. Conform het advies van de stedelijke dienst Archeologie meldt de bouwheer 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be).

14. Conform het advies van de stedelijke dienst Archeologie laat de bouwheer werfcontroles toe door stadsarcheologen.

15. Conform het advies van de dienst Stadsreiniging moeten extra containers voorzien worden in de sorteerstraatzone. De aanvrager moet SB_SR_OSS_projecten@antwerpen.be contacteren voor het juiste aantal containers dat voorzien moet worden.

16. Conform artrikel 26 van de bouwcode moet voor de ruimte voor detailhandel een afgescheiden afvalberging voorzien worden van minstens 4 m² die van verluchting voorzien is. 

17. Confrom het advies van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling / Klimaat en Leefmilieu moet de aanvrager in overleg treden met de stad Antwerpen over de mogelijkheden tot aansluiting op het warmtenet.  In ieder geval verleent de initiatiefnemer zijn medewerking binnen het COPPER-project.

18. De open fietsenstalling ter hoogte van de unit voor detailhandel moet minstens voorzien worden van verlichting omwille van de sociale veiligheid.

19. De niet-overdekte parking moet voorzien worden van een olieafscheider.

20. De fietsenstalling moet met een hoog-laagsysteem ingericht worden zodat meer ruimte vrijkomt voor buitenmaatste fietsen.

21. De verspreide fietsstalplaatsen moet afgescheiden worden van de autostalplaatsen zodat geen conflicten kunnen ontstaan.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere voorwaarden is deze aanvraag in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt kan de vergunning voorwaardelijk verleend worden.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Indien de warmtepompen op het dak niet voldoen aan de Vlarem geluidsnormen, dienen er bijkomende maatregelen, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van geluidsschermen, genomen te worden om de hinder te beperken.

2. Een technisch verslag in het kader van grondverzet wordt overgemaakt aan de dienst omgevingsvergunningen via omgevingsmilieuvergunning@antwerpen.be.

3. De openbare weg wordt proper gehouden zodat er geen stof overlast optreedt als gevolg van verkeer. Indien er toch overlast optreedt, zal de exploitant de voertuigen, alvorens deze het openbaar domein betreden, moeten afspoelen opdat deze geen hinder veroorzaken.

4. Er wordt geen afgegraven grond gestockeerd op de werf.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening.

Op basis van artikel 12§1.2 van de verordening bedragen de maximale stedenbouwkundige lasten voor deze omgevingsvergunningsaanvraag 392.750,00 euro.

Artikel 6§1,7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6§2 van de verordening.

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

-          Klimaatrobuustheid van daken (bostuin bovenop parkeerstraat) met aandacht voor de elementen biodiversiteit, schaduwwerking en water.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan en wordt volgende stedenbouwkundige last aan de omgevingsvergunning verbonden:

De betaling door de aanvrager van een financiële stedenbouwkundige last van 345.620,00 euro. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Verkeersdruk: Het bezwaar dat het project voor een bijkomende verkeersdruk zorgt. De wijk Linkeroever zal in de nabije toekomst met tunnelrenovatieprojecten (Waaslandtunnel en premetrokoker onder de Schelde) geconfronteerd worden die de bereikbaarheid van Linkeroever bemoeilijken.

Beoordeling: Linkeroever is ontwikkeld op basis van een autogericht grid. Door de realisatie van de Oosterweelverbinding, wijzigt de verkeerssituatie op Linkeroever en krijgt de Waaslandtunnel een lokaal karakter. De bovenlokale verkeersdruk in de omgeving van het project zal hierdoor afnemen. De verkeersdruk van het aantal bijkomende wooneenheden in het project is verwaarloosbaar in verhouding tot het aantal wooneenheden in de totale wijk ten noorden van de Charles De Costerlaan. De renovatieprojecten van de Waaslandtunnel en de tramkoker onder de Schelde zijn noodzakelijk én tijdelijk. De tijdelijke sluiting van de premetrokoker zal gepaard gaan met diverse maatregelen waarbij maximaal wordt ingezet op combi-mobiliteit om de Schelde te kruisen.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Behoud van groen: Het bezwaar dat het resterende groen in de omgeving moet behouden blijven.

Beoordeling: Linkeroever heeft een uniek groen karakter dat wordt gevormd door robuuste natuur aan de rand, lanen met groene bermen en onbestemd groen in het bebouwd weefsel. De visie in het masterplan Europark is erop gericht om het intuïtief systeem van organische ruimtes op Linkeroever tot één landschapsstructuur te verknopen. In het projectgebied wordt bewust gekozen voor een bebouwingsconcept dat een groot deel van het perceel onbebouwd laat en voor afgewerkte bebouwingsranden zorgt. De aanvraag zoekt een compromis tussen de bebouwbaarheid van het perceel en de visie op de landschapsstructuur voor Linkeroever.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Bodemonderzoek PFOS: Het bezwaar dat er geen bodemonderzoek werd uitgevoerd om na te gaan of de grond vervuild werd met PFOS.

Beoordeling:

PFOS oftewel perfluoroctaansulfonaten zijn chemische stoffen die behoren tot de brede familie van de PFAS (poly- en perfluoralkylstoffen). Het klopt dat bij grondwerken, op een terrein gelegen in een zone waar de aanwezigheid van PFAS verwacht kan worden, de opmaak van een technisch verslag toch verplicht kan zijn, vooral indien de grond moet afgevoerd worden. In de mer-screeningsnota wordt er verwezen naar de wettelijke bepalingen van het Vlarebo en is de exploitant verplicht deze bepalingen te volgen. In de mer-screeningsnota wordt gezegd dat er een technisch verslag in het kader van grondverzet wordt uitgewerkt bij de opmaak van de uitvoeringsplannen met speciale aandacht voor de PFAS parameters. Dit verslag wordt opgevraagd in de bijzondere voorwaarden.

Het bezwaar is deels gegrond.

4. Veiligheid met betrekking tot PFAS-verstuiving: Het bezwaar dat preventieve en curatieve maatregelen ter voorkoming van verdere PFAS-vervuiling in het dossier te weinig concreet zijn uitgewerkt. Dit geeft onvoldoende garanties over het inperken van de mogelijkse schadelijke effecten voor de omwonenden door de verstuiving van PFAS als gevolg van de geplande grondwerken.

Beoordeling:

In de mer-screening werden de effecten op de omgeving onderzocht en besproken. Hierin wordt vermeld dat er geen grond wordt opgeslagen op de werf. Aangezien er geen tijdelijke grondopslag zal zijn op de werf wordt er geen stofoverlast verwacht ten gevolge van de opslag hiervan. Het werkterrein is bovendien grotendeels verhard met granulaat en/of rijplaten. De openbare weg wordt proper gehouden zodat er geen stofoverlast optreedt als gevolg van verkeer. Indien er toch overlast optreedt, is sproeien een optie om de effecten te beperken. Deze maatregel wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden. Het bezwaar is deels gegrond.