2024_CBS_07169 - Omgevingsvergunning - OMV_2024015117. Kasteelstraat 51-57. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Kasteelstraat 53-55:

• 08/04/2005: vergunning (2005353) voor het verbouwen van een bestaande winkelruimte;
• 29/10/1990: vergunning (19908511) voor een fotostudio en -labo;
• 14/11/1980: vergunning (1980517) voor een flatgebouw;

-          Kasteelstraat 57:

• 20/03/1970: vergunning (1970589) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• Kasteelstraat 53-55: detailhandel en wonen;
• Kasteelstraat 57: dancing, restaurant en café en wonen;

-          bouwvolume:

• gekoppelde bebouwing met 4 en 5 bouwlagen;
• combinatie aan dakvormen (plat dak, schilddak en hellend dak);
• variërende bouwhoogte en -diepte per (deel van het) gebouw;

-          gevelafwerking:

• Kasteelstraat 53-55:

-          donkerrode gevelsteen en beige sierbepleistering;

-          portiek in alucobond;

-          dorpels in blauwe hardsteen;

-          stalen buitenschrijnwerk in donkerbruine kleur;

• Kasteelstraat 57:

-          lichtkleurige gevelsteen;

-          verdiepingshoge plint in Zweeds graniet;

-          aluminium buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• benedenverdieping: dancing, restaurant en café – 2 units;
• bovenliggende verdiepingen: wonen – meergezinswoning met 9 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• 2 ondergrondse bouwlagen ingericht als parking toegankelijk via een autolift;
• kroonlijsthoogte 16,03 m, maximale bouwhoogte 19,62 m;
• ter hoogte van het maaiveld wordt het volledige perceel dicht gebouwd, verdiepingen met variërende bouwdiepte;

-          gevelafwerking:

• hoofdvolume: bakstenen gevel met verdiepingshoge plint in architectonisch beton;
• teruggetrokken daklaag: aluminium;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• borstwering in stalen spijlen (hoofdvolume) en glas (teruggetrokken daklaag);
• alle materialen worden voorzien in een lichte kleurschakering, exacte kleur niet gekend.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een meergezinswoning met 9 wooneenheden en een gelijkvloerse functie restaurant en café.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Ter hoogte van de Kasteelstraat 57 nam het college op 10 september 2003 akte van een melding voor de exploitatie van een beenhouwerij (AN2003/482). Op 24 februari 2006 werd er op hetzelfde adres akte genomen van een melding voor de exploitatie van een traiteur-banketbakkerij (AN2005/651).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het slopen van de bestaande bebouwing, het bouwen van een meergezinswoning met 9 wooneenheden (verdeeld over eerste, tweede, derde, vierde en vijfde verdieping), een ondergrondse parkeergarage evenals een dancing, restaurant en café (op de gelijkvloerse verdieping), de exploitatie van warmtepompen, de lozing van afvalwater en een bemaling voor de bouw van het project.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Kasteelstraat IIOA
 

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Bemaling

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
De sloop van de panden gaat in tegen de wenselijkheid van behoud;

-          artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:
De kroonlijsthoogte van de achtergevel is niet overal klein of gelijk aan de kroonlijsthoogte van de voorgevels;

-          artikel 2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:
De vaste geveluitsprongen aan de voorgevel zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.
De breedte van de geveluitsprong overschrijdt de maximaal toegestane 4 m.
De hoogte van de loggia’s wordt niet beperkt tot maximaal 2 verdiepingen;

-          artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
Ter hoogte van de teruggetrokken daklaag worden dakterrassen voorzien op de vaste geveluitsprongen. Deze moeten echter voorzien worden in het gevelvlak of teruggetrokken;

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
Er wordt ter hoogte van Kasteelstraat 57 geen minimum van 15% onbebouwde ruimte voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 8:
  Er wordt een afwijking aangevraagd op de plaatsing van een infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 5:
  In een meergezinswoning behoren de tellerlokalen mee tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De lokalen voldoen echter niet aan de bepalingen van artikel 22, 24 en/of 25. De toegankelijkheid van deze ruimtes kan bijgevolg niet voor alle bewoners gegarandeerd worden;
• artikel 15:
  Het looppad richting de afvalberging wordt gehinderd door de inrichting van de fietsenstallingen. De versmalling die hierdoor ontstaat zorgt ervoor dat de vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm niet gegarandeerd kan worden;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 5 Harmonie en draagkracht:
  Het slopen van de panden gaat in tegen de wenselijkheid van behoud;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  De bovengrondse geveluitsprong valt niet onder een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst. Bovendien neemt deze ook meer dan de helft van de geveloppervlakte in;
• artikel 27 Open ruimte:
  Er wordt geen 20% open ruimte ter hoogte van het maaiveld voorzien. De percelen worden volledig dicht gebouwd;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Ter hoogte van de perceelgrenzen worden de scheidingsmuren niet altijd voorzien van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
  De delen van de scheidingsmuur die boven de bebouwing van de buurpanden komt wordt gerealiseerd als enkelvoudige scheidingsmuur, afgewerkt met isolatie en een gevelsteen. Enkelvoudige scheidingsmuren moeten conform de voorschriften van dit artikel voorzien worden in een massief en ongeperforeerd materiaal en moeten beschikken over een minimale dikte van 18 cm. Enkel indien zij over een grotere dikte beschikken mogen ze constructieonderdelen dragen voor zover de perceelgrens niet overschreden wordt en er een minimale dikte van 18 cm overblijft.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.  

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via  “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”) 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.  

Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing leest als volgt:

“De aanvraag omvat het slopen van de bestaande bebouwing, het bouwen van een meergezinswoning met 9 wooneenheden en een gelijkvloerse twee units met de functie dareca (één unit 44 m² en één unit 89 m²). De bestaande gelijkvloerse vergunde toestand omvat winkelruimten; in gebruik momenteel door een fotograaf enerzijds (nr. 55) en een dareca-zaak anderzijds (nr. 57). Er bestaat dus reeds een commercieel gelijkvloers dat goed functioneert aan een plein en op de hoek van een woonstraat. De omvorming/regularisatie naar de functie dareca adviseert OS/BI gunstig gelet ook op het voorliggend kader van RUP Binnenstad en de goedgekeurde beleidsnota detailhandel 2020 die stelt dat in deze zone (verspreide bewinkeling) het behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie (en functiewijziging tussen handel/reca/dienstverlening) gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt ingespeeld op de marktevoluties en wordt potentiële leegstand vermeden.

OS/BI adviseert dat de gelijkvloerse ruimte op de hoek die door de aanvrager wordt voorzien als distributiecabine met bijhorend vetilatierooster geen kwalitatieve levendige plint is op deze strategisch gelegen hoeklocatie. Mogelijks wordt bij de dareca-zaak aanpalend een terras voorzien dat dan hinder kan hebben van deze invulling. OS/BI adviseert om de darecafunctie links (van 44 m²) te vergroten door inname van de ruimte voor de distributiecabine om meer bruikbare commerciële ruimte (ook op het openbaar domein in de vorm van een terras) te hebben en een meer levendige plint.”

Het advies van de dienst leest voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaaarde:

-          OS/BI adviseert om de darecafunctie links (van 44 m²) te vergroten door inname van de ruimte voor de distributiecabine om meer bruikbare commerciële ruimte (ook op het openbaar domein in de vorm van een terras) te hebben en een meer levendige plint op deze strategische hoeklocatie.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies gedeeltelijk bijgetreden.

Op vraag van Fluvius werd de distributiecabine in het gebouw voorzien waardoor de volledige pleingevel niet als reca ingevuld kan worden.

De voorliggende aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De rijgbouwen die gelegen zijn aan het plein tussen Kasteelstraat en Amerikalei maken plaats voor een nieuwbouwontwikkeling. Op het gelijkvloerse zijn twee recafunctie ingetekend, op de verdiepingen bevinden zich 9 zelfstandige wooneenheden. Per verdieping zijn er telkens 2 woningen ingetekend, in de bovenste verdieping wordt één wooneenheid ingericht.

Het nieuwbouwvolume telt zes bouwlagen waarvan de bovenste laag ter hoog van de Graaf van Egmontstraat beperkt is teruggetrokken van het voorgevelvlak. Ook maakt de bovenste laag een uitsparing naast de rechterbuur zodat de zonlichttoetreding gewaarborgd blijft. Achteraan is de bovenste daklaag teruggetrokken om het neerdalend zonlicht niet te blokkeren.

Het project sluit aan op de bouwdiepte van zowel de linker- als rechterbuur en voorziet omwille van de verticale circulatie een verspringing in de achterbouwlijn met een breedte van circa 2,5 m. Hierdoor is de bouwdiepte plaatselijk 75 cm dieper dan de bouwdiepte van de rechterbuur die 13,3 m bedraagt. De uitsprong bevindt zich centraal achteraan het gebouw en de impact ervan zal beperkt zijn.

Omdat de kroonlijst achteraan niet altijd lager is dan de kroonlijst vooraan is de aanvraag strijdig met artikel 2.1.4.2 van het RUP-Binnenstad. Maar de aanvraag voorziet achteraan overwegend een terugsprong waardoor de afwijking verdedigbaar is.

De voorgestelde functies zijn inpasbaar in de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De huidige rijwoningen worden gesloopt waardoor niet voldaan is aan de wenselijkheid van behoud zoals opgenomen in het RUP en de Bouwcode.

De dienst monumentenzorg werd advies gevraagd. Zij brengen volgend advies uit:

“De aanvraag omvat de sloop van een aantal panden, gelegen in CHE-gebied. De panden Kasteelstraat nrs. 51-55 werden gebouwd in de jaren 1980 en bevatten geen architecturale waarde. Het voormalige burgerhuis op nr. 57 verloor na verbouwingen in 1969 zijn intrinsieke erfgoedwaarde. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er dan ook geen bezwaar tegen de aangevraagde sloop.”

Dit advies wordt bijgetreden waardoor de sloop aanvaardbar is.

Het project werd voorgelegd en besproken op de Kwaliteitskamer van 8 maart 2024 en werd voorwaardelijk gunstig bevonden waardoor de aanvraag gunstig beoordeeld kan worden.

De gevelbreedte aan de pleinkant is 21,8 m en verdeeld zich over 7 gelijkmatige traveeën. De plint en daklaag zijn uitgevoerd in lichtkleurig architectonisch beton. De tussengevel is afgewerkt met lichtkleurig gevelmetselwerk. De sierlijst ter hoogte van de vloerplaten van de verdiepingen is uitgevoerd in lichtkleurig architectonisch beton. Voor het lichtkleurig aluminium buitenschrijnwerk is een stalen borstwering geplaatst in een lichte kleur.

Omwille van de ligging aan een plein is het voorzien van terrassen geoorloofd. In de omgeving komen deze niet voor, maar door de specifieke locatie is dit uitzonderlijk wel toegestaan. Om uitkragende terrassen te verzoenen met architecturale kwaliteit wordt voorgesteld om deze als loggia’s uit te voeren. Het gevelvlak kraagt hierdoor uit van de eerste tot vierde verdieping en strekt zich uit over 5 traveeën. Conform RUP-Binnenstad is dergelijke uitvoering niet toegestaan. Artikel 2.1.8 stelt immers dat loggia’s toelaatbaar zijn over een breedte van maximaat l4 m en een hoogte van 2 bouwlagen en in harmonie zijn met de omgeving. Artikel 13 van de bouwcode stelt dan weer dat de uitkraging binnen 45° van het gevelvlak begrepen moet zijn, ook hieraan voldoet het ontwerp niet.

De voorgestelde uitkraging maakt echter deel uit van de gevelarchitectuur en zoals eerder vermeld zijn uitkragende buitenruimtes aan de voorgevel verdedigbaar.

Ook de Kwaliteitskamer beoordeelde deze ingreep positief.

De voorgestelde visuele uitwerking is aanvaardvaar vanuit stedenbouwkundig oogpunt en past zich goed in aan de pleinwand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het aangeleverd advies van de stedelijke archeologiedienst leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven de 300 m² (circa 318 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (gelijk aan projectgebied). Het gebied is echter gelegen in GGA (Gebieden Geen Archeologie). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht”.

Dit advies wordt bijgetreden. Er is geen archeologienota verplicht.

Omdat de aanvraag op bepaalde artikels strijdig is met de verordening integrale toegankelijkheid worden deze in voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

Bovenaan zijn tot tegen de gevelvlakken terrassen geplaatst. Overeenkomst artikel 2.1.11.1 moeten deze begrepen worden binnen 45°. Omwille van de ligging op de hoek is het toelaatbaar om de terrassen tot tegen de gevel te plaatsen.

Onder het gebouw bevinden zich twee ondergrondse bouwlagen die als autostalplaatsen benut worden. Omdat het perceel volledig onderkelderd is, kan niet geïnfiltreerd worden op eigen terrein. Daarnaast is het gelijkvloerse volledig bebouwd, wat strijdig is met artikel 27 van de bouwcode en artikel 2.2.5 van het RUP-Binnenstad.

Omwille van de beperkte perceeldiepte en commerciële functies op het gelijkvloerse is het niet voorzien van open ruimte uitzonderlijk toelaatbaar.

Om te voldoen in de parkeerbehoefte worden 2 ondergrondse bouwlagen voorgesteld. Hierdoor is infiltreren op eigen terrein niet mogelijk. Er worden groendaken en hemelwaterputten voorzien om hemelwater zo goed als mogelijk te bergen. Het ontbreken van een infiltratievoorziening wijkt af van artikel 8 van de hemelwaterverordening, maar een afwijking is in deze situatie aanvaardbaar.

Gezien de aanvraag de functie dareca betreft en de potentiele hinder die een dancing kan veroorzaken op de buurt, wordt enkel de functie reca (restaurant en café) toegelaten.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De autolift komt uit op de Graaf Van Hoornestraat en ligt aan een fietspad. De lift moet zodanig ingesteld worden dat inkomend verkeer steeds voorrang heeft en de lift moet altijd boven staan. Dit om te vermijden dat er lang moet gewacht worden op straat omdat dit een effect kan hebben op het kruispunt met de Leien.

Laden en lossen:

Laden en lossen kan gebeuren op het plein dat ingericht is als woonerf.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 9 appartementen moeten er 31 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          5 appartementen met 2 slaapkamers = 5 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 15;

-          4 appartementen met 3 slaapkamers = 4 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 16.

Voor de recaruimtes moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel (0,60/100 m²)

Er worden 32 fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers. De deuren die moeten gepasseerd worden om tot aan de fietsenberging te geraken dienen automatisch open te gaan.

Er worden 24 fietsstalplaatsen voorzien in een dubbellaagssysteem. Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van dit type stalling moet de helft van het nodige aantal fietsstalplaatsen voorzien worden als een gewone lage stalplaats.

Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort).

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          De deuren die moeten gepasseerd worden om tot aan de fietsenberging te geraken dienen automatisch open te gaan.

-          Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een dubbellaagssysteem moet de helft van het nodige aantal fietsstalplaatsen voorzien worden als een gewone lage stalplaats.

-          10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort).

Dit advies wordt bijgetreden. De voorwaarden worden opgenomen bij de vergunning.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Exploitatiefase

Voor de exploitatiefase worden volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) gevraagd:

• het lozen van huishoudelijk afvalwater met een debiet van 1.000 m³/jaar;
• het gebruik van warmtepompen met een gezamenlijk totaal vermogen van 45,20 kW.

Beide rubrieken zijn in de derde klasse ingedeeld. Het huishoudelijk afvalwater is afkomstig van de commerciële ruimtes op het gelijkvloers.

Er wordt gekozen voor het gebruik van volgende warmtepompen:

• 2 lucht-luchtwarmtepompen met buitenunit in de kelder;
• 9 geothermische bodem-waterwarmtepompen zonder buitenunit (1 warmtepomp per appartement);
• 9 lucht-luchtwarmtepompen met 9 buitenunits op dak (1 warmtepomp per appartement).

De boringen die noodzakelijk zijn voor de werking van de geothermische bodem-water warmtepompen, zijn minder diep dan het dieptecriterium ter plaatse zodat ze niet ingedeeld zijn. De buitenunits van de 9 lucht-lucht warmtepompen worden op het dak geplaatst. Er worden akoestische maatregelen voorgesteld zoals geluidsisolerende steunen en een geluidsisolerende omkasting. Sowieso dient de exploitatie te alle tijden te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.

De gebruikte koelmiddelen binnen dit project zijn R32 met een Global Warming Potential (GWP) van 675 en R410a met een GWP van 2.088. De exploitant wordt gevraagd om in dit nieuwbouwproject het koelmiddel R410a te vervangen door een koelmiddel met een GWP van maximaal 750 aangezien dit een veel milieuvriendelijker alternatief is.

De gelijkvloerse verdieping zal twee commerciële ruimtes omvatten. Stedenbouwkundig wordt dit omschreven als functie “dancing, restaurant en café”. Dit is enigszins verwarrend aangezien er geen indicatie in het aanvraagdossier wordt teruggevonden dat er effectief een dancing zal uitgebaat worden. De rubriek voor het spelen van elektronisch versterkte muziek wordt niet aangevraagd. De commerciële ruimtes op het gelijkvloers zijn bovendien niet groot genoeg voor de uitbating van een dancing.

Bemaling

Voor de realisatie van de twee ondergrondse verdiepingen is een bemaling noodzakelijk. De bouwput wordt uitgegraven tot -0,28 mTAW (onderkant kelderplaat). Ter hoogte van de liftputten wordt plaatselijk verder verdiept tot -1,53 mTAW. De bemalingsdiepte bedraagt dan respectievelijk -0,78 mTAW en -1,83 mTAW (telkens 0,50 meter onder de uitgraving). De grondwaterstand in rust gemeten in de peilbuis voor de bouwput bedraagt +4,73 mTAW.

De bemaling wordt uitgevoerd met dieptebronnen binnen een grondwaterkerende wand die aangezet wordt tot in de Boomse klei. De bemalingstermijn bedraagt 120 dagen. Omwille van de hydraulisch gesloten bouwput blijft het debiet van de bemaling zeer beperkt en zal er na drie maanden een volume van ongeveer 3.816 m³ opgepompt zijn. Hiervoor wordt klasse 3-rubriek 53.2.2.a gevraagd.

Gezien er gekozen wordt voor een hydraulisch gesloten bouwput zal het grondwaterpeil buiten de bouwput niet verlagen waardoor de kans op zettingen zeer klein is. De bemaling zal op deze manier ook geen invloed hebben op eventueel aanwezige OVAM-dossiers in de omgeving.

De exploitant wenst het bemalingswater te lozen in de openbare riolering van de Kasteelstraat. Het perceel is gelegen binnen de PFAS No Regret zone van 3M Zwijndrecht en binnen de PFAS No Regret zone van de brandweerkazerne in de Bestormingsstraat te Antwerpen. Het grondwater ter plaatse werd in januari 2024 bemonsterd en geanalyseerd. Deze toetsing toont aan dat er voor arseen en PFAS concentraties boven het indelingscriterium/ rapportagegrens werden gemeten. Gezien het lage debiet besluit de aanvrager op basis van het BATNEEC principe dat het plaatsen van een waterzuiveringsinstallatie voor de verhoogde concentraties aan PFAS niet te verantwoorden valt.

Voor het lozen van het bemalingswater wordt klasse 2-rubriek 3.4.1.b gevraagd voor een debiet van 1,55 m³/uur. Volgende bijzondere lozingsnormen worden gevraagd:

De Vlaamse Milieumaatschappij dienst Afvalwater en Lucht adviseert gunstig voor de tijdelijke lozing van bemalingswater met een maximaal debiet van 1,55 m³/uur en 37,2 m³/dag (rubriek 3.4.1.b).

De algemene voorwaarden voor lozing in de openbare riolering en de volgende bijzondere voorwaarden zijn van toepassing:

• De vergunde lozingsnorm voor de parameter arseen wordt vastgelegd op 50 µg/liter en voor PFAS individueel op 0,100 µg/liter.
• De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.
• De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie: - bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt; - bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk.
• Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

Deze voorwaarden worden opgenomen als bijzondere voorwaarden.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De gelijkvloerse afvalberging toegankelijk maken conform de verordening integrale toegankelijkheid.

4. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van de mobiliteitsdienst moeten nageleefd worden.

5. De afvalberging en het tellerlokaal moeten toegankelijk te zijn conform de eisen gesteld in de verordening integrale toegankelijkheid.

6. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

7. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

8. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van de Vlaamse Milieu Maatschappij moeten nageleefd worden. 

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning voor de exploitatie te verlenen voor onbepaalde duur. De vergunning voor de bemaling is geldig voor een periode van vier maanden na opstart van de bemaling.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De vergunde lozingsnorm voor de parameter arseen wordt vastgelegd op 50 µg/liter en voor PFAS individueel op 0,100 µg/liter.

2. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. 

3. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:
- bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt;
- bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk. 

4. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

5. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan de stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het projectnummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

6. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid.

7. De analyseresultaten met betrekking tot PFAS worden meegedeeld aan de PFAS-coördinator van stad Antwerpen (mi@antwerpen.be).

8. De bemaling wordt vergund voor een periode van vier maanden na opstart van de bemaling.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Dancing: Het bezwaar dat de gelijkvloerse functie van het nieuwe gebouw een dancing zal bevatten. Deze functie brengt overlast met zich mee zoals geluidsoverlast, hangjongeren, dronken publiek, impacteert de leefbaarheid en de lokale flora en fauna.

Beoordeling: Voorliggende aanvraag voorziet twee gelijkvloerse recafuncties. Gelet op de ligging aan het plein is recafunctie een goede invulling om de levendigheid van de gevelwand te versterken. Onder de functie dareca kunnen naast dancing eveneens café als restaurant voorzien worden. Deze formulering “dancing, restaurant en café” is erg ongelukkig gekozen aangezien dit de mogelijkheid suggereert dat er een dancing zal geëxploiteerd worden. De rubriek voor het spelen van elektronisch versterkte muziek wordt echter niet aangevraagd. Beide ruimtes op het gelijkvloers zijn ook te beperkt in oppervlakte om een dergelijke activiteit succesvol te exploiteren. Gezien de potentiële hinder die een dancing kan veroorzaken voor de buurt, wordt enkel de functie reca (restaurant en café) toegelaten.