2024_CBS_07170 - Omgevingsvergunning - OMV_2024022108. Kempischdok-Westkaai 102-104. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/09/2006: vergunning (20062438) voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van 4 projecten met 36 woon- en/of werkeenheden met handelsgelijkvloers en een ondergrondse parkeergarage.

Vergunde en bestaande toestand

-          braakliggend terrein, de bebouwing ter hoogte van Kempischdok-Westkaai werd niet uitgevoerd.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen – meergezinswoning met 9 wooneenheden;

• gelijkvloers: 1 eenslaapkamerappartement van 48,2 m2;
• 1ste en 2de verdieping: 2 eenslaapkamerappartementen van 44,6 m2 en 55,3 m2;
• 2de en 3de verdiepping: 1 drieslaapkamerappartement van 99,1 m2;
• 4de verdieping: 1 eenslaapkamerappartement van 45,4 m2 en 1 drieslaapkamerappartement / duplex (met 5de verdieping) van 112,1 m2;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 6 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte 19 m, bouwhoogte teruggetrokken daklaag 22 m;
• variërende bouwdiepte;
• met uitzondering van de tuin (14 m²) werd het volledige perceel dichtgebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevel in rode baksteen;
• teruggetrokken daklaag in lichtrode pleister;
• plint, uitkragende terrassen en kroonlijst in lichtrood beton;
• buitenschrijnwerk en borstweringen in donkerrood aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een meergezinswoning met 9 wooneenheden.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het exploiteren van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Warmtepompen
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 0.7 Parkeren en toegangen:
Het parkeren wordt niet ondergronds voorzien.
Bovendien wordt geen 1,5 parkeerplaats per woning voorzien;

-          artikel 0.10 Dakvorm:
De technische installaties worden niet mee geïntegreerd in het gebouw. Deze worden voorzien op de teruggetrokken daklaag en worden omsloten door een afgesloten akoestisch scherm;

-          artikel 1.2.4 Open ruimte:
Er wordt geen open ruimte van minimaal 15% van de oppervlakte van het perceel voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 7:
  §4 In het ontwerp worden enkel aanvoerleidingen naar de toiletten voorzien. Echter moeten er voor iedere aan te sluiten woning aanvoerleidingen aangelegd worden naar elk toilet, naar de plaats van de wasmachine en naar de tuin (indien deze laatste aanwezig is). Het opgevangen hemelwater zal vervolgens maximaal gebruikt moeten worden voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is, waaronder toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten – zie ook artikel 5 van de GSVH.
  De hemelwaterput wordt niet voorzien van een noodoverloop.
  §6 Bij de berekening van de afwaterende oppervlakte mag de horizontale dakoppervlakte gedeeld worden door 2 indien deze voorzien zijn van een groendak met een minimale opslagcapaciteit van 50 liter/m². Het buffervolume van de groendaken werd echter niet vermeld op de plannen.
  Bovendien valt het niet duidelijk af te leiden uit de plannen welke delen van het dak juist aangelegd worden als groendak;
• artikel 8:
  Er wordt een afwijking aangevraagd op de plaatsing van een infiltratievoorziening.
   

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 27:
  Het project voorziet in 1 parkeerplaats. Conform de voorschriften van dit artikel dient deze ene plaats een aangepaste parkeerplaats te zijn. Echter voldoet deze niet aan de minimale afmetingen om aanzien te worden als aangepaste parkeerplaats.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het niet kunnen realiseren van een infiltratievoorziening omwille van dit gebrek aan open ruimte toont aan dat de draagkracht van het perceel in voorliggend ontwerp overschreden wordt.
  Bovendien is ook de bouwhoogte niet in harmonie met referentiebeeld (zie artikel 10 hieronder);
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De voorziene bouwhoogte van de akoestische panelen is niet in harmonie met het referentiebeeld;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  De geveluitsprongen overschrijden de maximaal te behouden afstand van 0,75 m ten opzichte van de voetpadrand. De terrassen zouden maximaal tot 1,13 m uitkragend mogen zijn;
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  De insprong ter hoogte van de toegang moet ’s nachts afgesloten kunnen worden;
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  De technische installaties bevinden zich op het dak en op meer dan 2,50 m hoogte ten opzichte van de kroonlijst en niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst achteraan.
• artikel 27 Open ruimte:
  De aanvraag beschikt ter hoogte van het maaiveld niet over een minimale onbebouwde ruimte van 20% van de totale perceelsoppervlakte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er wordt slechts één parkeerplaats voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuren worden niet voorzien van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dak.
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  Het gebouw wordt niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Zo wordt geen aansluiting van RWA (noodoverloop hemelwaterput) voorzien op de riolering. Bovendien moet deze aansluiting voldoen aan de voorwaarden opgelegd in artikel 41.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”) 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatorische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024. 

-          Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.

Er werd geen impactscoreberekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet strijdig met RUP en bouwcode onvoldoende open ruimte op het maaiveldniveau. Het perceel betreft echter een zeer klein en ondiep perceel. Het terrein is over 5 bouwlagen nagenoeg volledig ombouwd waardoor een mogelijke grotere open ruimte geen enkele kwaliteit zou hebben. Om deze reden kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid hierop een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. De beoogde meergezinswoning met negen woonentiteiten is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project betreft een nieuwbouw meergezinsgebouw gelegen naast de hoek van het Kempischdok-Westkaai en de Londenstraat. Het volume bestaat uit 6 bouwlagen, een teruggetrokken daklaag en erboven een technisch volume. Dit gebouw wordt gekenmerkt door op de eerste en tweede verdieping twee afgeschuinde uitpandige terrassen en op de derde, vierde en vijfde verdieping een centraal gepositioneerd deels inpandig, deels uitpandig terras.

Er worden 6 een-slaapkamerappartementen en 3 drieslaapkamerappartementen voorzien. Door dit voorgestelde eenzijdig aanbod van hoofdzakelijk een-slaapkamerappartementen bedraagt het gemiddelde netto-vloeroppervlakte 67 m2. Dit is niet aanvaardbaar.

Geadviseerd wordt om minstens twee eenslaapkamerappartementen samen te voegen.

Er wordt geoordeeld dat met de inrichting van 9 wooneenheden de draagkracht van de plek overschreden wordt. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt opgetrokken in rode baksteen met lichtrode betonaccenten. Het buitenschrijnwerk en spijlenbalustrades worden voorzien in een donkerrode tint. De voorziene materialen zijn robuust, sober en ingetogen en sluiten aan op de hier kenmerkende stedelijke context.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving.

De voorgestelde geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de insprong ter hoogte van de inkom naar achter toe verbreedt en hoeken heeft die onzichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte moet deze conform artikel 14 van de bouwcode afsluitbaar voorzien worden. Bij een eventuele vergunning dient opgelegd te worden deze afsluitbaar te voorzien.

De plannen bevatten tegenstrijdigheden zodat de scheimuur niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak (bouwcode, artikel 34).

Voorliggende aanvraag wijkt af van de verordening hemelwater. Het advies van Aquafin is echter voorwaardelijk gunstig en de opgelegde voorwaarden zouden bij een mogelijke vergunning opgenomen worden.

Strijdig met RUP en bouwcode bevinden de technieken en het voorziene akoestische scherm zich niet binnen het maximaal toegelaten volume en niet binnen een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst.

Deze voorgestelde ingreep kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden. Door de ligging van het pand aan een kruispunt zal deze technische installatie zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein.

Strijdig met de bouwcode overschrijden de uitkragende terrassen met 1,25 m de maximaal te vrijwaren afstand van 0,75 m ten opzichte van de voetpadrand. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. 

Omwille van bovenstaande strijdigheden wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten 24 fietsenstallingen voorzien worden:

6 appartementen met 1 slaapkamer: 6 x 2 = 12;

3 appartementen met 3 slaapkamers: 3 x 4 = 12.

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de kelder voor 24 fietsen.

Deze is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Het advies van de dienst Mobiliteit wordt bijgetreden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag betreft de exploitatie van warmtepompen voor een nieuw appartementsgebouw met 9 appartementen. Het gebouw, met een ondergrondse verdieping, zal worden gebouwd ter hoogte van het Kempischdok-Westkaai 102-104, gelegen te 2000 Antwerpen. Het voormalige gebouw op deze locatie is reeds afgebroken.

Uit de architectennota blijkt dat het sanitair warm water en de HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning) integraal worden geleverd via een systeem dat gebruikmaakt van geothermie in combinatie met zonnepanelen.

Uit het onderhavige dossier kan de diepte van de boringen in het kader van geothermie niet worden vastgesteld. Indien de boordiepte het maximale dieptecriterium van 150 m overschrijdt en de boringen binnen een beschermingszone type III bevinden dient de betreffende rubriek hiervoor aangevraagd te worden.

Er zullen 9 warmtepompen met een totale geïnstalleerde drijfkracht van 25,2 kW worden geplaatst. De buitenunits van de warmtepompen worden op de dakverdieping geplaatst en voorzien van een akoestisch scherm. Bovendien zullen deze trillingvrij worden geplaatst.

De warmtepompen zijn van beperkte omvang en het totale CO2-equivalent bedraagt 6,12 ton. Het totale CO2-equivalent ligt ruim onder de 2.000 ton.

Een akoestische studie is toegevoegd aan het aanvraagdossier. Deze studie omvat de bepaling van de geluiduitstraling van de 9 warmtepompen die op het dak van het residentiële appartementsgebouw worden geplaatst. Uit de modelmatige berekeningen blijkt dat door het voorzien van een geluidscherm rondom de warmtepompen aan de geluidsnormen voldaan kan worden.

Na de installatie moet gecontroleerd worden of te allen tijde aan de geluidsnormen zoals bepaald in bijlage 4.5.4 van Vlarem II wordt voldaan. Bij voorkeur wordt dit bevestigd door resultaten van effectieve geluidsmetingen, dit na opstart van de exploitatie van de warmtepompen.

Indien blijkt dat niet voldaan wordt aan de geluidsnormen, dient de exploitant onmiddellijk de nodige constructieve maatregelen te treffen om de naleving te waarborgen.

Uit het dossier blijkt dat de warmtepompen gebruikmaken van het koelmiddel R32. Een voorstel van de Europese Commissie geeft aan dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gevuld moeten zijn met een koelmiddel met een Global Warming Potential (GWP) van minder dan 750. Het gekozen koelmiddel R32 heeft een GWP van 675 een veel lagere GWP-waarde.

Bemaling

Voor de aanleg van de ondergrondse verdieping is een bemaling noodzakelijk om de werken droog te kunnen uitvoeren. Een bemalingsstudie is opgemaakt op basis van analytische berekeningen en als bijlage aan het aanvraagdossier toegevoegd ter informatie. De bemaling maakt geen deel uit van onderhavige aanvraag en zal op een later tijdstip afzonderlijk van de stedenbouwkundige vergunning worden aangevraagd.

De mogelijke effecten van de bronbemaling op de omgeving zijn opgenomen in de project-m.e.r.-screening. Een omgevingsvergunning of -melding voor deze bemaling moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Wegens het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen, kan geen akte genomen worden van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.