2024_CBS_06971 - Omgevingsvergunning - OMV_2024057678. D'Herbouvillekaai, Emile Thielenspad, Frans Buyensstraat en Jos Smolderenstraat zonder nummer. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde en bestaande toestand 

-     braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-     functie wonen, detailhandel, restaurant en café & kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen:

• meergezinswoningen met in totaal 113 woongelegenheden;
• gelijkvloerse units voor detailhandel, reca en diensten;

-     bouwvolume:

• 3 bouwblokken en 1 ondergrondse bouwlaag met 108 autostalplaatsen:

-     blok A: 6 bouwlagen en een daklaag met 43 woongelegenheden;

-     blok B: 8 bouwlagen met 42 woongelegenheden;

-     blok C: 8 bouwlagen met 28 woongelegenheden;

-     gevelafwerking: 

• plint in beton met vergrijsde houten gevelbekleding en grijs stalen buitenschrijnwerk;
• gevelbekleding in groen gebeitst hout en groen houten buitenschrijnwerk;
• terrassen en balken in beton;
• borstweringen in grijs staal. 

Inhoud van de aanvraag 

-     oprichten van 3 meergezinsgebouwen en een ondergrondse bouwlaag;

-     inrichten van de functies wonen, detailhandel, restaurant en café en kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen. 

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de realisatie en exploitatie van blok 27 uit het masterplan “Nieuw Zuid”.

Aangevraagde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor centrumfuncties (ce1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid op volgende punten:

-     1.2.6 Parkeren en stallen

De toegang tot de ondergrondse parking is niet inpandig voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 7§2: het putvolume voor hemelwateropvang is minder dan 100 l/m².

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels
  De insprongen ter hoogte van de inkomzones naar de woningen zijn dieper dan 2 meter en bedragen meer dan de helft van de breedte van de insprong, dus moeten ’s nachts afgesloten kunnen worden.
  De insprongen liggen ook dieper dan 2 meter achter de bouwlijn dus dienen verlicht te worden.

• Artikel 26 Afvalverzameling
  De woonondersteunende functies op het gelijkvloers voorzien niet in een afgescheiden berging van minstens 4m² en met verluchting.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 10 april 2024.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voor het meergezinsgebouw met woonondersteunende functies (horeca, handel en diensten) op het gelijkvloers maakt deel uit van de realisatie van het stadsontwikkelingsgebied Nieuw Zuid. De functies zijn conform de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Nieuw Zuid en zijn verenigbaar met de aanwezige functies van de reeds gerealiseerde ontwikkelingen in deze nieuwe stadswijk.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Zij geven gunstig advies:

“Gunstig advies voor het inrichten van een commerciële plint met reca, diensten en handel in een nieuwbouwproject op Nieuw-Zuid. Het voorzien van kleinschalige invullingen met een diverse mix is gunstig voor de nieuwe bewoning van Nieuw Zuid. De detailhandelsoppervlakte is kleiner dan 400 m² netto, waardoor een bijkomende kleinhandelsvergunning niet nodig is. Het zijn kleinschalige units, die op sommige plaatsen nog kunnen samengevoegd worden, afhankelijk van de marktvraag op het moment van commercialisatie.”

Voorliggende aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat de uitwerking van blok 27 zoals bepaald in het masterplan Nieuw Zuid. Het U-vormige blok uit het masterplan wordt opgevat als een ensemble van 3 gebouwen rond een binnentuin gericht op het zuiden. Blok B (loodrecht op de Schelde) en blok C, parallel aan de Jos Smolderenstraat, tellen beiden 8 bouwlagen. Blok A, parallel aan de Schelde, voorziet 6 bouwlagen en een halve 7de bouwlaag, gecombineerd met een publiek dakterras. Het onbebouwde deel van de 7de bouwlaag bevindt zich ter hoogte van blok B zodat de appartementen op de kop van dit volume ook uitzicht hebben op de Schelde.

Het stedenbouwkundig concept van het ontwerp werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. De inplanting van de losstaande volumes in functie van diagonale doorzichten wordt geapprecieerd. De tussenafstand tussen de volumes B en C werd op vraag van de kwaliteitskamer bijgestuurd in functie van meer privacy en (zon)lichttoetreding. De bouwlijn van blok B wordt ter hoogte van de Jos Smolderenstraat teruggetrokken zodat hier extra ruimte wordt gecreëerd naast de toren van blok 25.

De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De beeldkwaliteit van het ontwerp werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en na aanpassingen gunstig beoordeeld.

De drie bouwvolumes worden omgeving door uitkragende terrassen zonder verticale ondersteuningen. Door knikken in de gevels ontstaat een beweging in het gevelbeeld. Er wordt een subtiel spel toegepast in de variërende dikte van de terrassen.

De terrassen, de buitentrappen, de betonbalken en de gevelpanelen op het gelijkvloers worden uitgevoerd in lichtkleurig zichtbeton met stalen borstweringen die aansluiten bij de kleur van het beton. Voor de afwerking van de resterende buitenschil wordt gekozen voor een gebeitste houten gevelbekleding in groene tint.

De toegang tot de ondergrondse parkeergarage wordt voorzien in open ruimte tussen blok A en blok B. De aanvraag wijkt daarmee af van de inrichtingsvoorschriften van het RUP die een inpandige toegang opleggen. De helling ligt in het verlengde van blok B, onder de overkragende terrassen die rondom rond het gebouw lopen. De helling wordt afgeboord in dezelfde stalen borstwering als de terrassen waardoor ze onderdeel wordt van de globale omgevingsaanleg. Er kan een afwijking van de inrichtingsvoorschriften van het RUP Nieuw Zuid toegestaan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De adviezen van de Brandweer Zone Antwerpen, Proximus en Fluvius moeten integraal aan de vergunning worden gekoppeld. In de voorwaarden bij de vergunning moet worden verwezen naar het naleven van deze adviezen.

Het advies van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling / Omgeving / Water is gunstig. De overloop van de lineaire wadi’s verloopt via ondergrondse infiltratiebekkens naar de grote collectieve wadi in het park Nieuw Zuid.

Het waterbeheer van het stadsontwikkelingsproject Nieuw Zuid werd gebaseerd op het principe dat de ontwikkeling (hemel)waterneutraal dient te zijn. Een stelsel van lineaire wadi’s, evenwijdig met de woonstraten, vangt het water van de verharde oppervlaktes en daken op. Wanneer de volledige capaciteit van de wadi’s bereikt is, wordt het water afgeleid naar de grote wadi in het park. Per striga is één lineaire wadi voorzien. De lineaire wadi in functie van het gebouw uit de aanvraag bevindt zich aan de zuidzijde van het project.

Het principe van het waterbeheer met collectieve infiltratievoorzieningen in het masterplan en RUP Nieuw Zuid werd opgesteld ten tijde van de vorige hemelwaterverordening, die rekening hield met lagere neerslag dan de berekeningsbasis van de laatste verordening van oktober 2023. Naar aanleiding van de nieuwe hemelwaterverordening werd de hemelwatervisie voor Nieuw Zuid opnieuw getoetst. Het hemelwatersysteem voldoet nog steeds aan nieuwe verordening gezien de oorspronkelijke hemelwatervisie voor Nieuw Zuid strenger was dan de huidige hemelwaterverordening.

Voor de afwaterende oppervlakte is de hemelwaterput met 205 m³ in plaats van 309,6 m³ te klein gedimensioneerd. Omdat een heel groot hergebruik gekoppeld is aan dit putvolume zal de inhoud volstaan. Bijgevolg kan de afwijking toegestaan worden.

De insprongen ter hoogte van de gelijkvloerse inkomzones naar de appartementen zijn dieper dan 2 meter en de diepte is meer dan de helft van de breedte van de insprong. Conform artikel 14 van de bouwcode moeten deze insprongen moeten ’s nachts afgesloten kunnen worden en verlicht te worden. De aanvraag moet hiermee in overeenstemming gebracht worden. Dit kan door een extra afsluiting aan te brengen of door het schrijnwerk naar buiten te brengen. Als voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen dat de inkomzones dienen te voldoen aan de eisen gesteld in artikel 14 van de bouwcode.

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de Verkeerspolitie. Het gunstig advies leest als volgt:

“Verkeerspolitie heeft vanuit veiligheidsoogpunt geen opmerking op de aanvraag tot het bouwen van blok 27 in wijk Nieuw Zuid: meergezinswoningen met in totaal 113 woongelegenheden, gelijkvloerse functies reca, kantoor en detailhandel, een ondergrondse parkeergarage met 108 parkeerplaatsen en het exploiteren van technische installaties (onder andere warmtepompen en een dieseltank horende bij de sprinklerpomp).”

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Stadsbeheer/Stadsreiniging/sorteerstraatjes. Het voorwaardelijk gunstig advies leest als volgt:

“SR adviseert om rekening te houden met de nieuwe bouwcode waar staat dat deze gebouwen een gemeenschappelijke afgescheiden afvalberging moeten hebben die voorzien is van verluchting. De oppervlakte is in de bouwcode te vinden.”

Het advies wordt gedeeltelijk bijgetreden. De aanvraag wordt nog beoordeeld op de vorige bouwcode. Gezien de aanvraag in een gebied met sorteerstraatjes ligt, wordt er voor de wooneenheden niet voorzien in een afvalberging in de gebouwen. De woonondersteunende functies op het gelijkvloers moeten wel voorzien worden van een afgescheiden afvalberging van minstens 4 m² en met verluchting. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de Federale overheidsdienst Binnenlandse Zaken – ASTRID. Het voorwaardelijk gunstig advies leest als volgt: “Gezien de hoge onthaalcapaciteit van de horecazaken in blokken A en B, heeft de commissie beslist dat er in de horecazaken van de blokken A en B ASTRID indoordekking dient aanwezig te zijn. Gezien de grootte van de ondergrondse parkeerkelder heeft de commissie beslist dat er in de ondergrondse parkeerkelder ASTRID indoordekking aanwezig dient te zijn.”

Het advies wordt bijgetreden en moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft het bouwen van blok 27 in wijk Nieuw Zuid: meergezinswoningen met in totaal 113 woongelegenheden, gelijkvloerse functies reca, kantoor en detailhandel, een ondergrondse parkeergarage met 108 parkeerplaatsen en het exploiteren van technische installaties

Fietsvoorzieningen:

Voor de 113 appartementen moeten er 305 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-     49 appartementen met 1 slaapkamer = 49 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 98;

-     49 appartementen met 2 slaapkamers = 49 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 147;

-     15 appartementen met 3 slaapkamers = 15 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 60.

Voor de gelijkvloerse functies horeca, detailhandel en diensten moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (827 m² x 0,6/100 m²).

Er moeten dus 310 fietsstalplaatsen voorzien worden en er worden er 312 inpandig voorzien.

Buiten zijn er 8 fietsbeugels voorzien maar deze kunnen enkel door bezoekers gebruikt worden.

Er worden 190 fietsstalplaatsen voorzien in een dubbellaagssysteem. Omdat niet alle types van fietsen hier gebruik van kunnen maken mag maximaal de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden in een dubbellaagssysteem. Van de 310 nodige fietsstalplaatsen moeten er dus minstens 155 als een gewone lage stalplaats voorzien worden en dat is hier niet het geval.

Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort). Er worden 24 bakfietsplaatsen voorzien maar dat moeten er 31 zijn.

De fietstrap moet minstens 2,5 m breed zijn zodat fietsers in beide richtingen elkaar vlot kunnen kruisen. De deur of poort moet naar binnen openen en bij voorkeur automatisch zijn.

Het advies wordt deels bijgetreden. Er wordt op een logische plaats, centraal in het project een bovengrondse fietsenstalling ingericht waardoor een groot gebruiksgemak verkregen wordt. Het vergroten van de fietsenstalling zou ten koste gaan van de reca-zaak op de hoek met de Jos Smolderenstraat die ten goede komt aan de levendigheid van het nieuwe stadsdeel. De helling zou nog naar de kelder kunnen getrokken worden maar dat zou dan ten koste gaan van het aantal autoparkeerplaatsen.

Wel worden volgende voorwaarden bij de vergunning opgenomen:
- De fietshelling dient naar breedte gemaximaliseerd te worden. De vide naast de helling loopt door op elke verdieping en kan hiervoor ingenomen worden.  
Zo kunnen fietsers in beide richtingen elkaar vlot kruisen. 

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Blok 27 betreft een nieuwbouw woonproject voor meergezinswoningen, gelegen op een braakliggend terrein omringd door de Frans Buyensstraat, Jos Smolderenstraat, Ledeganckkaai en D’Herbouvillekaai. Het complex is een geheel van drie bouwvolumes (blok A, B en C) en bestaat uit:

-     een ondergrondse bouwlaag met 108 parkeerplaatsen, 83 bergingen voor de appartementen, technische lokalen, septische putten en hemelwaterputten;

-     een gelijkvloers niveau met horeca, diensten, detailhandel, fietsenstallingen en toegang tot de bovenliggende woongelegenheden;

-     voor Blok B en C: zeven bovenliggende niveaus met respectievelijk 42 en 28 woongelegenheden;

-     voor blok A: vijf bovenliggende niveaus met 40 woongelegenheden, een penthouseniveau met 3 woongelegenheden en een dakterras voor de bewoners van het volledige project;

-     een groen binnengebied.

De gevraagde ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) betreffen het lozen van huishoudelijk afvalwater afkomstig van de horecagelegenheden, de opslag van diesel bij de sprinklerpomp in de ondergrondse parking en de exploitatie van geothermische warmtepompen met een totaal vermogen van 366 kW (klasse 2). De boringen (BEO-veld), noodzakelijk voor de exploitatie van de geothermische warmtepompen, zijn niet ingedeeld. In de ondergrondse laag wordt een transformator met een vermogen van 800 kVA geplaatst. Ook deze is niet ingedeeld.

De luchtgroepen krijgen een plek in de sokkel van het gebouw. Er worden geen warmtepompen op de daken voorzien, deze worden geplaatst in de technische ruimtes. De exploitant wordt erop gewezen dat er steeds voldaan dient te worden aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II. De gebruikte koelmiddelen zijn R407C en R410A. Beide hebben een hoog Global Warming Potential (GWP), respectievelijk 1774 en 2088. De exploitant wordt gevraagd in deze nieuwbouw koelmiddelen te gebruiken met een GWP van maximaal 750 gezien dit past in het milieuvriendelijke concept van het project en voldoet aan het voorstel van de Europese Commissie dat stelt dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gebruik dienen te maken van een koelmiddel met een GWP van minder dan 750.

De exploitant stelt dat er voor de realisatie van blok 27 geen bemaling noodzakelijk is. Het project blok 27 is een gebouw dat wordt voorzien van slechts één ondergrondse bouwlaag die tot niveau -4,10 m (4,27 mTAW) wordt uitgegraven ten opzichte van het toekomstige maaiveld. Het toekomstige maaiveld van het project ligt op 8,35 mTAW. Het voorbije jaar zijn er meerdere metingen van het grondwater uitgevoerd ter hoogte van B27 aan de hand van peilbuizen die aantonen dat het niveau van het grondwater doorgaans zeer laag ligt. Bij het dossier werden peilbuismetingen uit 2022 gevoegd die aantonen dat het grondwaterpeil onder de aanzet van de fundering van blok 23 gelegen was.

Bij het aangevraagde debiet voor lozing van huishoudelijk afvalwater wordt een debiet aangevraagd van 1.500 m³/uur. Aangezien het hier gaat om het huishoudelijk afvalwater van enkel de horecaruimte is dit debiet veel te hoog. Dit moet een debiet zijn van 1.500 m³/jaar zoals ook blijkt de gegevens van het waterverbruik die terug te vinden zijn in het dossier.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus moeten nageleefd worden.

4. De insprongen ter hoogte van de gelijkvloerse inkomzones naar de appartementen dienen te voldoen aan de eisen gesteld in artikel 14 van de bouwcode.

5. Er moet een afvalberging ingericht worden in functie van de woonondersteunende functies op het gelijkvloers van minstens 4 m² voorzien van verluchting.

6. In de reca-zaken van de blokken A en B en in de ondergrondse parkeerkelder moet ASTRID indoordekking aanwezig zijn.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
8. De fietshelling dient naar breedte gemaximaliseerd te worden. De vide naast de helling loopt door op elke verdieping en kan hiervoor ingenomen worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.

Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van deze verordening.

Artikel 6§1, 6° van de verordening bepaalt dat er van de verordening afgeweken kan worden als de omgevingsvergunningsaanvraag die voorligt reeds het voorwerp heeft uitgemaakt van een overeenkomst met de stad Antwerpen, voor zover de stedenbouwkundige last hetzelfde voorwerp zou hebben als de stedenbouwkundige last die werd opgelegd in de overeenkomst.

De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied Nieuw-Zuid werden vastgelegd in een overeenkomst stedenbouwkundige lasten voorgelegd aan de gemeenteraad op 26 mei 2014 (jaarnummer 455), gewijzigd en/of aangevuld in een eerste en tweede addendum op deze overeenkomst, respectievelijk voorgelegd aan de gemeenteraad op 30 maart 2015 (jaarnummer 164) en op 24 april 2017 (jaarnummer 239).

Het college beslist daarom om een volledige afwijking toe te staan op de verordening en geen stedenbouwkundige lasten aan deze omgevingsvergunning te verbinden.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.