2024_CBS_06968 - Advies aan Team Omgevingseffecten in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Voorwaardelijk gunstig advies - OMV_2024028952. Beddenstraat 2-2A-2B, Groenplaats 31-36, Schoenmarkt 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Beoordeling MER

1. Situering
Het project is gelegen binnen het bouwblok gelegen tussen de Groenplaats, Eiermarkt, Beddenstraat en Schoenmarkt in de historische stadskern van Antwerpen. Het project omvat het huidige Hilton-hotel (gelegen op Groenplaats 32 met ingang langs de Eiermarkt) en het Grand Bazar Shopping Center (gelegen op Beddenstraat 2 met ingang op de hoek van de Beddenstraat en de Schoenmarkt).

2. Onderwerp MER
Iret Development wenst met het voorgenomen project een renovatie en uitbreiding van het Hilton-hotel te realiseren. Hierbij zullen nieuwe bouwlagen (+6, +7, +8, +9) op een deel van het bestaande volume gebouwd worden. Het toevoegen van appart-hotel units op het bestaande hotel moet het gamma van het hotel uitbreiden en het nog aantrekkelijker maken voor een breder spectrum aan bezoekers.

Tegelijk met deze uitbreiding zal het Grand Bazar Shopping Center heringericht worden. De centrale wandelgang zal verdwijnen, samen met circa 15.000 m² winkeloppervlakte. In de plaats worden op de eerste en tweede verdieping respectievelijk nieuwe kantoren en nieuwe hotelkamers voorzien. De ingangen van de te behouden winkelpanden worden geheroriënteerd naar de buitenzijde voor een vlottere toegankelijkheid. De bestaande verdieping met hoofdzakelijk technische installaties (+6) zal plaatsmaken voor bijkomende hotelkamers en een dakterras met zwembad en bijhorend clubhouse. De laad- en loszone aan de Beddenstraat wordt, samen met de interne logistieke inrichting, volledig herbekeken in functie van de overblijvende noden, resulterend in een sterk gereduceerd aantal loskades.

De beschermde gevels van het bestaande gebouw worden gerestaureerd en opgewaardeerd met respect voor de erfgoedwaarde van het geheel. De gevelpuien worden gedemonteerd en gerevitaliseerd, rekening houdend met de oorspronkelijke verschijningsvorm van het gelijkvloerse gevelbeeld. Het schrijnwerk wordt vervangen door nieuw metalen schrijnwerk waarvan de raamgeleding overeenstemt met de oorspronkelijke indeling. De gevel van het hoekgebouw aan de Schoenmarkt/Groenplaats wordt afgebroken en vervangen door een eigentijdse kwaliteitsvolle architectuur.

3. Toetsing MER-plicht
Overeenkomstig de huidige wetgeving, met name het Besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage en de recente wijzigingen ervan (MER-besluit) zijn de activiteiten van project Hilton – Grand Bazar m.e.r.-plichtig, meer bepaald onder: 

• Bijlage II rubriek 10.b): Stadsontwikkelingsprojecten, met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen, met betrekking tot de bouw van 1.000 of meer woongelegenheden, of met een brutovloeroppervlakte van 5.000 m² handelsruimte of meer, of met een verkeersgenererende werking van pieken van 1.000 of meer personenautoequivalenten per tijdsblok van 2 uur. 

Het project valt met zekerheid onder bijlage II van het MER-besluit. De initiatiefnemer heeft gezien de omvang van dit project een project-MER opgemaakt.

4. Ingreep-effect analyse / Milieudisciplines

De ingreep-effect analyse geeft per discipline een overzicht van de potentiële ingreep-effectrelaties. Deze analyse bepaalt in welke mate een discipline nader onderzoek vereist in het PRMER. 

In het project-MER worden de disciplines Bodem; Water; Mens-Mobiliteit; Mens-Ruimtelijke Aspecten en Gezondheid; Lucht; Landschap, Bouwkundig Erfgoed en Archeologie; Biodiversiteit en Klimaatreflex beschouwd als kerndisciplines. 

Onderstaand advies heeft voornamelijk betrekking op de disciplines bodem, water, mobiliteit en geluid. 

Het project-MER concludeert dat er geen aanzienlijke effecten te verwachten zijn als gevolg van het project. In een aantal disciplines ontbreekt informatie omtrent de aannames en onderbouwing die tot deze conclusies leiden. Een degelijk onderbouwd project-MER vormt een essentieel onderdeel van de vergunningverlening. Stad Antwerpen adviseert gunstig mits de nodige staving en onderbouwing zoals studies, analyseresultaten en dergelijke meer aangevuld worden om zodoende garanties te bieden dat na vergunningverlening geen aanzienlijke effecten tot uiting komen. 

Hierna volgt een verduidelijking van de aannames die we graag verder verduidelijkt en gestaafd wensen te zien. 

Bodem
Pagina 34: Door de bijkomende niveaus (+6, +7, +8 en +9) die bijgebouwd worden, ontstaat een bijkomende belasting. De draagcapaciteit van de bestaande constructie met ondergrond werd onderzocht in een stabiliteitsstudie. Als conclusie werd gesteld dat enkele kolommen dienen versterkt te worden en enkele nieuwe funderingszolen dienen voorzien te worden. De stabiliteitsstudie waarnaar verwezen wordt, vormt geen onderdeel van het project-MER. In het vergunningsdossier kan wel de nota “BA_HGA_Conceptnota_Stabiliteit.pdf” teruggevonden worden. Deze nota expliciteert dat de vooropgestelde hypothesen, ontwerpcriteria en aanwezige randvoorwaarden werden niet herhaald in de nota (p3/12). Echter zijn er wel kolomversterkingen en nieuwe funderingszolen nodig. Gegeven i) de erfgoedwaarde van zowel Hilton als Grand Bazar, ii) de aanwezigheid van ondergrondse constructies nabij de projectsite en iii) de mogelijke impact op de onderliggende aquifer en grondwaterstromingspatronen is het van belang de conclusies uit het MER voldoende te staven zodat eenduidig vastgesteld kan worden dat er effectief geen milderende maatregelen nodig zijn. 

Water 

Watertoets en overstromingsgevoeligheid 

• De argumenten die worden gebruikt in §6.2.3.1.2 (pagina’s 43-44) van het project-MER zijn niet altijd correct. Zo worden de circulaire waterleidingen aangelegd om watertekorten tegen te gaan en hebben ze geen impact op de overstromingsgevoeligheid. 
• Het zou beter zijn te verwijzen naar door het college goedgekeurde documenten zoals het Waterplan en ontwerp van de Groenplaats dan naar citaten uit voorbesprekingen. 
• Het project-MER stelt dat het ophogen van de gelijkvloerse verdieping strijdig is met het toegankelijk houden van de vele toegangen. Toegankelijkheid kan enkel een valabel argument zijn, als per opening in de gebouwschil in detail wordt aangetoond dat geen andere oplossingen mogelijk zijn, inclusief de Beddenstraat waar de situatie onbesproken blijkt in het voorliggende project-MER. Het ontwerp voorziet ook daar wijzigingen aan het geveluitzicht met nieuwe gevelopeningen. Er kan voor worden gekozen om het vloerpeil niet te verhogen, maar dan volgens onderbouwde argumenten die momenteel ontbreken, zoals: 

• Erfgoedwaarde van de gevels. 
• De pluviale overstromingskaarten op waterinfo houden onvoldoende rekening met de waterberging in de Ruien waardoor de werkelijke wateroverlast potentieel lager is. 
• Geplande heraanleg van Groenplaats en omgeving. 

• Op eigen terrein zal binnen de technische ruimtes plaats voorzien worden voor stockage van schotten en zandzakjes die kunnen dienen om de inkompartijen van het bouwblok af te schermen (pagina 44). Gegeven de ligging in overstromingsgevoelig gebied wordt van een project van deze omvang verwacht dat de inspanningen om wateroverlast te beperken ambitieuzer zijn. 

Stad Antwerpen adviseert om de overstromingsgevoeligheid te beoordelen rekening houdend met alle openingen in de gebouwschil. 

Hemelwaterverordening 

Op pagina 43 van het project-MER wordt de toepassing van de GSV Hemelwater toegelicht. De berekeningen zijn niet conform de principes van de verordening. 

Stad Antwerpen concludeert dat de volumes van de regenwaterput en de bufferput met vertraagde afvoer moeten herrekend worden met een correcte toepassing van de GSV. 

Permanente bemaling:

• Om insijpeling van grondwater in de kelderverdieping te vermijden wordt een permanente bemaling toegepast in de huidige situatie. Deze bemaling geschiedt via 3 gekoppelde bemalingspunten met automatische niveausturing. Op jaarbasis wordt 38.000 m³ bemalingswater opgepompt en geloosd in de riolering. (pagina 44) Het opgepompte volume aan bemalingswater is lager dan het huidige vergunde volume. Een historische tijdsreeks van bemalingsdebieten ontbreekt in het project-MER. Daarnaast blijkt uit analyseresultaten uit 2022 dat destijds het bemalingswater reeds verontreinigd was met PFAS. Het project-MER bevat geen analyseresultaten die de potentiële verontreinigingen afzetten tegenover het huidig geldende normenkader. 
• Op pagina 46 van het project-MER wordt gesteld dat een stopzetting van de bemaling kan leiden tot waterschade naar de omgeving. In functie van de locatie van de pompputten kan overwogen worden om (een gedeelte van) de kelder in te richten als een doorstroomkelder teneinde de bemalingsdebieten te reduceren. 

 Stad Antwerpen vraagt om de conclusies met betrekking tot de permanente bemaling te onderbouwen met behulp van een bemalingsstudie. 

Mobiliteit 

Methodiek berekening verkeersgeneratie 

• Gezien de ligging van het project in kernwinkelgebied zal de vermindering van retailactiviteiten op de projectsite geen noemenswaardige impact hebben op de verkeersgeneratie in de omgeving. Dit wordt bevestigd op pagina 71 onder het luik autoparkeren. Bij de beoordeling van de verkeersgeneratie gaat het project-MER op pagina 72 ervan uit dat er wel sprake is van afname van verkeersintensiteiten. Dit wordt gestaafd in tabel 17 ‘overzicht verkeersgeneratie referentie- en toekomstige toestand’.  
• Daarnaast zijn er vragen bij de kencijfers en de aannames met betrekking tot de modal split van het personeel van zowel de retailactiviteiten als het hotel, inclusief de feestzaal. 

• De modal split van het personeel van de retailactiviteiten wordt gelijkgesteld aan die van het personeel van de Karel De Grote-hogeschool Campus Groenplaats (project specifieke cijfers beschikbaar). Deze aanname wordt niet gemotiveerd. 
• Feestzaal: Algemeen wordt de exploitatie van de feestzaal onderbelicht in de nota, met name dat deze vermoedelijk cumulatief aan de andere hotelactiviteiten zal ingezet worden en dit specifieke gebruik, inclusief personeelsbehoeften en dergelijke, niet in beeld is gebracht. 

Uitgangspunten herinrichting omgeving 

• Pagina 72: Het laden en lossen buiten de vensteruren wordt geconcentreerd tot twee laad- en loszones voor bestelwagens en lichte vrachtwagens aan de Beddenstraat (waar in principes geen fietsers mogen rijden en waar er geen voetpad is aan de kant waar er geladen en gelost moet worden). Dit betekent dat er venstertijden voor de leveringen moeten ingevoerd worden. Daarnaast mogen fietsers en voetgangers in de huidige situatie op elk moment door de Beddenstraat. Uit tellingen blijkt dat het huidig aantal fiets- en voetgangersbewegingen door de Beddenstraat reeds hoog is. Eén van beide grotere fietsparkings van het project wordt ontsloten via de Beddenstraat. Het ontwerp is in deze strijdig met het luik mobiliteit van het project-MER. 
• In het bouwblok ‘Grand Bazar’ bevindt zich in de huidige situatie een doorsteek voor voetgangers. In het project-MER wordt geen melding gemaakt van het schrappen van deze doorsteek en de impact ervan op de voetgangerscirculatie rondom het project.  

Parkeren 

• Op pagina 71 wordt geconcludeerd dat het exclusief parkeren (voorbehoud van plaatsen in parking Groenplaats) voor het hotel en de kantorenvloer een aanzienlijk positief effect zou hebben. Een groter en gegarandeerd aanbod aan parkeerplaatsen zorgt er juist voor dat drempels voor een duurzame mobiliteitskeuze wegvallen en dreigt meer werknemers en bezoekers met de auto naar het hart van de binnenstad te trekken. 

Flankerende maatregelen 

• De site krijgt als geheel een aantal nieuwe, bijkomende en wijzigende invullingen – en toekomstige gebruikers. 

• Onder de flankerende maatregelen worden ook aanbevelingen opgesomd van toepassing op evenementen. Het luik rond evenementen is echter afwezig in de rest van de nota, terwijl het een belangrijk scenario vormt met aanzienlijke mobiliteitsimpact. 
• De kantoorvloer vormt een nieuwe functie op deze locatie. Om niet tot een verhoogde verkeersgeneratie van het totaalproject te komen, speelt deze invulling een belangrijke rol. Alle mogelijke maatregelen moeten worden genomen om de toekomstige werknemers (en bezoekers) – van bij aanvang – naar een zo duurzaam mogelijk verplaatsingsgedrag te leiden. Een bedrijfsvervoerplan (in afstemming met of vervangen door een overkoepelend site-vervoerplan) is daartoe noodzakelijk. 

De opmaak van een overkoepelend site-vervoerplan aangevuld met een evenementenvervoerplan voor evenementen met meer dan 500 bezoekers is noodzakelijk om tot een zo duurzaam mogelijk verplaatsingsgedrag te komen van bestaande en nieuwe gebruikers. Bij voorkeur maakt dit vervoerplan integraal onderdeel uit van de flankerende maatregelen. Deze vervoerplannen dienen 2-jaarlijks geëvalueerd en geactualiseerd. 

Werftransporten en verkeershinder 

• Pagina 18: “Het transport wordt ingeschat op gemiddeld 5 vrachttransporten per dag, gedurende de gehele aanlegfase.” Er staan een groot aantal werken en werven op stapel in de omgeving van de Groenplaats. Om de werkzaamheden vlot te kunnen uitvoeren, de omgeving leefbaar en de binnenstad bereikbaar te houden, zal er een strikte coördinatie nodig zijn om alle werven af te stemmen met eventuele bijkomende minder hinder maatregelen.  

Mens – Gezondheid (Geluid)
Op pagina 104 wordt geconcludeerd dat op basis van metingen en simulaties: 

• “De schil rond de feestzaal akoestisch verbeterd zal worden met een verbetering van minstens 35 dB om zo de geluidafstraling naar de geplande appart-hotel units te beperken  
• De verschillende technische installaties op zo een manier zullen ingeplant worden dat er voldaan is aan de VLAREM-normen. Indien niet mogelijk, wordt voor stillere varianten gekozen of worden bijkomende akoestische maatregelen (bijvoorbeeld roosterdempers) genomen om alsnog conform te zijn.  
• De condensors op niveau +6 aan de bron zullen aangepakt worden via de keuze van geluidsarme systemen (Lw = 76 dB(A)) en een slimme plaatsing van geluidsabsorberende wanden.” 

Indien deze maatregelen toegepast worden, wordt het effect op geluidshinder naar de omgeving en het project zelf als neutraal tot beperkt negatief ingeschat.
Het project-MER bevat geen beoordeling van de exploitatie van het project voor toepassing van deze maatregelen. Het is ook niet bekend welke geluidsreductie door de individuele maatregelen geïnitieerd wordt. Er dient verduidelijkt te worden of deze maatregelen als noodzakelijke milderende maatregelen te beschouwen zijn om aanzienlijke effecten als gevolg van het project te vermijden. 

Onroerend erfgoed
Het voorgestelde project biedt een doordachte aanpak die de historische en socio-culturele waarden van het complex aanzienlijk versterkt, waardoor een positief effect (+2) op erfgoed wordt beoordeeld. De restauratieve ingrepen aan de beschermde delen kunnen als een belangrijke meerwaarde binnen het project beschouwd worden. De argumentatie over de meerwaarde voor het erfgoed van de optopping vertrekt niet van erfgebonden elementen. Dit moet onderbouwd worden vanuit de beeldkwaliteit en dergelijke meer.

Voor de volledigheid: de optopping heeft ook impact op het aspect ‘landschap’, die eveneens een quotering +2 krijgt. De onderbouwing van deze score wordt eveneens in vraag gesteld.  

Conclusie
Aan het college wordt voorgesteld om voorwaardelijk gunstig advies te verlenen op deze aanvraag.